Landlord wins partial rent arrears claim; court rejects provisional execution and specific repair costs.

No. 688 / 23

du 5 juin 2023

Audience publique du lundi, cinq juin deux mille vingt-trois

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

représentée par Maître Céline TRITSCHLER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

représentée par Maître José LOPES GONCALVES, avocat à la Cour, demeurant

à Diekirch.

Faits :

Suivant requête déposée le 10 février 2023 au greffe de la Justice de paix de

Diekirch, les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant

le tribunal de paix de Diekirch à l’audience publique du vendredi, 24 mars 2023,

pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mercredi, 24 mai 2023.

La représentante de la partie demanderesse donna lecture de la requête introductive

de l’instance et exposa l’affaire.

Le représentant de la partie défenderesse fut entendu en ses moyens.

Le tribunal de paix de Diekirch prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience

publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit:

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 10 février

2023, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.) devant le

Tribunal de Paix de céans pour le voir condamner à payer au requérant le montant

de 18.434,62.- euros à titre d’arriérés de loyer, de frais de mazout et de frais de

remise en état de la maison et pour voir prononcer la résiliation du contrat de bail.

Le demandeur s’est encore réservé le droit de réclamer ultérieurement des

dommages-et-intérêts. Il a encore sollicité l’exécution provisoire du jugement à

intervenir quant à la condamnation pécuniaire.

À l’audience du 24 mai 2023, le requérant a d’emblée précisé que le locataire aurait

quitté les lieux et que le bail aurait pris fin en date du 31 octobre 2022. En date du

2 novembre 2022, un état des lieux aurait été dressé en présence du père du

défendeur qui l’aurait signé. Ainsi, des dégradations et des malpropretés auraient

été constatées et la cuve à mazout aurait été vide. Par ailleurs, les travaux dans la

maison convenus en début de bail n’auraient pas été faits par le locataire.

PERSONNE1.) s’appuie sur des devis afin de chiffrer le coût de l’entretien du

jardin, du remplacement de l’aspirateur et de la peinture des murs à 11.754,87.-

euros. Il a ensuite relevé que le locataire ne saurait invoquer l’éventuelle réduction

du loyer concédée dans le contrat de bail alors que les travaux y indiqués n’auraient

pas été effectués par le locataire. Dès lors, les arriérés de loyer se chiffreraient à

3.750.- euros. S’agissant de la cuve à mazout, il y aurait lieu de constater que celle-

ci aurait contenu 3.400 litres au début du bail et qu’elle aurait été vide à la fin. Il

incomberait au locataire de pourvoir au remplissage de celle-ci. Le bailleur met à

ce titre un montant de 3.400 x 1,2590 = 4.280,60.- euros à charge de

PERSONNE2.). Le demandeur estime dès avoir droit à 19.785,47.- euros, dont à

déduire la caution locative de 2.400.- euros de sorte qu’il déclare fixer sa demande

au montant de 17.385,47.- euros. Il y a lieu de lui en donner acte.

PERSONNE2.) admet que le loyer pour la période du 1er octobre au 10 novembre

2022 n’a pas été payé. Il estime toutefois que le loyer mensuel aurait été fixé à

1.200.- euros alors que la convention complémentaire au contrat de bail aurait été

respectée par le locataire en exécutant les travaux y prévus avant la fin de l’année

2021. En ce qui concerne le mazout, il confirme l’état vide en fin de bail mais il a

formellement contesté la quantité indiquée par le bailleur pour le début du bail

ainsi que le prix mis en compte. À ce sujet, le bailleur resterait en défaut de verser

une facture mentionnant le prix unitaire et la quantité ainsi que la preuve de

paiement. Ce poste est donc contesté. De même, le défendeur soutient que la

maison serait en bon état et qu’il ne serait pas nécessaire de procéder à une mise

en peinture. Il n’existerait d’ailleurs la moindre preuve à cet égard et un état des

lieux d’entrée ferait défaut. Il conteste encore les prétendus dégâts aux murs et

portes. En ce qui concerne le vieil aspirateur, qui n’aurait pas fait l’objet d’une

mention dans le bail, son état défectueux est contesté. Les revendications relatives

aux travaux de jardinage sont également contestées, le locataire n’ayant plus la

possibilité après son départ de tailler les haies et tondre la pelouse. De surcroit le

montant mis en compte serait largement surfait.

PERSONNE1.) est d’avis que la non-exécution des travaux litigieux résulterait à

suffisance des paiements faits par le locataire, supérieurs au montant de 1.200.-

euros. Concernant le niveau du réservoir à mazout en début du bail, il a demandé

au tribunal de procéder par voie de comparution des parties. Les dégâts dans la

maison dépasseraient de loin l’usure normale, et le locataire serait censé avoir reçu

la maison en bon état de réparations locatives, conformément à l’article 1731 du

Code civil. Afin de démontrer son préjudice, il suffirait au bailleur de verser des

devis sans qu’il ne soit obligé de produire des factures ou preuves de paiement.

Par contrat de bail en date du 31 juillet 2021 ayant pris effet au même jour,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et sa famille une maison sise

à L-ADRESSE1.), contre paiement d’un loyer mensuel de 1.200.- euros, payable

d’avance le 15 de chaque mois.

Par courrier en date du 6 janvier 2022, PERSONNE1.) a résilié le bail avec effet

au 1er août 2022 tant pour besoin personnel que pour non-respect des obligations

découlant du contrat de bail.

La résiliation n’a pas été contestée en son principe et le locataire a quitté les lieux

en date du 31 octobre 2022, la remise des clés ayant eu lieu le 2 novembre 2022.

Quant aux arriérés de loyer :

PERSONNE1.) se base essentiellement sur l’avenant au contrat de bail signé le 31

juillet 2021 entre parties pour voir déclarer sa demande fondée.

L’avenant versé en cause prévoit :

« Le locataire s’engage a tenir les locaux le mobilier et l’espace vert en de la

maison propres

Les rangements du garage et de la cave (sous garage) seront termines pour la fin

l’année 2021

Tous ce qui ne sera pas retenu par le proprietaire, sera depose au recyclage center

et non sur le trottoir, ni dans la cour exterieure, espace vert.

Suite au rangement le proprietaire pourra continuer les Travaux

les locataires devront donner l’acces au garage pendant toute la duree des travaux

Apres les travaux effectues par le proprietaire ils devront effectuer la facade

Interieure des murs du garage ainsi que la chape du sol du garage dans un délai

de six mois des la fin des travaux.

le locataire s’engage a finir les caves, les enduits et la chape qui manque dans

deux (pieces caves)

Une nouvelle terrasse sera realisee aussi a Parrtere de la maison (un imperatif)

En cas de non-respect de ces engagements, les locataires acceptent

l’augmentation du loyer

De 1200€ a 1500 €

Pour que les travaux soient realises par une societe,

La revision du loyer sera aux soins du proprietaire en cas de non-respect de ces

clauses.

Au terme de trois 3 ans le Loyer sera revise a 1500€ par mois. »

Il ressort de ces termes qu’en signant l’avenant au contrat de bail, PERSONNE2.)

s’engageait à effectuer certains travaux au niveau du garage et de la cave et qu’en

cas de non-respect de cette condition, il acceptait une augmentation du loyer.

L’augmentation du loyer était dès lors soumise à une condition suspensive

consistant dans la non-exécution des travaux.

En effet, en vertu de l’article 1168 du Code civil, l’obligation est conditionnelle

lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en la suspendant

jusqu’à ce que l’événement arrive, soit en la résiliant, selon que l’évènement arrive

ou n’arrive pas.

Les parties sont libres de subordonner l’existence ou la réalisation d’un droit à

l’arrivée d’une condition, qui doit être stipulée clairement et traduire la volonté des

parties.

Si la rédaction est incomplète ou si les termes employés peuvent prêter à

équivoque, il appartient au juge de rechercher la commune intention des parties,

toute dénaturation de la volonté des parties étant prohibée.

L’intérêt majeur de la distinction entre la condition suspensive et la condition

résolutoire réside dans la différence de la situation des parties durant le temps où

la condition est pendante et ses effets quand elle se réalise. En cas de contrat sous

condition suspensive, les droits du créancier qui y est soumis ne sont qu’éventuels

et ne deviennent effectifs qu’à la réalisation de la condition tandis que ceux du

créancier sous condition résolutoire sont certains dès la conclusion de la

convention mais seront rétroactivement anéantis par l’intervention de la condition.

Etant donné qu’en l’espèce, PERSONNE2.) n’a pas rapporté la preuve d’avoir

exécuté son obligation, la proposition formulée en contrepartie par PERSONNE1.)

est devenue caduque, de sorte que ce dernier est en droit de réclamer un loyer

mensuel de 1.500.- euros.

Pour 15 mois de location d’août 2021 à octobre 2022, il existe un total de loyers

dus (15 x 1.500 =) 22.500.- euros, dont à déduire les paiements reçus (6.300 +

12.450 = 18.750), soit 3.750.- euros, montant pour lequel la demande est à déclarer

fondée.

Quant aux frais de mazout :

A défaut de toute pièce quant au niveau de la cuve au début du bail et à une

quelconque obligation de la part du locataire de remplir la cuve à mazout et à quel

niveau, ce volet de la demande est à déclarer non fondé.

Quant aux dégâts locatifs :

En ce qui concerne les prétendus dégâts locatifs, il appartient au bailleur de prouver

les dégradations des lieux par lui loués après le départ du locataire.

Il peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve légalement

admis.

Un état des lieux de sortie contradictoire à proprement dire n’a pas été dressé, mais

il a d’une part été signé par le père du locataire et d’autre part par le témoin

PERSONNE3.) qui a encore fourni une attestation testimoniale.

Il découle de ces pièces qu’il existe « quelques taches dans les chambres » et que

le frigo est sale. La troisième remarque est illisible. En ce qui concerne le jardin, il

a été noté : « haies à couper et la pelouse n’a pas été coupée ».

À l’appui de ses prétentions, PERSONNE1.) verse trois devis.

Il convient encore de rappeler que le fait que les frais de réparations ne sont

documentés que par des devis (et non par des factures dûment acquittées) ne porte

en soi pas à conséquence. En effet, le paiement des indemnités pour dégâts locatifs

imputables ne peut être soumis à l’exécution effective des travaux de réparation.

Contraint de restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a reçus, le preneur est

tenu de réparer par équivalent.

1. Peinture

Dans le contrat de bail, le locataire confirme avoir reçu les lieux dans un état

impeccable et à les restituer à la fin du bail dans un état identique (clause 6) a) du

bail).

En l’occurrence, l’état des lieux de sortie fait état de taches dans les chambres, sans

pour autant spécifier leur ampleur.

Il n’en ressort ainsi pas pour quelles raisons, il faudrait appliquer une

« Spezialgrundierung zur Desinfektion der Wände » et pourquoi les portes

devraient être poncées et peintes, travaux listés dans le devis « PERSONNE5.) »

du 14 novembre 2022.

Dès lors le tribunal retient de ne pas tenir compte de ces deux postes et que la

demande est donc à déclarer justifiée pour 3.040 + tva = 3.556,80.- euros.

2. Aspirateur

Le demandeur ne fournit aucune preuve ni de l’âge ni de la valeur initiale de

l’aspirateur en question. Outre le fait que l’état défectueux en tant que tel n’est pas

démontré, cette demande requiert un rejet.

3. Jardin

Sur base des dispositions du contrat de bail et du constat fait dans le procès-verbal

de sortie, le tribunal retient que la taille des haies, l’élimination des mauvaises

herbes et la coupe de la pelouse, tels que repris sur le devis du jardinier-paysagiste

PERSONNE4.), sont pleinement justifiées.

La demande portant sur les travaux de jardinage est dès lors à déclarer fondée pour

le montant réclamé de 2.510,82.- euros.

Après déduction de la caution locative de 2.400.- euros, PERSONNE1.) a donc

droit au montant de 3.750 + 3.556,80 + 2.510,82 – 2.400 = 7.417,62.- euros,

montant au paiement duquel il convient de condamner PERSONNE2.).

Le requérant demande encore à ce que le jugement soit assorti de l’exécution

provisoire quant à la condamnation pécuniaire.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

Il s’ensuit que l’opportunité de l’exécution provisoire est soumise à l’appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Le tribunal estime que l’exécution provisoire n’est pas justifiée en l’occurrence.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) qu’après déduction de la caution locative il chiffre

sa demande au montant total de 17.385,47.- euros ;

constate que la demande en résiliation du bail est sans objet ;

déclare la demande de PERSONNE1.) fondée pour le montant de 7.417,62.- euros

et non fondée pour le surplus ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 7.417,62.-

euros avec les intérêts légaux à partir du 10 février 2023 jusqu’à solde ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, assisté du

greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des audiences de

la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date qu'en tête et avons

signé avec le greffier.