Landlord wins eviction and rent arrears case against tenant and unauthorized occupants in Luxembourg.

E-Bail-461/22 + E-Bail-43/23

Rép. fisc. n° 1067/23

Audience publique du 25 mai 2023

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

I. la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son

gérant actuellement en fonction,

demanderesse, comparant par Maître Régis SANTINI, avocat à la Cour,

demeurant à Esch-sur-Alzette,

et :

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

défendeur, comparant en personne,

2) PERSONNE2.), demeurant à P- ADRESSE3.),

défenderesse, faisant défaut.

II. la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son

gérant actuellement en fonction,

demanderesse, comparant par Maître Régis SANTINI, avocat à la Cour,

demeurant à Esch-sur-Alzette,

e t :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

défenderesse, comparant par Maître Nathalie SARTOR, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg.

F A I T S

L’affaire n° 461/22 fut introduite par requête déposée le 19 septembre 2022 au greffe de

la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 10

novembre 2022, lors de laquelle elle fut fixée à l’audience publique du 15 décembre 2022

pour plaidoiries. Après trois demandes de refixation de la part de la requérante elle fut

fixée à l’audience publique du 16 mars 2023 afin d’être plaidée avec une affaire connexe.

L’affaire n° 43/23 fut introduite par requête déposée le 27 janvier 2023 au greffe de la

Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 23 février

2023, lors de laquelle elle fut fixée à l’audience publique du 16 mars 2023 pour être

plaidée avec l’affaire connexe n° 461/22.

Après une nouvelle remise sollicitée par les parties l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 27 avril 2023, lors de laquelle Maître Régis SANTINI, Maître

Nathalie SARTOR et PERSONNE1.) furent entendus en leurs moyens et conclusions.

PERSONNE2.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le

jugement qui suit :

Par requête déposée le 19 septembre 2022 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, la société

anonyme

SOCIETE1.)

fait

convoquer

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer

pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part

à lui payer le montant de 2.260.- euros à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges

impayées avec les intérêts légaux à partir de la demande jusqu’à solde et pour les entendre

condamner à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de leur chef après

résiliation du bail existant entre parties aux torts des locataires, et ce dans les huit jours à

partir de la notification du jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

la condamnation solidaire des parties défenderesses à lui payer une indemnité de 750.-

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle se réserve tous

droits, notamment celui d’augmenter sa demande pécuniaire en ce qui concerne les loyers

et avances sur charges à échoir en cours d’instance.

A l’appui de sa demande la société SOCIETE1.) expose qu’elle est propriétaire d’un

appartement, d’une cave et d’un emplacement de parking sis à L-ADRESSE2.), que

suivant contrat de bail prenant effet au 15 novembre 2016 elle l’a donné en location à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 950.-

euros assorti d’une avance mensuelle sur charges de 180.- euros et payable de manière

anticipative au 1er de chaque mois et que les locataires lui redoivent encore le montant de

2.260.- euros à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges impayées pour les mois

d’août et de septembre 2022.

Cette affaire fût enrôlée sous le numéro 461/22 du rôle.

Par requête déposée le 27 janvier 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

la société anonyme SOCIETE1.) SARL (sic !) fait convoquer PERSONNE3.) à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre

condamner à lui payer le montant de 6.780.- euros à titre d’indemnités d’occupation

impayées avec les intérêts légaux à partir de la demande jusqu’à solde et pour l’entendre

condamner à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui les occupent de son chef

après résiliation du bail existant entre parties aux torts de la locataire, et ce dans les huit

jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une indemnité de 750.- euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle se réserve tous droits,

notamment celui d’augmenter sa demande pécuniaire en ce qui concerne les indemnités

d’occupation à échoir en cours d’instance.

A l’appui de sa demande la société SOCIETE1.) expose qu’elle est propriétaire d’un

appartement, d’une cave et d’un emplacement de parking sis à L-ADRESSE2.), qu’elle

l’a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) suivant contrat de bail prenant

effet le 15 novembre 2016, qu’il s’avère que les lieux sont occupés par PERSONNE3.)

sans qu’un contrat de bail n’ait été signé entre parties, que PERSONNE3.) est à qualifier

d’occupante sans droit ni titre depuis le mois d’août 2022, que le loyer convenu est fixé

à 950.- euros majoré d’une avance mensuelle sur charges de 180.- euros et qu’elle lui

redoit le montant de 6.780.- euros correspondant aux indemnités d’occupation pour la

période allant du mois d’août 2022 jusqu’au mois de janvier 2023 inclus.

Cette affaire fût enrôlée sous le numéro 43/23 du rôle.

A l’audience des plaidoiries, le mandataire de la société SOCIETE1.) conclut à la jonction

des affaires enrôlées sous les rôles no°461/22 et n° 43/23.

Il déclare renoncer à la demande pour autant qu’elle a été dirigée à l’égard

d’PERSONNE2.) et il augmente la demande pécuniaire au montant de 10.170.- euros.

Il demande à voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum au paiement

de ladite somme.

Le mandataire de la société SOCIETE1.) maintient les demandes en résiliation judiciaire

du contrat de bail à l’égard de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) d’une part et ses

demandes en déguerpissement à l’égard de PERSONNE1.) et de PERSONNE3.) d’autre

part.

Il convient de lui en donner acte.

A l’audience publique du 27 avril 2023, le mandataire de PERSONNE3.) expose que le

contrat de bail a été conclu par la société SOCIETE1.) en date du 6 novembre 2016 avec

PERSONNE1.) et avec PERSONNE2.), que sa mandante se trouve dans les lieux depuis

le 4 septembre 2019, que PERSONNE1.) a quitté les lieux en date du 6 septembre 2022,

que sa mandante a adressé plusieurs messages à l’immobilière SOCIETE2.) – notamment

le 13 septembre 2022 et le 3 novembre 2022 – afin de pouvoir régulariser la situation et

reprendre le contrat de bail à son nom, que PERSONNE4.) savait depuis le 6 septembre

2022 que PERSONNE1.) avait quitté les lieux loués, que sa mandante gagne 2.100.-

euros, qu’elle a pris à sa charge le paiement des frais tandis que PERSONNE1.) payait le

loyer et qu’elle n’a jamais été informée que ce dernier ne payait pas le loyer.

Il ajoute que PERSONNE1.) vient toujours chercher son courrier dans l’appartement,

qu’il n’y a jamais eu de résiliation de la part de la bailleresse pour non-paiement du loyer

et qu’il y a dès lors lieu de considérer que le contrat de bail initial est toujours en vigueur.

Le mandataire de PERSONNE3.) conteste la résiliation judiciaire du contrat de bail, la

demande tendant au déguerpissement, ainsi que l’indemnité de procédure et l’indemnité

d’occupation réclamées par la requérante.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le contrat de bail était résilié judiciairement, il

sollicite encore un délai de trois mois afin de permettre à sa mandante de trouver un

nouveau logement.

PERSONNE1.) ne conteste pas le montant qui est réclamé. Il fait valoir qu’il est depuis

trois ans en couple avec PERSONNE3.) et que durant les trois ans ils furent séparés à six

reprises.

Il ajoute qu’il a réglé deux mois de loyer après le mois d’août 2022 et il demande des

délais de paiement en faisant valoir qu’il va apurer sa dette par des paiements mensuels

de 1.000.- euros.

Le mandataire de la société SOCIETE1.) ne s’oppose ni à la demande en obtention des

délais de paiement, ni à la demande à voir accorder à PERSONNE3.) un délai de trois

mois pour quitter les lieux.

Il précise encore que sa mandante n’avait jamais l’intention de conclure un contrat de bail

uniquement avec PERSONNE3.) pour la raison qu’avec un salaire de 2.100.- euros elle

ne fournissait pas suffisamment de garanties.

Pour l’audience publique du 15 décembre 2022 PERSONNE2.) a été reconvoquée

conformément aux dispositions de l’article 84 du nouveau code de procédure civile. Au

regard des dispositions de cet article il y a lieu de statuer par un seul jugement

contradictoire entre toutes les parties.

Motifs de la décision :

Les requêtes introduites par la société SOCIETE1.) sont recevables pour avoir été

déposées dans la forme requise par la loi.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient de joindre les affaires

connexes inscrites sous les rôles no 461/22 et 43/23 et de statuer par un seul et même

jugement.

Il ressort des pièces soumises au tribunal que suivant contrat de bail signé le 8 novembre

2016, la société SOCIETE1.) a – par l’intermédiaire de la société SOCIETE2.) – donné

en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) un appartement au 2e étage avec un

emplacement de parking intérieur dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 950.- euros, assorti d’une avance mensuelle sur charges

de 180.- euros, payable d’avance le 1er de chaque mois et que le contrat de bail, conclu

pour une durée d’une année et renouvelable par tacite reconduction pour une durée

indéterminée, a pris effet le 15 novembre 2016.

-

Quant à la demande pécuniaire :

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance présente un lien suffisant

avec la demande initiale, de sorte qu’il y a lieu de la qualifier de demande additionnelle

et de la déclarer recevable.

Le contrat de bail prévoit que les lieux seraient occupés à des fins d’habitation principale

par quatre personnes en l’occurrence par PERSONNE2.) et par PERSONNE1.), ainsi que

par leurs deux enfants.

Il est constant en cause que PERSONNE3.) est domiciliée depuis le 4 septembre 2019 à

l’adresse L-ADRESSE2.) avec sa fille PERSONNE5.).

Il ressort des pièces versées en cause que PERSONNE1.) s’était engagé à payer le loyer

(cf. sms du 11 septembre 2022 adressé par PERSONNE1.) à PERSONNE3.) et

attestations testimoniales de PERSONNE5.) et de PERSONNE6.)) de l’appartement.

Il ressort encore des pièces versées en cause que par courriel du 13 septembre 2022

adressé par PERSONNE3.) à la société SOCIETE2.), elle a exprimé son désir de

reprendre le contrat de bail avec sa fille.

Eu égard au fait que le contrat de bail a été signé par PERSONNE1.) et par

PERSONNE2.) (avec la précision que la société SOCIETE1.) renonce à sa demande en

paiement à son égard) et qu’aucun contrat de bail n’a été signé entre la bailleresse et

PERSONNE3.), il convient de retenir que le contrat de bail initial signé en date du 8

novembre 2016 est toujours en vigueur.

La demande de la société SOCIETE1.) est, au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience notamment

au vu des déclarations

de

PERSONNE1.), à déclarer fondée pour le montant réclamé de 10.170.- euros à titre

d’arriérés de loyer et d’avances sur charges impayées pour la période allant du mois

d’août 2022 jusqu’au mois d’avril 2023 inclus, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Il convient d’accorder des délais de paiement à PERSONNE1.) consistant dans

l’apurement de la dette de 10.170.- euros par des paiements mensuels de 1.000.- euros

jusqu’à solde et ce pour le 25e jour de chaque mois à partir de la notification du présent

jugement.

Au vu des développements qui précèdent et eu égard au fait qu’aucun contrat de bail n’a

été conclu entre la société SOCIETE1.) et PERSONNE3.) – qui en avait pourtant fait la

demande à l’immobilière SOCIETE2.) qui était l’intermédiaire entre la société

SOCIETE1.) d’une part et PERSONNE1.) et PERSONNE2.) d’autre part – , il n’y a pas

lieu de faire droit à la demande de la société SOCIETE1.) à voir condamner

PERSONNE3.) au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au jour de la résiliation

judiciaire du contrat de bail.

Il convient en effet de retenir que PERSONNE3.) occupait les lieux du fait de

PERSONNE1.) avec qui elle était en couple.

-

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement :

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

De plus, le bailleur qui met à la disposition d'un locataire son immeuble, est en droit de

pouvoir compter avec une rentrée d'argent régulière et il ne saurait être contraint de

patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. Au cas où le locataire est en

défaut de payer le loyer, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail (M.

HARLES, Le Bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 334, n° 101 ; voir

également G. KRIEGER, Le bail d’habitation, éd. Saint Paul 809, p. 122, n° 145). C’est

seulement lorsque le défaut de paiement du loyer provient de circonstances qui

constituent en réalité un cas de force majeure, que le non-paiement des loyers ne donne

pas lieu à résolution du bail (cf. Répertoire pratique de droit belge, verbo bail, page 653,

n° 199).

En l’espèce, le non-paiement de neuf mois de loyer et d’avances sur charges constitue

une violation grave des obligations de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) justifiant la

résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ces derniers.

Il n’y a pas lieu d’accorder à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un délai eu égard au

fait qu’ils n’occupent plus l’appartement sis à L-ADRESSE2.).

Au vu des développements qui précèdent, il convient de constater que PERSONNE3.) et

sa fille sont à qualifier d’occupantes sans droit ni titre de l’appartement sis à L-

ADRESSE2.) à partir de la notification du présent jugement prononçant la résiliation

judiciaire du contrat de bail conclu entre la société SOCIETE1.) d’une part et

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) d’autre part.

Au vu des plaidoiries tenues à l’audience, il convient d’accorder à PERSONNE3.) et à sa

fille un délai de trois mois à partir de la notification du présent jugement pour quitter les

lieux occupés.

-

Quant aux demandes accessoires :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine

du tribunal saisi.

Au vu des délais de paiements accordés à PERSONNE1.), il n’y a pas lieu de prononcer

l’exécution provisoire du présent jugement quant à la condamnation pécuniaire.

En ce qui concerne la demande en résiliation du bail les dispositions d’ordre public sur le

sursis s’y opposent.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation, arrêt no 60/15 du 2 juillet 2015, no 3508 du

registre).

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, elle est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité

de procédure.

Concernant les frais et dépens de la première instance, le tribunal rappelle qu’aux termes

de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, « toute partie qui succombera sera

condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens

à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée. »

En application des dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il

convient de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE3.) conjointement aux frais et

dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit les affaites introduites sous les rôles n° 461/22 et n° 43/23 en la forme ;

dit qu’il y a lieu de les joindre et de statuer par un seul et même jugement ;

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. qu’elle renonce à sa

demande pour autant qu’elle est dirigée à l’encontre d’PERSONNE2.) ;

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. de l’augmentation de

sa demande pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. dirigée

contre PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 10.170.- euros à titre d’arriérés de

loyer et d’avances sur charges impayées ;

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.

dirigée contre PERSONNE3.) en paiement du montant de 10.170.- euros à titre

d’indemnités d’occupation impayées ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l. la somme de 10.170.- euros (dix mille cent soixante-dix euros), avec les intérêts

légaux sur le montant de 2.260.- euros à partir du 19 septembre 2022 et sur le montant de

7.910.- euros à partir du 27 avril 2023, dates des demandes respectives, jusqu’à solde ;

accorde des délais de paiement à PERSONNE1.);

dit qu’il devra régler la dette de 10.170.- euros par des paiements mensuels de 1.000.-

euros jusqu’à apurement et ce le 25e jour de chaque mois à partir de la notification du

présent jugement ;

dit que dans l’hypothèse où une seule mensualité n’était pas payée, le solde deviendra

immédiatement exigible ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) ;

déclare que PERSONNE3.) et sa fille PERSONNE5.) sont occupantes sans droit ni titre

de l’appartement sis à L-ADRESSE2.) à partir de la notification du présent jugement ;

condamne PERSONNE3.) et sa fille PERSONNE5.) à quitter les lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard trois mois après la notification du

présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser PERSONNE3.) et sa fille

PERSONNE5.) dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant

toute voie de recours et sans caution ;

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE3.) conjointement aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Nadine

ERPELDING, juge de paix, assistée du greffier Philippe GEORGES, qui ont signé le

présent jugement, date qu’en tête.

Nadine ERPELDING

Philippe GEORGES