Tenant's eviction extension dismissed for failing to prove extensive and useful housing search efforts.

Répertoire No. 1264/23

L-BAIL-148/23

Audience publique du 4 mai 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Hayri ARSLAN, avocat, demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant en personne

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 13 mars 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

20 avril 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Hayri ARSLAN et PERSONNE2.) furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 13 mars 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant

en matière de bail à loyer, aux fins de se voir accorder une prolongation de 12 mois

du délai de résiliation du contrat de bail au-delà du 31 août 2023, date d’expiration

du délai de résiliation du bail, sur base de l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Le requérant expose que suivant contrat de bail ayant pris effet le 1er juillet 1987,

il a pris en location un appartement sis à L-ADRESSE1.).

Par courrier recommandé du 12 janvier 2023, PERSONNE2.), le propriétaire de

l’appartement en question, lui a notifié la résiliation du contrat de bail pour besoin

personnel moyennant le délai de préavis légal de six mois prenant fin le 15 juillet

2023, sur base de l’article 12(3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation. Suite à une demande en ce sens de PERSONNE1.),

PERSONNE2.) a prolongé ledit préavis au 31 août 2023.

PERSONNE1.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 250

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.), après avoir rappelé (i) qu’elle

occupe les lieux loués depuis +- 35 années, (ii) qu’il n’existe aucun arriéré de

loyers et (iii) qu’elle se trouve dans une situation personnelle difficile (elle est âgée

de 76 ans, se trouve toute seule au Luxembourg et doit subir une intervention

chirurgicale), soutient avoir accompli des démarches utiles et étendues pour

trouver un nouveau logement. A ce titre, elle verse des échanges de

correspondance avec des agences et diverses recherches (pièce n° 7 de la farde de

pièces de Maître ARSLAN).

PERSONNE2.) s’oppose à la demande en prolongation du délai de résiliation.

Il fait rappeler que la situation personnelle difficile du requérant n’est pas un critère

fixé par la loi pour apprécier le bien-fondé de la demande en prolongation du délai

de résiliation.

PERSONNE2.) rappelle ensuite qu’il a démontré sa bonne foi en prolongeant une

première fois le délai de résiliation d’un mois et demi supplémentaire (du 15 juillet

2023 au 31 août 2023) et soutient que le délai total de plus de sept mois devait

amplement suffire à PERSONNE1.) de trouver un logement de remplacement.

Appréciation

Aux termes de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation:

« Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur

un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle

cause, est prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou

pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au

troisième degré inclusivement;

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations;

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur; le transfert

de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. »

Et l’article 12 (3) de la même loi dispose que :

« Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans les cas

prévus au paragraphe (2) point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être

écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer

par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit

mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe.

Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut à peine de

forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. (…)

Sauf si la demande est sérieusement contestable ou contestée, le juge de paix

accordera une prolongation du délai au locataire à condition que celui-ci justifie,

avant l’expiration du délai initial de six mois, par voie de pièces, soit être en train

de construire ou de transformer un logement lui appartenant, soit avoir loué un

logement en construction ou en transformation, soit avoir fait des démarches utiles

et étendues en vue de la recherche d’un nouveau logement. La prolongation du

délai ne pourra en aucun cas dépasser de douze mois la date d’expiration du délai

initial de six mois ».

La demande introduite dans les formes et délai de la loi est à déclarer recevable.

Quant au fond, le tribunal relève d’abord que PERSONNE1.) ne conteste pas que

la résiliation du bail a valablement été effectuée avec effet au 15 juillet 2023 puis

reportée au 31 août 2023.

Il résulte ensuite des dispositions précitées que le locataire peut demander une

prolongation du délai de résiliation en invoquant un des motifs réels et sérieux

admis par la loi.

Ce motif réel et sérieux n’est donné que dans trois cas de figure:

- le locataire est en train de construire ou de transformer un logement lui

appartenant;

- le locataire a pris en location un logement encore en construction ou en

transformation;

- le locataire peut prouver qu’il a fait des démarches utiles et étendues en vue

de la recherche d’un nouveau logement.

Il faut que le locataire justifie, avant l’expiration du délai initial de six mois, par

voie de pièces, qu’il remplit un de ces cas de figure, sinon la demande est déclarée

non fondée (cf. Bail à loyer, La nouvelle législation en matière de bail à usage

d’habitation, Ministère du Logement 2006, p. 70).

En l’espèce, le demandeur se prévaut du dernier cas de figure, à savoir le fait d’avoir

fait des démarches utiles et étendues en vue de la recherche d’un nouveau logement.

D’emblée, il convient de retenir que le délai de 6 mois prévu par la loi se rapporte

aux démarches à effectuer par le locataire en vue de trouver un logement alternatif.

Ce délai a encore été allongé d’un mois et demi par PERSONNE2.).

PERSONNE2.) expose à juste titre que les correspondances avec des agences

immobilières ne sont pas de nature à remplir la condition posée par la loi à moins

que le requérant n’établisse par pièces avoir fait d’autres démarches utiles et

étendues.

Il résulte de l’analyse des pièces versées en cause par PERSONNE1.), qu’elle a dès

la fin du mois de janvier 2023 correspondu avec les agences immobilières

SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.), SOCIETE4.) et SOCIETE5.). Ces

agences immobilières ont proposé des biens à acheter et à louer. Les loyers des biens

proposés, exclusivement situés à Luxembourg-Ville sont tout à fait raisonnables

surtout au vu des revenus de PERSONNE1.) (selon ses propres déclarations, elle est

fonctionnaire européenne à la retraite).

PERSONNE1.) reste en défaut de verser la moindre pièce quant au suivi qu’elle a

donné aux différentes propositions ainsi recueillies ni d’avoir étendu ses recherches

à des régions du pays où les loyers sont moins élevés.

Dans ces conditions, et sur base de pièces versées en cause, le tribunal retient que la

requérante reste en défaut d’établir qu’elle a fait des démarches utiles et étendues

en vue de la recherche d’un nouveau logement.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE1.) en prolongation du délai de résiliation

est à déclarer non-fondée.

La demanderesse sollicite encore une indemnité de procédure.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure est à déclarer non-fondée.

La décision accordant ou refusant la prolongation du délai vaudra de droit titre

exécutoire en vue d’un déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du

délai. Elle n’est pas susceptible d’opposition ou d’appel. Le délai de résiliation

initial de 6 mois expirant le 15 juillet 2023 et ayant été prolongé au 31 août 2023

par le bailleur, la présente décision vaut dès lors titre exécutoire en vue du

déguerpissement à compter de cette date.

P a r

c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et sans recours,

reçoit la demande en prolongation du délai de résiliation de PERSONNE1.) en la

forme;

dit la demande de prolongation non-fondée;

constate que le délai de résiliation initial de six mois a expiré en date du 15 juillet

2023 et qu’il a été prolongé par le bailleur au 31 août 2023 et dit que la présente

décision vaut titre exécutoire en vue du déguerpissement forcé de PERSONNE1.)

pour cette date du 31 août 2023,

dit non-fondée la demande de PERSONNE1.) en vue de l’obtention d’une

indemnité de procédure et en déboute,

laisse les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE1.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI