Court orders expert appraisal of commercial lease damages and rent adjustments in Luxembourg.

Répertoire No. 1565/23

L-BAIL-12/23

Audience publique du 1er juin 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son(ses) gérant(s)

actuellement en fonctions,

partie demanderesse

comparant par Maître Alex PENNING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.),

parties défenderesses

sub 1) et sub 2), comparant par Maître Tuce ISIK, avocat, en remplacement de

Maître Roland ASSA, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

__________________________________________________

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe

de la Justice de paix de Luxembourg en date du 9 janvier 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 2

février 2023.

Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 16 février 2023,

puis refixée aux fins de plaidoiries au 2 mars 2023, puis refixée au 11 mai 2023, lors

de laquelle Maître Alex PENNING, avocat à la Cour, et Maître Tuce ISIK, avocat,

en remplacement de Maître Roland ASSA, avocat à la Cour, furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal rendit à l’audience publique de ce jour,

le jugement qui suit:

Exposé du litige

Par une requête déposée le 9 janvier 2023, la société SOCIETE1.) SARL a sollicité

la convocation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) devant le Tribunal de céans,

siégant en matière de bail commercial pour:

-

voir ordonner aux parties défenderesses de mettre un terme aux troubles de

jouissance subis dans le local commercial pris en location à L-ADRESSE1.),

au niveau de la climatisation, de l’extraction/hotte, de la porte d’entrée et de

la fenêtre ainsi qu’au niveau de la partie du sol intérieur longeant l’entrée

principale,

-

voir dire que les travaux doivent être achevés dans le mois de la notification

du jugement à intervenir et voir fixer une astreinte de 250 euros par jour de

retard,

-

voir dire que les parties défenderesses doivent prendre en charge les frais de

réparation des dégâts locatifs subis par le preneur,

-

voir autoriser, au jour du dépôt de la requête, le preneur à effectuer les travaux

nécessaires concernant les dommages en cause,

-

voir condamner les parties défenderesses à la somme de 10.000 euros à titre

de provision relative aux charges diverses exposées par elle et ce jusqu’à

l’établissement du décompte de charges,

-

voir condamner les parties défenderesses à la somme de 100.000 euros à titre

d’indemnitée matérielle correspondant à la perte du chiffre d’affaires annuel

due aux troubles de jouissance, ensemble les frais de réparation déjà avancés

par le locataire,

-

voir condamner les parties défendresees à une indemnité de procédure de

2.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile,

-

voir donner acte à la partie demanderesse de son moyen tiré de l’exception

d’inexécution conformémement à l’article 1184 du Code civil,

-

voir suspendre l’obligation de payer les loyers et ceci avec effet rétroactif au

1er septembre 2022, sinon de voir réduire le loyer de 50 % en attendant les

travaux de remise en état à charge des parties défenderesses,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Appréciaition

Il résulte des éléments soumis à l’appréciation du Tribunal que par un contrat de bail

commercial du 19 mars 2020, la société SOCIETE1.) SARL, a pris en bail auprès de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), un local commercial sis à L-ADRESSE1.).

Il est également constant en cause au vu des pièces versées et des explications

fournies à l’audience qu’il y a désaccord entre parties quant à la jouissance paisible

respectivement l’exécution de bonne foi de part et d’autre.

Une visite des lieux en présence des parties à été réalisée le 17 février 2023 et un

procès-verbal fut dressé.

A l’audience du 11 mai 2023, à laquelle l’affaire fut refixée pour continuation des

débats, les parties se sont accordées de la nécessité de nommer un collège d’experts

afin de réaliser une expertise concernant l’état des lieux en question et une mission

afin de calculer les loyers redûs par la locataire.

Les parties se sont encore accordées de faire parvenir leur propositions quant aux

missions d’expertise.

Il y a partant lieu de nommer, de l’accord des parties, un expert avec la mission

reproduites ci-dessous.

Les demandes respectives des parties sont à réserver.

Selon l’article 16 du Nouveau Code de procédure civile, les ordonnances rendues en

application de l’article 15 du même code sont par principe exécutoires par provision

et sans caution. Il y a dès lors lieu d’assortir la présente ordonnance de l’exécution

provisoire, nonobstant toute voie de recours et sans caution.

P a r c e s m o t i f s :

Nous, Paul LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement entre toutes les parties et en premier ressort,

avant tout autre progrès en cause ;

ordonnons une expertise à l’état des lieux du local commercial sis à L-ADRESSE1.)

et commettons Monsieur Steve E. MOLITOR, Bureau d'expertises Wies sàrl, 7, rue

Nicolas Bové, L-1253 LUXEMBOURG,

pour y procéder avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un

rapport écrit et motivé de :

« dans un rapport écrit, motivé et détaille, de

1)

prendre note des contestations exprimées par les parties de part et d’autre au

sujet de l’objet pris en location par la société SOCIETE1.) SARL, sis ADRESSE1.) à

Luxembourg,

2)

dresser un état détaillé des lieux loués, photos à l’appui,

3)

se prononcer sur tous désordres éventuellement constatés, et d’en décrire les

causes et origines,

4)

proposer les mesures, respectivement, s’il y a lieu, les travaux propres à y

remédier, et d’en évaluer le coût,

5)

se prononcer sur toute question qui serait pertinemment soulevée en cours

d’expertise par les parties, et relevant de ses compétences.

6)

déterminer à partir des contrats de bail des 1er octobre 2015 et 19 mars 2020

les adaptations indiciaires à charge de la locataire,

7)

déterminer, à partir des mêmes contrats, et compte tenu des mises à jour

indiciaires les loyers et les charges restés impayés la part de la locataire,

8) déterminer l’éventuelle moins-value du loyer à payer en relation avec les éventuels

désordres constatés par rapport aux points 1) à 5) de la présente mission. »

disons que l’expert pourra s’entourer dans l’accomplissement de sa mission de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre des tierces parties;

disons que l’expert devra en toutes circonstances informer le juge de paix de la date

des opérations, de l’état desdites opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer;

fixons la provision à valoir sur les honoraires et frais de l’expert à la somme de 2.500

(deux mille cinq cent) euros;

ordonnons à PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) d’une part et à la société

SOCIETE1.) SARL de l’autre de payer chacun une provision de 1.250 (deux mille

cinq cent) euros à l’expert au plus tard le 15 juin 2023;

disons que, si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée,

l’expert devra avertir le juge de paix et ne continuer ses opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire;

disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du Tribunal de paix, après

paiement de la provision et, le cas échéant, de la provision complémentaire, au plus

tard le 15 octobre 2023;

disons qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par

ordonnance du juge de paix;

refixons l’affaire à l’audience publique du jeudi, 19 octobre 2023 à 9.00 heures, salle

JP 0.15, pour la continuation des débats;

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant toute voie

de recours et sans caution;

réservons les droits des parties et les dépenses.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête,

par Nous Paul LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha

CASULLI, qui ont signé la présente décision.

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI