Landlord wins commercial lease dispute for 204k guarantee; no provisional execution due to lack of urgency.

E-Bail-149/22

Rép. fisc. n° 1163/23

Audience publique du 8 juin 2023

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son

gérant actuellement en fonction,

demanderesse, comparant par Maître Jérémy BERNARD, avocat, en

remplacement de Maître David GROSS, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg,,

et :

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. (anciennement société

anonyme SOCIETE2.) S.A.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant

actuellement en fonction,

défenderesse, comparant par Maître Yves WAGENER, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 5 avril 2022 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 5 mai 2022,

lors de laquelle elle fut fixée contradictoirement à l’audience publique du 16 juin 2022

pour plaidoiries.

Après six remises sollicitées par les parties l’affaire fut utilement retenue à l’audience

publique du 4 mai 2023, lors de laquelle les mandataires des parties furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le

jugement qui suit :

Par requête déposée le 5 avril 2022 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. fait convoquer la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. à comparaître devant le juge de paix siégeant

en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 204.000.-

euros à titre de garantie locative.

La société SOCIETE1.) sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

la condamnation de la société SOCIETE2.) à lui payer une indemnité de 2.500.- euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle se réserve tous droits,

dus, moyens et actions.

Prétentions des parties :

A l’appui de sa demande la société SOCIETE1.) expose que par contrat de bail du 10

octobre 2017 elle a donné en location à la société SOCIETE2.) un local commercial d’une

superficie de 1.408,31 m2, un garage, une buanderie et plusieurs places de parking sis à

ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 34.000.- euros, que le contrat

de bail prévoit également l’obligation pour le locataire de fournir au bailleur une garantie

locative de six mois de loyer, soit de 204.000.- euros, et que la société SOCIETE2.) reste

en défaut de régler cette garantie.

A l’audience des plaidoiries, le mandataire de la société SOCIETE1.) se réfère à la requête

introductive d’instance et il maintient ses demandes en paiement telles que formulées en

se basant sur l’article 1134 du code civil.

Il conclut encore au rejet des pièces versées en cause par le mandataire de la société

SOCIETE2.) pour ne pas lui avoir été communiquées dans la présente affaire.

Le mandataire de la société SOCIETE2.) s’oppose au rejet des pièces en faisant valoir

qu’il s’agit des mêmes pièces que celles qui avaient déjà été versées dans les affaires

précédentes qui opposaient les mêmes parties et dont le tribunal avait déjà à connaître.

Il soulève l’exception de litispendance en faisant valoir qu’appel a été interjeté en date du

30 mars 2022 contre le jugement no 383/22 rendu en date du 24 février 2022 par le

tribunal de ce siège et qui a déclaré irrecevable la demande de la société SOCIETE1.) en

paiement du montant de 204.000.- euros à titre de garantie locative.

Il considère qu’il existe un risque de contrariété entre jugements dans l’hypothèse où le

tribunal allait statuer sur la demande de la société SOCIETE1.) avant que l’affaire pendant

en instance d’appel ne soit toisée.

Au fond, il conteste principalement la demande en paiement de la garantie locative en

faisant valoir que la clause relative au paiement d’une garantie locative à hauteur de

204.000.- euros – d’ailleurs rédigée dans une police différente – a été ajoutée à son insu

après les négociations entre parties et que sa mandante a signé le contrat de bail sans avoir

relu la dernière version lui soumise pour signature.

Il explique cette façon de procéder par le fait que sa mandante faisait confiance au père

de ses enfant.

Le mandataire de la société SOCIETE2.) ajoute que le contrat de bail signé auparavant

entre parties n’a jamais fait état du paiement d’une garantie locative pour justifier les

contestations relatives à la demande en paiement de la garantie locative actuellement

réclamée.

Le mandataire de la société SOCIETE2.) expose encore qu’il a déposé plainte pour faux

et usage de faux auprès du Ministère Public.

Il donne encore à considérer que le contrat de bail signé entre parties prévoit que le contrat

de bail est conclu sous la conditions suspensive de la fourniture d’une garantie locative

de six mois, mais que la société SOCIETE1.) ne requiert pas la résiliation judiciaire du

contrat de bail pour autant, de sorte qu’il y aurait lieu d’admettre qu’elle reconnaît

l’existence du bail.

A titre subsidiaire, il fait valoir que dans le dossier pendant en instance d’appel la société

SOCIETE1.) réclame encore d’importants montants à titre d’arriérés de loyer et de

charges, de sorte qu’il y aurait lieu de craindre que la société SOCIETE1.) s’adresse

immédiatement à la banque dans l’hypothèse où il serait fait droit à sa demande en

fourniture d’une garantie locative afin de s’en servir pour compenser les arriérés de loyer

et charges impayées réclamées en instance d’appel.

A titre plus subsidiaire, il demande au tribunal de lui accorder un délai d’un à deux mois

afin de constituer une garantie bancaire à hauteur de 204.000.- euros.

Il conteste encore l’indemnité de procédure qui est réclamée, de même que l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

Le mandataire de la société SOCIETE1.) réplique qu’à l’époque sa mandante avait

sollicité la résiliation du contrat de bail pour cause de non-paiement de la garantie locative

et qu’eu égard au fait que cette demande avait été rejetée par le tribunal, elle sollicite

maintenant le paiement de la garantie locative en exécution du contrat de bail.

En ce qui concerne le moyen de litispendance, il renvoie à l’acte d’appel aux termes

duquel le volet relatif à la demande en paiement de la garantie locative n’a pas été remis

en cause, pour conclure qu’aucun risque de contrariété entre le présent jugement et le

jugement à rendre en instance d’appel ne saurait exister.

Il relève finalement que la plainte n’a pas été déposée contre sa mandante, de sorte qu’il

n’y aurait pas lieu de s’y référer.

Motifs de la décision :

La requête introduite par la société SOCIETE1.) est recevable pour avoir été déposée dans

la forme requise par la loi.

-

Quant à la demande en paiement :

Il ressort des pièces versées en cause que les parties ont signé en date du 10 octobre 2017

un contrat de bail aux termes duquel la société SOCIETE1.) a donné en location à la

société SOCIETE2.) un local commercial d’une superficie de 1.408,31 m2, un garage, une

buanderie et plusieurs places de parking sis au sis ADRESSE3.) à ADRESSE4.), ainsi

que cinq bureaux sis ADRESSE5.) à ADRESSE4.) et une salle de réunion moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 34.000.- euros (à l’exception des loyers pour les mois

d’octobre, novembre et décembre 2017 qui s’élevaient au montant de 20.000.- euros),

assorti d’une avance mensuelle sur charges de 2.000.- euros, payable d’avance le 1er de

chaque mois et que le contrat de bail, conclu pour une période de 9 ans, a pris effet le 1er

octobre 2017.

Au vu du contrat de bail conclu entre parties, il convient de statuer en matière de bail

commercial.

Il est constant en cause que les pièces versées au tribunal par le mandataire de la société

SOCIETE2.) n’avaient pas été communiquées au mandataire de la société SOCIETE1.)

avant les plaidoiries.

Eu égard au fait que la société SOCIETE1.) a changé de mandataire depuis le dépôt de la

requête introductive et que ce dernier n’était pas le mandataire de la société SOCIETE1.)

lors des procédures antérieures, il aurait appartenu au mandataire de la société

SOCIETE2.) de communiquer les pièces au nouveau mandataire de la société

SOCIETE1.).

Il convient dès lors de procéder au rejet des pièces non communiquées avant les

plaidoiries.

Il ressort de l’acte d’appel versé en cause que la société SOCIETE1.) n’a pas relevé appel

contre le jugement no 383/22 précité en ce qu’il a déclaré irrecevable sa demande en

paiement du montant de 204.000.- euros à titre de garantie locative, de sorte qu’aucun

risque de contrariété entre le jugement qui sera rendu en appel et le présent jugement n’est

à craindre.

Il ressort encore des plaidoiries que la société SOCIETE2.) n’a pas déposé de plainte avec

constitution de partie civile à l’encontre de la société SOCIETE1.) auprès du juge

d’instruction, de sorte qu’il y a lieu de retenir que le contrat de bail conclu entre parties,

y compris la clause suivant laquelle la société SOCIETE2.) doit régler une garantie

locative de 6 mois de loyer est parfaitement valable même si cette dernière est rédigée

dans une police différente. D’ailleurs, il convient de relever que la représentante de la

société SOCIETE2.) a paraphé la page sur laquelle figure la clause litigieuse.

En application de l’article 1134 du code civil et au vu des pièces versées en cause, il y a

lieu de condamner la société SOCIETE2.) à fournir une garantie locative à hauteur de

204.000.- euros à la société SOCIETE1.).

Au vu des éléments du dossier, il convient d’accorder à la société SOCIETE2.) un délai

d’un mois à partir de la notification du présent jugement pour constituer la garantie

locative.

-

Quant aux demandes accessoires :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence

ou du péril en la demeure.

Le requérant ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu

d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation, arrêt no 60/15 du 2 juillet 2015, no 3508 du

registre).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de la société SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 450.- euros.

Concernant les frais et dépens de la première instance, le tribunal rappelle qu’aux termes

de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, « toute partie qui succombera sera

condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens

à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée. »

En application des dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il

convient de condamner la société SOCIETE2.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. pour le

montant réclamé de 204.000.- euros ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. à fournir à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. une garantie locative à hauteur de 204.000.-

euros (deux cent quatre mille euros) ;

accorde à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. un délai d’un mois à

partir de la notification du présent jugement pour fournir la garantie locative ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant

toute voie de recours et sans caution ;

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. le montant de 450.- euros (quatre cent

cinquante euros) à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Nadine

ERPELDING, juge de paix, assistée du greffier Philippe GEORGES, qui ont signé le

présent jugement, le tout date qu'en tête.

Nadine ERPELDING

Philippe GEORGES