Landlord wins partial rent charge dispute; court reduces costs by 50% due to tenant negligence.

Rép. fiscal

No.

806/23

Audience publique du dix mars deux mille vingt-trois

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant

en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause

entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse originaire,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Henry DE RON, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse originaire,

partie demanderesse sur reconvention,

comparant par Maître

Marie-Pierre BEZZINA,

en remplacement de Maître

Claude

WASSENICH, avocats à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

Faits :

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la

Justice de paix de Luxembourg en date du 21 juillet 2022.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 5 septembre

2022 à 9h salle 1.19.

L’affaire connut plusieurs remises.

L’affaire fut refixée à l’audience du 13 février 2023, lors de laquelle l’affaire fut utilement

retenue. Maître Anne THEISEN, en remplacement de Maître Henry DE RON, se présentant

pour le demandeur et Maître Marie-Pierre BEZZINA, comparant pour le défendeur, ont été

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été reporté,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 21 juillet 2022,

PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 986,65 EUR à titre de solde

du décompte annuel de charges, à majorer des intérêts légaux à compter de la mise en

demeure (envoyée par fax) du 25 janvier 2022, sinon de la demande en justice, sinon du

jugement jusqu’à solde. La requérante sollicite par ailleurs l’exécution provisoire sans caution

du jugement (sinon l’allocation d’une provision de 986,65), une indemnité de procédure de

250,- EUR et la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

La requérante expose que PERSONNE2.) refuse injustement de régler trois postes du

décompte de charges, à savoir :

-

un montant de 626,12 EUR dû au titre des frais généraux et portant principalement sur

une série de cinq interventions pour le débouchage des canalisations (le montant de

626,12 EUR étant la quote-part qui incombe à PERSONNE2.)) ; la demanderesse

soutient que ces interventions ont été causées, non pas par une usure normale/vétusté,

mais par la négligence des locataires qui sont à l’origine du blocage des canalisations (il

ressort en effet des pièces qu’il y a eu un débouchage causé par une bouteille

(« Verstopfung durch Flaschenhals »), par de la graisse (« Fettablagerung » ) et par du

papier (« Papierstau ») ; en tout état de cause, la demanderesse conteste encore qu’un

propriétaire devait faire nettoyer tous les 3-5 ans les canalisations ; en tout état de cause,

cela justifierait tout au plus une seule intervention.

-

un montant de 90,- EUR pour une intervention (inutile) en raison d’un prétendu défaut

sur la plaque de cuisson (à relever qu’aucun défaut n’a pu être détecté par le technicien);

-

un montant de 285,- EUR portant sur le changement de la serrure de la porte de terrasse

qui doit être considéré comme réparation locative au sens de l’article 1754 du Code civil.

PERSONNE2.) se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité de la

demande adverse.

Il estime que les frais de débouchage sont à charge exclusive du bailleur, alors qu’ils ne sont

aucunement dus à une négligence dans le chef des locataires mais à un défaut d’entretien du

bailleur, ce dernier n’ayant jamais procédé à un nettoyage des canalisations.

Cet état des choses est confirmé par l’attestation testimoniale de PERSONNE3.), gestionnaire

d’immeuble, qui indique ne jamais avoir vu une telle quantité de graisse et de calcaire. Ceci

démontre clairement l’absence d’entretien et de nettoyage.

Une grosse masse de calcaire s’est formée et a bloqué les tuyaux. Une fois ladite masse

enlevée, le problème a été résolu.

Quant à l’intervention sur la plaque de cuisson (un bruit anormal est apparu et il y avait un

risque de surchauffage de la plaque) et le changement de serrure (le montant de 175,- EUR

pour la main d’œuvre est en tout état de cause surfait), le défendeur indique que cela fait

presque 10 ans qu’il habite les lieux, de sorte que lesdites interventions relèvent de l’usure

normale et aucune négligence n’est à retenir dans son chef.

Pour conclure, le défendeur conteste donc la mise en compte des trois postes et formule une

demande reconventionnelle en restitution du trop-payé de 14,47 EUR.

PERSONNE2.) conteste encore la demande portant sur l’exécution provisoire, de même que

celle basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Appréciation

Il convient de rappeler que les réparations locatives ou de menu entretien sont à charge du

locataire, ceci contrairement aux réparations qui touchent à la structure de l’immeuble, au gros

œuvre, aux clos et couvert, et aux équipements indispensables à l’utilisation de la chose louée

qui incombent au bailleur.

L’article 1754 du Code civil prévoit que « Les réparations locatives ou de menu entretien dont

le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage

des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : aux âtres, contre-cœurs, chambranles et

tablettes des cheminées, au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres

lieux d’habitation, à la hauteur d’un mètre ; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il en

a seulement quelques-uns de cassés ; aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la

grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être

tenu ; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds,

targettes et serrures ».

Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à

charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force

majeure.

Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur, celle qui résulte de

l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines

détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme et la

détériore, dans une certaine mesure (Novelles, M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de

choses, tome 1er, éd. Larcier, n° 980).

Il appartient, dès lors, au bailleur - partie demanderesse - d’établir l’existence des dégâts par

lui allégués (et pour lesquels il réclame le remboursement des frais) et de prouver qu’ils

dépassent l’usure normale/la vétusté.

-

les frais liés à l’intervention sur la plaque de cuisson

Sur base de la facture SOCIETE1.) du 24 juin 2021, il y a lieu de retenir qu’aucun défaut n’a

pu être constaté par la société SOCIETE1.), de sorte que le caractère utile/nécessaire de

ladite intervention, qui s’est faite sur demande du défendeur, n’est pas établi en l’espèce.

Dans ces conditions, les coûts en lien avec ladite intervention sont à charge de

PERSONNE2.).

La demande d’PERSONNE1.) portant sur le montant de 90,- EUR est dès lors à déclarer

fondée.

-

les frais liés à l’intervention sur la serrure de la porte de terrasse

Si le changement de serrure d’une porte est à qualifier de réparation locative au sens de

l’article 1754 du Code civil, encore faut-il que la réparation n’est pas due par vétusté pour que

le bailleur puisse imputer les frais au locataire.

En l’occurrence, la facture n° 0204 de SOCIETE2.) ne contient aucune précision en ce qui

concerne les dégâts à la base du changement de serrure. Aucun autre élément probant n’est

par ailleurs versé pour expliquer l’origine et la nature des dégâts.

Dans ces conditions, la demanderesse reste en défaut de prouver que les frais de cette

intervention incombent au locataire.

La demande portant sur le montant de 285,- EUR requiert dès lors un rejet.

-

les frais liés aux interventions sur la canalisation

Il y a eu cinq intervention sur la canalisation, à savoir :

-

une intervention de la société SOCIETE3.) du 3 novembre 2020 portant sur le

« débouchage de la canalisation » au prix de 215,27 EUR TTC ;

-

trois interventions de la société SOCIETE4.) en date des 4 novembre 2020

(débouchage sans autre indication du problème), 5 novembre 2020 (débouchage dû à

la présence de « Plastikflaschenhals sowie Kalkablagerungen ») et 12 novembre 2020

(débouchage en raison de la présence de « Ablagerungen ») pour un prix total de

1.205,10 EUR ;

-

une intervention de SOCIETE4.) du 4 avril 2021 (débouchage en raison de

« Fettablagerungen und Papierstau ») pour un prix de 368,55 EUR.

Il résulte encore de l’attestation testimoniale de Madame PERSONNE3.) que cette dernière a

constaté une énorme quantité de calcaire qui a été enlevée de la canalisation lors des

interventions en novembre 2020.

Sur base des pièces versées, le tribunal retient que le problème de blocage des canalisations

est donc dû à la présence de calcaire (Kalkablagerungen), de graisse (Fettablagerungen), de

papier (Papierstau) et même une partie d’une bouteille en plastique (Plastikflaschenhals).

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que les interventions relèvent en partie d’un entretien

normal dû à l’usure et la vétusté des canalisations, mais également, ceci au vu de la fréquence

des interventions et de la présence de corps étrangers, de la négligence du locataire.

A défaut d’autres éléments probants, le tribunal fixe ex aequo et bono la participation aux frais

du locataire à 50 % de la quote-part retenue par le bailleur, soit au montant de (626,12 : 2=)

313,06 EUR.

Le montant total réclamé par la demanderesse au titre du décompte charges (986,65 EUR)

est dès lors à réduire de (313,06 + 285=) 598,06 EUR, de sorte que la demande

d’PERSONNE1.) est à déclarer fondée pour la somme de (986,65-598,06=) 388,59 EUR, avec

les intérêts légaux à compter de la demande en justice du 21 juillet 2022, jusqu’à solde

Sur base de ce qui précède, la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en

remboursement d’avance est à déclarer non fondée.

PERSONNE1.) n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens qu’elle a dû exposer le cas échéant,

elle est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.

La demanderesse conclut encore à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du

péril en la demeure.

En l’espèce, il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire,

respectivement la demande en allocation d’une provision, de sorte qu’elle est à rejeter.

En application de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, il convient de condamner

PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en dernier ressort,

déclare les demandes recevables,

dit la demande d’PERSONNE1.) fondée jusqu’à concurrence de 388,59 EUR et déboute pour

le surplus,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en remboursement

d’avances sur charges et en déboute,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 388,59 EUR avec les

intérêts au taux légal à compter de la demande en justice du 21 juillet 2022, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande en allocation d’une indemnité de procédure et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l'instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Steve KOENIG, juge de paix à

Luxembourg, assisté de la greffière assumée Nathalie SALZIG, avec laquelle Nous avons

signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Steve KOENIG

Nathalie SALZIG