Tenant claims rejected; landlord awarded partial rent and procedural fees in commercial lease dispute.

E-Bail-108/23

Rép. fisc. n° 1162/23

Audience publique du 8 juin 2023

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à F-ADRESSE1.),

demanderesse, comparant par Maître Erol YILDIRIM, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître David YURTMAN, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg,

et :

1) PERSONNE2.),

2) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

défendeurs, comparant par Maître Clément MARTINEZ, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 23 février 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 16 mars

2023, lors de laquelle elle fut fixée contradictoirement à l’audience publique du 11 mai

2023 pour plaidoiries.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue et les mandataires des parties furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le

jugement qui suit :

Par requête déposée le 23 février 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant

le juge de paix siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, sinon en matière de

bail commercial pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout à lui payer le montant de 9.911,01.- euros à titre d’indemnités

d’occupation, respectivement de loyers et avances sur charges impayées avec les intérêts

légaux principalement à partir de la mise en demeure du 4 juillet 2022, sinon à partir de

la demande en justice jusqu’à solde et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui les occupent de leur chef principalement après avoir constaté la

résiliation intervenue en date du 4 juillet 2022 et subsidiairement après avoir procédé à la

résiliation judiciaire du bail signé entre parties aux torts des locataires, et ce dans le délai

de huitaine après la notification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation solidaire des parties défenderesses à lui payer une indemnité de 1.000.-

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ainsi que le montant

de 2.500.- euros à titre d’honoraires d’avocat et il se réserve tous droits, notamment celui

d’augmenter, voire modifier sa demande pécuniaire en cours d’instance et même en

instance d’appel.

Prétentions des parties :

A l’appui de sa demande PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail commercial

signé le 26 août 2020 il a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un

local commercial sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de

2.500.- euros pour la période allant du 1er septembre 2020 au 1er mars 2021 et de 2.800.-

euros à compter du 1er avril 2021 assorti d’une avance mensuelle sur charges de 120.-

euros, qu’aux termes de l’article 3 du contrat de bail le loyer est basé sur l’indice officiel

des prix à la consommation en vigueur au Luxembourg et sera adapté

proportionnellement à chaque variation de 2,5 points et ce de manière automatique et sans

mise en demeure préalable de la part du bailleur, que depuis septembre 2020 l’indice

officiel des prix à la consommation a subi de substantielles variations qui ont justifié

l’augmentation proportionnelle du montant du loyer fixé contractuellement, que depuis

octobre 2020 les locataires ont réglé le loyer de manière irrégulière et tardive, que par

courrier recommandé du 4 juillet 2022 il a notifié la résiliation avec effet immédiat aux

locataire en les invitant à quitter les lieux loués pour le 31 juillet 2022 et que les locataires

se maintiennent dans les lieux, de sorte qu’il y a lieu de procéder par voie judiciaire à leur

encontre.

A l’audience des plaidoiries, le mandataire de PERSONNE1.) se réfère à la requête

introductive d’instance et il réduit sa demande pécuniaire au montant de 3.683,54.- euros ;

montant qui correspond uniquement aux adaptations indiciaires.

Il demande principalement à voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre

parties suite au courrier recommandé envoyé le 4 juillet 2022 et il demande à voir qualifier

les parties défenderesses d’occupants sans droit ni titre à partir du 1er août 2022. A titre

subsidiaire, il maintient sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts

des locataires et sollicite leur déguerpissement forcé.

Il maintient ses demandes en paiement des honoraires d’avocat et d’une indemnité de

procédure.

A l’audience publique du 11 mai 2023, le mandataire de PERSONNE3.) et

d’PERSONNE2.) expose que ses mandants exploitent dans les lieux loués le

restaurant/snack SOCIETE1.)’S par l’intermédiaire de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.), que le contrat de bail a été conclu pour une durée de 3-6-9, qu’avant le mois

de juillet 2022 le bailleur n’a jamais réclamé d’adaptation indiciaire, que PERSONNE1.)

voulait devenir associé et salarié de SOCIETE1.)’S et que suite au refus de la part des

locataires, il leur a réclamé l’adaptation indiciaire qui n’est pas en soi contestée.

Il ajoute que le contrat de bail ne prévoit pas le paiement du loyer au 1er du mois, que les

manquements de ses mandants ne sont pas suffisamment graves pour justifier la

résiliation judiciaire du contrat de bail, que ses mandants n’étaient jamais en retard de

paiement de deux loyers de sorte que la résiliation de la part du bailleur n’est pas valable

et que si le contrat de bail prévoit que le loyer est payable d’avance, il y a lieu d’interpréter

cette clause en faveur des locataires pour conclure que le loyer est payable jusqu’à la fin

du mois, sinon du moins entre le 1er et le 15 du mois.

Le mandataire d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) considère encore que le bailleur a

pu se servir de la garantie locative pour le paiement du loyer en faisant valoir qu’en

l’espèce la garantie locative n’est pas « encadrée ».

Il donne également à considérer qu’en novembre 2020 il y avait la deuxième période de

fermeture des restaurants en raison de la pandémie due au COVID, que l’activité de ses

mandants fut considérablement réduite et que malgré ce fait ils ont toujours réglé leur

loyer, ce qui devrait jouer en leur faveur.

Finalement, il fait valoir que ses mandants ont entrepris plusieurs améliorations des lieux

loués, notamment en ce qui concerne le tableau électrique, et que celles-ci resteront

acquises au bailleur à la fin du bail.

En ce qui concerne ses mandants, il ajoute que le restaurant est leur seule source de

revenus et qu’ils ont deux enfants à charge. Il fait encore valoir que ses mandants ne sont

pas de mauvaise foi mais qu’ils ont eu des problèmes à payer leur loyer suite à la crise

sanitaire et à l’inflation.

Il conclut principalement au rejet de la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail

et sollicite à titre subsidiaire un délai de neuf mois.

Le mandataire des locataires conteste encore les frais d’avocat et l’indemnité de

procédure réclamés par PERSONNE1.) pour ne pas être fondés.

Le mandataire de PERSONNE1.) réplique que les arriérés étaient beaucoup plus

importants au jour du dépôt de la requête introductive d’instance, que son mandant a

sollicité l’adaptation indiciaire déjà auparavant mais que les locataires ne sont pas allés

chercher le courrier recommandé et il reproche aux locataires de ne pas avoir respecté le

contrat de bail qui prévoit que le loyer est payable à l’avance.

Il conteste encore que les locataires aient fait des travaux d’amélioration dans le local pris

en location tout en maintenant sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail

conclu entre parties. Il demande finalement à leur voir accorder qu’un délai le plus court

possible pour quitter les lieux.

Motifs de la décision :

La requête introduite par PERSONNE1.) est recevable pour avoir été déposée dans la

forme requise par la loi.

-

quant à la demande pécuniaire :

Il ressort des pièces soumises au tribunal que suivant contrat de bail signé le 26 août 2020,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un local de

commerce au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 2.800.- euros, assorti d’une avance mensuelle sur charges de 120.-

euros, payable d’avance sur le compte de PERSONNE1.) et que le contrat de bail, conclu

pour une durée de trois ans et renouvelable par tacite reconduction pour des périodes

successives de trois ans, pris effet le 1er septembre 2020 pour se terminer le 31 août 2023.

La demande de PERSONNE1.) est, au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé et non

contesté de 3.683,54.- euros à titre d’adaptations indiciaires jusqu’au mois de mai 2023

inclus, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Lorsque plusieurs personnes ont cosigné le bail, comme en l’espèce, chaque locataire est

en principe débiteur conjoint du loyer et des frais locatifs car il n'y a pas de présomption

de solidarité des loyers pour les baux consentis à des colocataires. Il est de principe que

chaque locataire n’est tenu de payer qu’une partie de la dette, généralement une part égale

à celle des autres locataires (Jurisclasseur bail à loyer, fasc. 240, n° 5). En effet, aux

termes de l'article 1202 du Code civil, la solidarité ne se présume point: il faut qu'elle soit

expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein

droit, en vertu d'une disposition de la loi.

En l’espèce, il n’est pas établi que les parties défenderesses sont unies par les liens du

mariage et à défaut de clause de solidarité prévue dans le contrat de bail, il convient de

diviser la dette entre elles.

-

quant à la demande à voir constater la résiliation du contrat de bail :

Par courrier recommandé du 4 juillet 2022 adressé aux locataires, PERSONNE1.) a

entendu résilier le contrat de bail conclu entre parties en se basant sur des retards et

irrégularités de paiement du loyer et sur le non-paiement du loyer et des avances sur

charges pour les mois d’août 2021 et de juillet 2022.

Il est de principe que si le locataire n’accepte pas la cause de la résiliation du bail invoquée

par le bailleur, il appartient à ce dernier de saisir le juge de paix en vue d’obtenir la

résiliation judiciaire du bail et la condamnation du locataire à déguerpir des lieux. Tant

que la décision judiciaire de résiliation du bail n’est pas intervenue ou n’a pas acquis

autorité de chose jugée, le bail en état de prorogation légale subsiste entre parties qui sont

maintenues dans les relations de bailleur et de locataire (cf. M. Harles, Le bail à loyer,

P.31, n° 171).

Les parties défenderesses n’ayant pas accepté la résiliation du bail, il y a lieu de retenir

que les parties sont maintenues dans leurs relations de bailleur et de locataires à l’heure

actuelle et il incombe au tribunal de vérifier s’il y a lieu de résilier judiciairement le

contrat de bail pour non-respect par les locataires de leurs obligations.

-

quant à la demande en résiliation et en déguerpissement :

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, t VI, éd 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de plusieurs

termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation, en

cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires (cf. Les

Novelles, op. cit. n° 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation des faits

survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers (cf. Les

Novelles, op. cit. n° 390 e).

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité à

l’une des parties d’une inexécution grave (cf. Les Novelles, op. cit., n° 388 ter a).

En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de

l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel.

5 mars 1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation

aux torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour

de cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le

caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non d’un

dommage dans le chef du bailleur.

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain

d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis

fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent (cf. Les

Novelles, op. cit., n° 390 e).

En l’espèce, il ressort des renseignements fournis à l’audience que le solde redû ne s’élève

plus qu’au montant de 3.683,54.- euros et ce du chef d’adaptations indiciaires impayées

qui n’ont jamais été réclamées par le bailleur avant le dépôt de la requête.

Il ressort en effet des pièces versées en cause que PERSONNE1.) n’a jamais réclamé les

adaptations indiciaires avant le 4 juillet 2022 et cela même pas dans son courrier

recommandé avec AR adressé aux locataires en date du 10 mars 2022.

Les locataires se basent encore sur le contrat de bail qui prévoit seulement que le loyer

doit être réglé à l’avance pour voir retenir que le loyer ne devait pas être réglé au 1er du

mois.

Même si en l’espèce les locataires n’ont certes pas réglé le loyer de façon exemplaire en

payant le loyer parfois après le 15 du mois, toujours est-il qu’ils sont en train d’apurer

leur dette.

En vertu des considérations qui précèdent, le tribunal considère que les manquements

reprochés aux locataires ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation

judiciaire du bail commercial liant les parties.

Il convient dès lors de déclarer la demande de PERSONNE1.) en résiliation judiciaire du

contrat de bail aux torts des locataires non fondée et par conséquent sa demande tendant

à leur déguerpissement.

-

quant aux frais d’avocat :

En l’espèce PERSONNE1.) réclame des frais d’avocat à hauteur de 2.500.- euros.

Or, en l’espèce PERSONNE1.) ne verse pas la moindre pièce afin de justifier sa demande

en paiement des honoraires d’avocat, de sorte qu’il y a lieu de rejeter sa demande pour

être non fondée.

-

quant aux demandes accessoires :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Le requérant ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu

d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation, arrêt no 60/15 du 2 juillet 2015, no 3508 du

registre).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de PERSONNE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 450.- euros.

Concernant les frais et dépens de la première instance, le tribunal rappelle qu’aux termes

de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, « toute partie qui succombera sera

condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens

à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée. »

En application des dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il

convient de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) conjointement aux frais et

dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) de la réduction de sa demande pécuniaire ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 3.683,54.- euros

dit qu’il y a lieu à division de la dette :;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.841,77.- euros (mille

huit cent quarante-et-un euros et soixante-dix-sept cents), avec les intérêts légaux à

partir du 23 février 2023, jusqu’à solde ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 1.841,77.- euros (mille

huit cent quarante-et-un euros et soixante-dix-sept cents), avec les intérêts légaux à

partir du 23 février 2023, jusqu’à solde ;

constate que le contrat de bail commercial conclu entre parties est toujours en vigueur ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en résiliation judiciaire du contrat de bail

conclu entre parties aux torts exclusifs des locataires ;

par conséquent, rejette la demande de PERSONNE1.) tendant au déguerpissement

d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en paiement des frais d’avocat à hauteur

de 2.500.- euros ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant

toute voie de recours et sans caution ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 225.- euros (deux

cent vingt-cinq euros) à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 225.- euros (deux

cent vingt-cinq euros) à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) conjointement aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Nadine

ERPELDING, juge de paix, assistée du greffier Philippe GEORGES, qui ont signé le

présent jugement, date qu’en tête.

Nadine ERPELDING

Philippe GEORGES