Tenant's rent review appeal dismissed as untimely; court orders delay to verify receipt date.

Répertoire n° 1061/2023

E-BAIL-634/22

Audience publique du 24 mai 2023

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Fayçal CHAOUCHE, avocat, en

remplacement de Maître Ferdinand BURG, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.),

2) PERSONNE3.),

3) PERSONNE4.) et

4) PERSONNE5.),

les quatre demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, comparant en personne.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 12 décembre 2022 au greffe de la

justice de paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent

jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 6 janvier 2023, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 17 février 2023.

Après deux refixations à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 10 mai 2023, lors de laquelle les parties furent entendues en

leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 12 décembre 2022 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette,

PERSONNE1.)

a fait convoquer

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en

matière de bail à loyer, à titre principal, pour voir dire la demande de révision du loyer

formulée par les locataires irrecevable, pour voir annuler la décision de la commission

des loyers du 10 novembre 2022 et par voie de conséquence celle du 7 novembre

2022 et pour voir dire que le loyer demeure celui fixé en date du 21 janvier 2022, soit

à hauteur de 2.850.- euros. A titre subsidiaire, le requérant demande la nomination

d’un expert en vue d’évaluer la valeur marchande du bien. A titre plus subsidiaire, il

demande à voir réévaluer le loyer conformément à l’expertise SOCIETE1.), soit à un

montant de 2.223,20 euros. Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, la condamnation des parties défenderesses au paiement des frais et dépens

de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’il est propriétaire de la maison sise

à L-ADRESSE2.) qu’il a donné en location à PERSONNE2.), à PERSONNE3.), à

PERSONNE4.) et à PERSONNE5.) suivant contrat de bail du 10 janvier 2018 et

avenant audit contrat du 21 janvier 2022. Il soutient qu’aux termes dudit contrat, le

loyer mensuel est fixé à 2.850.- euros.

Le requérant fait valoir qu’en date du 12 août 2022, les locataires ont saisi la

commission des loyers de la ADRESSE3.) afin de concilier les parties, sinon de voir

ordonner une diminution du loyer au montant mensuel de 815.- euros. Après avoir

convoqué les parties à une première séance le 4 octobre 2022, puis au 20 octobre

2022, la commission aurait, par décision du 10 novembre 2022, déclaré la requête

recevable et aurait fixé le loyer, sur base des pièces lui soumises par le propriétaire,

au montant mensuel de 1.670,10 euros par mois à compter du 1er septembre 2022.

La commission aurait elle-même reconnu dans la décision qu’il s’agit d’une réduction

de loyer considérable « considérant qu’il y a lieu de fixer le montant du loyer au

maximum de ce que la loi en vigueur permet, au vu de l’impact non négligeable de la

présente réduction du loyer. »

En ce qui concerne la recevabilité du recours exercé contre la décision de la

commission des loyers, le requérant se réfère aux articles 9 et 10 de la loi du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation pour soutenir que, dans la mesure

où la décision du 10 novembre 2022 lui a été notifiée par un courrier daté du même

jour, sans que cela ne soit vérifiable alors que la notification n’aurait pas été faite par

lettre recommandée avec accusé de réception et sans indication des délais et voies

de recours, le délai d’un mois n’a pas commencé à courir. Subsidiairement, le

requérant est d’avis que si le délai a commencé à courir, quod non, alors il avait au

moins jusqu’au 10 décembre 2022 inclus pour déposer sa requête, de sorte que son

recours est à déclarer recevable.

Quant au fond, le requérant demande principalement à voir dire la demande des

locataires en diminution du loyer irrecevable sur base des dispositions de l’article 3

de la loi précitée du 21 septembre 2006 en soutenant qu’une adaptation du loyer ne

peut survenir que tous les deux ans. Dans la mesure où le dernier avenant au contrat

de bail a été signé le 21 janvier 2022, ce serait à tort que la commission des loyers

aurait déclaré la demande des locataires recevable. Par ailleurs, les obligations de

notification et de délai tels que prescrites sous peine d’irrecevabilité et de nullité par

l’article 8 de la loi précitée du 21 septembre 2006 n’auraient pas été respectées. Le

requérant en conclut que la requête des requérants, ensemble la convocation de la

commission des loyers sont à dire respectivement irrecevables et nulles avec comme

conséquence que la décision de la commission est à annuler.

A titre subsidiaire, le requérant conteste le montant du capital investi, réévalué et

décoté de 400.819,65 euros tel que déterminé par la commission en soutenant

qu’elle aurait omis de prendre en compte un certain nombre de factures ainsi que

plusieurs postes faisant partie intégrante du calcul.

Il note encore que conformément à l’article 3 de la loi précitée du 21 septembre 2006,

la commission des loyers ne procède au calcul du capital investi qu’à défaut d’accord

entre parties et que le renouvellement du contrat, avec adaptation du prix du loyer

vaut accord sur le capital investi, pris comme base de calcul du loyer. Il estime que

la commission ne pouvait alors pas procéder à un nouvel accord sans violer l’accord

inter-partes. Subsidiairement, la commission aurait relevé à juste titre ne pas

disposer des documents nécessaires à l’évaluation des travaux et du terrain, si bien

qu’elle ne disposait pas des éléments nécessaires au calcul du capital investi. Dans

pareille situation, la commission aurait dû laisser le soin à la partie la plus diligente

de saisir un expert en vue de procéder à l’évaluation du capital investi. Comme la

commission n’a pas procédé de la sorte, son évaluation serait à écarter. Plus

subsidiairement, il y aurait lieu de retenir la date de première mise en location du

bien, à savoir le 1er janvier 2018.

En ce qui concerne le capital investi au moment de l’acquisition du terrain avec

maison en date du 24 janvier 1980, le requérant reproche à la commission d’avoir

erronément indiqué comme année de construction « 2000 » alors que la maison a

été construite en 1926 et d’avoir commis une erreur quant au nombre d’années à

prendre en considération pour la décote qui serait de 41 et non pas de 38. Il lui

reproche encore de ne pas avoir pris en compte le poste des frais accessoires,

comprenant les frais de notaire et d’enregistrement (part terrain) de 1.094,52 euros,

les frais de notaire et enregistrement (part construction) de 4.378,08 euros ainsi que

les frais financiers (intérêts) 110.957,14 euros.

Il explique encore qu’en 1998, sans préjudice quant à la date exacte, il a acquis un

petit terrain attenant à la maison dans le but de pourvoir celle-ci d’un jardin et que

cette acquisition aurait dû être prise en compte dans le calcul du capital investi

conformément aux dispositions des articles 3(2) et 3(4) 2e alinéa de la loi précitée du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Il en conclut que l’évaluation faite

par la commission est à écarter pour être fausse.

A titre plus subsidiaire, si le tribunal devait considérer que la demande en réduction

du loyer est recevable, quod non, et que les parties n’ont pas trouvé d’accord sur le

capital investi, quod non, il y aurait lieu de procéder à une expertise. A cet égard, il

explique avoir procédé à une expertise du capital investi, réévalué et décoté qui

conclut à un montant de 533.567,70 euros. Le requérant est toutefois d’avis que le

montant retenu par l’expert ne correspond pas à la valeur marchande du bien, de

sorte qu’il sollicite l’instauration d’une nouvelle expertise. Ce n’est qu’à titre tout à fait

subsidiaire qu’il demande à voir déterminer le loyer en fonction de la prédite

expertise.

A l’audience des plaidoiries du 10 mai 2023, le requérant fait valoir que dans le

dispositif de sa requête il y a lieu de lire qu’à titre subsidiaire il demande à voir

nommer un expert pour évaluer « le capital investi » et non pas « la valeur

marchande du bien ». Il explique que l’immeuble litigieux est loué à plusieurs

colocataires et qu’en fonction du départ et de l’arrivée de nouveaux colocataires, des

avenants au contrat de bail initial ont été signés.

Ainsi, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) seraient locataires depuis la signature du

contrat initial en 2018, PERSONNE4.) serait arrivée en juin 2020 et PERSONNE5.)

en octobre 2021. Le dernier avenant aurait été signé en date du 21 janvier 2022 suite

au départ d’une autre locataire. Depuis lors, l’immeuble serait loué à PERSONNE2.),

à PERSONNE3.), à PERSONNE4.) et à PERSONNE5.).

Le requérant fait plaider qu’une adaptation du loyer n’est possible que tous les deux

ans, de sorte qu’en l’occurrence, le dernier avenant ayant été signé en date du 21

janvier 2022, la réduction du loyer telle que sollicitée par les parties défenderesses

n’est pas recevable. Il donne encore à considérer que lors de la signature de chaque

avenant, aucun des locataires, anciens ou nouveaux, n’a émis de contestations

concernant le loyer, de sorte qu’ils l’auraient expressément accepté. Il soutient qu’en

tout état de cause, PERSONNE5.), qui n’est arrivée en tant que locataire qu’en date

du 21 janvier 2022, ne remplit pas la condition des deux ans. Compte tenu du fait

qu’aux termes du contrat de bail les locataires sont tenus solidairement, la demande

en réduction du loyer serait à déclarer irrecevable à l’égard de tous les locataires.

Le requérant soutient ensuite que les locataires n’ont pas envoyé au préalable de

lettre de demande de réduction du loyer tel que requis par l’article 8 de la loi précitée

du 21 septembre 2006, de sorte que les conditions d’admission d’une demande en

réduction du loyer auprès de la commission des loyers ne serait pas remplies. Il fait

encore valoir qu’en application de l’article 3 de la loi précitée du 21 septembre 2006

il faut, pour pouvoir saisir la commission des loyers et en cas de désaccord sur le

loyer, recourir à l’avance à une expertise pour déterminer le capital investi, ce qui

n’aurait pas été fait en l’espèce.

En ce qui concerne l’évaluation faite par la commission des loyers, le requérant

explique que comme il s’agit d’un immeuble ancien, il ne dispose actuellement plus

de tous les documents, dont notamment les pièces concernant les frais de notaire et

les frais financiers. Il est cependant d’avis que la commission des loyers aurait dû

prendre en compte ces frais tel que cela serait retenu par la jurisprudence.

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) se rapportent à

prudence de justice en ce qui concerne les moyens d’irrecevabilité soulevés par le

requérant. Ils expliquent qu’ils avaient tenté de déposer un recours plus tôt, mais que

la commission des loyers leur aurait dit d’attendre encore six mois, ce qu’ils auraient

fait. Ils sont cependant d’avis que les avenants successifs qui ont été signés ne

peuvent pas à chaque fois valoir une nouvelle fixation du loyer à l’égard de tous les

locataires.

Ils soutiennent qu’ils ont envoyé un courrier de demande en réduction au préalable

à PERSONNE1.) en date du 25 juin 2022 et que ce courrier est expressément

mentionné dans la décision de la commission des loyers. Ils affirment qu’ils se sont

procurés les actes d’acquisition du bien litigieux auprès du cadastre afin de pouvoir

calculer le capital investi et de déterminer le loyer maximal autorisé.

Ils demandent à ce que la décision de la commission des loyers soit confirmée et à

titre subsidiaire, ils ne s’opposent pas à l’institution d’une expertise judiciaire. Ils

contestent cependant la demande en allocation d’une indemnité de procédure du

requérant.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du

10 janvier 2018, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.), à

PERSONNE6.), à PERSONNE3.) et à PERSONNE7.) une maison d’habitation sise

à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.850.- euros payable

d’avance le premier de chaque mois.

Les avenants suivants ont été signés lors du départ, respectivement de l’arrivée de

locataires :

-

le 8 novembre 2018, un colocataire supplémentaire, PERSONNE8.), a rejoint les

locataires initiaux,

-

le 14 août 2019, PERSONNE6.) est partie et PERSONNE9.) est arrivée comme

colocataire,

-

le 1er juin 2020, PERSONNE10.) est partie et PERSONNE4.) est arrivée comme

colocataire,

-

le 2 décembre 2020, PERSONNE8.) est partie et PERSONNE11.) est arrivée

comme colocataire,

-

le 2 octobre 2021, PERSONNE9.) est partie et PERSONNE5.) est arrivée comme

colocataire,

-

le 21 janvier 2022, PERSONNE11.) est partie.

Il est ainsi constant en cause que depuis le 21 janvier 2022, les locataires de la

maison

litigieuse

sont

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.).

Quant à la recevabilité du recours contre la décision de la commission des loyers

exercé par PERSONNE1.)

Le requérant conclut à la recevabilité de son recours en se référant aux articles 9 et

10 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Il fait valoir que

dans la mesure où la décision du 10 novembre 2022 lui a été notifiée par un courrier

daté du même jour, sans que cela ne soit vérifiable alors que la notification n’aurait

pas été faite par lettre recommandée avec accusé de réception et sans indication

des délais et voies de recours, le délai d’un mois n’a pas commencé à courir.

Subsidiairement, il est d’avis que si le délai a commencé à courir, quod non, alors il

avait au moins jusqu’au 10 décembre 2022 inclus pour déposer sa requête, de sorte

que son recours est à déclarer recevable.

Les défendeurs se rapportent à la sagesse du tribunal en ce qui concerne la

recevabilité du recours.

Les règles régissant la recevabilité de la voie de recours sont d’ordre public, de sorte

qu’elles peuvent et doivent même être appliquées d’office par le juge saisi.

Le tribunal se doit de noter que si dans la motivation de sa requête, le requérant ne

parle que de la « décision du 10 novembre », il demande dans le dispositif de la

requête de voir « annuler la décision de la commission des loyers du 10 novembre

2022 et par voie de conséquence celle du 7 novembre 2022 ».

Le tribunal en déduit que le recours est dirigé tant contre la décision du 7 novembre

2022 que contre celle du 10 novembre 2022.

Il y a partant lieu d’analyser plus en détail les deux décisions prises par la commission

des loyers et de les qualifier juridiquement.

Il résulte des pièces versées que suite à la requête en fixation du loyer introduite par

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) en date du 25

juin 2022, la commission des loyers de la ADRESSE3.) a pris une décision en date

du 7 novembre 2022 en vertu de laquelle elle a décidé « conformément aux articles

9 et 11 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, de baisser à

partir du 1er août 2022 le loyer mensuel de la maison de colocation sise à L-

ADRESSE2.), à un montant de 1.670,10 € par mois. »

Cette décision a été transmise aux parties par lettre recommandée avec accusé de

réception daté du 8 novembre 2022.

En date du 10 novembre 2022, la commission des loyers de la ADRESSE3.) a décidé

que « considérant qu’une erreur matérielle s’est glissée dans le procès-verbal datant

du 7 novembre 2022 dans la présente affaire ; qu’en effet la baisse de loyer est

applicable à compter du 1er septembre 2022 et non du 1er août 2022 ;

décide

conformément aux articles 9 et 11 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, de baisser à partir du 1er septembre 2022, le loyer mensuel de la maison

de colocation sise à L-ADRESSE2.), à un montant de 1.670,10 € par mois. »

Cette décision rectificative a été transmise aux parties par lettre recommandée avec

accusé de réception daté du 10 novembre 2022. Il est précisé dans le transmis que

« Hormis cette rectification, l’intégralité de la décision du 7 novembre 2022, ainsi que

ses annexes, reste d’application. »

Bien que ces décisions ne constituent pas des jugements tels que rendus par les

tribunaux, il convient néanmoins d’y appliquer la jurisprudence applicable aux

rectifications des jugements.

Il est de principe que dans le cas de rectification d’un jugement, les rectifications

faites s’identifient avec le premier jugement et ne forment avec lui qu’un seul et même

jugement. Il s’ensuit qu’en cas d’appel, l’appel doit être relevé, non pas du jugement

rectificatif, mais du jugement rectifié, le jugement rectificatif se confondant avec celui-

ci (cf. Cour 4 juin 2002, n°26261 du rôle).

Il s’ensuit que le recours de PERSONNE1.), en ce qu’il est dirigé contre la décision

rectificative du 10 novembre 2022 est irrecevable - la rectification ne concernant par

définition qu’une erreur matérielle et ne touchant pas au fond du litige (cf. en ce sens

Cour 18 mars 2010, n° 34862 du rôle).

Il est, en effet, admis que l’appel (en l’occurrence le recours) ne peut être dirigé que

contre le jugement rectifié, alors que le jugement rectificatif fait indissociablement

corps avec celui-ci (cf. Cour 22 février 2005, n° 29161 du rôle ; Cour 7 mars 2007, n°

31032 du rôle ; TAL 3 décembre 2013, n° 151608 du rôle).

Dans le cas d’espèce, PERSONNE1.) a dirigé son recours également contre la

décision du 7 novembre 2022, de sorte qu’il y a lieu de vérifier si ce recours a été

effectué dans le délai d’un mois tel que requis par l’article 10 de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation.

L’article 9 (4) alinéa 2 de la loi précitée du 21 septembre 2006 dispose en effet que

« Le procès-verbal sera signé par les membres de la commission et une copie sera

notifiée aux parties par lettre recommandée dans le plus bref délai avec indication

des voies et du délai de recours ainsi que de la manière dans laquelle il doit être

présenté, faute de quoi le délai pour introduire un recours contre la décision

conformément à l’article 10 ne court pas. »

L’article 10 alinéa 1er dispose encore que « Contre la détermination du loyer par la

commission, il est ouvert une action devant le juge de paix du lieu de la situation du

logement. Cette action devra être formée, à peine de déchéance, dans le mois de la

notification du procès-verbal de la commission. Elle sera introduite, instruite et jugée

conformément à la procédure prévue aux articles 19 à 25. La copie du procès-verbal

de la commission sera jointe à la requête. »

Il résulte du transmis daté du 8 novembre 2022 versé en cause que la commission

des loyers a envoyé la décision du 7 novembre 2022 par lettre recommandée avec

accusé de réception.

Ce transmis indique par ailleurs conformément aux dispositions légales précitées que

« il est ouvert une action devant le juge de paix du lieu de situation du logement à

former dans le mois suivant la notification du procès-verbal. » Contrairement aux

affirmations de PERSONNE1.), les voie et délai de recours ont donc été indiqués aux

parties.

Dans la mesure où il résulte du transmis versé en cause que la décision du 7

novembre 2022 a été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et

dans la mesure où le tribunal se doit d’office de vérifier si le recours exercé par le

requérant a été introduit dans le délai d’un mois, il convient d’ordonner la rupture du

délibéré afin de permettre à PERSONNE1.) de se procurer auprès de la commission

des loyers de la ADRESSE3.) toute pièce permettant de déterminer la date à laquelle

il a reçu notification de la décision précitée.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

déclare irrecevable le recours de PERSONNE1.) en ce qu’il est dirigé contre la

décision rectificative du 10 novembre 2022,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne la rupture du délibéré afin de permettre à PERSONNE1.) de verser toute

pièce permettant de déterminer la date à laquelle il a reçu notification de la décision

de la commission des loyers de la ADRESSE3.) du 7 novembre 2022,

refixe l’affaire à l’audience publique du vendredi 16 juin 2023, à 09.00 heures du

matin, à la justice de paix de et à Esch-sur-Alzette, salle d’audience n° 3,

réserve les demandes des parties ainsi que les frais et dépens de l’instance.

Ainsi

fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier Mireille REMESCH, qui ont signé

le présent jugement.