JPEBAIL_1015 · Justice de Paix Esch-sur-Alzette - Bail

Répertoire n° 1015/2022

E-BAIL-461/20

Audience publique du 27 mai 2022

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par

son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse, comparant par Maître Daniel SCHWARZ, avocat à Luxembourg,

e t :

SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par

son conseil d’administration actuellement en fonctions,

partie défenderesse, comparant par Maître Réguia AMIALI, avocat à Esch-sur-Alzette.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 29

octobre 2020 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 11 décembre

2020, lors de laquelle elle fut successivement refixée aux audiences publiques des 22 janvier

2021, 26 février 2021, 12 mars 2021, 23 avril 2021, 11 juin 2021, 24 septembre 2021, 22

octobre 2021.

L’affaire fut utilement retenue et plaidée aux audiences publiques des 12 novembre 2021,

25 février 2022 et 22 avril 2022 et les mandataires des parties furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 23 octobre 2018 la société civile immobilière SOCIETE1.)

SCI (ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en location à la société anonyme SOCIETE2.)

S.A. un local commercial sis à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

11.000 € HTVA, su 1er novembre 2018 au 31 octobre 2019, de 15.000 € HTVA du 1er

novembre 2019 au 30 avril 2020, de 18.000 € HTVA à partir du 1er mai 2020 et de 20.000 €

HTVA à partir du 1er novembre 2020.

Par requête déposée le 29 octobre 2020 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, la

société SOCIETE1.) fait convoquer SOCIETE2.) S.A. à comparaître devant le juge de paix

siégeant en matière de bail à loyer pour entendre condamner SOCIETE2.) S.A. à lui payer

la somme de 129.470,31 € à titre d’arriérés de loyer et de charges avec les intérêts légaux

depuis la date d’exigibilité des loyers, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde

et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant

entre parties aux torts du locataire, et ce endéans les 15 jours de la notification du jugement

à intervenir.

La société SOCIETE1.) demande encore à voir condamner SOCIETE2.) S.A. à remettre les

lieux en l’état dans un délai raisonnable sous peine d’une astreinte de 1.000 € par jour de

retard, elle sollicite l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de

SOCIETE2.) S.A. à lui payer une indemnité de 2.500 € sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile et elle se réserve le droit d’augmenter sa demande en cours

d’instance, notamment en ce qui concerne les loyers échus ou à échoir, les éventuels frais de

remise en état, les éventuelles indemnités d’occupation.

A l’appui de sa demande la société SOCIETE1.) expose que SOCIETE2.) S.A. a cessé de

payer les loyers depuis le mois d’avril 2020, et qu’elle reste redevable de la somme de

129.470,31 € pour les arriérés des mois d’avril à octobre 2020, déduction faite d’un montant

de 15.122,25 € à titre de régularisation de charges suite au décompte ISTA.

A l’audience des plaidoiries du 12 novembre 2021, la société SOCIETE1.) augmente sa

demande et réclame la somme de



198.311,33 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de novembre 2021 inclus,

déduction faite de la somme de 66.000 € à titre de garantie à première demande,

encaissée en date du 27 novembre 2020



1.843 € à titre d’avances sur charges dues et non encore payées pour les mois de juillet

2021 à novembre 2021 inclus déduction faite d’un montant de 15.122 € à titre de

régularisation de charges suite au décompte ISTA.

La société SOCIETE1.) maintient sa demande en résiliation du bail pour non-paiement des

loyers, pour non-reconstitution de la garantie bancaire et pour ne jamais avoir été mise en

possession des assurances des locataires.

Elle verse un décompte des arriérés de loyer pour la période de janvier 2020 à novembre

2021 inclus, reprenant des paiements à hauteur de 64.650 € pour l’année 2020 et de 99.400

€ pour la période de janvier 21 à novembre 21 inclus.

La société anonyme SOCIETE2.) S.A. soulève l’irrecevabilité de la demande orale faite à

l’audience du 12 novembre 2021 pour libellé obscur. Elle explique que la requête aurait été

claire jusqu’au jour des plaidoiries du 12 novembre 2021, mais que le décompte actuel serait

illisible. Elle verse des extraits de compte allant jusqu’à novembre 2021 et fait valoir ne

plus voir clair quant aux montants payés et dus par rapport à quelle période.

Aux termes de l’article 20, alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation « la requête énoncera les nom, prénom, profession et domicile des parties. Elle

indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et précisera l’objet

de celle-ci ».

Cette prescription doit être interprétée en ce sens que l’indication exacte des prétentions et

la désignation des circonstances de fait qui forment la base de la demande sont requises. La

description des faits doit être suffisamment précise pour mettre le juge en mesure de

déterminer le fondement juridique de la demande, pour ne pas laisser le défendeur se

méprendre sur l’objet de celle-ci et pour lui permettre le choix des moyens de défense

appropriés.

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si un libellé est suffisamment

explicite (TA Lux., 30 novembre 1979, Pas. 25, p. 69).

La finalité de l’article 20, alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation est que le défendeur puisse savoir, avant de comparaître quel est l’objet de la

demande et ceci d’une manière expresse.

En l’espèce, il résulte de manière suffisamment précise de la requête introductive d’instance

que la société SOCIETE1.) réclame le paiement de loyers et de charges locatives et la

résiliation du bail, de sorte que la partie défenderesse n’a pas pu se méprendre sur l’objet de

la demande.

La partie défenderesse n’a pas non plus pu se méprendre sur l’objet de l’augmentation de la

demande faite à l’audience du 12 novembre 2021.

Le moyen du libellé obscur est rejeté.

SOCIETE2.) S.A. réclame ensuite à l’audience le décompte des charges du 1er juillet 2019

au 31 décembre 2019, et du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, sans autre précision.

Quant aux autres moyens de résiliation formulés par la société SOCIETE1.) à l’audience du

12 novembre 2021, notamment non-reconstitution de la garantie bancaire et pour ne jamais

avoir été mise en possession des assurances locatives, la société anonyme SOCIETE2.) S.A.

réplique, à l’audience du 12 novembre 2021, que la requête se limite moyen tiré du non-

paiement des loyers et charges. La locataire fait valoir qu’elle n’a jamais été mise en

demeure, ni d’ailleurs avoir eu une demande de fournir une assurance, mais qu’elle est en

possession des assurances. Elle soutient encore que la garantie bancaire aurait été utilisée

frauduleusement avant la fin du bail.

Le défaut de fournir les assurances locatives n’est pas en soi un moyen de résiliation du bail,

ce d’autant plus que, depuis le début du bail jusqu’au jour des plaidoiries le 12 novembre

2021, aucune demande en ce sens n’a été formulée.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le

recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des

loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs,

indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne

Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

La garantie locative a été utilisée par la bailleresse afin de « compenser » sa créance,

conformément à l’article 2 du contrat de bail libellé comme suit : « …en cas d’insolvabilité

du locataire, la garantie pourra être utilisée par le bailleur pour compenser les arriérés de

paiement, des sommes en principal et intérêts, frais et accessoires redues en exécution du

présent contrat…. ». Cet appel à la garantie n’a partant pas été utilisée de façon frauduleuse.

Il ressort encore de l’article 2 du contrat de bail que « au cas où le bailleur devrait faire appel

à la garantie en cours de contrat, le locataire sera tenu de reconstituer immédiatement une

nouvelle garantie en remplacement de l’ancienne », sans toutefois prévoir une conséquence

quelconque en cas de non-reconstitution, de sorte que ce moyen est à rejeter.

A l’audience du 12 novembre 2021, SOCIETE2.) S.A. fait valoir qu’elle n’a plus payé le

loyer depuis avril 2020, période à laquelle un cocontractant de la société SOCIETE1.),

SOCIETE3.) S.A. a effectué des travaux sur le toit en faisant des trous qui ont laissé tomber

des pièces métalliques tranchantes. SOCIETE3.) S.A a reconnu la faute et a remplacé le

matériel endommagé, ceci qu’au mois d’août 2020.

SOCIETE2.) S.A. explique que le parc était fermé entre le 7 mars 2020 et le 2 septembre

2020, jusqu’au remplacement du matériel. Elle fait valoir qu’une action contre le

cocontractant de SOCIETE1.) SCI, SOCIETE3.) S.A. serait pendante devant le tribunal

d’arrondissement.

Depuis le départ, 1er novembre 2018, il y avait impossibilité d’exploiter pour 6 mois.

SOCIETE2.) S.A. aurait investi 500.000 € pour exploiter les lieux, ce qui ressortirait de ses

pièces 81 et 82. Elle soutient que « on nous a caché les problèmes d’infiltration d’eau dès

2017. Il existait des vices et malfaçons déjà lors de la signature du contrat. ».

L’ancien locataire, la société SOCIETE4.) S.A., aurait déjà fait état de divers problèmes en

date du 27 janvier 2017. La bailleresse a certes fait intervenir des corps de métier et aurait

effectué des travaux pour octobre 2017, mais non pas sur le toit.

En date du 17 mai 2018, la bailleresse aurait mandaté la société de toiture SOCIETE5.) pour

rechercher les infiltrations d’eau.

SOCIETE2.) S.A. fait valoir que, déjà depuis le 6 avril 2019 elle soulève le problème

d’infiltration d’eau.

SOCIETE2.) S.A. soulève la nullité de certaines clauses litigieuses et se base sur l’article

1116 du code civil pour demander la nullité des articles 2

et

5 alinéa 11 du contrat de bail daté du 23 octobre 2018.

Elle soulève la nullité de l’article 2 fixant le loyer et de l’article 5 alinéa 11 prévoyant que :

« Dans la mesure où le locataire doit tolérer de tels travaux, des demandes pour diminution,

dommages-intérêts ou rétention de loyers sont exclues.

Aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention

lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans

ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Si le dol peut être constitué par le

silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui,

l’aurait empêché de contracter, encore faut-il que cette partie ait été obligée d’informer son

cocontractant se trouvant dans l'impossibilité de se renseigner lui-même (Jurisclasseur civil,

art. 1116, no.10 et s.).

Ni pour la fixation du loyer, ni pour l’alinéa 11 de l’article 5 du contrat de bail du 23 octobre

2018, une manœuvre frauduleuse est établie dans le chef de la bailleresse. La locataire ne se

trouvait d’ailleurs nullement dans l’impossibilité de s’informer, de sorte que ce moyen n’est

pas fondé.

La société SOCIETE1.) conteste les infiltrations d’eau et fait valoir que Maître AMIALI,

mandataire de la société SOCIETE2.), fut curatrice du précédent locataire et donc

parfaitement au courant des lieux. Maître AMIALI n’aurait cependant jamais fait le début

d’un courrier pour se plaindre d’une fuite d’eau. Elle ne se serait pas rapprochée de la société

SOCIETE1.) ou de son mandataire afin de se plaindre de la détérioration d’objets. Elle se

serait au contraire désisté de l’action et de l’appel.

A l’audience des plaidoiries du 12 novembre 2021, SOCIETE2.) S.A. a formulé une

demande reconventionnelle en réclamant principalement la somme de 139.758,77 € à titre

de loyers et avances sur charges des mois de mars à août 2020 en se basant sur le défaut

d’exploitation du local commercial en raison de la faute du co-contractant de SOCIETE1.)

SCI du 7 mars 2020 au 2 septembre 2020.

Le mandataire de la société SOCIETE1.) a fait valoir que la somme de 139.758,77 €

correspond aux loyers contestés par SOCIETE2.) S.A., que ces loyers ne sont pas payés par

SOCIETE2.) S.A. et qu’une affaire est pendante devant le tribunal de commerce pour la

même somme entre SOCIETE2.) S.A. et la société SOCIETE3.).

La société SOCIETE1.) fait valoir qu’elle n’a pas été mise en intervention, l’affaire relative

aux pièces métalliques et concernant la demande de remboursement des loyers entre la

société SOCIETE2.) S.A. et la société SOCIETE3.) a été introduite à son insu.

A l’audience des plaidoiries du 25 février 2022, la société SOCIETE1.) SCI augmente sa

demande et réclame la somme de 197.339,59 € à titre d’arriérés de loyer et la somme de

5.236 € à titre de charges jusqu’au mois de février 2022 inclus.

Elle soulève l’article 5 du contrat de bail signé entre parties qui est libellé comme suit : « ..Le

locataire reconnaît que les locaux ne sont pas parfaitement adaptés aux activités qu’il entend

y exercer mais déclare faire son affaire personnelle de la mise en conformité des locaux, à

ses frais. Le nettoyage des lieux, les réparations et les modifications nécessaires pour être en

conformité et garantissant un bon fonctionnement du PARC DE LOISIRS SOCIETE2.) sont

à charge du locataire. Le locataire est responsable pour le Commodo-Incommodo. Il

s’engage à entretenir les lieux….Tous les travaux locatifs de réparation et d’entretien des

lieux sont à charge du locataire… » pour dire que les travaux invoqués par la partie adverse

sont exclus de par cet article. L’article du contrat de bail prévoit en outre un loyer progressif,

qui correspond à une faveur pour la locatrice afin de lui permettre de faire les travaux

nécessaires.

Elle soulève encore qu’il est indiqué à la page du contrat de bail, que la remise des clefs aura

lieux « …au moment où la société SOCIETE4.) S.A. S.A. aura complètement déguerpi des

lieux… ». et précise que le mandataire de la société SOCIETE2.), Maître Réguia AMIALI,

était la curatrice de la faillite du locataire précédent SOCIETE4.) S.A. S.A. et qu’elle porte

partant plusieurs casquettes. La bailleresse actuelle explique que la faillite de la locatrice

précédente SOCIETE4.) S.A. S.A. intervient au mois d’août 2018, que la curatrice ne

soulève aucun problème de pluie, ni sur le mobilier, ni sur la structure, jusqu’au mois

d’octobre 2018, date de sortie de la curatrice et date de la signature du nouveau contrat de

bail avec la locataire SOCIETE2.).

La société SOCIETE1.) fait encore relever qu’il ressort de la page 3 2ième paragraphe du

contrat de bail que « le locataire n’aura le droit, en cours de contrat de se soustraire à ses

obligations et notamment de refuser le règlement des loyers et charges pour quelconque

raison que ce soit. » Elle s’insurge encore du fait que la garantie locative n’a pas été

reconstituée, mais que la société SOCIETE2.) réclame la somme de 66.000 €.

Elle explique être une société familiale qui a acheté cet immeuble correspondant à un local

divisé en différentes parties avec des activités différentes. Il ne lui incombe pas d’aménager

cet espace. La bailleresse loue un espace, ce qui ressort encore une fois clairement de l’article

5 du contrat de bail.

A l’audience publique du 25 février 2022, la société SOCIETE1.) SCI demande, sur base de

l’article 2 page 4 du contrat de bail, la condamnation de la société SOCIETE2.) à lui payer

la somme de 66.000 € à titre de « clause pénale ».

Il ressort de l’article 2 du contrat de bail que « En cas de résiliation du contrat de location

par la faute, juridiquement prouvée et judiciairement reconnue du locataire, le montant total

de la garantie locative restera acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire couvrant le

seul préjudice résultant de cette résiliation, indépendamment de toute autre indemnité qui

pourrait être réclamée par le bailleur au locataire …. ».

Aucune résiliation judiciaire n’ayant été prononcée, aucun préjudice autre que le non-

paiement du loyer n’ayant été invoqué et le bailleur ayant déjà encaissée la garantie en date

du 27 novembre 2020, cette demande est à déclarer non fondée.

La société SOCIETE1.) fait encore valoir qu’il ressort de l’état des lieux contradictoire, du

fait que Maître AMIALI, en tant que curatrice de SOCIETE4.) S.A. S.A., se serait

rapprochée d’elle afin de vendre le mobilier à SOCIETE2.), et du fait que la curatrice avait

une parfaite connaissance des locaux, qu’on peut tout simplement écarter le moyen de

quelconques vices cachés.

La société SOCIETE1.) précise encore une fois qu’après la faillite SOCIETE4.) S.A. en

2018, « tout est vendu, tout est bouclé », que « les sommes d’argent ne sont toujours pas

distribuées par la curatrice Maître AMIALI et qu’elle s’est désisté purement et simplement

de l’acte d’appel du 8 mars 2018, interjeté par l’ancien mandataire de la société SOCIETE4.)

S.A..

A l’audience du 25 février 2022, la société SOCIETE2.) fait encore une fois valoir qu’elle

avait soulevé l’exception du libellé obscur, moyen irrecevable à l’heure actuelle, la condition

de l’exception devant être soulevée in limine litis, faisant au stade actuel défaut.

A l’audience du 25 février 2022, elle invoque encore l’article 1253 du code civil pour dire

qu’il lui appartenait « de déclarer quelle dette elle entend payer ».

Le tribunal entend soulever, que l’article 1253 du code civil s’applique en cas de « plusieurs

dettes » et que le litige actuel a trait à une seule dette locative, de sorte que cet argument

n’est pas retenu.

A l’audience des plaidoiries du 25 février 2022 SOCIETE2.) S.A. réclame encore une fois

le décompte des charges du 1er juillet 2019 au 31 décembre 2019, et du 1er janvier 2020 au

31 décembre 2020 et elle ajoute qu’elle entend réclamer encore le décompte des charges du

1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, le tout sous peine d’une astreinte de 100 € par jour

de retard et par document manquant.

A l’audience des plaidoiries du 25 février 2022, SOCIETE2.) explique qu’il ressort de

l’article 3 du contrat de bail signé en date du 23 octobre 2018 que « l’immeuble est destiné

à l’exploitation d’un parc de loisirs trampolines et parcours ninja, anniversaires, cafétéria et

snacks, vente de chaussettes antidérapantes et accessoires liés aux activités ». SOCIETE2.)

fait valoir avoir fait des travaux et de lourds investissements afin d’exploiter le parc de

trampoline, alors que la partie adverse n’aurait pas respecté son obligation de jouissance

paisible.

SOCIETE2.) a ouvert ses portes en 2019 et soulève la mauvaise foi de la partie adverse, qui

aurait su qu’il y avait des problèmes d’infiltration. La partie adverse avait reconnu qu’il y a

des problèmes d’infiltration d’eau quand « il y a des événements climatiques

exceptionnelles ». Selon SOCIETE2.), il y a un problème de vices cachés, car au moment de

la signature, elle n’aurait pas été au courant de ces infiltrations. Il résulte d’un courrier du 6

avril 2019, que des flaques d’eau sont découvertes dans le local et que le propriétaire en est

informé. Le précédent locataire SOCIETE4.) était au courant de ces problèmes

d’infiltrations, ce qui ressortirait de différents courriers, notamment du 17 mai 2016, 25

janvier 2017…..

Les vices auraient été dénoncés par le premier locataire, la société SOCIETE4.) S.A., et

réitérés au moment de la connaissance par le nouveau locataire.

SOCIETE2.) fait valoir avoir loué une structure exempte de vices et soulève l’exception

d’inexécution, lui permettant de suspendre le paiement des loyers. Le défaut de paiement

résulterait de la faute du cocontractant et des vices affectant le local.

Sur base de l’expertise unilatérale du 9 décembre 2021, SOCIETE2.) S.A. demande de voir

condamner la société SOCIETE1.) à effectuer les travaux de mise en état et à suspendre les

loyers jusqu’à la réalisation de tous les travaux conformément aux règles de l’art. Elle fait

encore une fois valoir soulever l’exception d’inexécution tant que la partie adverse ne

respecte pas ses obligations.

A l’audience publique du 25 février 2022, SOCIETE2.) formule encore une fois la demande

reconventionnelle faite en date du 12 novembre 2021 pour la somme de 139.758,77 €, mais

réclame cette-fois-ci la somme de 193.856,04 € à titre de dommages-intérêts sur base de

l’exception d’inexécution en invoquant sa pièce 111 intitulée décompte établi pour une

affaire pendante devant le tribunal de commerce entre la société SOCIETE2.) et la société

anonyme SOCIETE3.) S.A et la compagnie SOCIETE6.) SA.. pour « salaires des mois de

mars 2020 à août 2020 inclus, loyers contestés et non payés des mois de mars 2020 à août

2020 inclus, et à titre de frais de nettoyage ». Elle demande de « tenir en suspens » cette

demande en attendant le jugement du tribunal.

A l’audience du 25 février 2022, la société SOCIETE2.) réclame reconventionnellement la

somme de 25.466,53 € sur base de l’obligation de sécurité.

Elle réclame à titre reconventionnel le montant de 1.029,60 € à titre de remboursement de la

facture SOCIETE7.) du 10 décembre 2019 pour la location d’un climatiseur d’appoint en se

basant sur l’article 1719 du code civil quant à l’obligation du bailleur de délivrer la chose et

de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Elle réclame le remboursement des charges trop payées à hauteur de la somme de 15.122,25

€ pour la période du 1.11.2018 au 30.6.2019, en précisant verser les pièces y relatives pour

l’audience prochaine.

La société SOCIETE2.) réclame également les frais d’avocat à hauteur de 11.700 €.

Finalement, SOCIETE2.) fait valoir que les vices et malfaçons sont prouvés par les pièces

de la farde 9. Elle fait valoir avoir versé une attestation testimoniale parmi les 164 pièces

versées au tribunal et demande subsidiairement l’instauration d’une expertise :

« La société SOCIETE2.) S.A. demande à voir nommer un expert avec la mission de concilier

les parties faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé :

1) dresser un état des vices et malfaçons et/ou défauts de conformité affectant le local sis à

L-ADRESSE1.) ;

2) déterminer les origines et causes des infiltrations et fuites d’eau ;

3) dresser un état des lieux de l’installation électrique ;



dire notamment si la capacité électrique du local est suffisante ou non pour

l’exploitation du commerce, et notamment dans le cas d’une installation d’un

système d’air conditionné ;

4) dire si toutes les installations techniques du local commercial sont conformes aux

normes de sécurité et notamment :



l’alarme incendie



le système de chauffage



le système électrique lié au chauffage



le système d’ouverture des évents du toit



le système de canalisation et de drainage

5) déterminer la perte de jouissance locative relative aux vices et malfaçons et/ou défauts

de conformité affectant le local sis à L-ADRESSE1.) :

6) dresser un décompte entre parties. ».

A toutes fins utiles, et si le déroulement des travaux entrepris par SOCIETE3.) serait contesté

par la partie adverse, SOCIETE2.) verse une offre de preuve, datée du 12 novembre 2021,

tendant à prouver par l’audition de témoins les faits suivants :

« 1. La société anonyme SOCIETE3.) SA, a, dès le 5 mars 2020, sans préjudice quant à une

date exacte, réalisé des travaux d'ancrage de la structure en acier métallique en Z sur les

pannes de la charpente métallique existante,

2. La mise en place de vis auto-foreuses a provoqué la dispersion d'importantes quantités

de limailles et de copeaux métalliques qui ont été projetés dans l'espace de loisirs sous-

jacent exploité par la société SOCIETE2.) S.A. au début du mois de mars sans préjudice

quant à une date exacte.

3. Le vendredi 7 mars 2020, Monsieur PERSONNE1.), salarié de la société SOCIETE2.) S.A

a informé son employeur de l'existence de pièces métalliques tombées du toit après avoir

reçu une plainte d'un client.

Le même jour, Monsieur PERSONNE2.), de la société SOCIETE2.) S.A a informé tant

Monsieur PERSONNE3.) que Monsieur PERSONNE4.) de ce problème.

4. Un nettoyage approfondi a été opéré sur plusieurs jours à compter du samedi 7 mars

2020, sans préjudice quant à une date exacte.

Au courant de cette période, Monsieur PERSONNE2.) a été blessé à la main par une pièce

métallique tranchante.

Les tentatives de nettoyage par aspiration se sont révélées inefficaces pour assurer une

totale sécurité des lieux exploités par la société SOCIETE2.) S.A.

5. Le vendredi 13 mars 2020, Madame PERSONNE5.) de la société SOCIETE2.) S.A a

adressé un SMS directement à Monsieur PERSONNE4.) de la société SOCIETE3.) en lui

demandant de la rappeler au motif que des pièces métalliques contendantes collaient partout

sur le sol et du caractère très dangereux de ce fait.

6. Le lundi 6 avril 2020, Monsieur PERSONNE4.) a adressé un SMS à Madame

PERSONNE5.) de la société SOCIETE2.) S.A afin de l'informer qu'une équipe de la société

SOCIETE3.) SA viendra sur place le même jour vers 15h00

7. Le 25 mai 2020, Madame PERSONNE5.) a de nouveau contacté Monsieur PERSONNE4.)

par SMS en ces termes « les aires de jeu restent toujours fermées mais c 'est une question de

temps. Ça ne va pas tarder. Est-ce que vous avez parlé à votre assurance ? Nous ne sommes

pas en mesure d'ouvrir vu les dégâts et on doit faire au plus vite pour commander le matériel

pour limiter nos pertes au maximum ... mais il nous faut votre accord ».

Le même jour Monsieur PERSONNE4.) confirme avoir déclaré le sinistre auprès de son

assurance qui doit envoyer un expert sur les lieux.

8. Lors d'une réunion du 9 juin 2020, la matérialité des dommages a été constatée

contradictoirement en présence de toutes les parties impliquées à savoir :

Monsieur PERSONNE4.) dirigeant de la société anonyme SOCIETE3.) SA,

Monsieur PERSONNE6.), technicien de SOCIETE3.),

Madame PERSONNE5.) et Monsieur PERSONNE2.), dirigeants de SOCIETE2.) S.A

Monsieur PERSONNE3.), fondé de pouvoir du bailleur,

Un expert de la compagnie SOCIETE6.) SA

Toutes les parties ont constaté le même jour, contradictoirement que les toiles micro-

perforées des trampolines, les blocs de mousse et les espaces périphériques recouverts d'un

revêtement de sol en moquette épaisse comportaient des éléments métalliques dont certains

étaient tranchant au toucher,

Toutes les parties ont constaté que des particules métalliques se sont retrouvées prisonnières

dans l'interstice créé entre la toile micro-perforée et la toile de sécurité solidaires l'une de

l'autre par une soudure, empêchant ainsi toute possibilité de nettoyage efficace,

Toutes les parties se sont mis d'accord pour remplacer les blocs de mousse et les trampolines

et pour que l'assurance SOCIETE6.) assume les frais de ce remplacement ainsi que

l'indemnisation des frais relatifs au nettoyage et à la période de fermeture nécessaire pour

l'installation du matériel de remplacement.

9. fin août 2020, sans préjudice quant à une date exacte, des travaux de nettoyage ont été

nécessaires après le remplacement du matériel défectueux afin de permettre l'ouverture du

parc le 2 septembre 2020. ».

Ces deux demandes sont à rejeter, les travaux ayant déjà été exécutés par la société

SOCIETE3.), et, il ressort des dires des parties, qu’une affaire est pendante devant le tribunal

de commerce entre la société SOCIETE2.) et la société SOCIETE3.) pour de prétendues

malfaçons et un dédommagement éventuel.

A l’audience des plaidoiries du 22 avril 2022, la société SOCIETE1.) réclame la somme de

196.091,76 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois d’avril 2022 inclus, déduction faite de

la somme de 66.000 € à titre de garantie à première demande, encaissée en date du 27

novembre 2020.

Quant aux charges, elle fait valoir que la société SOCIETE2.) est créancière d’un montant

de 26.658,86 €, déduction faite d’un montant de 15.122 € à titre de régularisation de charges

suite au décompte ISTA 2018/2019 et d’un montant de 29.487,86 € suite au décompte ISTA

2019/2021.

Le décompte étant contesté et la société SOCIETE2.) réclamant les pièces justificatives

depuis le début du bail jusqu’au 31 décembre 2021, il y a lieu de tenir le volet des charges

en suspens. Il s’en suit qu’il y a lieu de tenir en suspens le volet ayant trait au

remboursement des charges trop payées à hauteur de la somme de 15.122,25 € pour la

période du 1.11.2018 au 30.6.2019 et des charges trop perçues de 2019 à 2021 à hauteur de

29.487,86 €.

La société SOCIETE2.) demande à voir assortir la demande en obtention des pièces

justificatives d’une astreinte de 100 € par jour et par pièce justificative.

L’astreinte est une condamnation pécuniaire accessoire et éventuelle qui s’ajoute à la

condamnation principale pour le cas où celle-ci ne serait pas exécutée dans le délai prescrit

par le juge et qui tend à obtenir du débiteur par la menace d’une augmentation progressive

de sa dette d’argent l’exécution en nature d’une obligation supposant son fait personnel (cf.

Réf. Lux. 22 janvier 1985, no 65/85).

Le taux de l’astreinte doit être fixé en fonction de la nature et des circonstances de la cause

notamment des ressources et du comportement du débiteur; l’astreinte doit surtout avoir un

effet dissuasif suffisant (cf. Cour 16 avril 1986, no 8597 du rôle).

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir l’injonction de remettre tous les décomptes, factures

et preuves de paiement d’une astreinte, aucun élément du dossier ne justifie une telle mesure.

Quant à l’exception d’inexécution soulevée lors de l’audience du 25 février 2022, il y a lieu

de préciser que, dans le contrat de bail, comme dans tout contrat synallagmatique, chacune

des parties n’est en droit d’exiger la prestation qui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter

la sienne. Réciproquement, elle peut refuser d’exécuter sa prestation tant que le

cocontractant n’offre pas lui-même d’exécuter.

Ce refus se manifeste par l’exception d’inexécution. L’exception d’inexécution, prévue à

l’article 1134-2 du Code civil, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son

obligation de payer les loyers que si le bailleur ne s’exécute pas lui-même de ses propres

obligations contractuelles.

L'exception d’inexécution ne peut dès lors jouer qu'en cas de nécessité. Le preneur ne doit

user de ce moyen de se faire à soi-même justice provisoire que s'il n'a pas à sa disposition

des moyens plus normaux pour arriver à ses fins.

L’exception d’inexécution ne peut être admise qu’avec prudence ; elle implique un équilibre

entre les obligations réciproques non exécutées. Elle n’est admise que si elle correspond

équitablement aux nécessités morales de sa situation. Il est en effet difficile d’oublier que le

preneur reste tout de même en possession de la chose louée. Il convient d’autre part que le

preneur n’use de ce moyen grossier de se faire à soi-même une justice provisoire que s’il n’a

pas à sa disposition pour obtenir celle-ci des moyens plus normaux » (Lux. 10e chambre, 13

mai 2005, n° 90307 du rôle).

Il incombe dès lors à la locataire de rapporter la preuve de l’inexécution par le bailleur de

ses obligations contractuelles.

En particulier, le preneur reproche à son bailleur de l’avoir privé de la jouissance paisible

des lieux loués pendant les mois d’avril 2020 à août 2020 inclus, y compris la période de

fermeture légale du centre.

La société SOCIETE2.) se prévaut d’infiltrations d’eau pour justifier la suspension de

paiement du loyer et charges entre mars 2020 et septembre 2020.

Or, il appert du dossier qu’en date du 5 mars 2020 des travaux de toiture ont commencé, que

le parc a réouvert ses portes en date du 2 septembre 2020. Il ressort encore des dires de la

locataire qu’en raison des mesures gouvernementales, le parc a dû fermer ses portes entre le

14 mars 2020 et le 10 juin 2020.

Le bailleur est tenu de trois obligations principales, à savoir délivrer au preneur la chose

louée, entretenir la chose en état de servir à l’usage convenue et faire jouir paisiblement le

preneur pendant toute la durée du bail.

La livraison de la chose louée se réalise au début du bail. En effet, le locataire reçoit l’accès

aux lieux et y installe son entreprise, conformément aux dispositions légales et contractuelles

en cours.

L’obligation du bailleur de garantir une paisible jouissance à son locataire se réalise pendant

la durée du bail et est constituée par une interdiction dans le chef du bailleur de limiter ou

d’annuler le droit d’usage de son locataire par tout fait ou par tout acte juridique dans son

chef. L’obligation de respecter une jouissance paisible pendant la durée du bail est ainsi une

obligation de ne pas faire. Le bailleur ne la respectera pas pour autant qu’une faute ou

négligence lui soit reprochable.

Cette dernière obligation de garantir une jouissance paisible comprend aussi trois aspects, à

savoir la garantie du fait personnel, la garantie des vices cachés et la garantie du fait des tiers

imposant au bailleur de garantir le preneur de tout trouble provenant de tiers qui

prétendraient avoir des droits sur la chose.

Au Luxembourg, le Gouvernement a adopté des mesures consistant, entre autres, à imposer

temporairement la fermeture des commerces et magasins, à l’exception de certains secteurs

considérés comme essentiels.

L’impossibilité temporaire pour le preneur-exploitant d’un centre d’exercer son activité dans

les lieux loués à cause de la fermeture ordonnée n’est pas la conséquence d’un manquement

du bailleur à cette triple obligation de garantie d’assurer la jouissance paisible, mais bien

d’une décision des autorités qui s’impose à lui.

Il convient d’ajouter que la fermeture temporaire de l’établissement n’a pas pour effet de

supprimer toute possibilité de jouissance des lieux : le preneur conserve la possibilité d’y

maintenir son matériel d’exploitation, ses stocks, d’exécuter des travaux d’améliorations ou

de rénovation. Le cas échéant, le preneur peut exploiter les lieux différemment,

conformément à sa destination et en respectant les limites de l’interdiction gouvernementale.

Il ressort en outre clairement du dossier que la locataire loue les lieux depuis le 1er novembre

2018, que le bailleur a respecté ses obligations et a contacté la société SOCIETE3.) afin de

refaire le toit et il est un fait que la locataire est restée dans l’immeuble qu’elle continue

d’occuper et d’exploiter.

La locataire a conservé l’exclusivité de l’accès aux lieux, car elle est restée, pendant toute la

période litigieuse de fermeture, en possession de la chose louée, de sorte qu’elle en avait la

jouissance (cf. TAL, 16 février 2021, n° TAL-2021-00053).

En l’espèce, il est incontesté qu’au moment de faire état des troubles invoqués, la société

SOCIETE2.) non seulement se trouvait toujours en possession des lieux, mais était en plus

redevable d’arriérés de loyers à son propriétaire.

Il s’ensuit que la locataire est malvenue de reprocher l’inexécution de ses obligations à la

bailleresse, alors qu’elle-même n’exerce pas les obligations lui incombant, à savoir le

paiement du loyer.

Par conséquent, le bailleur n’ayant pas manqué à son obligation de jouissance paisible, le

moyen tiré de l’exception d’inexécution est à rejeter.

Il n’y a pas non plus lieu de tenir la demande reconventionnelle pour la somme de 193.856,04

€ en suspens, la bailleresse ayant respecté ses obligations, la société SOCIETE3.) est

intervenue sur demande du bailleur, le principe de l’exception d’inexécution n’a pas été

retenu et une affaire est pendante devant le tribunal commercial entre d’autres parties,

notamment la société SOCIETE2.) et la société SOCIETE3.) et la compagnie d’assurance

pour réclamation de la même somme se décomposant de salaires des mois de mars 2020 à

août 2020, de loyers et avances sur charges réclamés pour la période de mars 2020 à août

2020 et des frais de nettoyage.

Ce n’est qu’à l’audience des plaidoiries du 22 avril 2022, que la société SOCIETE2.) fait

valoir que, par rapport à sa demande en réduction du loyer, il y a deux périodes de COVID

à considérer :

- 14.3.20 au 10.6.20

- 23.11.20 au 13.1.21.

Elle fait valoir que les loyers doivent être adaptés en fonction des contraintes imposées par

l’Etat :



50 % pendant la fermeture totale



75% à 85 % pour les autres périodes en fonction de l’intensité des mesures

La société SOCIETE2.) invoque la théorie de l’abus de droit et fait valoir que le tribunal,

dans ses jurisprudences du 8 juin 2021 et 12 juillet 2021 aurait adapté les contrats en fonction

de la bonne foi. Les juges auraient retenu que l’exigence de bonne foi impose un devoir de

solidarité et de loyauté. Les juges auraient apprécié le comportement des 2 parties. La société

SOCIETE2.) fait valoir qu’il résulterait des pèces versées en cause, qu’elle aurait payé dès

réception des aides étatiques. Elle demande une réduction de 50 % pendant la fermeture

totale du 14.3.20 au 10.6.20, réclame la somme de 38.919,50 € et demande de tenir cette

demande en suspens en attendant l’issue du litige devant le tribunal de commerce entre

SOCIETE2.) et SOCIETE3.). Pour la période allant du 23.5.20 au 13.1.21, elle réclame

réduction à hauteur de 36.131,50 €.

Elle fait valoir demander une réduction



de 35% pour les périodes du 26.6.20-22.11.20 et du 11.1.21-15.5.21



de 20 % pour les périodes du 16.5.21 au 1.9.21, du 1.9.21 au 14.12.21 et du 15.12.21 au

16.3.22, sans pourtant préciser d’avantage le pourcentage réclamé, ni les différents

montants.

Subsidiairement la société SOCIETE2.) dit vouloir se référer à d’autres bases légales,

notamment la théorie des risques sur base de l’article 1722 du code civil, sinon les

obligations du bailleur sur base des articles 1719 et 1721 du code civil, sinon la garantie de

la chose louée sur base de l’article 1725 du code civil et encore la théorie de l’imprévision,

sans tout autre développement.

A l’audience du 22 avril 2022, la société SOCIETE1.) prend position également sur le dol,

invoqué par écrit dans le « décompte demandes reconventionnelles » remise par

SOCIETE2.), sous l’intitulé « diminution des loyers à compter du mois d’avril 2019 à

hauteur de 50 % jusqu’à exécution de toutes les obligations du bailleur.

Aux termes de l’article 1116 du Code Civil, le dol est une cause de nullité de la convention

lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans

ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être

prouvé. Il est admis que les manœuvres dolosives peuvent être constituées de simples

mensonges ou même d’une réticence. Il faut que le mensonge ou la réticence ait été motivé

par l’intention de tromper le cocontractant. L’intention requise n’est pas celle de causer un

préjudice, mais celle de tromper, en suscitant l’erreur ou en profitant de celle-ci. Il faut par

ailleurs que l’erreur provoquée par les manœuvres dolosives ait été déterminante pour le

cocontractant, mais il n’est pas nécessaire que l’erreur ait porté sur la substance de la chose.

Le dol peut être sanctionné alors même qu’il n’a entraîné qu’une erreur sur la valeur ou sur

les motifs, voire sur une qualité non substantielle. Pour que le dol puisse être retenu, il faut

encore que l’auteur du dol ait agi intentionnellement pour tromper le cocontractant. Il doit

partant avoir eu connaissance de la circonstance qu’on lui reproche d’avoir tue. Il faut ajouter

que la réticence dolosive, à la supposer établie, rend toujours excusable l’erreur provoquée

(voir : Jurisclasseur civil, art. 1116, n° 11 et ss). Conformément au régime commun du droit

de la preuve, il appartient à la partie qui demande l’annulation de la convention de rapporter

la preuve du dol. (cf. Jurisclasseur de Droit civil, Vo Contrats et Obligations, Dol

sub.art.1116, no 25).

Le dol étant un fait juridique, tous les moyens de preuve sont donc admissibles.

Le tribunal se doit de constater que la société SOCIETE2.) reste en défaut de rapporter la

preuve de manœuvres ou de réticences de la partie SOCIETE1.) S.C.I. l’ayant déterminée à

signer le bail.

Il ressort au contraire des éléments du dossier soumis à l’appréciation du Tribunal que la

société SOCIETE2.) disposait de tous les éléments nécessaires pour apprécier les localités

louées et le prix du loyer afférent.

Suite aux plaidoiries du 22 avril 2022, il y a de prime abord à préciser qu’il n’y a pas lieu de

tenir en suspens la demande de réduction des loyers pour la période de fermeture totale du

14.3.20 au 10.6.20, pour la somme de 38.919,50 €. En effet, il ressort d’un décompte de la

société SOCIETE2.), remise dans une affaire pendante devant le tribunal de commerce entre

la société SOCIETE2.), la société SOCIETE3.) et la compagnie d’assurances SOCIETE6.),

dans lequel elle réclame la somme de 122.151,60 € à titre de loyers et avances sur charges

pour la période de mars 2020 à août 2020. Cette affaire ayant trait partiellement aux mêmes

demandes, mais n’ayant pas trait aux mêmes parties, le tribunal ignorant les plaidoiries

devant le tribunal de commerce, aucune demande en suspens ne peut être accueillie.

S’agissant du principe de bonne foi dans l’exécution du contrat dont fait état la partie

défenderesse, il y a lieu de relever que l’article 1134 du Code civil dispose que les

conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent

être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles

doivent être exécutées de bonne foi.

Un comportement de bonne foi dans l’exécution contractuelle impose aux parties de se

comporter loyalement.

La violation de l’obligation de bonne foi doit être établie par celui qui l’invoque, et il ne

suffit pas de renvoyer à une jurisprudence générale.

La bonne foi peut servir à sanctionner l’abus d’une prérogative contractuelle, mais elle ne

permet pas au juge de porter atteinte à la substance même des droits et obligations.

S’il est vrai que le bailleur doit faciliter à son locataire l’exécution de ses obligations en lui

procurant toute la collaboration nécessaire, il n’a cependant aucune obligation de renégocier

sur le principe de la bonne foi, la sollicitation du preneur n’ayant aucun caractère

contraignant.

La société SOCIETE2.) a toujours fait plaider le parc d’attraction fut fermé afin de permettre

à la société SOCIETE3.) d’effectuer des travaux de réfection.

Il ne ressort d’aucun élément du dossier qu’en l’espèce, la bailleresse ait failli à son

obligation de bonne foi.

En l’espèce, il ne saurait être retenu que la société SOCIETE1.) SCI ait abusé de sa position

économique et ait ainsi violé le principe de bonne foi, en réclamant à la locataire le paiement

d’arriérés de loyers pour une période où certes la poursuite de leurs activités commerciales

s’avère plus difficile en raison des contraintes imposées par le gouvernement, mais pour

laquelle aucune perte de jouissance n’existe dans leur chef.

La notion d’équité fondée sur les dispositions de l’article 1135 du Code civil n’est pas plus

opérante en l’espèce.

Suivant l’article 1135 du Code civil, les conventions obligent non seulement à ce qui y est

exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation

d’après sa nature.

Par application de cet article, il ne saurait être porté atteinte aux obligations essentielles des

parties résultant du contrat de bail commercial.

Les parties défenderesses ne sauraient dès lors invoquer l’équité pour obtenir une

modification de leur obligation de payer le loyer et les charges convenus.

Il s’ensuit que l’argumentaire de la partie défenderesse relatif au principe de bonne foi pour

s’opposer au paiement des loyers et des charges, respectivement pour en obtenir une

réduction ne saurait être retenu.

Il n’y a pas non plus lieu de retenir les autres bases légales invoquées à titre subsidiaire et

non autrement précisés ni développées.

Quant à la demande d’effectuer des travaux de mise en état

Cette demande d’effectuer les travaux de mise en état et de suspendre les loyers jusqu’à la

réalisation de tous les travaux conformément aux règles de l’art est à rejeter, notamment à

défaut de préciser exactement les travaux de mise en état, tout en sachant que le toit et la

tuyauterie ont été refaites, en sachant qu’il y a une affaire pendante devant le tribunal de

commerce contre la société SOCIETE3.) ayant refait le toit pour avoir paiement entre autres

des arriérés du mois de mars 2020 au mois de septembre 2020, en prenant en compte la

déclaration de la bailleresse que tous les loyers et avances sur charges sont payés depuis

l’audience du 12 novembre 2021 et en sachant que la société SOCIETE1.) a fait effectuer

les travaux de réfection du toit et de la tuyauterie.

Quant à la somme de 25.466,53 € sur base de l’obligation de sécurité.

Cette somme se compose de 3 factures à hauteur de



11.202,36 € du 22 novembre 2019, relative à l’installation de désenfumage et détection

d’incendie



5.324,67 € du 14 novembre 2019 à titre de remboursement relatif à l’installation d’un

tableau électrique vétuste



8.939,50 € du 17 juillet 2019 relative à l’installation d’une centrale d’alarme et de

détecteurs optique et thermique

Sur base des développements ci-avant quant au respect par la bailleresse de ses obligations,

et en application de l’article 5 du contrat de bail signé entre parties, ce volet de la demande

est à déclarer non fondée.

Quant au montant de 1.029,60 € à titre de remboursement de la facture SOCIETE7.)

du 10 décembre 2019 pour la location d’un climatiseur d’appoint en se basant sur l’article

1719 du code civil quant à l’obligation du bailleur de délivrer la chose et de l’entretenir en

état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Sur base des développements ci-avant quant au respect par la bailleresse de ses obligations,

et en application de l’article 5 du contrat de bail signé entre parties, ce volet de la demande

est à déclarer non fondée.

Quant aux frais d’avocat à hauteur de 11.700 €

Certaines décisions rendues par des tribunaux luxembourgeois ont retenu que les frais de

défense constituent à l’évidence un dommage réparable et que l’indemnisation de la victime

ne sera pas totale si elle est amputée de ces frais de défense. Le droit à la réparation intégrale

du dommage justifie la répétibilité des frais de défense, dont les honoraires d’avocat (cf.

Cour d’Appel, 13 octobre 2005, n°26892 du rôle ; Tribunal d’Arrondissement Luxembourg,

25 mars 2004, S. c/ W., n° du rôle 64 095).

Ces décisions se sont inspirées de décisions émanant des juridictions françaises allant dans

le sens que les frais et honoraires d’avocat sont un élément de préjudice intégralement

réparable.

Or, la cour de cassation française a dans un arrêt rendu en date du 8 juillet 2004, n°

03.15.155, décidé que les frais non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice

réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 700 du nouveau

code de procédure civile, équivalent à l’article 240 du nouveau code de procédure civile

luxembourgeois.

La 2ème chambre civile de la cour de cassation française refuse en effet de reconnaître aux

frais irrépétibles le caractère de dommages-intérêts ou, pour reprendre ses propres termes de

« préjudice réparable », si bien qu’ils ne peuvent être recouvrés que sur le fondement de

l’article 700 du nouveau code de procédure civile. En aucun cas, ils ne peuvent l’être sur le

fondement de l’article 1382 du code civil.

Le tribunal se rallie à cette décision et la demande est à rejeter.

Quant à la demande en remboursement des frais d’avocat à hauteur de 9.360 €, cette

demande est à rejeter. Outre les développements qui précèdent, il y a lieu de préciser que

cette demande n’a pas trait au litige opposant les parties SOCIETE2.) et SOCIETE1.) SCI.

Au vu des renseignements fournis à l’audience, des pièces versées en cause et des

développements qui précèdent, la demande de la société SOCIETE1.) est à déclarer fondée

pour le montant de 196.091,76 € à titre d’arriérés de loyer pour les mois d’avril 2020 à avril

2022 inclus.

La résiliation

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du

bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement du montant de 196.091,76 € à titre d’arriérés de loyer, constitue

une violation suffisamment grave des obligations de la locataire, de sorte qu’il y a lieu de

résilier le contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de SOCIETE2.). Il y a lieu

d’ordonner son déguerpissement dans les 2 mois à partir de la notification du présent

jugement.

Remise en état

En l’espèce, comme la locataire occupe toujours le bien donné à bail, la demande en remise

en l’état est prématurée en ce qu’elle tend à la réparation d’un préjudice futur.

Exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou

du péril en la demeure.

Au vu de l’importance de la somme réclamée, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire

du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n° 60/15 du 2 juillet 2015).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure de

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI est à déclarer fondée pour le montant de 1.500

€.

P a r c e s m o t i f s

le

tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit les demandes principales et les demandes reconventionnelles en la forme ;

rejette le moyen tiré du libellé obscur ;

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) SCI en condamnation de la société

SOCIETE2.) à lui payer la somme de 66.000 € à titre de clause pénale ;

rejette la demande de la société SOCIETE2.) en instauration d’une expertise ;

rejette l’offre de preuve formulée par la société SOCIETE2.) ;

dit non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI de remise en

état ;

dit qu’il n’y a pas lieu de tenir en suspens la demande reconventionnelle pour la somme de

193.856,04 € ;

dit non fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE2.) S.A. de travaux de

mise en état ;

dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 25.466,53 € à titre de

remboursement de deux factures SOCIETE8.) et une facture SOCIETE9.);

dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 1.029,60 € à titre de

remboursement d’une facture SOCIETE7.) ;

dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 11.700 € à titre de frais

d’avocat ;

dit non fondée la demande reconventionnelle pour la somme de 9.360 € à titre de frais

d’avocat ;

rejette le moyen tiré de l’exception d’inexécution ;

dit qu’il n’y a pas lieu de tenir en suspens la demande en réduction des loyers pour la période

du 13 mars 2020 au 10 juin 2020 ;

rejette le moyen tiré du principe de la bonne foi :

dit que la demande en diminution des loyers est à rejeter ;

dit que la demande en réduction des loyers est à rejeter ;

dit fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI pour le montant

réclamé de 196.091,76 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois d’avril 2022 inclus;

condamne SOCIETE2.) S.A. à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI la

somme de 196.091,76 € , avec les intérêts légaux sur le montant de 144.592,56 € à partir du

29 octobre 2020 et sur la somme de 51.499,20 € à partir du 22 avril 2022, dates des demandes

respectives, jusqu’à solde ;

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de SOCIETE2.) S.A. pour

motif grave consistant dans le non-paiement et le retard de paiement des loyers,

condamne SOCIETE2.) S.A. à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de

son chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du présent jugement,

au besoin autorise la requérante à faire expulser la défenderesse dans la forme légale et aux

frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

ordonne à la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI de verser à SOCIETE2.) S.A.

toutes les preuves de paiement afférentes aux charges pour la période allant du début de la

location jusqu’au 3 décembre 2021 et ce dans un délai de 40 jours à partir de la notification

du présent jugement ;

sursoit à statuer quant à la demande relative aux charges en attendant le dépôt des pièces

requises ;

partant sursoit également à statuer quant à la demande reconventionnelle pour les sommes

de 15.122,25 € et 29.487,86 € ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire nonobstant toute voie de recours et sans caution ;

dit fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI en obtention d’une

indemnité de procédure;

condamne SOCIETE2.) S.A. à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI le

montant de 1.500 € à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile;

réserve les frais et fixe l’affaire au rôle général.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline ROLLER,

juge de paix, assistée du greffier Tom ZAHNER, qui ont signé le présent jugement.