Court allows copropriété syndicate to recover unpaid charges and legal fees from delinquent owner.

No 716/23

du 07.06.2023

Audience publique du mercredi, sept juin deux mille vingt-trois

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière civile et selon la procédure prévue pour le recouvrement

des créances par voie d’ordonnance de paiement, a rendu le jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.),

établie à L-ADRESSE1.), représentée par son syndic actuellement en fonctions, la société

anonyme SOCIETE1.), ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

partie demanderesse,

comparant par Maître Conny MÜLLER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

e t :

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse,

comparant par PERSONNE2.), frère.

F A I T S :

Suivant une ordonnance conditionnelle de paiement no. D-OPA1-3252/22 rendue en date

du 16 août 2022 par le juge de paix de Diekirch, le Syndicat des copropriétaires de la

résidence ENSEIGNE1.), préqualifiée, réclame paiement à PERSONNE1.) du montant de

4.824,80 €.

Ladite ordonnance conditionnelle de paiement a été notifiée à la partie défenderesse en

date du 17 août 2022.

Par déclaration entrée au greffe le 9 septembre 2022, PERSONNE1.) a formé contredit

contre la prédite ordonnance de paiement.

Par lettre du greffier du 7 novembre 2022, les parties ont été convoquées à l’audience

publique du mercredi, 4 janvier 2023 à 16.00 heures en la salle des audiences de la Justice

de Paix de Diekirch, bei der aler Kiirch (entrée près de la Vieille Eglise), pour y entendre

statuer sur le mérite des prétentions réciproques des parties.

A l’appel de la cause à l’audience publique du 4 janvier 2023 l’affaire a été utilement

retenue et les débats se sont déroulés comme suit:

Maître Conny MÜLLER, comparant pour la partie demanderesse, a exposé le sujet de

l’affaire et développé ses moyens.

Le défendeur PERSONNE1.), représenté par son frère PERSONNE2.), a été entendu en

ses réponses.

Sur ce le tribunal a pris l’affaire en délibéré dont il a ordonné la rupture par la suite, pour

permettre à Maître MÜLLER de fournir des explications supplémentaires et l’affaire a été

fixée au 15 mars 2023 pour continuation des débats.

Elle parut utilement en date du 26 avril 2023 et Maître MÜLLER, ainsi que PERSONNE2.)

ont été entendus en leurs développements respectifs.

Ensuite le Tribunal a repris l’affaire en délibéré pour rendre à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été refixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par ordonnance conditionnelle de paiement n° D-OPA1-3252/22 du 16 août 2022, il a été

enjoint à PERSONNE1.) de payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE ENSEIGNE1.), sise à L-ADRESSE1.), représenté par son syndic, la société

anonyme SOCIETE1.), la somme de 4.824,80 € redue à titre d’arriérés de frais de

copropriété et d’avances mensuelles sur charges couvrant la période du 1er janvier 2021 au

mois de juillet 2022.

Contre cette ordonnance de paiement PERSONNE1.) a régulièrement formé contredit

parvenu au greffe du présent tribunal en date du 9 septembre 2022.

A l’audience publique du 4 janvier 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE

LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) demande acte de l’augmentation de sa demande au

montant total de 6.224,80 €, se composant comme suit :

-

3.284,80 € à titre de « solde débiteur année 2021 »,

-

1.980,00 € à titre d’avances mensuelles de 220.- € pour les mois de janvier à

septembre 2022,

-

960,00 € à titre d’avances mensuelles de 240.- € pour les mois d’octobre 2022 à

janvier 2023.

A l’audience publique du 26 avril 2023 à laquelle l’affaire a été refixée suite à une rupture

du délibéré ordonnée, le SYNDICAT demande acte de l’augmentation de sa demande d’un

montant de 720.- € à titre d’avances pour les mois de février à avril 2023 de sorte que la

demande s’élève au montant total de 6.944,80 €.

Il y a lieu de lui en donner acte.

PERSONNE1.) conteste redevoir les montants réclamés pour les exercices des années 2021

et 2022. Il critique la gestion effectuée par le syndic qui n’aurait pas correctement exécuté

sa mission. En plus, il reproche au syndic de ne pas avoir tenu d’assemblée générale en

2021 et de ne pas avoir été convoqué dans le délai de la loi à celle du 29 septembre 2022.

A l’appui de sa demande, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE ENSEIGNE1.) soutient que PERSONNE1.) est propriétaire d’un lot au sein

de la résidence ENSEIGNE1.) et qu’il est redevable à l’égard du SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) de la somme de 6.944,80 € à

titre de charges. A l’appui de ses prétentions, il verse en cause un jugement rendu le 2 juin

2021 par le tribunal de céans ayant condamné PERSONNE1.) à payer au SYNDICAT la

somme de 9.800 €, le décompte individuel propriétaire de PERSONNE1.) pour la période

du 1er janvier au 31 décembre 2021, ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale du

29 septembre 2022.

Aux termes de l’article 34, alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété

des immeubles bâtis, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des

assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires

opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites

décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

Lorsque ce délai est expiré, la décision est devenue définitive et ne peut plus être attaquée,

ni par voie d’action, ni par voie d’exception, étant donné qu’il s’agit d’un délai préfix. Le

délai de deux mois court à compter de la notification de la décision de l’assemblée générale

aux copropriétaires opposants ou défaillants.

Il résulte de la disposition citée ci-dessus que le copropriétaire qui n’a pas contesté la

décision de l’assemblée générale des copropriétaires portant approbation des comptes de

la copropriété dans le délai de deux mois suivant la notification de ladite décision, n’est

pas fondé à refuser le paiement de sa quote-part et que, dès l’expiration de ce délai, la

décision est à considérer comme définitive et ne peut plus être remise en cause, ni par voie

d’action, ni par voie d’exception (TAL 19 mai 2022 n° TAL-2022.01786 ; TAL 29 janvier

2013 n° 146.685 du rôle ; JPL 14 novembre 2016 n° 4119/16).

Il ressort en outre des arrêts de la Cour de cassation française que toutes les actions en

contestation des décisions adoptées en assemblée générale sont soumises au délai de

forclusion de deux mois, même en cas d’absence de convocation ou d’irrégularité de la

convocation à l’assemblée (Cass. 3e civ. 17 juin 2009, Cour d’appel 9 octobre 2019 n°

CAL-2018-00875 du rôle).

« Doit encore être honorée par chaque copropriétaire, la répartition des charges effectuée

par le syndic qu’elle soit illégale ou même fantaisiste, du moment que la décision de

l’assemblée générale approuvant les comptes n’a pas été mise en cause conformément à

l’article 34 de la loi du 16 mai 1975 » (cf. 2019TALCH14/00176 du 17 décembre 2019).

En l’occurrence, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la

résidence ENSEIGNE1.) du 29 septembre 2022 portant approbation des comptes de

l’année 2021 et fixant les avances sur charges des copropriétaires pour l’année 2022 a été

notifié le 8 octobre 2022 à PERSONNE1.).

N’ayant pas introduit de recours endéans le délai de deux mois contre la décision du 29

septembre 2022, PERSONNE1.) doit honorer ladite décision et ne saurait plus contester

les dépenses figurant dans le décompte ni critiquer la gestion effectuée par le syndic.

PERSONNE1.) ne peut donc pas refuser d’acquitter sa quote-part des charges afférentes à

son lot, votée par l’assemblée générale, et opposer l’exception d’inexécution à la demande

au motif que le syndic ne procéderait pas à l’entretien des parties communes de la

copropriété.

En ce qui concerne les honoraires d’avocat engagés par le SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.), qui ont été mis à charge de

PERSONNE1.), afin de récupérer la créance à l’encontre de ce dernier, il est de

jurisprudence « que les frais nécessaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à

l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire. Il s’agit ici de

compenser une inégalité de fait entre les copropriétaires qui payent leurs charges

régulièrement et aux dates fixées et ceux qui mettent peu d’empressement à honorer leurs

obligations financières. Il ne s’agit pas d’une charge de copropriété, mais d’une dette

personnelle du copropriétaire remboursable du syndicat qui en a fait l’avance (cf. Cour

d’appel 7ième chambre arrêt n° 47/16 – VII- CIV, 9 mars 2016 n° 42201 du rôle ; TAD 12

juillet 2022 n° 21419 du rôle ; TAD 25 avril 2023 n° 2023TADCH01/00076).

Il s’ensuit que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ENSEIGNE1.) peut mettre à charge de PERSONNE1.) les frais et honoraires d’avocat afin

de récupérer sa créance.

Au vu des développements faits ci-avant, la demande du SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) est donc à déclarer fondée

pour le montant de 6.944,80 €, à savoir 3.284,80 € à titre de solde débiteur pour l’année

2021, 1.980.- € (9 x 220.- €) à titre d’avances pour les mois de janvier 2022 à septembre

2022 et de 1.680.- € (7 x 240.- €) pour les mois d’octobre 2022 à avril 2023.

Il y a dès lors lieu de rejeter le contredit.

P A R

C E S M O T I F S :

le Tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière civile, statuant contradictoirement et

en premier ressort,

reçoit le contredit en la forme;

le rejette;

partant condamne PERSONNE1.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) la somme de 6.944,80 € avec les intérêts légaux sur

la somme de 4.824,80 à partir du 17 août 2022, jour de la notification de l’ordonnance

conditionnelle de paiement, sur la somme de 1.400.- € à partir du 4 janvier 2023 et sur la

somme de 720.- € à partir du 26 avril 2023, chaque fois jusqu’à solde;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Marie-Thérèse SCHMITZ, juge de paix directeur à

Diekirch, assistée du greffier Monique GLESENER, en notre audience publique en la salle

des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch », date qu'en tête et

avons signé avec le greffier.