Landlord wins commercial lease termination and rent arrears judgment in Luxembourg Peace Court.

Répertoire No. 1666/23

L-BAIL-677/22

Audience publique du 7 juin 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le

jugement qui suit :

Dans la cause entre :

SOCIETE1.), société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société SOCIETE2.) Sàrl., inscrite au Barreau de

Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO2.), représentée aux fins de la présente procédure par

Maître Admir PUCURICA

comparant à l’audience par Maître Admir PUCURICA, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

SOCIETE3.), société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE3.), représentée par sa gérante actuellement en fonctions,

inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO3.)

partie défenderesse

comparant par Maître Brahim SAHKI, avocat à la Cour, demeurant à Esch-

sur-Alzette, en remplacement de Maître Mathias PONCIN, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

F a i t s :

L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée

au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 9 décembre

2022.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique

du 16 janvier 2023.

A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Mathias PONCIN se

présenta pour la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) et l’affaire fut

fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 20 mars 2023.

A l’audience du 20 mars 2023 à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Admir PUCURICA, en représentation de la société SOCIETE2.)

Sàrl., et Maître Brahim SAHKI, en remplacement de Maître Mathias

PONCIN, furent entendus en leurs moyens et conclusions. L’affaire fut

ensuite refixée pour la continuation des débats à l’audience du 15 mai 2023.

Lors de la dernière audience, Maître Admir PUCURICA et Maître Brahim

SAHKI réexposèrent l’affaire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 9 décembre 2022, la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après « SOCIETE1.) ») a fait convoquer la

société

à

responsabilité

limitée

SOCIETE3.)

SARL

(ci-après

« SOCIETE3.) ») à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :

- voir constater la résiliation valable des deux contrats de bail en date du 1er

décembre 2021 et l’occupation sans droit ni titre des lieux par

SOCIETE3.);

- subsidiairement, prononcer la résiliation des deux contrats de bail ;

- voir condamner SOCIETE3.) à lui payer :

la somme de 28.499,68 euros à titre de loyer/indemnité d’occupation

sans droit ni titre du restaurant avec date d’effet au 1er décembre 2022,

avec les intérêts conventionnels de 12% à partir de chaque échéance

de loyer impayé,

la somme de 55.295,78 euros à titre de loyer/indemnité d’occupation

sans droit ni titre des chambres avec date d’effet au 1er décembre 2022,

avec les intérêts conventionnels de 12% à partir de chaque échéance

de loyer impayé,

la somme de 49.006,13 euros à titre de diverses factures à charge du

locataire/occupant sans droit ni titre avec date d’effet au 1er décembre

2022, avec les intérêts conventionnels de 12% à partir de chaque

facture impayée ;

- voir condamner SOCIETE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef dans les 15 jours de la notification du

jugement ;

- au besoin, autoriser la requérante à faire expulser la défenderesse avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef dans les formes légales.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire du jugement à intervenir et la condamnation de

SOCIETE3.) aux frais et dépens de l’instance.

A l’audience des plaidoiries, SOCIETE1.) déclare renoncer à ses demandes

en déguerpissement et en expulsion forcée des lieux loués à l’encontre de la

défenderesse.

Il échet de lui en donner acte.

La requérante augmente également ses revendications pécuniaires aux

montants de 30.601,90 euros à titre de loyer/indemnité d’occupation pour le

restaurant, de 80.008,56 euros à titre de loyer/indemnité d’occupation pour

les chambres et de 64.872,49 euros à titre de factures d’entretien.

Elle formule enfin, à titre subsidiaire, une offre de preuve par voie d’expertise

tendant à voir établir le caractère dysfonctionnel de la fosse septique

qu’allègue la partie défenderesse, tout en précisant que la charge de la preuve

d’un tel dysfonctionnement pèse sur cette dernière.

A l’appui de ses demandes, SOCIETE1.) expose avoir conclu deux contrats

de bail en date du 26 septembre 2019 avec la partie défenderesse en tant que

preneur, à savoir :

- un contrat de bail portant sur 16 chambres au 1er et 2ème étage d’un

immeuble sis à ADRESSE4.), moyennant le paiement mensuel d’un loyer

mensuel indexable de 7.500.- euros ;

- un contrat de bail portant sur un restaurant de 430m2 au rez-de-chaussée

du même immeuble, moyennant un loyer mensuel indexable de 5.265.-

euros TTC.

La requérante précise que les contrats de bail prévoient que les charges et

taxes relatives à l’immeuble sont à charge du locataire, en invoquant à ce titre

la clause 7. E. « Entretien » des contrats, et que l’ensemble des loyers et

charges est payable par anticipation le 1er jour de chaque mois.

Elle explique ensuite avoir, suite à d’itératifs rappels et mises en demeure,

résilié les contrats de bail par courriers respectifs du 1er décembre 2021 en

raison de non-paiements de loyers, non-paiement de la garantie locative ainsi

que du refus du locataire d’entretenir l’immeuble donné en location.

Elle met en avant un courrier du 30 juin 2022 par lequel elle a réitéré la

résiliation des contrats en mettant en demeure le locataire de régler les

arriérés de loyers et les factures à titre d’entretien de la station d’épuration.

A défaut de paiement et d’entretien des lieux loués, elle estime que la

résiliation des baux est valable et qu’il y a lieu de condamner la partie

défenderesse au paiement des loyers, indemnités et factures en souffrance.

A cet égard, elle précise que le local du restaurant a été libéré le 11 janvier

2023 tandis que les chambres ont été libérées fin mars 2023.

En réponse aux arguments adverses faisant état d’un immeuble insalubre et

de dysfonctionnements de la station d’épuration respectivement de la fosse

septique, la requérante estime que l’immeuble loué dispose de toutes les

autorisations administratives et ministérielles requises et que la location s’est

effectuée en toute légalité. Elle conteste un manquement du bailleur à son

obligation de mise à disposition conforme de l’immeuble ainsi que

l’existence de dysfonctionnements justifiant des réparations à charge du

bailleur, et elle soutient au contraire que les problèmes constatés résultent

d’un manque d’entretien dont le locataire a la charge.

Elle précise qu’il convient de distinguer la station d’épuration et la fosse

septique, les débordements de la fosse septique étant la conséquence d’une

vidange non-effectué par le locataire. Elle ajoute encore que les problèmes

d’entretien ont débuté en février 2021, suite au changement de l’actionnariat

de la partie défenderesse.

La requérante explique ensuite avoir eu, dans ce contexte, recours à

l’intervention de tiers prestataires pour effectuer l’entretien requis, les

factures afférentes étant refacturées au locataire à titre de son obligation

d’entretien de l’immeuble loué. Elle ajoute que le montant des frais relatifs à

l’entretien de la station d’épuration ou de la fosse septique n’est pas

prévisible ab initio et qu’il ne saurait dès lors être mentionné dans les

contrats, alors qu’il dépend de l’utilisation d’eau qui est faite par le restaurant

et, essentiellement, par les chambres sous-louées par la défenderesse.

La requérante fait encore valoir que le locataire n’a, pendant près de deux

ans, jamais contesté les courriers reçus relatifs aux loyers impayés et aux frais

d’entretien à acquitter, de sorte que la correspondance et les factures doivent

être considérées comme acceptées en vertu de l’article 109 du Code de

commerce sinon sur base des articles 1134 et suivants du Code civil.

SOCIETE3.) demande à voir débouter la requérante de tous les chefs de sa

demande, et elle sollicite une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Elle conteste la résiliation aux torts du locataire et explique avoir été surprise

par l’existence d’arriérés de loyers, alors qu’elle estime s’être régulièrement

acquittée des loyers dus. Elle soutient que les loyers des mois d’avril à juin

2020 ont été suspendus d’un commun accord avec le bailleur en raison de la

pandémie du Covid-19, et elle ajoute que la communication avec le bailleur

s’est surtout faite oralement alors que les représentants de SOCIETE3.) ne

maîtrisent pas la langue française.

La défenderesse conteste également tout manquement dans son chef à une

obligation d’entretien de l’immeuble loué et elle estime que les factures

d’entretien lui adressées par le bailleur ne sauraient être mises à sa charge,

dès lors que les prestations y facturées ne relèvent pas de l’entretien de

l’immeuble mais sont la suite de dysfonctionnements de la station

d’épuration, respectivement de la fosse septique. Dans ce contexte, elle fait

valoir que les frais d’entretien normaux de l’immeuble ne sauraient requérir

une dépense de plus de 60.000.- euros en une année, les frais exorbitants de

la station d’épuration respectivement de la fosse étant la suite de

dysfonctionnements lesquels auraient dû être mis en évidence dans les

contrats de bail.

Selon elle, aucune distinction ne saurait être faite entre la station d’épuration

et la fosse septique.

Elle estime encore que le non-paiement de loyers ne constitue pas le réel

motif de la résiliation des contrats par le bailleur le 1er décembre 2021, alors

qu’en date du 29 novembre 2021, soit deux jours avant la résiliation, le

bailleur avait reçu une mise en demeure de la part du Ministère de

l’environnement à cause d’un nouveau débordement de la fosse septique.

La défenderesse conteste ensuite les factures relatives à l’impôt foncier que

le bailleur lui met en compte, ces factures étant à charge du bailleur.

Eu égard à ces développements, SOCIETE3.) est d’avis que la résiliation des

contrats a eu lieu aux torts exclusifs du bailleur.

Elle conteste que les loyers, respectivement des indemnités d’occupation,

soient dus pour la période subséquente à la résiliation des contrats et elle fait

valoir, à titre subsidiaire, en ce qui concerne le loyer relatif aux chambres,

une réduction du loyer mensuel convenue avec le bailleur à hauteur de 500.-

euros par chambre libérée par le sous-locataire occupant. En l’occurrence, 7

chambres ayant été libérées, il y a lieu, selon la défenderesse, de prendre en

compte une réduction du loyer de 3.500.- euros par mois depuis la date de la

résiliation.

La défenderesse demande encore acte qu’elle fera valoir des demandes en

indemnisation devant les juridictions pertinentes en rapport avec

l’acquisition du fonds de commerce relatif au restaurant, alors que les frais

d’entretien de l’immeuble compromettent le caractère lucratif de

l’exploitation.

Acte lui en est donné.

1. La demande principale

SOCIETE1.). demande la condamnation de SOCIETE3.) au paiement de

loyers en souffrance respectivement d’indemnités d’occupation, ainsi que de

factures relatives à l’immeuble loué, en se basant sur une résiliation des

contrats de bail intervenue à son initiative en date du 1er décembre 2021. Elle

demande dans ce cadre à voir constater la validité de la résiliation aux torts

du locataire, sinon de la prononcer.

SOCIETE3.) conteste le caractère justifié de la résiliation et estime, au

contraire, que la résiliation a eu lieu aux torts du bailleur et qu’elle ne saurait

dès lors être condamnée au paiement des montants réclamés par celui-ci.

1.1.

La résiliation des contrats de bail

Il est, en l’espèce, constant en cause que, par courriers recommandés du 1er

décembre 2021, SOCIETE1.) a procédé à la résiliation unilatérale des baux

relatifs au restaurant et aux chambres respectivement, avec effet au 31 janvier

2022 (cf. pièces 3 et 4 de Maître Pucurica).

Il est admis, lorsque l’une des parties au contrat de bail commercial ne remplit

pas un ou plusieurs engagements contractuels, que l’autre partie est,

indépendamment de toute stipulation contraire du contrat de bail, en droit de

procéder à la résiliation unilatérale du bail en vertu des articles 1741 et 1762-

11 du Code civil.

Dans les cas où la résiliation du contrat est intervenue à l’initiative des

parties, le contrat est et reste résilié et le juge ne saurait le faire renaître. En

effet, la résiliation par déclaration unilatérale produit ses effets du seul fait

de la manifestation de volonté de son auteur. Ainsi, même si la résiliation est

irrégulière, le contrat se trouve néanmoins définitivement anéanti et l’auteur

d’une rupture unilatérale irrégulière du contrat s’expose à réparer le préjudice

causé au cocontractant, mais ne peut en principe être condamné à exécuter le

contrat.

En l’espèce, la demande tendant à voir prononcer la résiliation des baux est

donc sans objet, la résiliation unilatérale étant intervenue avec effet au 31

janvier 2022.

La résiliation est ainsi possible de manière unilatérale, sans intervention

initiale du juge. Elle n’échappe cependant pas complétement au contrôle de

ce dernier. En effet, si l’autre partie conteste la résiliation, la partie qui a

procédé à la résiliation unilatérale doit saisir le juge en vue de faire valider la

résiliation.

Le contrôle du juge s’opère dès lors a posteriori. Il lui appartient d’apprécier,

en fonction des éléments de l’espèce, le bien-fondé de la résiliation

intervenue, à savoir si le manquement invoqué présente un caractère de

gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail, et s’il l’estime fondée, il

déclarera la résiliation unilatérale valable, et dans le cas contraire, il déclarera

la résiliation unilatérale abusive.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité des

manquements contractuels, compte tenu des circonstances.

Le motif grave existe au cas où la continuation du bail entraîne pour le

bailleur un préjudice plus grand que celui causé au locataire par la cessation

du bail.

Le juge du fond apprécie souverainement si les manquements d’une partie à

ses obligations contractuelles sont d’une gravité suffisante pour motiver la

résiliation du contrat, la gravité des infractions aux clauses du bail

s’appréciant au jour de la résiliation.

En l’espèce, SOCIETE1.) reproche, aux termes de ses courriers de résiliation,

à SOCIETE3.) de ne pas s’être acquittée du paiement du loyer aux échéances

convenues et ne pas avoir entretenu l’immeuble pris en location. Les

courriers de résiliation mentionnent à cet égard « l’état de saleté des

extérieurs ainsi que l’absence totale d’entretien des installations et de la

fosse septique ».

SOCIETE3.) conteste ne pas avoir payé les loyers en temps utile et elle

conteste également l’absence d’entretien des installations à sa charge,

soulignant que les problèmes constatés en rapport avec la fosse septique,

respectivement la station d’épuration, constituent des dysfonctionnements

dont la réparation relève du bailleur.

Le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le

preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant

sur le preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance

locative.

Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances

convenues constitue une violation grave des obligations du locataire

susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs du

locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait

être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Compte tenu de la nature synallagmatique du contrat de bail, chacune des

parties n’est toutefois en droit d’exiger la prestation qui est due qu’autant

qu’elle offre d’exécuter la sienne.

Réciproquement, chacune des parties peut refuser d’exécuter sa prestation

tant que le cocontractant n’offre pas lui-même d’exécuter la sienne. Il s’agit

de l’exception d’inexécution, prévue par l’article 1134-2 du Code civil, qui

est le droit qu'a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser

d'exécuter son obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due.

L'exception d'inexécution donne lieu, entre les parties, à une situation

d'attente. L'excipiens ne se trouve pas définitivement relevé de ses

obligations, mais est simplement autorisé à en suspendre l'exécution tant que

l'autre partie ne s'est pas elle-même exécutée ou n'a pas offert de le faire.

L'exception d'inexécution est en effet destinée à obtenir du cocontractant qu'il

exécute son obligation, et elle ne peut être utilisée que de manière limitée

dans le temps. Ainsi, le preneur ne doit user de ce moyen de se faire justice à

soi-même justice que s'il n'a pas à sa disposition d’autres moyens pour arriver

à ses fins.

Le locataire ne peut, en effet, se prévaloir en principe de l'exception

d'inexécution pour justifier le non-paiement de tout ou partie du loyer sous

prétexte que le bailleur reste en défaut d'assurer la jouissance des lieux loués,

à moins que le manquement du bailleur est avéré indiscutable et incontestable

(cf. TAL 5 février 2013, numéro 146898 du rôle).

Pour justifier l’exception, il faut un manquement grave, une véritable

inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut

d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux

loués. L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement

incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques

inexécutées (cf. TAL, 18 décembre 1997, numéro 59818 du rôle). Il en est

autrement lorsque le preneur reste en possession de la chose louée, lorsqu’il

en conserve pour l’ensemble la jouissance.

Ainsi, le non-paiement intégral du loyer ne se justifie qu’au seul cas où la

jouissance des lieux serait totalement impossible. A défaut, la première

précaution à prendre par le preneur est de n’appliquer qu’une réduction

partielle des loyers en proportion des locaux prétendument indisponibles (cf.

Les Novelles, Le louage des choses, I, Les Baux en Général, 2ème édition,

2000, p.258).

L'inexécution par le bailleur d'une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable.

Il faut en outre que le preneur ait averti le bailleur du trouble dont il est

victime ou de la nécessité des réparations à effectuer ; s'il ne l'a pas fait, il ne

peut retarder le paiement du loyer en alléguant l'inexécution des obligations

du bailleur (cf. PERSONNE1.), Le bail en général, Edition 1989 n° 180,

244). Toute rétention de loyer doit dès lors être précédée d'une dénonciation

par le locataire des griefs au bailleur afin que celui-ci ait la possibilité d'y

remédier.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément du dossier que SOCIETE3.) se soit

manifestée, avant la résiliation des contrats de bail par le bailleur, auprès de

ce dernier afin de faire valoir un manquement de celui-ci à ses obligations

légales ou contractuelles.

En particulier, il n’est pas établi que le locataire se soit plaint, en cours

d’exécution des contrats, d’un défaut de réparations de l’immeuble loué par

le bailleur.

La première prise de position écrite de la partie défenderesse date en effet du

1er août 2022 et est dès lors postérieure de plusieurs mois à la résiliation des

contrats.

En l’absence d’autres éléments et à défaut de preuve des éventuels échanges

oraux antérieurs qu’allègue la défenderesse, il y a lieu de retenir que

l’exception d’inexécution ne saurait justifier le non-paiement des loyers à

l’échéance.

SOCIETE3.) conteste ensuite le non-paiement des loyers respectivement

l’existence de retards de paiement. Elle se base sur les décomptes de la

requérante soumis au tribunal et les rubriques « date de paiement » et « solde

loyer dû » pour soutenir que les paiements de loyers étaient réguliers et

ponctuels, étant entendu que les loyers d’avril à juin 2020 relatifs au

restaurant ont été suspendus d’un commun accord, ce que conteste

SOCIETE1.).

En l’occurrence, le courrier de rappel du 19 mars 2021 de la part

d’SOCIETE1.), auquel est joint un décompte rédigé par la demanderesse,

comporte la mention « suspension loyer » dans la rubrique « remarque » se

rapportant aux lignes relatives aux loyers des mois d’avril, mai et juin 2020

(cf. pièce 15 de Maître Pucurica).

Dans ces conditions, le tribunal tient pour acquis que les loyers en question

ont été suspendus d’un commun accord, de sorte qu’il convient d’en faire

abstraction pour apprécier l’existence de non-paiements respectivement de

retards de paiement du loyer.

En ce qui concerne les autres mois, il convient de relever qu’en application

des stipulations contractuelles des baux respectifs, le loyer est payable « pour

la première fois le 01/01/2020 et il est payable par anticipation et ordre

permanent ».

Il résulte ensuite des éléments du dossier que SOCIETE1.) s’est adressée à

plusieurs reprises à SOCIETE3.) pour réclamer le paiement des mensualités :

- par courriers du 23 février 2021, le bailleur demande le paiement de la

somme de 11.699,89 euros au titre du loyer du mois de février 2021 et

d’arriérés de loyers en ce qui concerne le restaurant, et de la somme de

7.635,93 euros au titre du loyer du mois de février 2021 et de « plusieurs

différences de loyers » en ce qui concerne les chambres (cf. pièces 13 et

14 de Maître Pucurica) ;

- par courriers de 2ème rappel du 19 mars 2021, le bailleur demande le

paiement de la somme de 15.141,33 euros au titre du loyer des mois de

février et mars 2021 et d’arriérés de loyers en ce qui concerne le restaurant,

et de la somme de 15.190,30 euros au titre du loyer des mois de février et

mars 2021 et de « plusieurs différences de loyers » en ce qui concerne les

chambres (cf. pièces 15 et 16 de Maître Pucurica) ;

- par courriers de rappel du 27 avril 2021, le bailleur demande le paiement

de la somme de 17.003,06 euros au titre du loyer des mois de mars et avril

2021 et d’arriérés de loyers en ce qui concerne le restaurant, et de la

somme de 15.190,30 euros au titre de « plusieurs arriérés de loyers

suivant décompte en annexe » en ce qui concerne les chambres (cf. pièces

17 et 18 de Maître Pucurica) ;

- par courriers de 2ème rappel du 31 mai 2021, le bailleur demande le

paiement de la somme de 17.003,07 euros au titre du loyer des mois d’avril

et mai 2021 et d’arriérés de loyers en ce qui concerne le restaurant, et de

la somme de 15.190,30 euros au titre du loyer des mois d’avril et mai 2021

et de plusieurs arriérés de loyers en ce qui concerne les chambres (cf.

pièces 20 et 21 de Maître Pucurica) ;

- par courriers de « 3ème et dernier rappel » du 26 juillet 2021, le bailleur

demande le paiement de la somme de 11.699,90 euros au titre du loyer du

mois de juin 2021 et de « plusieurs arriérés de loyers suivant décompte en

annexe » en ce qui concerne le restaurant, et de la somme de 7.635,33

euros au titre du loyer du mois de juin 2021 et de plusieurs arriérés de

loyers en ce qui concerne les chambres (cf. pièces 25 et 26 de Maître

Pucurica) ;

- par courriers de rappel du 21 septembre 2021, le bailleur demande le

paiement de la somme de 11.699,90 euros au titre du loyer du mois de

septembre 2021 et d’arriérés de loyers des mois de janvier, février et mars

2021 en ce qui concerne le restaurant, et de la somme de 15.189,10 euros

au titre du loyer des mois d’août et septembre 2021 et de « plusieurs

différences de loyers » en ce qui concerne les chambres (cf. pièces 27 et

28 de Maître Pucurica) ;

- par courriers de rappel du 2 novembre 2021, le bailleur demande le

paiement de la somme de 11.809,14 euros au titre du loyer du mois

d’octobre 2021 et d’arriérés de loyers des mois de janvier, février et mars

2021 en ce qui concerne le restaurant, et de la somme de 15.344,72 euros

au titre du loyer des mois de septembre et octobre 2021 et de « plusieurs

différences de loyers » en ce qui concerne les chambres (cf. pièces 31 et

32 de Maître Pucurica) ;

Ainsi que cela a été relevé, SOCIETE1.) a finalement unilatéralement mis fin

au bail en date du 1er décembre 2021.

Il résulte des différents courriers qui précèdent, ensemble le décompte versé

renseignant les dates de paiement des diverses échéances de loyer, que le

locataire SOCIETE3.) a accumulé à plusieurs reprises d’importants arriérés

de loyers, et que le bailleur a dû s’employer activement afin de rentrer dans

ses droits.

Au moment de la résiliation, les loyers de novembre et décembre 2021 en ce

qui concerne le restaurant, ainsi que les loyers d’octobre, novembre et

décembre 2021 en ce qui concerne les chambres, demeuraient en souffrance,

les paiements afférents ayant été effectués qu’en date du 3 décembre 2021.

Contrairement à l’appréciation de la défenderesse, ces paiements postérieurs

à la date de résiliation ne sauraient être pris en compte pour apprécier le

caractère justifié de la résiliation.

En l’espèce, eu égard aux retards de paiements répétés et significatifs dans le

paiement des loyers, et même en l’absence d’arriérés de loyers subsistant

après exécution des paiements du 3 décembre 2021, il convient de dire que

la résiliation des contrats aux torts du locataire est justifiée, sans qu’il y ait

lieu d’examiner, sous cet angle, plus amplement le reproche d’un défaut de

nettoyage et d’entretien des lieux loués par le locataire.

La demande de SOCIETE3.) tendant à voir prononcer la résiliation aux torts

du bailleur est partant sans objet.

1.2.

La demande en paiement des loyers/indemnités d’occupation

SOCIETE1.). réclame la condamnation de SOCIETE3.) au paiement des

loyers en souffrance au titre des contrats de bail, respectivement au paiement

d’indemnités d’occupation respectives pour les contrats résiliés, au titre des

mois suivant la résiliation des baux et jusqu’à la libération des lieux.

La demanderesse n’opère, pour les deux baux en question, pas de distinction

entre le montant réclamé à titre de loyers et celui réclamé à titre d’indemnité

d’occupation.

Elle fait valoir que le local du restaurant a été libéré le 11 janvier 2023 tandis

que les chambres ont été libérées fin mars 2023.

SOCIETE3.) ne conteste pas cette appréciation, précisant néanmoins qu’il est

possible que certains sous-locataires occupent toujours les chambres alors

que seule une remise des clés a eu lieu aux dates précitées.

Elle conteste néanmoins qu’un quelconque montant soit dû à SOCIETE1.) à

partir de la résiliation, alors que les chambres ne seraient pas conformes aux

standards requis, insalubres et inhabitables. Elle invoque également un

arrangement avec SOCIETE1.) selon lequel, pour chaque chambre libérée

par un sous-locataire, une décote de 500.- euros par mois doit s’appliquer sur

le montant du loyer ou de l’indemnité mensuelle redue. Elle fait, dans ce

cadre, état de 7 chambres libérées et donc d’une décote de 3.500.- euros sur

les mensualités redues à partir de la résiliation.

Le tribunal rappelle, en premier lieu, qu’il lui appartient de statuer dans les

limites de la demande, de sorte qu’il y a lieu de prendre en considération les

périodes d’occupation de l’immeuble tels que renseignées par la

demanderesse et n’ayant pas été plus amplement contestées par la

défenderesse.

Il convient ainsi de retenir, face à une résiliation intervenue avec effet au 31

janvier 2022, que le restaurant a été occupé jusqu’au 11 janvier 2023 et que

les chambres ont été libérées fin mars 2023.

Le tribunal relève ensuite qu’un propriétaire est toujours en droit de percevoir

une indemnité en contrepartie de l’occupation de l’immeuble dont il est privé

de jouissance.

L'indemnité d'occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le

propriétaire par le fait même du maintien de l'occupant. L'indemnité

représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais

également la compensation du préjudice résultant du fait qu'on est privé de

la libre disposition des lieux.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les

lieux.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation des lieux relève en principe

de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est

généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de

l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est

inférieur ou supérieur.

En l’espèce, SOCIETE1.) demande le paiement de la somme de 30.601,90

euros à titre de loyer/indemnité d’occupation sans droit ni titre du restaurant

et de la somme de 80.008,56 euros à titre de loyer/indemnité d’occupation

sans droit ni titre des chambres.

SOCIETE3.) conteste ces demandes en invoquant l’état insalubre de

l’immeuble loué. Elle se fonde sur un rapport de l’Administration

communale de SOCIETE4.) dressé suite à un contrôle sur place en date du

28 mars 2022, ayant considéré l’immeuble comme « insalubre, non-

conforme et inhabitable » suivant les prescriptions du règlement grand-ducal

modifié du 25 février 1979 déterminant les critères de location, de salubrité

ou d’hygiène (cf. pièce 37 de Maître Pucurica).

Le tribunal rappelle à cet égard que l’article 2 de la loi du 20 décembre 2019

relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des

logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins

d’habitation prévoit que les logements destinés à la location ou mis à la

disposition aux fins d’habitation doivent répondre à des critères de location,

de salubrité, d’hygiène, d’habitabilité et de sécurité à définir par règlement

grand-ducal.

En l’espèce, bien que l’état insalubre des lieux occupés n’est pas contesté, il

n’en demeure pas moins qu’ils ne sont pas donnés en location et qu’en

l’occurrence SOCIETE3.) est occupant sans droit ni titre. Le tribunal tient

partant pour établi qu’elle ne saurait se prévaloir des dispositions protectrices

au profit des locataires du texte prémentionné, faute d’être preneuse d’un

contrat de bail régulier pour échapper au paiement d’une occupation (cf.

TAL, 23 février 2016, n°168.811 du rôle).

Il convient également de relever que SOCIETE3.) avait pris en location les

chambres dans le cadre de l’exercice d’une activité commerciale, le contrat

de bail mentionnant que « les lieux seront utilisés pour l’exercice d’une

activité professionnelle à titre d’hébergement ». SOCIETE3.) étant dès lors

elle-même l’exploitant des lieux donnés en sous-location à titre

d’hébergement, elle ne saurait se prévaloir du caractère « insalubre, non-

conforme et inhabitable » des lieux pour échapper au paiement d’une

indemnité d’occupation.

Le tribunal constate ensuite que l’argumentation de la défenderesse quant à

un arrangement avec SOCIETE1.) au sujet d’une décote des indemnités

redues laisse d’être établie par des pièces probantes, de sorte qu’il convient

de la rejeter.

Il convient néanmoins de tenir compte, en ce qui concerne le bail relatif au

restaurant, des trois mois de loyers suspendus pendant la période d’avril à

juin 2020, soit un montant total de 15.111,73 euros (4.524,47 + 5.293,63 +

5.293,63) dont il convient de faire abstraction dans le décompte de la

requérante.

A défaut d’autres éléments de contestation, il y a partant lieu de dire la

demande fondée, et de condamner SOCIETE3.) au paiement des montants de

15.490,17 euros (30.601,90 – 15.111,73) à titre de loyers/indemnités

d’occupation en rapport avec le restaurant et de 80.008,56 euros à titre de

loyers/indemnités d’occupation en rapport avec les chambres.

SOCIETE1.)

demande

encore

l’application

d’intérêts

de

retards

conventionnels de 12% sur ces montants.

Les contrats de bail stipulent en effet que « tout retard dans le paiement d’une

somme due ou à devoir par le locataire sera porteur d’intérêts en faveur du

bailleur au taux de 12% l’an à partir du jour de l’échéance, et ceci sans mise

en demeure ».

En l’espèce, les décomptes d’SOCIETE1.) ne font néanmoins pas de

distinction entre d’éventuels montants réclamés à titre de loyers en souffrance

avant la résiliation des contrats et les montants relevant des indemnités

d’occupation respectives à partir de la résiliation.

Le tribunal n’est pas en mesure de déceler si et quels montants relèveraient,

le cas échéant, de l’application du taux d’intérêt conventionnel de retard.

Par ailleurs, il convient de relever que les indemnités d’occupation ne

prennent pas leur source dans les contrats de bail mais dans la présente

décision de justice, de sorte qu’elles ne sauraient être assorties d’un taux

d’intérêt conventionnel.

Dès lors, il convient de rejeter la demande en ce sens d’SOCIETE1.) et

d’assortir les montants de 15.490,17 euros et de 80.008,56 euros des intérêts

au taux légal, à partir de la présente décision de justice, jusqu’à solde.

1.3.

La demande en paiement des factures

SOCIETE1.) demande encore la condamnation de SOCIETE3.) au paiement

de la somme de 64.872,49 euros à titre de diverses factures. Elle se fonde à

cet égard sur un décompte actualisé des factures (cf. pièce 40 de Maître

Pucurica) et fait état du détail des factures afférentes (cf. pièces 8 et 39 de

Maître Pucurica).

SOCIETE3.) conteste que les factures y répertoriées soient à sa charge. Elle

fait valoir que les factures relatives à l’impôt foncier sont à charge du bailleur,

de même que les factures d’entretien de la station d’épuration,

respectivement de la fosse septique, alors que celles-ci seraient affectées d’un

dysfonctionnement dont la réparation incombe au bailleur.

En l’espèce, il résulte du décompte que la demanderesse réclame le paiement

de 20 factures, à savoir :

PHOTO (détail des factures)

SOCIETE1.) fait plaider que les factures en question, acquittées par la

demanderesse et refacturées à SOCIETE3.), sont à charge de cette dernière

conformément aux stipulations contractuelles mettant l’entretien de

l’immeuble loué à charge du locataire.

Le tribunal relève tout d’abord que certaines factures ont été émises avant la

date d’effet de la résiliation des contrats de baux tandis que d’autres ont été

émises postérieurement à cette date.

A cet égard, si les factures émises ou se rapportant à la période à laquelle les

contrats étaient en vigueur sont à examiner au titre des stipulations

contractuelles et, le cas échéant, en tant que charges locatives, les factures se

rapportant à la période d’occupation des lieux post-résiliation ne sauraient

relever des contrats de bail.

A l’égard de ces dernières, il convient de rappeler que l’indemnité

d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause, le

preneur s’enrichissant par la jouissance des lieux au détriment du bailleur,

corrélativement appauvri (cf. Les Novelles, Droit civil, Le Louage des

Choses – les baux en général, par Marcel La Haye et Joseph Vankerckhove,

tome VI, n° 405, cité dans les conclusions de l’avocat général dans l’affaire

du pourvoi en cassation de 2016).

Pour que l’action de in rem verso, quasi-contrat d’origine jurisprudentielle,

soit accueillie, il est nécessaire que soient réunies non seulement des

conditions matérielles, à savoir un enrichissement et un appauvrissement

corrélatifs, mais aussi des conditions juridiques, à savoir l’absence de cause

de l’enrichissement, l’absence d’intérêt personnel et de faute de l’appauvri et

l’absence d’une autre action à la disposition de l’appauvri (cf. Cour 8 juin

2011, n°32.074 du rôle, cité dans JPLux, 12 déc. 2013, numéro 4744 / 2013).

L’enrichissement est tout avantage appréciable en argent, qu’il soit ou non

de nature patrimoniale. L’enrichissement peut consister dans la jouissance

temporaire d’une chose et l’appauvrissement dans la perte de cette

jouissance. Un des cas de l’enrichissement sans cause étant l’occupation d’un

immeuble soit à titre précaire, soit sans droit ni titre (cf. TA Lux, 11 nov.

2014, rôle numéro 159.390 et 159.589).

Les factures se rapportant à la période d’occupation des lieux post-résiliation

sont partant à examiner sur base de l’enrichissement sans cause.

Sur base de ce qui précède, il convient de procéder à un examen par groupe

des diverses factures.

- Les factures relatives à l’impôt foncier et aux taxes communales

SOCIETE1.) demande le paiement de deux factures des 16 décembre 2021

et 19 décembre 2022 relatives à l’impôt foncier d’un montant de

respectivement 1.150,40 euros qu’elle explique avoir acquitté pour compte

du locataire en faveur de l’Administration communale. Elle fait également

état d’une facture de 3.526,94 euros à titre de taxes communales pour la

période « 2ème semestre 2022 ».

Le tribunal rappelle qu’en principe, les impôts fonciers ne constituent pas des

taxes correspondant aux services rendus au preneur mais des charges

relatives à la propriété de l’immeuble (TA Lux., 13 octobre 2006, n°

198/2006, n° 100.794 du rôle).

Il est cependant admis que les parties peuvent en principe librement prévoir

dans le contrat de bail la question de savoir quelles charges sont à supporter

par le locataire, y compris les impôts et taxes. Même si le propriétaire est à

la base redevable de cet impôt et que nonobstant toute clause, il le restera

envers l’administration, une clause par laquelle le preneur accepte de

rembourser cet impôt ne se heurte pas à l’ordre public.

En l’espèce, les contrats de bail contiennent une clause stipulant que « toutes

les charges et taxes relatives à l’immeuble seront supportées par le locataire

et doivent être facturées directement en son nom ».

Il en ressort que SOCIETE3.) s’est contractuellement engagée à prendre à sa

charge l’impôt foncier et les taxes communales, de sorte que la demande

d’SOCIETE1.) est à déclarer fondée sur la base contractuelle.

Elle est également fondée sur base de l’enrichissement sans cause, dès lors

que l’occupation précaire des lieux par la défenderesse, respectivement les

sous-locataires de celle-ci, a causé un appauvrissement sans cause

d’SOCIETE1.) au profit de cette dernière, la demanderesse ayant dû acquitter

des montants qui auraient été à charge de SOCIETE3.) au vœu des

stipulations contractuelles résiliées.

A défaut d’autres contestations, il y a dès lors lieu de dire la demande en

remboursement fondée au titre de ces factures.

- Les factures relatives à l’entretien

SOCIETE1.) demande le paiement de diverses factures relatives à des

travaux d’entretien. La demanderesse a, dans ce contexte, refacturé à

SOCIETE3.) les interventions de divers prestataires externes (entreprises

SOCIETE5.), SOCIETE6.), SOCIETE7.)).

SOCIETE3.) conteste que ces factures soient à sa charge, en invoquant des

dysfonctionnements de la station d’épuration, respectivement de la fosse

septique, dont la réparation incombe au bailleur.

Il est, en l’espèce, constant en cause que les factures litigieuses se rapportent

à diverses prestations en relation avec le « vidange de fosse », « traitement

des eaux usées », « débouchage de canalisations » et services connexes en

ce qui concerne les entreprises SOCIETE5.), SOCIETE8.). La facture de

SOCIETE7.) se rapporte, quant à elle, à une « inspection visuelle par caméra

pour une section de canalisation » et un « hydro-curage par mini combiné

pour une section de canalisation ».

L’article 1728 du Code civil fait devoir au preneur de payer, non seulement

le loyer, mais aussi le prix du bail. Ledit article impose au locataire, même à

défaut d’accord exprès, les frais accessoires, complets et normaux au bail.

Le propriétaire peut seulement mettre à charge du locataire les montants qu’il

justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Même si le bailleur a effectivement payé d’autres frais, seuls certains frais

prévus par la loi peuvent être réclamés au locataire. Il s’agit de frais qui sont

imputables au locataire en raison de l’usage qu’il fait de l’objet loué : tous

les frais présentant un caractère de jouissance du logement sont à charge du

locataire tandis ceux ayant un caractère conservatoire sont à charge du

bailleur.

Le locataire est ainsi tenu d’assurer l’entretien courant et les menues

réparations.

Il convient également de rappeler que le bailleur, de son côté, est obligé de

délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir celle-ci en état de servir pour

lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la

durée du bail, conformément à l’article 1719 du Code civil. Et selon l’article

1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de

réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les

réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il doit

également garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée

qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas

connus lors de la conclusion du contrat de bail, conformément à l’article 1721

du Code civil, le manquement à ces obligations pouvant donner lieu au

paiement de dommages et intérêts.

Le preneur qui invoque la garantie des vices doit prouver l’existence de ceux-

ci à la base du dommage causé.

En l’espèce, les contrats de bail contiennent une clause 7.E « Entretien »

stipulant « Concernant la station d’épuration, le locataire s’engage à utiliser

exclusivement des produits compatibles avec la station d’épuration lors de

l’entretien des sanitaires et de la cuisine. La station d’épuration doit être

contrôlée de manière régulière afin d’éviter tout problème de dégorgement.

A ce titre, le contrat de maintenance y afférent et contracté par le bailleur

sera refacturé au locataire. En cas d’évacuation des boues, les frais seront à

charge du locataire ».

Il en résulte, dans le prolongement des dispositions légales applicables, que

l’entretien courant de la station d’épuration est contractuellement mis à

charge du locataire, et que ce dernier doit assumer les frais y afférent.

SOCIETE3.)

invoque un dysfonctionnement de la fosse septique

respectivement de la station d’épuration, qui forment un ensemble

indissociable selon elle. Elle estime que ce dysfonctionnement nécessite des

réparations à charge du bailleur, de sorte que les factures exorbitantes

d’entretien ne sauraient lui être imputées.

Ainsi que le tribunal l’a relevé, la charge de la preuve du dysfonctionnement

allégué appartient à la partie défenderesse.

SOCIETE3.) fait état d’un historique de déversements d’eaux pollués par le

bailleur et d’un arrêté ministériel du 24 mai 2017 ayant ordonné à

SOCIETE1.) « d’arrêter immédiatement le déversement d’eaux pollués vers

le milieu ambiant » et de récupérer temporairement les eaux usées, « en

attente d’une solution d’assainissement adéquate du site, dans une fosse

septique étanche d’une capacité suffisante. Aucun trop plein et aucun

déversement dans le milieu naturel n’est admis. La citerne doit être vidangée

régulièrement et chaque fois qu’il y a nécessité par une entreprise agréée à

cet effet » (cf. pièce 2 de Maître Poncin).

Elle verse également un compte-rendu de réunion du 23 août 2017 par la

société SOCIETE9.) lors de laquelle les mesures d’assainissement en vue de

la mise en conformité du traitement des eaux usées ont été débattues (cf. pièce

3 de Maître Poncin). Il résulte notamment de ce compte-rendu que la fosse

septique doit assembler les eaux usées et que le vidange de la fosse doit être

entrepris régulièrement, une évacuation des eaux usées par le réseau

communal n’étant pas possible en l’état, une date pour un déploiement de ce

réseau n’étant pas encore déterminée.

SOCIETE3.) fait encore état d’un courriel de l’Administration communale

du 12 mars 2020 dont il ressort que la fosse septique aurait été trafiquée, un

tuyau ayant été ajouté pour évacuer les eaux usées depuis la fosse vers les

champs adjacents (cf. pièce 4 de Maître Poncin). Elle fait enfin état d’un

courrier du 29 novembre 2021 adressé par l’Administration de la gestion de

l’eau à SOCIETE1.), mettant cette dernière en demeure de remédier aux

débordements et de fournir les factures des vidanges effectués (cf. pièce 5 de

Maître Poncin).

La défenderesse se prévaut enfin d’un courrier en réponse d’SOCIETE1.) à

l’Administration de la gestion de l’eau du 23 décembre 2021 dans lequel cette

dernière reconnaîtrait les problèmes liés à la station d’épuration et la mise en

place de mesures uniquement provisoires (cf. pièce 6 de Maître Poncin).

En l’espèce, s’il résulte des divers éléments du dossier que le système

d’évacuation des eaux usées de l’immeuble loué ne jouit pas d’une solution

pérenne mais d’une solution provisoire, par le biais de la mise en place d’une

fosse septique à vidanger régulièrement, il n’est néanmoins pas établi que

cette installation provisoire serait défectueuse.

Contrairement à l’appréciation

de

SOCIETE3.), l’existence d’un

dysfonctionnement de la station d’épuration, respectivement de la fosse

septique, laisse d’être rapportée.

Le tribunal relève en particulier que, selon l’arrêté ministériel du 24 mai

2017, « les eaux usées sont à récupérer temporairement, en attente d’une

solution d’assainissement adéquate du site, dans une fosse septique étanche

d’une capacité suffisante. Aucun trop plein et aucun déversement dans le

milieu naturel n’est admis. La citerne doit être vidangée régulièrement et

chaque fois qu’il y a nécessité par une entreprise agréée à cet effet ».

Cette situation est abordée dans les précitées stipulations des contrats de bail,

lorsque ceux-ci énoncent que « la station d’épuration doit être contrôlée de

manière régulière afin d’éviter tout problème de dégorgement. A ce titre, le

contrat de maintenance y afférent et contracté par le bailleur sera refacturé

au locataire. En cas d’évacuation des boues, les frais seront à charge du

locataire ».

Le tribunal constate dès lors que les frais d’entretien de la station d’épuration,

et notamment le vidange de la fosse et le débouchage de la canalisation, sont

à charge du locataire.

Or, SOCIETE3.) reste en défaut de démontrer que les prestations facturées

par les entreprises

SOCIETE5.),

SOCIETE10.),

SOCIETE11.)

et

SOCIETE7.) dépassent le cadre de l’entretien normal de la station

d’épuration, la fréquence des interventions étant notamment fonction de

l’utilisation d’eau par le locataire.

A défaut d’autres éléments, SOCIETE3.) ne formulant pas d’offre de preuve

et ne contestant pas la formation des contrats, il y a lieu de dire que les

factures litigieuses d’SOCIETE1.)., contenant la refacturation des prestations

des tierces entreprises précitées, sont à charge du locataire.

La demande d’SOCIETE1.) est dès lors à déclarer fondée sur la base

contractuelle.

Elle est également fondée sur base de l’enrichissement sans cause, dès lors

que l’occupation précaire des lieux par la défenderesse, respectivement par

les sous-locataires de celle-ci, a causé un appauvrissement sans cause

d’SOCIETE1.) au profit de cette dernière, la demanderesse ayant dû acquitter

des montants qui auraient été à charge de SOCIETE3.) au vœu des

stipulations contractuelles résiliées.

Il y a dès lors lieu de dire la demande en remboursement fondée au titre de

ces factures.

- Conclusion

Au vu de ce qui précède, la demande d’SOCIETE1.) étant fondée dans son

intégralité, il y a lieu de condamner SOCIETE3.) au paiement de la somme

de 64.872,49 euros.

Conformément aux développements du tribunal sous le point 1.2. du présent

jugement, il y a lieu d’assortir ce montant des intérêts au taux légal, à partir

de la présente décision de justice jusqu’à solde, une ventilation entre les

montants s’inscrivant dans l’exécution des contrats et ceux relevant de la base

extra-contractuelle n’ayant pas été effectuée par la demanderesse.

2. Les demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société I.13 l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500.- euros sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Au vu de l’issue du litige, la demande de SOCIETE3.) en allocation d’une

indemnité de procédure est à rejeter.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il

y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par

jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution

provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n'existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à cette demande.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare

la demande recevable ;

déclare

valable et justifiée la résiliation unilatérale des contrats de bail

respectifs effectuée le 1er décembre 2021 par la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL avec effet au 31 janvier 2022 ;

déclare

fondée la demande à titre d’arriérés de loyers sinon d’indemnité

d’occupation pour les sommes de respectivement 15.490,17 euros et

80.008,56 euros, avec les intérêts au taux légal, à partir de la présente

décision de justice, jusqu’à solde ;

déclare

fondée la demande à titre de factures d’entretien pour la somme de

64.872,49 euros, avec les intérêts au taux légal, à partir de la présente

décision de justice, jusqu’à solde ;

partant,

condamne

la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) SARL à payer à

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL les sommes de

15.490,17 euros, 80.008,56 euros et 64.872,49 euros, à chaque fois avec les

intérêts au taux légal, à partir de la présente décision de justice, jusqu’à solde

;

condamne

la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) SARL à payer à

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL une indemnité de

procédure de 500.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

rejette

la demande la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) SARL

en allocation d’une indemnité de procédure ;

dit

qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne

la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) SARL aux frais

et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Brice

HELLINCKX, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Brice HELLINCKX

Martine SCHMIT