Landlord wins partial claim for damages but loses eviction request due to lack of severity.

No. 691 / 23

du 5 juin 2023

Audience publique du lundi, cinq juin deux mille vingt-trois

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

1)

PERSONNE1.) et son épouse

2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses,

représentées par Maître Giulia CASTELLANO, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Christian BILTGEN, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Diekirch,

e t :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse,

comparant en personne.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 23 mars 2023 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch, à l'audience publique du vendredi, 5 mai 2023,

pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 22 mai 2023.

Maître Giulia CASTELLANO, représentante des parties demanderesses,

donna lecture de la requête introductive de l’instance et exposa l’affaire.

PERSONNE3.) fut entendue en ses explications et moyens.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 23

mars 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement fait

convoquer PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de céans pour voir

prononcer la résiliation judiciaire du bail entre parties et ordonner le

déguerpissement forcé de la locataire aux frais de cette dernière, voir

condamner la partie défenderesse à leur payer le montant de 9.685,99.- euros

du chef de charges locatives et de dégâts locatifs avec augmentation du taux

d’intérêt légal de trois points à compter du 1er jour du 3ème mois suivant la

notification du jugement à intervenir.

Ils ont par ailleurs réclamé une indemnité de procédure de 1.000.- euros ainsi

que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience publique du 22 mai 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont précisé que le solde du décompte de l’exercice 2021/2022 resterait

impayé à hauteur de 1.340,17.- euros et que la locataire de leur appartement

sis à ADRESSE1.) n’userait pas des locaux en bon père de famille en n’aérant

pas convenablement les lieux loués et en provoquant ainsi le pourrissement

du bois des velux. Elle aurait par ailleurs causé des inondations au niveau de

la salle de bains alors que les chambranles montreraient des traces d’eau et

elle aurait cassé le parlophone. Le coût des réparations se chiffrerait à

8.345,82.- euros et la preuve résulterait d’un constat dressé le 6 avril 2021.

PERSONNE3.) reproche aux bailleurs qu’elle n’aurait pas disposé de

chauffage entre le 27 et le 31 janvier ainsi que d’eau entre le 28 et le 31

janvier 2023. En ce qui concerne le décompte de charges locatives, elle a

précisé qu’elle aurait toujours demandé la production des pièces justificatives

qu’elle n’aurait finalement reçues que dans le cadre de la présente procédure.

Actuellement, le solde dont paiement est réclamé n’est plus contesté.

S’agissant du problème d’eau, elle soutient que la machine à laver aurait

causé des dégâts aux portes de la salle de bains. Elle admet qu’elle devrait

prendre en charge le remplacement de la porte. Les taches aux velux ne

seraient cependant pas dues à l’humidité alors qu’elle aérerait suffisamment.

Elles proviendraient plutôt du fait que le toit de l’immeuble ne serait jamais

nettoyé par les bailleurs. Les fenêtres seraient d’ailleurs souvent couvertes de

particules en provenance de la cheminée. Le WC ne pourrait pas être aéré,

faute de fenêtre ou de bouche d’aération. Comme elle ne disposerait pas de

cave, la machine à laver-sèche-linge se trouverait dans la salle de bains. Le

parlophone ne serait pas cassé mais elle en aurait acheté un nouveau alors

que l’ancien n’aurait pas ouvert la porte principale d’entrée.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent la coupure de la chaudière

respectivement de l’eau chaude telle qu’alléguée. Ils précisent que lors du

remplissage de la cuve, la chaudière devrait être éteinte pour un moment.

Comme les bailleurs habiteraient le même immeuble, ils auraient

évidemment tout fait pour limiter la coupure au strict minimum. Il ne serait

par ailleurs possible de couper l’eau et le chauffage que dans l’appartement-

même de PERSONNE3.). Concernant le décompte des frais, ils affirment

avoir transmis depuis bien longtemps déjà les pièces afférentes. La présence

d’un lave-linge dans la salle de bains entrainerait un besoin accru d’aération

de la salle de bains. Le parlophone n’aurait déjà pas été installé lors du constat

fait en 2021 et il ne le serait toujours pas à l’heure actuelle.

Il n’est en l’espèce pas autrement contesté que les parties sont liées par un

contrat de bail du 10 juillet 2018, remplaçant un bail antérieur du 17 juillet

2017, portant sur un appartement sis à ADRESSE1.).

Le solde impayé du décompte de frais et charges pour l’exercice 2021/2022

résulte à suffisance des pièces versées en cause et PERSONNE3.), après

avoir reçu l’ensemble des pièces justificatives, n’a plus contesté son

quantum.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est partant justifiée pour

le montant de 1.340,17.- euros en ce qui concerne le solde impayé de

décompte.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le locataire doit user de la chose

louée en lui apportant les soins que lui donnerait tout individu conscient et

prudent, donc d’en user en bon père de famille et suivant la destination qui

lui a été donnée.

Le fondement de cette obligation du preneur se trouve dans le fait que la

chose ne lui est confiée que temporairement, et aux fins d’en retirer l’utilité,

qu’il doit la restituer à la fin du bail, et qu’il doit dès lors accomplir tous les

actes qui, eu égard aux circonstances, s’avèrent nécessaires pour l’entretien

et la conservation de la chose, et s’abstenir de tous actes qui pourraient nuire

à la substance (Henri DE PAGE : Traité élémentaire de droit civil belge, tome

IV, les principaux contrats, 1ère partie, n° 660, édition 1972).

Le preneur doit donc occuper paisiblement les lieux et respecter la substance

de la chose, sur laquelle il est dépourvu de droit réel.

Dès l’instant où il y a dégradations anormales, le preneur en est tenu. Il doit

notamment entretenir la chose et éviter que, par défaut d’entretien

directement lié à l’usage de la chose, celle-ci ne se dégrade ou ne se détériore.

Car dégrader la chose, ou la laisser dégrader-volontairement ou par simple

négligence ou par imprudence, peu importe, n’est pas en user en bon père de

famille (ibidem n° 663(B)).

Il appartient toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle.

Le bailleur a la charge de la preuve du fait matériel de la dégradation.

D’après l’état des lieux d’entrée du 10 juillet 2018, l’état des fenêtres de la

salle de bains et de la cuisine et celui de la porte du WC était qualifié de

« bon ».

La locataire n’a à aucun moment contesté l’état actuel dégradé des velux de

la salle de bains et de la salle à manger et elle a elle-même versé des photos

en cause. Elle a encore avoué que les dégâts à la porte et au chambranle de la

porte de la toilette étaient imputables à une panne de sa machine à laver. La

preuve de l’existence des dégradations est dès lors établie à suffisance.

Or selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou

des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles

aient eu lieu sans sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il suffit partant au bailleur

de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation

excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette

preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf.

Trib. Lux. 5 février 1987, rôle no 35323).

Au regard des développements qui précèdent il aurait dès lors appartenu à la

défenderesse de rapporter la preuve que les dégâts répertoriés ne lui étaient

pas imputables.

Or, mis à part le fait d’affirmer que la toiture ne serait pas nettoyée (défaut

d’entretien de l’immeuble par les propriétaires) et que la cheminée serait à

l’origine des dégradations aux velux, PERSONNE3.) n’a aucunement

rapporté la preuve que l’apparition des dégradations ne lui était pas

imputable.

La même conclusion s’impose pour l’affirmation – non établie – de

PERSONNE3.) qu’elle aurait été privée de chauffage et d’eau chaude entre

le 27 et le 31 janvier 2023. Même à admettre que tel avait été le cas, rien ne

permet de mettre cet incident en rapport avec les dégâts aux velux.

Concernant le parlophone, PERSONNE3.) ne conteste pas qu’il ne

fonctionne plus et qu’il est arraché de sa prise. Elle reste encore en défaut de

rapporter la preuve d’une part d’avoir informé les bailleurs du prétendu

mauvais fonctionnement de l’appareil existant et d’autre part de ce que son

état défectueux ne lui est pas imputable.

Le tribunal retient par conséquent que la défenderesse est tenue au

remplacement des deux fenêtres velux, de la porte et du chambranle du WC

ainsi que du parlophone.

D’après le devis émis par l’entreprise « SOCIETE1.) » le coût de

remplacement se chiffre au montant total de 7.133,18.- euros.

Eu égard à la durée du bail de presque sept ans, le tribunal tient compte d’un

coefficient de vétusté de 50 %.

La demande en remboursement des frais de remplacement est dès lors fondée

jusqu’à concurrence du montant de 3.566,59.- euros.

Tel que requis, il y a encore lieu d’ordonner la majoration de trois points du

taux d’intérêt légal à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la

signification du présent jugement.

S’agissant de la demande en résiliation du bail, le tribunal estime que les

dégradations telles que relevées antérieurement ne revêtent pas un caractère

de gravité tel qu’elles justifient une résiliation du bail, ce d’autant plus qu’une

telle résiliation viendrait sanctionner une deuxième fois PERSONNE3.) alors

qu’elle est déjà tenue aux frais de la remise en état.

En l’absence d’une justification de la condition d’iniquité, les parties

requérantes sont à débouter de leur demande sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile.

Il n’y pas lieu à exécution provisoire du présent jugement alors que les

conditions légales y relatives ne sont pas remplies.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

déclare la demande en paiement d’arriérés de charges locatives fondée ;

partant,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le

montant de 1.340,17.- euros avec les intérêts légaux à partir du 23 mars 2023

jusqu’à solde ;

déclare la demande en réparation de dégâts locatifs partiellement fondée ;

partant,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le

montant de 3.566,59.- euros avec les intérêts légaux à partir du 23 mars 2023

jusqu’à solde ;

dit que le taux d’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à partir de la signification du présent jugement ;

déclare les demandes en résiliation du bail et en déguerpissement non

fondées ;

rejette la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à

l’allocation d’une indemnité de procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, conseiller

honoraire à la Cour d’Appel, assisté du greffier Gilles GARSON, en notre

audience publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch,

« Bei der Aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.