Tenant's urgent expert appointment request dismissed due to lack of urgency and pending main action.

Rép. n° 1326/23

du 10.5.2023

Dossier n° L-BAIL-189/23

O R D O N N A N C E

rendue le 10 mai 2023

dans la cause

e n t r e

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions ;

partie demanderesse,

comparant par Maître Jean-Jacques SCHONCKERT, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg ;

e t

la société en commandite simple SOCIETE2.) SARL & CIE,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son comité de

gérance actuellement en fonctions ;

partie défenderesse,

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comparant par Maître Max MULLER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

lequel se présenta pour compte de la société à responsabilité limitée VERTUMNUS

S.à r.l., établie et ayant son siège social à L-1661 Luxembourg, 39, Grand-Rue,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B

238519, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Max MULLER

précité.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute de la présente

ordonnance – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 23 mars

2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du mardi, 18 avril 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.

Après une remise, l’affaire utilement retenue à l’audience publique du mardi, 2

mai 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.

La requérante, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l., comparut

par Maître Jean-Jacques SCHONCKERT, avocat à la Cour, tandis que la

défenderesse, la société en commandite simple SOCIETE2.) SARL & CIE, comparut

par Maître Max MULLER, avocat à la Cour, lequel se présenta pour compte de la

société à responsabilité limitée VERTUMNUS S.à r.l., représentée aux fins de la

présente procédure par Maître Max MULLER précité.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l’ordonnance qui suit :

Par requête déposée le 23 mars 2023 au greffe de la justice de paix de

Luxembourg, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. a fait convoquer

la société en commandite simple SOCIETE2.) SARL & CIE devant le tribunal de paix

de et à Luxembourg, siégeant en matière de référé de bail à loyer, pour au principal

voir renvoyer les parties « devant qui de droit, mais dès à présent provision et vu de

l’urgence, voir nommer un expert avec mission de concilier les parties si faire se peut, sinon,

dans un rapport écrit et motivé,

1. dresser un état des lieux litigieux, constat détaillé des vices, non-conformités, défauts

et malfaçons affectant le local de chauffage, l’installation de chauffage et d’électricité

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et plus généralement de toutes ces installations au sein de la résidence sis au

ADRESSE3.) L-ADRESSE4.)

2. constater l’état des radiateurs et de leur habillage

3. dire que les vices à constater existaient au moment de la signature du bail, avril 2022

et n’étaient pas visibles pour un profane, mais connus par le propriétaire

4. déterminer dans quelle mesure ces travaux conditionnent le reste des travaux de

rénovation

5. déterminer l’ensemble des moyens pour remédier aux problèmes constatés et en

évaluer le coût

6. déterminer la durée de la remise en état ».

En outre elle demande à voir « autoriser l’expert à s’entourer dans l’accomplissement

de sa mission de tous renseignements émanant même de tierces personnes », de dispenser

l’expert de la prestation de serment, de prononcer l’exécution provisoire de la

décision à intervenir et de condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de

l’instance.

La demande est basée sur l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile,

sinon l’article 15 du même code.

1) Moyens et demandes des parties

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. expose avoir pris un

location un local à usage commercial sis à L-ADRESSE5.), appartenant à la société

en commandite simple SOCIETE2.) SARL & CIE en vue d’y exploiter un commerce

du type coffee shop.

Compte tenu de l’état d’usage et de saleté des lieux, d’importants travaux

seraient nécessaires afin de pouvoir exploiter les lieux conformément à leur

destination. Ainsi, les radiateurs devraient notamment être changés. Or, au moment

du début de ces travaux, il serait apparu que les radiateurs auraient été

« enbétonnés », ce qui aurait compliqué les travaux. Par conséquent, elle aurait pris

le soin d’informer la bailleresse « alors que de tels travaux pouvaient entraîner, le cas

échéant, des fuites d’eau ». Par ailleurs, elle aurait chargé des entreprises, afin que les

travaux soient réalisés dans les règles d’art. Ces entreprises l’auraient informée que

« ni le local de chauffage, ni l’installation de chauffage elle-même, n’étaient plus conformes,

tout comme d’ailleurs le tableau d’électricité ».

Après avoir averti la bailleresse de ces problèmes, cette dernière lui a interdit de

continuer les travaux, « sans toutefois mettre en conformité des installations effectuées

empêchant ainsi la continuation des travaux de rénovation et en tout cas la jouissance

locataire des lieux loués ».

Par conséquent, elle sollicite la nomination d’un expert avec la mission détaillée

ci-avant.

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La société en commandite simple SOCIETE2.) SARL & CIE s’oppose à la

demande adverse en soulevant tout d’abord que les conditions de recevabilité ne

seraient pas réunies en l’espèce.

Les parties auraient négocié le contrat de bail depuis le mois de janvier 2022 et la

requérante aurait visité les lieux avant la conclusion du contrat de bail. Ce

dernier aurait en conséquence été négocié entre parties, notamment en prévoyant

une gratuité des loyers pendant cinq mois afin de permettre à la locataire de

procéder à certains travaux. Les lieux n’auraient, en début de bail, pas été neufs

mais néanmoins en état d’exploitation.

Tel que démontré par les photos prises lors de l’établissement de l’état des lieux

d’entrée, les radiateurs étaient parfaitement visibles. Rien n’aurait dès lors été caché.

Elle aurait même aidé la locataire à planifier les travaux, par exemple, en cas de

nécessité de couper le chauffage. Cependant, par courriel du 4 octobre 2022, la

locataire l’aurait informée du début des travaux en violation de l’article 12 du

contrat de bail aux termes duquel la locataire serait tenue d’obtenir son accord

préalable aux travaux de « changement, modification, construction ou démolition dans

les Lieux Loués » et serait tenue de l’informer quinze jours avant le début des travaux

afin de pouvoir surveiller les travaux. En l’espèce, malgré demande expresse, la

locataire ne lui aurait soumis aucun projet de travaux, de sorte qu’elle ignorerait

quels travaux la locataire souhaiterait entreprendre.

Une société dénommée SOCIETE3.) aurait apparemment été chargée des travaux

de transformation. Or, celle-ci disposerait uniquement d’une autorisation

d’établissement en qualité de « décorateur d’intérieur » et ne serait dès lors pas

compétente pour remplacer des radiateurs. Nonobstant cette circonstance, cette

société aurait réclamé les clés du local de chauffage afin d’y couper le chauffage.

Suite à ces évènements, elle aurait interdit la continuation des travaux, tout en

proposant des réunions entre toutes les parties afin de trouver une solution

satisfaisante. Or, la société SOCIETE3.) ne se serait pas présentée à la réunion

prévue.

La société en commandite simple SOCIETE2.) SARL & CIE estime que la locataire

se serait mal organisée et aurait attendu la fin de la période de gratuité du bail pour

commencer les travaux et essayerait actuellement par tous les moyens de se

soustraire à ses obligations et de faire cesser le contrat de bail. La locataire se serait

concentrée sur la rénovation et l’exploitation d’un autre commerce et aurait négligé

ce chantier.

La présente demande ne saurait être basée sur l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile, étant donné qu’une procédure au fond serait actuellement

pendante qui ferait obstacle à la présente instance de référé. En outre, le référé

probatoire aurait pour utilité d’éclairer le juge du fond dans la résolution du litige.

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Or, en l’espèce, l’expertise ne serait pas pertinente, étant donné que le chauffage

serait en état de fonctionnement et que le litige porterait sur le déplacement des

radiateurs ce qui serait sans aucune incidence sur le système de chauffage lui-même.

Le système électrique fonctionnerait également. Aucun des autres locataires de

l’immeuble ne se serait plaint d’une quelconque défaillance. Par ailleurs, la locataire

resterait en défaut de verser la moindre preuve quant à l’état du système électrique.

La seule demande qui pourrait, en cas d’application de l’article 350 du Nouveau

Code de procédure civile, être utile serait d’ordonner à la locataire de verser tous

les devis et de produire, sous astreinte, les devis et plans de la société SOCIETE3.).

En outre, les voies d’ouverture de l’article 15 du Nouveau Code de procédure

civile ne seraient pas remplies en l’espèce. Ainsi, l’urgence de la demande ne serait

pas établie et elle ferait état de contestations sérieuses. La demande ne pourrait non

plus être fondée sur le référé-sauvegarde, aucune voie de fait ne serait établie en

l’espèce.

A titre subsidiaire, en cas de nomination d’un expert, le point 1 de la mission

d’expertise devrait se limiter à un état des lieux des radiateurs et non pas viser le

local de chauffage, qui ne ferait pas partie des lieux loués. Les points 2 à 6 seraient

sans pertinence et devraient être remplacés par la mission de dresser un état des

lieux des lieux loués et de le comparer à l’état des lieux d’entrée afin d’évaluer les

modifications intervenues depuis le début du bail et de chiffrer les coûts de la remise

en état.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. réplique en réaffirmant que

les lieux loués ne seraient pas exploitables et que les parties communes ne seraient

pas conformes aux règles techniques applicables. Elle s’oppose également à la

demande en production des pièces, qui serait tout au plus utile pour l’expert.

2) Appréciation

La demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à voir

ordonner une expertise est fondée principalement sur l’article 350 du Nouveau

Code de procédure civile et subsidiairement sur l’article 15 du même code.

Aux termes de l’article 3, point 3 du Nouveau Code de procédure civile, le juge

de paix, siégeant en matière de bail à loyer, connaît de toutes les contestations entre

bailleurs et preneurs relatives à l’existence et l’exécution des baux d’immeubles,

ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de

lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

Aux termes de l’article 24 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, le juge de paix peut prendre par ordonnance toutes des mesures

provisoires. Sont applicables les articles 15, 16 et 17 du Nouveau Code de procédure

civile.

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L’article 24 précité constitue un cas particulier de référé et toutes les mesures

provisoires en cas de litige en matière de bail à loyer peuvent être ordonnées par le

juge de paix. L’article 350 du Nouveau Code de procédure civile ne trouve donc pas

application au cas présent.

Suivant les dispositions de l’article 15 de ce code, le juge de paix peut, dans tous

les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune

contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et prescrire les

mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un

dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il résulte du dispositif de la requête que la demande est basée sur le

référé-urgence.

Le référé-urgence est soumis à la double condition de l’urgence et de l’absence

de contestation sérieuse.

Il y a urgence toutes les fois que le retard apporté à une solution provisoire et ne

préjugeant en rien le fond, met en péril les intérêts d’une des parties. En ce qui

concerne plus particulièrement la matière de l’expertise sollicitée en référé sur le

fondement de l’urgence, celle-ci se confond avec le caractère imminent de la

disparition des traces matérielles qu’il s’agit de constater, le caractère proche de

l’évanouissement d’un état de fait dont il y a lieu de conserver ou d’établir la preuve,

l’imminence de la perte d’une preuve tangible résultant de la nature intrinsèque de

la chose ou du fait à prouver.

L’urgence a un caractère relatif et s’apprécie au regard de la possibilité d’obtenir

satisfaction devant le juge ordinaire. Elle a encore un caractère objectif en ce qu’elle

résulte de la nature des choses et non des convenances des parties ou des diligences

plus ou moins grandes de celles-ci. L’urgence s’apprécie au moment où la décision

est prise (cf. CSJ, 22 décembre 1992, n° 13.567).

Si l’expertise peut encore être utilement ordonnée par le juge du fond, la

demande est dépourvue de tout caractère urgent (cf. ord. 14 mai 2014, n° 2021/14 ;

ord. 2 juin 2016, n° 2275/16 ; ord. 16 juin 2016, n° 2490/16 ; ord. 5 août 2016, n°

3238/16).

En l’espèce, de l’aveu même de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à

r.l., les travaux ont cessé, de sorte qu’il n’y a aucun risque de modification des lieux.

En outre, la requérante est restée en défaut de verser la moindre pièce documentant

une défectuosité ou non-conformité du système de chauffage et du système

électrique. Par ailleurs, il y a lieu de constater que la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.à r.l. a introduit en date du 29 mars 2023 une requête au fond visant

notamment à voir constater la nullité du contrat de bail, sinon de voir déclarer la

résiliation du contrat de bail. Cette affaire, enrôlée sous le numéroNUMERO1.)/23,

sera appelé à l’audience du 4 mai 2023, soit deux jours après l’audience des

plaidoiries en référé.

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Dans ces conditions, aucun risque de disparition de traces matérielles ou de

preuves n’existe en l’espèce, de sorte qu’une expertise pourrait encore être

utilement ordonnée par le juge du fond.

En effet, une demande basée sur l’urgence est irrecevable si la responsabilité du

défendeur n’a pas été établie à l’exclusion de tout doute (cf. Cour, 30 janvier 1989,

n° 11.069 du rôle).

Par conséquent, il n’y a, en l’occurrence, ni urgence subjective, ni urgence

objective pour instituer en référé une expertise, une telle mesure pouvant encore

être utilement ordonnée par le juge du fond.

Par ailleurs, la société en commandite simple SOCIETE2.) SARL & CIE a formulé

des contestations sérieuses sur la réalité d’une non-conformité des systèmes de

chauffage et d’électricité.

Il s’ensuit que la demande est à déclarer irrecevable.

La présente ordonnance est exécutoire par provision conformément à l’article 16

du Nouveau Code de procédure civile.

Par ces motifs

Nous, Tania NEY, juge de paix à Luxembourg, siégeant en référé en matière de

bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

r e c e v o n s la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à

r.l. en la forme ;

la d é c l a r o n s irrecevable ;

c o n d a m n o n s la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à tous les

frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique extraordinaire à

Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg,

assistée du greffier Tom BAUER, qui ont signé la présente ordonnance.

(s.) Tania NEY (s.) Tom BAUER