Tenant appeal partially allowed; landlord's termination and eviction claims dismissed; additional rent claim accepted pending evidence.

Jugement N° 2023TADCOMM/0309 (bail à loyer)

Audience publique du vendredi, vingt-six mai deux mille vingt-trois

Numéro du rôle : TAD-2023-00083

Composition :

Chantal GLOD,

vice-président,

Magali GONNER,

juge,

Martyna MICHALSKA,

attachée de justice à titre provisoire,

Christiane BRITZ,

greffier.

Entre:

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie appelante aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Guy

ENGEL, demeurant à Luxembourg, du 15 décembre 2022,

comparant par Maître Daniel BAULISCH, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch, assisté de Maître Ardavan FATHOLHZADEH, avocat à la Cour,

demeurant à Howald,

et:

la société anonyme SOCIETE1.) s.a., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), inscrite au registre du commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions,

partie intimée aux fins du prédit exploit ENGEL,

comparant par la société en commandite simple KLEYR GRASSO,

établie à Strassen, représentée aux fins de la présente procédure par

Maître Fanny MAZEAUD, avocat à la Cour, demeurant à Strassen.

______________________________________________________

Le Tribunal :

Faits:

Par exploit du ministère de l'huissier de justice Guy ENGEL, demeurant

à Luxembourg, du 15 décembre 2022, PERSONNE1.), sans état connu,

demeurant à L-ADRESSE1.), a fait signifier à la société anonyme

SOCIETE1.) s.a., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

inscrite au registre du commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, qu'il relève formellement appel du jugement

n° 1251/22 rendu contradictoirement et en premier ressort par le tribunal

de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, en son audience

publique en date du 3 novembre 2022.

Par même exploit ENGEL, il a fait donner assignation à la société

SOCIETE1.) à comparaître à l'audience publique du mercredi, 18 janvier

2023 à 10.00 heures du matin, devant le tribunal d'arrondissement de

Diekirch, siégeant en matière d’appel de bail à loyer, pour y voir statuer

sur le mérite des conclusions du dispositif de l'assignation reproduite ci-

après par procédé de photocopie :

Cette affaire fut mise au rôle par les soins de la partie appelante et

inscrite au rôle sous le numéro TAD-2023-00083.

A l'appel de la cause à l'audience publique du 18 janvier 2023, l'affaire

fut fixée à l’audience du 15 mars 2023, puis refixée à celle du 19 avril

2023.

A cette dernière audience, l’affaire fut utilement retenue et tant Maître

Ardavan FATHOLHZADEH que

Maître Fanny MAZEAUD

furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

de ce jour le

Jugement

qui suit :

Par jugement du 3 novembre 2022, le tribunal de paix de Diekirch,

siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en

premier ressort, a reçu la demande de la société anonyme SOCIETE1.)

en la forme, a donné acte à la société SOCIETE1.) de l’augmentation de

sa demande et a déclaré la demande fondée.

Le premier juge a condamné PERSONNE1.) à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 3.631,42 euros à titre d’arriérés de loyer et de

charges locatives avec les intérêts légaux sur la somme de 2.749,42

euros à partir du 15 juillet 2022 et sur la somme de 882 euros à partir du

6 octobre 2022, chaque fois jusqu’à solde.

Le juge de paix a déclaré résilié aux torts du locataire le bail portant sur

un appartement sis à ADRESSE1.), et a condamné PERSONNE1.) à

déguerpir des lieux loués dans un délai de 40 jours à partir de la

notification du jugement.

PERSONNE1.) a été condamné au paiement d’une indemnité de

procédure de 150 euros ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 15 décembre 2022.

Par reformation du jugement entrepris, il demande au tribunal de le

décharger des condamnations prononcées à son égard et de déclarer

non fondées la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et la

demande en déguerpissement.

A titre subsidiaire, l’appelant sollicite un sursis en déguerpissement au

sens des articles 16 à 18 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation.

PERSONNE1.)

réclame encore l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.000 euros et la condamnation de l’intimée aux frais et

dépens des deux instances.

Dans son acte d’appel, PERSONNE1.) soutient que le non-paiement de

la somme de 3.631,42 euros, dont le montant de 3.231,42 à titre

d’arriérés de charges locatives et le montant de 400 à titre de solde du

loyer du mois d’octobre 2022, ne constitue pas un manquement ou une

faute d’une gravité telle qu’elle devrait entraîner la résiliation du contrat

de bail aux torts du locataire.

A l’audience des plaidoiries, l’appelant souligne que le bailleur a mis lui-

même du retard pour établir les décomptes et il fait valoir une gêne

financière passagère et des problèmes de santé d’un membre de sa

famille.

PERSONNE1.) avance par ailleurs ne pas redevoir les montants mis en

compte à titre de frais locatifs et il critique plus particulièrement les frais

pour une antenne collective, les frais d’électricité et de nettoyage et les

frais d’installation de chauffage et il conteste la clé de répartition des

charges locatives.

L’appelant conclut encore au rejet du décompte remis au tribunal par la

société SOCIETE1.) à l’audience du 19 avril 2023 et il réclame à titre

reconventionnelle la condamnation de l’intimée au paiement de la

somme de 10.088 euros à titre de remboursement des avances sur

charges payées mais non justifiées par le bailleur. Il requiert finalement

l’institution d’une expertise.

La société SOCIETE1.) demande au tribunal de déclarer l’appel non

fondé et de confirmer le jugement entrepris. Elle soutient que la demande

reconventionnelle serait irrecevable pour constituer une demande

nouvelle et que les contestations quant au décomptes des charges

locatives seraient tardives. Elle précise que le nouveau décompte versé

en cause prend en compte les frais pour l’année 2022 et qu’après des

« paiements exceptionnels » à hauteur de la somme de 2.114 euros, les

arriérés pour charges locatives s’élèveraient actuellement à la somme de

2.678,41 euros, y inclus le solde pour l’année 2022.

Dans la mesure où le décompte versé au tribunal à l’audience du 19 avril

2023 ne constitue qu’une note écrite des montants indiqués oralement à

l’audience par les parties, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de

PERSONNE1.) tendant au rejet du décompte en question.

Il est constant en cause que suivant contrat de bail du 28 octobre 2011,

la société anonyme d’assurances SOCIETE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE1.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une avance mensuelle

sur charges locatives de 130 euros. La société SOCIETE1.) a acquis

l’immeuble en question le 13 décembre 2018.

L’appelant conteste actuellement le bien fondé des décomptes relatifs

aux charges pour les années 2019 (solde à payer : 752,09 euros), 2020

(solde à payer : 868,01 euros) et 2021 (solde à payer : 933,32 euros).

Il résulte des pièces versées en cause que le 18 septembre 2020, la

société SOCIETE1.) a fait parvenir à PERSONNE1.) le décompte des

charges locatives pour l’année 2019 avec la précision que les pièces

justificatives des charges sont tenues à sa disposition auprès du syndic

SOCIETE3.).

Les avances sur charges locatives ont été augmentées au montant de

192 euros.

Le 29 novembre 2021, la société SOCIETE1.) a fait parvenir à

PERSONNE1.) le décompte des charges locatives pour l’année 2020

avec la précision que les pièces justificatives des charges sont tenues à

sa disposition auprès du syndic SOCIETE3.). Il est précisé que l’absence

de réclamation écrite endéans les 30 jours suivant la date du décompte

vaudra acceptation du solde du décompte.

Les avances sur charges locatives ont été augmentées au montant de

202 euros.

Le 8 juin 2022, la société SOCIETE1.) a fait parvenir à PERSONNE1.) le

décompte des charges locatives pour l’année 2021 avec la précision que

les pièces justificatives des charges sont tenues à sa disposition auprès

du syndic SOCIETE3.). Il est précisé que l’absence de réclamation écrite

endéans les 30 jours suivant la date du décompte vaudra acceptation du

solde du décompte

Les avances sur charges locatives ont été augmentées au montant de

244 euros.

Dans la mesure où les décomptes ont été communiqués au preneur et

que ce dernier n’a jamais émis une contestation quelconque, aucune

contestation n’a notamment été émise lors des plaidoiries devant le juge

de paix ou dans l’acte d’appel, et qu’il n’a, avant les plaidoiries en appel

du 15 mars 2023, jamais réclamé les pièces justificatives, documents

d’ailleurs mis à sa disposition au siège du syndic, le tribunal retient que

les contestations intervenues en date du 15 mars 2023 sont tardives,

l’appelant ayant d’ailleurs dans son acte d’appel confirmé le paiement

des arriérés de charges locatives.

La demande en institution d’une expertise est dès lors à rejeter.

Il y a partant lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) au paiement de la somme de 2.553,42 euros.

Les avances sur charges locatives et un loyer pour la période de janvier

à octobre 2022 n’ayant pas non plus été intégralement réglés avant les

plaidoiries devant le juge de paix, c’est encore à juste titre que le premier

juge a condamné l’appelant au paiement de la somme de 1.078 euros,

le bailleur ayant été en effet en droit, tel que retenu par le tribunal de paix,

de procéder à une adaptation des avances pour charges locatives au

cours du bail.

La

demande reconventionnelle

de

PERSONNE1.)

tendant au

remboursement des avances payées pour les années 2019 à 2021 est

irrecevable pour avoir été formulée la première fois lors des plaidoiries

en instance d’appel. Elle serait par ailleurs en tout état de cause à

déclarer non fondée.

Dans son décompte établi en date du 19 avril 2023, la société intimée

fait état à titre de solde à payer, le solde charges 2019 (752,09 euros), le

solde charges 2020 (868,01 euros), le solde charge 2021 (933,32 euros)

et le solde charges 2022 (2.238,99 euros). A titre de « paiements

exceptionnels », elle avance la somme de 2.1114 euros et retient un

solde redû par PERSONNE1.) de 2.678,41 euros.

Au vu du décompte versé en cause il y a lieu d’admettre que le montant

de 1.078 euros au paiement duquel l’appelant a été condamné par le

premier juge à titre d’avances sur charges locatives et loyer, a été réglé.

Comme il ressort du décompte que sur la période du 22 novembre 2022

au 18 avril 2023, PERSONNE1.) a payé, en sus des loyers et avances

sur charges, la somme de 2.114 euros, il y a lieu de donner acte de ce

paiement et de l’imputer sur la condamnation de première instance.

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement formulée par

la société SOCIETE1.), il y a lieu de noter que le tribunal saisi d’une

demande en résiliation du bail pour inexécution d’une obligation du

preneur, doit apprécier la gravité de la faute et décider si elle est

suffisamment grave pour entraîner la résiliation effective (Marianne

HARLES, Le bail à loyer, P31, p.374, n°186).

En principe, le non-paiement des loyers et charges aux échéances

convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient

cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (Novelles, Droit civil, t VI, éd 2000,

no 388 bis).

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou

même de plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante

pour prononcer la résiliation du bail.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir

d’appréciation, en cas de manquements limités, justifiés par des

difficultés financières temporaires (M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE,

op. cit., n° 393).

Le juge a la faculté d’apprécier, d’après les circonstances de l’équité, si

l’inexécution des obligations du preneur, et notamment le non-paiement

des loyers est suffisamment grave pour entraîner la résiliation du contrat

de bail. Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une

résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis

fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit en effet, se montrer indulgent

(cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd. 2000, n° 390 e).

S’il est acquis en cause que PERSONNE1.) n’a pas payé le solde des

charges locatives ainsi que les avances pour charges locatives aux

échéances prévues, le tribunal retient cependant qu’en l’occurrence ce

fait ne revêt pas, à l’heure actuelle, au vu des circonstances de l’espèce,

un caractère de gravité suffisant pour motiver la résiliation du contrat de

bail, la partie appelante, qui habite l’immeuble depuis 2011, ayant

régulièrement payé le loyer et procéder à la régularisation de la situation.

Le tribunal décide partant, par réformation du jugement entrepris, que le

fait reproché est disproportionné par rapport aux conséquences graves

qu’entraînerait la résiliation du bail pour la partie appelante, toute en

insistant sur le fait que tout non-respect futur de son obligation de

s’acquitter régulièrement des loyers et avances sur charges locatives et

du solde des charges locatives aux termes convenus risque d’entraîner

la résiliation du contrat de bail à ses torts.

Il convient toutefois de confirmer le juge de paix en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de procédure.

Actuellement, la partie SOCIETE1.) réclame encore la condamnation de

PERSONNE1.) au paiement de la somme de 2.238,99 euros à titre de

solde de charges locatives pour l’année 2022.

Pour être recevable, une demande additionnelle doit présenter un lien

suffisant avec les prétentions originaires. S’agissant en l’espèce de

charges locatives échues depuis le jugement entrepris, la demande

additionnelle de la société SOCIETE1.) est recevable pour avoir un lien

suffisant avec la demande originaire de la partie intimée.

PERSONNE1.) conteste le bien fondé du décompte relatif à l’année 2022

et il réclame la production des pièces justificatives.

Comme ledit décompte n’a été établi qu’en date du 29 mars 2023, qu’il

ne contient, à part le décompte SOCIETE4.), aucune pièce justificative

mettant le preneur en mesure de vérifier le bien-fondé des montants

réclamés et qu’en application de l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation, il appartient en principe au

propriétaire d’établir le principe et le quantum des frais incombant au

locataire moyennant la production du

décompte et des pièces

justificatives afférentes, lorsque la créance affirmée de ce chef est

contestée par le locataire, il y a lieu de demander à la société

SOCIETE1.) de verser les pièces justificatives du décompte de charges

pour l’année 2022.

Il convient de réserver la demande reconventionnelle de PERSONNE1.)

en remboursement des avances sur charges pour l’année 2022, les

demandes en paiement d’une indemnité de procédure, les conclusions,

droits et moyens des parties et les frais.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière

d'appel de bail à loyer, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondées les demandes de la société SOCIETE1.) en résiliation

du contrat de bail et en déguerpissement,

décharge PERSONNE1.) de la condamnation à déguerpir des lieux

loués,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte aux parties du paiement du montant de la somme de 2.114

euros sur la condamnation de première instance,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en remboursement

des avances sur charges pour les années 2019 à 2021 irrecevable,

dit la demande additionnelle de la société SOCIETE1.) recevable,

avant tout autre progrès en cause,

demande à la société SOCIETE1.) de verser les pièces justificatives

pour le décompte de charges pour l’année 2022,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du

mercredi, 21 juin 2023 à 10.00 heures,

réserve les demandes, conclusions, droits et moyens des parties et les

frais.

Ainsi prononcé en audience publique au Palais de Justice à Diekirch, par

Nous Chantal GLOD, vice-président près le tribunal d’arrondissement,

assistée du greffier Christiane BRITZ.

Le greffier

Le vice-président