Tenant non-payment of rent and heating duties justifies lease termination and eviction in Luxembourg.

Répertoire n° 1108/2023

E-BAIL-168/23

Audience publique du 2 juin 2023

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant en personne,

et

1) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, initialement comparant en personne, actuellement

défaillante,

2) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, faisant défaut.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 23 mars 2023 au greffe de la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 26 avril 2023, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 19 mai 2023.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, la partie demanderesse entendue en

ses moyens et explications. Les parties défenderesses, bien que régulièrement

convoquées, ne comparurent pas, ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 23 mars 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour les

entendre condamner à lui payer la somme de 13.800.- euros à titre d’arriérés de

loyers et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation

du bail existant entre parties.

A l’appui de sa demande, la requérante expose avoir loué un immeuble sis à

ADRESSE2.) à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 2.300.- euros. Elle soutient que malgré relance par lettre recommandée

du 19 janvier 2023, les locataires restent en défaut de payer les loyers pour la période

d’octobre 2022 à mars 2023 inclus, soit la somme de 13.800.- euros. Elle leur

reproche encore de ne pas s’occuper du chauffage. Elle donne finalement à

considérer que deux autres personnes sont inscrites dans les lieux loués. Compte

tenu de ces considérations, elle sollicite la rupture des relations contractuelles et la

récupération de son bien dans les meilleurs délais-

A l’audience des plaidoiries du 19 mai 2023, la requérante explique que les loyers

des mois d’avril et de mai 2023 n’ont pas non plus été payés, de sorte qu’elle

augmente sa demande en paiement au montant total de 18.400.- euros. Elle donne

à considérer que les locataires ne paieront probablement pas non plus le loyer du

mois de juin 2023. Elle fait encore valoir que l’assurance a résilié le contrat des

locataires de sorte que le bien loué n’est plus assuré et elle reproche à ses locataires

d’avoir refusé l’entrée dans les lieux au chauffagiste. Elle insiste à ce que le bail soit

résilié et les locataires condamnés au déguerpissement.

PERSONNE2.), ayant été touché à personne et ayant initialement comparu en

personne, ne s’est plus présenté ni fait représenter à l’audience du 19 mai 2023 pour

faire valoir ses moyens de défense. En application des dispositions des articles 74 et

76 du nouveau code de procédure civile il y a lieu de statuer par jugement

contradictoire à son encontre.

Bien que régulièrement reconvoquée conformément aux dispositions de l’article 84

du nouveau code de procédure civile, PERSONNE3.) n’a comparu ni en personne ni

par mandataire à l’audience publique du 19 mai 2023, de sorte qu’il y a lieu de statuer

par un jugement contradictoire à son encontre.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du

30 janvier 2020, ayant pris effet le 1er février 2020, PERSONNE1.) a donné en

location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) une maison d’habitation sise à

ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.200.- euros, augmenté

à 2.300.- euros à compter du 1er février 2022 et payable d’avance le premier de

chaque mois.

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante réclame la somme de (8 x 2.300 =)

18.400.- euros à titre d’arriérés de loyers des mois d’octobre 2022 à mai 2023 inclus.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la

demande initiale est recevable.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix

du bail aux termes convenus.

Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a

lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par la requérante

pour le montant total de 18.400.- euros.

En cas de pluralité de débiteurs, c’est l’obligation conjointe qui constitue le type

d’obligation de droit commun. Les obligations indivisibles et les obligations solidaires

ne constituent que des formes exceptionnelles qui, en tant que telles, ne peuvent

résulter que de la loi ou de la volonté des parties (cf. Henri De Page : Traité de droit

civil belge, T.II Les obligations II, p. 291 ss.).

Lorsque plusieurs personnes ont cosigné le bail, comme en l’espèce, chaque

locataire est en principe débiteur conjoint du loyer et des frais locatifs car il n'y a pas

de présomption de solidarité des loyers pour les baux consentis à des colocataires.

Il est de principe que chaque locataire n’est tenu de payer qu’une partie de la dette,

généralement une part égale à celle des autres locataires (Jurisclasseur bail à loyer,

fasc. 240, n° 5). En effet, aux termes de l'article 1202 du code civil, la solidarité ne se

présume point: il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que

dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi.

En l’espèce, la requérante ne sollicite pas la condamnation solidaire des parties et

aucune clause de solidarité n’est par ailleurs prévue au contrat, de sorte qu’il y a lieu

à division de la dette et de condamner tant PERSONNE2.) que PERSONNE3.) à la

moitié du montant repris ci-avant.

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement des locataires

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier

la résiliation éventuelle (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les

Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que les locataires n’ont plus rien

payé depuis les huit derniers mois.

Eu égard à l’importance des arriérés, le tribunal constate que PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont manqué gravement à leurs obligations et que ces manquements

justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires et la condamnation de

ces derniers au déguerpissement, sauf à leur accorder un délai de déguerpissement

d’un mois à partir de la notification du présent jugement.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) conjointement aux frais

et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement,

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers fondée à hauteur de 18.400.-

euros,

dit qu’il y a lieu à division de la dette,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 9.200.- euros

(neuf mille deux cents euros),

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 9.200.- euros

(neuf mille deux cents euros),

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.)

et de PERSONNE3.),

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 1 (un) mois à partir de la

notification du présent jugement,

au besoin autorise la requérante à faire expulser les parties défenderesses dans la

forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) conjointement aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier Mireille REMESCH, qui ont signé

le présent jugement.