Tenant awarded damages for landlord's fraudulent eviction and procedural costs in Luxembourg civil court.

No. 684 / 23

du 5 juin 2023

Audience publique du lundi, cinq juin deux mille vingt-trois

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e :

I) (D-CIV-45/22)

1) PERSONNE1.) et son épouse

2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

élisant domicile en l’étude de Maître Alain BINGEN, avocat à la Cour, demeurant

à Diekirch,

parties demanderesses,

représentées par Maître Alain BINGEN, susdit,

e t :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

représentée par Maître Marc WALCH, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

II) (D-CIV-78/22)

1) PERSONNE1.) et son épouse

2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

élisant domicile en l’étude de Maître Alain BINGEN, avocat à la Cour, demeurant

à Diekirch,

parties demanderesses,

représentées par Maître Alain BINGEN, susdit,

e t :

1) PERSONNE4.) et son épouse

2) PERSONNE5.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses,

représentées par Maître Marc WALCH, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch.

F A I T S :

AD I.)

Par exploit ci-annexé du ministère de l’huissier de justice Patrick MULLER de

Diekirch du 1er juin 2022, les parties demanderesses firent citer la partie

défenderesse à comparaître à l'audience publique du vendredi, 17 juin 2022 à 9.30

heures devant le tribunal de paix de Diekirch pour y entendre statuer sur le bien-

fondé des causes énoncées dans ledit exploit.

AD II.)

Par exploit ci-annexé du ministère de l’huissier de justice Patrick MULLER de

Diekirch du 18 octobre 2022, les parties demanderesses firent citer les parties

défenderesses à comparaître à l'audience publique du vendredi, 11 novembre 2022

à 9.30 heures devant le tribunal de paix de Diekirch pour y entendre statuer sur le

bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit.

Les affaires furent utilement retenues à l’audience publique du lundi, 22 mai 2023.

Maître Alain BINGEN, représentant des parties demanderesses, donna lecture des

citations introductives d'instance et exposa les affaires.

Maître Marc WALCH, représentant des parties défenderesses, fut entendu en ses

explications et moyens de défense.

Sur quoi le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par exploit d’huissier du 1er juin 2022, PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) ont fait citer PERSONNE3.) pour l’entendre condamner à leur

payer la somme de 13.200.- euros avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

Par exploit d’huissier du 18 octobre 2022, PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) ont fait citer PERSONNE4.) et son épouse PERSONNE5.) pour

voir ordonner qu’ils seront tenus de reprendre l’instance introduite par les

requérants contre PERSONNE3.) et, à défaut de ce faire, voir dire que la cause

sera tenue pour reprise et qu’il sera passé outre au jugement du fond. Ils ont encore

requis la condamnation des cités au paiement de la somme de 13.200.- euros avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice ainsi que d’une indemnité de

procédure de 1.500.- euros.

Au vu de la connexité entre les affaires introduites par exploits d’huissier en date

des 1er juin 2022 et 18 octobre 2022 et dans l’intérêt d’une bonne administration

de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction des prédites affaires et inscrites sous

les numéros du rôles D-CIV-45/22 et D-CIV-78/22 et de statuer par un seul et

même jugement.

L’exploit d’huissier de justice du 1er juin 2022, ainsi que l’exploit d’huissier de

justice du 18 octobre 2022 en reprise d’instance, régulièrement introduits et non

autrement contestés, sont recevables en la pure forme.

A l’appui de leur demande, les requérants font valoir qu’en date du 16 mai 2000,

ils auraient, en qualité de locataires, conclu un contrat de bail avec PERSONNE3.)

et son épouse PERSONNE6.), en qualité de bailleurs, relatif à une maison

d’habitation sise à L-ADRESSE3.). Par courrier recommandé du 29 janvier 2021,

les bailleurs auraient résilié le bail avec effet au 1er août 2021 « au motif d’avoir

besoin des lieux loués pour les occuper nous-mêmes ». Par requête déposée le 26

mars 2021 au greffe du tribunal de paix de Diekirch, les requérants auraient

sollicité une prolongation du délai de résiliation et par jugement du 14 juillet 2021,

ce délai aurait été prolongé jusqu’au 31 mars 2022. PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) auraient déguerpi des lieux en date du 30 décembre 2021, le loyer

pour le mois de décembre 2021 ayant été dûment réglé. Depuis leur départ de la

maison, les lieux seraient inoccupés à ce jour, et ce contrairement aux motifs

indiqués, et n’auraient fait l’objet de quelconques travaux. Il se serait avéré que le

motif de résiliation serait fallacieux et n’aurait constitué qu’un prétexte pour

obtenir le départ des preneurs après plus de vingt ans de location. S’appuyant sur

l’article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

les requérants demandent la condamnation des cités au paiement du montant de 12

mois de loyers, soit 12 x 1.100 = 13.200.- euros alors que le motif indiqué dans

l’acte de dénonciation aurait été manifestement dolosif.

À l’audience du 22 mai 2023, les requérants ont précisé qu’au moment de la

résiliation, PERSONNE3.) et son épouse auraient habité leur maison sise à L-

ADRESSE4.). Leur fils PERSONNE4.) aurait déclaré vis-à-vis des requérants

vouloir faire occuper la maison au

ADRESSE3.), par sa propre fille

PERSONNE7.) alors qu’elle en aurait besoin pour l’exploitation de son cabinet de

pédicure. Il aurait également été question d’une vente de cette maison et d’une

proposition en ce sens faite aux requérants suivant note dactylographiée jointe au

courrier de résiliation. En tout cas, ni

PERSONNE3.)

et son épouse

PERSONNE6.), ni PERSONNE7.) n’auraient jamais emménagé dans la maison

en question de sorte que le besoin personnel invoqué n’aurait pas été respecté. En

date du 25 mars 2021, les époux PERSONNE8.) auraient même fait donation à

leur fils unique PERSONNE4.) de la maison au ADRESSE3.), ce qui démontrerait

de façon flagrante l’absence de besoin personnel. Ainsi, à l’époque où l’état de

santé des époux PERSONNE8.) se serait prétendument dégradé, ceux-ci n’auraient

plus été les propriétaires de la maison en cause. En date du 10 mars 2022,

PERSONNE4.) et son épouse auraient vendu la maison au ADRESSE3.) et en date

du 6 mai 2022, PERSONNE3.) aurait vendu sa maison au ADRESSE4.).

PERSONNE6.), épouse

PERSONNE3.), serait décédée le

DATE1.)

et

PERSONNE3.) le DATE2.). Il serait évident qu’en janvier 2021, alors que les

époux PERSONNE8.), âgés de 87 respectivement 90 ans, occupaient une maison

quasi identique, ils n’auraient pas sérieusement envisagé de déménager dans la

maison sise au ADRESSE3.). Le motif n’aurait donc à aucun moment correspondu

à la réalité et le seul objectif aurait été de se débarrasser de la famille

PERSONNE9.).

PERSONNE4.) et son épouse PERSONNE5.) concluent à l’irrecevabilité de la

demande en invoquant un accord entre parties aux termes duquel les locataires

renonceraient à toute action en justice en contrepartie du paiement de la somme de

1.000.- euros, montant dûment réglé par les défendeurs. À titre subsidiaire, ils

tiennent à rappeler que le besoin personnel s’apprécierait au jour de la résiliation.

Ainsi, les époux

PERSONNE8.)

auraient constaté que leur maison au

ADRESSE3.), constituerait une bonne alternative par rapport à leur logement

actuel de sorte qu’ils auraient décidé de résilier le bail avec les parties

demanderesses et d’y aller habiter. Malheureusement leur état de santé se serait

très rapidement dégradé et ils seraient allés habiter chez leur fils PERSONNE4.) à

ADRESSE2.). Après le décès de PERSONNE6.), PERSONNE3.) aurait intégré

une maison de soins. La circonstance de la maladie aurait constitué pour les époux

PERSONNE8.) un cas de force majeure qui les aurait empêché d’aller habiter dans

leur maison dans la ADRESSE3.) et de ce fait, les requérants seraient à débouter

de leur demande. Subsidiairement, il n’existerait en l’occurrence aucun dol dans

le chef des anciens bailleurs de sorte que la demande en paiement, équivalente à

une année de loyers, ne serait pas fondée. Dès lors les demandeurs devraient

rapporter la preuve d’un préjudice dans leur chef ce qu’ils resteraient en défaut de

faire. Par conséquent leur demande serait encore non fondée. Subsidiairement, le

préjudice serait à évaluer ex aequo et bono. À titre de remarque finale, les

demandeurs ont formellement contesté qu’eux-mêmes ou feu PERSONNE3.)

auraient été à l’origine de la note dactylographiée invoquée par les requérants.

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) y répliquent en faisant valoir que

l’échange de courriels entre PERSONNE4.) et PERSONNE2.) ne constituerait

aucunement une renonciation de leur part à exercer la présente action en justice.

La discussion se serait limitée au solde de la caution à rembourser. Quant au fond,

ils ont encore une fois souligné que PERSONNE3.) serait tombé malade à un

moment où il n’aurait plus été propriétaire de la maison sise dans la ADRESSE3.).

Il découlerait de l’ensemble des éléments de la cause que ce serait PERSONNE4.)

qui aurait été parfaitement au courant de la situation et qui en aurait profité.

S’agissant de la prétendue transaction dont font état les défendeurs, il résulte de

l’échange de courriels du 22 janvier 2022 que PERSONNE4.) a déclaré payer

1.000.- euros aux anciens locataires au cas où ceux-ci renoncent au paiement de la

caution, de deux factures SOCIÉTÉ1.) et du restant de mazout dans la cuve.

Il n’y est aucunement question d’une renonciation à un droit d’indemnisation dans

le cas d’une non-occupation des lieux suivant le motif de besoin personnel.

Par ailleurs, une telle transaction, si elle existait, ne saurait valoir renonciation dans

le chef des locataires à réclamer des dommages et intérêts pour défaut d’occupation

des bailleurs des lieux loués dans le délai légal prévu, alors que la renonciation,

pour être valable, doit intervenir après la naissance du droit à indemnisation.

Dans ces circonstances, il n’y a pas eu de transaction au regard des articles 2044 à

2058 du Code civil et partant le moyen d’irrecevabilité invoqué par

PERSONNE4.) et son épouse PERSONNE5.) est à rejeter comme non fondé.

La demande est partant recevable.

PERSONNE4.) et son épouse PERSONNE5.) ne s’opposent pas à la demande en

reprise de l’instance introduite contre feu PERSONNE3.).

Il n’est ensuite pas contesté que le bail du 18 mai 2000 conclu entre les époux

PERSONNE8.), en tant que bailleurs, et les époux PERSONNE9.), en tant que

locataires, a été résilié par courrier recommandé du 29 janvier 2021 pour besoin

personnel dans le chef des époux PERSONNE8.). Le délai initial de résiliation du

1er août 2021 a été, suivant jugement du tribunal de paix de Diekirch du 14 juillet

2021, prolongé jusqu’au 31 mars 2022.

Par acte de donation en date du 25 mars 2021, les époux PERSONNE8.) ont fait

donation de la maison sise au ADRESSE3.), à leur fils unique PERSONNE4.).

Par ailleurs, il n’est pas contesté que les requérants ont quitté ladite maison le 30

décembre 2021.

Il est par ailleurs constant en cause que PERSONNE3.) est décédé le DATE2.) et

que sa succession est dévolue à son fils PERSONNE4.), marié sous le régime

matrimonial de la communauté universelle à PERSONNE5.).

Les parties défenderesses n’ont pas contesté non plus que l’immeuble en question

n’a jamais été occupé par PERSONNE3.).

L’article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, article qui est de la teneur suivante :

« Sauf cas de force majeure, l’ancien locataire a droit à des dommages-intérêts si,

dans les trois mois qui suivent son départ, les lieux ne sont pas occupés aux fins

invoquées comme motif de la résiliation du bail soit dans l’acte de dénonciation

du bail, soit dans la requête introductive d’instance, soit dans le jugement.

Le délai de trois mois est suspendu pendant la durée des travaux de rénovation et

de transformation entrepris de manière effective.

Si le tribunal constate que le motif invoqué pour empêcher la prorogation légale

était dolosif, le locataire a droit à des dommages-intérêts qui ne peuvent être

inférieurs au montant des loyers d’une année. »

Pour que la responsabilité du bailleur soit engagée sur base de l’article 14 précité,

il suffit à l’ancien locataire de prouver le fait matériel que dans les trois mois de

son départ, les lieux n’ont pas été occupés, respectivement utilisés aux fins

invoquées comme motif de la résiliation du bail. Cette preuve rapportée, le bailleur

est responsable de plein droit. Il ne peut pas s’exonérer de l’obligation que l’article

14 lui impose en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, mais seulement en

rapportant la preuve d’un cas de force majeure qui a empêché l’utilisation des lieux

aux fins évoquées dans la résiliation.

L’article 14 a pour but de prévenir un exercice abusif que le bailleur serait amené

à faire de son droit de reprise qu’il détient de l’article 12 de la loi. Le locataire qui

quitte, même volontairement, les lieux loués à la suite d’une résiliation du bail pour

besoin personnel, peut prétendre à des dommages et intérêts si les conditions

d’application de l’article 14 de la loi sont données.

Conformément à l’article 1315 du Code civil, la charge de la preuve de la réunion

des conditions d’application de l’article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006

incombe aux époux PERSONNE9.).

Il est établi par les débats tenus à l’audience ainsi que les pièces versées en cause

que feu les époux PERSONNE8.) n’ont jamais occupé personnellement les lieux

anciennement loués aux époux PERSONNE9.), de sorte que les conditions

d’application de l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006 se trouvent en principe

remplies.

Les défendeurs entendent s’exonérer de la responsabilité de plein droit encourue

par l’aggravation de l’état de santé des époux PERSONNE8.) au point d’empêcher

leur déménagement, celle-ci constituant, selon eux, un cas de force majeure ayant

empêché l’occupation des lieux aux fins évoquées dans la résiliation.

Les caractères de la force majeure sont l’extériorité, l’irrésistibilité et

l’imprévisibilité (G. Ravarani, La responsabilité civile des personnes privées et

publiques, 3ème éd. 2014, n° 1068).

En ce qui concerne l’irrésistibilité, il ne peut y avoir exonération au titre de la force

majeure que si l’événement allégué a rendu impossible l’observation du devoir ou

l’exécution de l’obligation. Il n’en est ainsi que si l’événement est tel que l’agent

ne peut rien faire lorsqu’il se produit ; il ne peut ni en empêcher la réalisation ni

en éviter les effets dommageables (Jurisclasseur civil code, art. 1382 à 1386, fasc.

161, n° 19).

Quant à la condition de l’imprévisibilité, celle-ci consiste pour l’agent, à n’avoir

pu prévoir l’événement irrésistible. Cela signifie que l’imprévisibilité exigée n’est

pas une imprévisibilité absolue. Une telle condition ne serait d’ailleurs presque

jamais remplie, car tout événement est en soi prévisible. L’imprévisibilité requise

est donc seulement l’absence raisonnable de prévisibilité, l’absence de prévisibilité

pour l’homme normal (Jursiclasseur civil code, préc., n° 48).

Il ressort des pièces versées de la part des défendeurs qu’à la fin de l’année 2021,

l’état de santé tant de PERSONNE3.) que de son épouse PERSONNE6.) a

effectivement commencé à se dégrader.

Le tribunal tient toutefois à souligner qu’au moment de la résiliation du bail,

PERSONNE3.) était âgé de 87 ans tandis que PERSONNE6.) était âgée de 90 ans.

Outre le fait que le certificat du Docteur PERSONNE10.) du 9 novembre 2022

parle de « diverses affections médicales chroniques » existant depuis 2019 dans le

chef des prédites personnes, le tribunal se doit de constater qu’au vu de l’âge des

bailleurs, de tels problèmes de santé n’étaient, hélas, pas imprévisibles au moment

de la résiliation du bail pour besoin personnel.

Au vu de ce qui précède, le tribunal retient ainsi que même à supposer établi le fait

que l’état de santé de PERSONNE3.) et de son épouse PERSONNE6.) ne se soit

empiré qu’après la résiliation du bail, cet état des choses n’était en rien

imprévisible pour eux et ne saurait partant pas non plus constituer un cas de force

majeure dans leur chef.

Au vu de l’ensemble de ce qui précède, les défendeurs ne s’exonèrent pas de la

responsabilité encourue en vertu des dispositions de l’article 14 de la loi modifiée

du 21 septembre 2006 et les requérants ont donc droit à indemnisation.

A titre d’indemnisation, les époux PERSONNE9.) réclament le montant de

13.200.- euros, correspondant à douze mois de loyers à titre d’indemnité pour

résiliation dolosive du contrat de bail.

Il est de principe que des dommages et intérêts sont dus par le bailleur, même si la

non-occupation n’est pas due à une mauvaise foi de sa part ou si le besoin

personnel a disparu après la résiliation du contrat de bail sans que le bailleur n’ait

pu le prévoir.

Toutefois, si le bailleur est de bonne foi, le locataire doit, pour pouvoir prétendre

à des dommages et intérêts, établir l’étendue réelle du préjudice qu’il a subi.

Par contre, si le tribunal constate que le motif invoqué par le bailleur pour

empêcher la prorogation légale était dolosif – c’est-à-dire qu’il présente le

caractère d’une manœuvre frauduleuse pour tromper le locataire, alors que le

bailleur de mauvaise foi n’avait jamais l’intention d’occuper les lieux – la loi

impose aux juges un montant minimal : le locataire a alors droit à des dommages

et intérêts qui ne peuvent être inférieurs au montant des loyers d’une année. Dans

ce cas, si le locataire n’a plus besoin de prouver son préjudice, il doit néanmoins

établir le caractère trompeur du motif de résiliation invoqué par le bailleur (V. p.ex.

Tribunal Lux., XIe chambre, jgt n° 195/16 du 4 novembre 2016).

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 21 septembre 2006, le locataire n’a droit,

en cas de non-occupation des lieux par le bailleur endéans le délai prescrit, au

montant minimum des loyers d’une année que si le bailleur a délibérément voulu

tromper le locataire, c’est-à-dire si le bailleur a invoqué comme motif de résiliation

du bail le besoin personnel, tout en sachant dès le début qu’il ne se trouve pas dans

l’hypothèse invoquée, c’est-à-dire qu’il ne va pas emménager après le départ du

locataire.

La charge de la preuve du caractère dolosif de la résiliation pèse donc sur les

locataires.

Sur base des éléments de la cause, le tribunal retient que les bailleurs ont procédé

à la résiliation du bail pour un prétendu besoin personnel alors que le

déménagement projeté paraît incongru à plusieurs égards. Tel que relevé

antérieurement, il paraît hautement invraisemblable que des bailleurs, âgés de 87

et 90, décident sans raison apparente de changer de résidence en optant pour une

maison sise dans la même localité, d’un gabarit semblable et ne leur offrant aucun

avantage particulier.

Le tribunal prend comme preuve ultime, s’il en fallait, de l’intention dolosive des

bailleurs le fait qu’en date du 25 mars 2021, soit deux mois après la résiliation et

à quatre mois de l’expiration du délai de résiliation, procèdent à la donation de

l’immeuble qu’ils ont déclaré vouloir habiter, sans pour autant se réserver un droit

d’habitation ou d’usufruit.

Les prédits faits démontrent à suffisance l’absence totale de volonté dans le chef

des bailleurs d’y aller habiter.

En procédant de la sorte, le tribunal estime que les bailleurs ont agi avec une

intention dolosive.

Le motif dolosif étant ainsi établi dans le chef des époux PERSONNE8.), les époux

PERSONNE9.) peuvent donc prétendre au montant minimal d’un an de loyers

prévu par l’alinéa 3 de l’article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006.

Au vu du libellé de ce texte, le loyer mensuel à prendre en considération pour le

calcul des dommages et intérêts est celui que les demandeurs ont dû payer pendant

le bail, soit 1.100.- euros par mois, de sorte que ces derniers ont droit au montant

réclamé de 13.200.- euros.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE4.) et son épouse PERSONNE5.),

reprenant l’instance introduite contre feu PERSONNE3.), à régler aux époux

PERSONNE9.) le montant total de 13.200.- euros avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice jusqu’à solde.

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) sollicitent encore l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile.

Le tribunal considère qu’il serait effectivement inéquitable de laisser à leur charge

les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens. Il convient de

déclarer leur demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée et

justifiée à concurrence de la somme de 800.- euros et de condamner

PERSONNE4.) et son épouse PERSONNE5.) à leur payer le prédit montant.

P a r c e s m o t i f s

Le tribunal de paix de

Diekirch, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la jonction des affaires inscrites sous les numéros du rôles D-CIV-45/22

et D-CIV-78/22 ;

reçoit la demande et la reprise d’instance en la forme ;

donne acte à PERSONNE4.) et son épouse PERSONNE5.) qu’ils reprennent

l’instance introduite contre PERSONNE3.), décédé le DATE2.) ;

dit fondée la demande pour le montant de 13.200.- euros avec les intérêts légaux

à partir du 1er juin 2022 jusqu’à solde ;

partant condamne PERSONNE4.) et son épouse PERSONNE5.) à payer à

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) la somme de 13.200.- euros avec les

intérêts légaux à partir du 1er juin 2022 jusqu’à solde ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de son épouse PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile à concurrence de la somme de 800.- euros ;

partant condamne PERSONNE4.) et son épouse PERSONNE5.) à payer à

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) le montant de 800.- euros ;

condamne PERSONNE4.) et son épouse PERSONNE5.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, assisté du

greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des audiences de

la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date qu'en tête et avons

signé avec le greffier.