Court orders expert valuation of business goodwill to determine eviction compensation in landlord-tenant dispute.

Rép. fisc. n° 2229/21

Audience publique du 13 juillet 2021

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer a rendu

le jugement qui suit dans la cause

e n t r e

l’Administration communale de STRASSEN, établie à L-8041 Strassen, 1, Place

Grande-Duchesse Charlotte, représentée par son collège des bourgmestre et échevins,

partie demanderesse,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Marie-Christine GAUTIER, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg

e t

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

S.à r.l

(restaurant

ENSEIGNE1.)), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre

de commerce et des sociétés sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions,

partie défenderesse,

partie demanderesse par reconvention,

comparant par Maître Philippe LOUX, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

F A I T S

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement -

déposée le 16 mars 2021 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 6 mai

2021 à 9.00 heures, salle 0.15.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 8 juillet

2021, lors de laquelle les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et

conclusions respectifs.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé a été fixé

le jugement qui suit :

1. PRETENTIONS DES PARTIES

Par requête déposée au greffe le 16 mars 2021, l’Administration Communale de

Strassen a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l.,

exploitant un restaurant sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) », devant le Tribunal de ce

siège pour :

-

dire que le contrat est résilié,

-

prononcer en cas de besoin la résiliation judiciaire avec effet immédiat et aux

torts exclusifs de la partie défenderesse,

-

condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués ensemble avec les

appartements situés au 1er et 2e étage de l’immeuble, avec tous ceux qui les

occupent de leur chef dans la huitaine du prononcé du jugement à intervenir,

-

condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de procédure de

2.000 euros, ainsi qu’aux frais de l’instance.

La partie défenderesse s’oppose aux demandes de résiliation et de

déguerpissement. A titre subsidiaire, elle estime que l’indemnité d’éviction devrait être

fixée au moins aux montants de 391.785,77 et 42.500 euros et qu’il conviendrait de

nommer un expert pour la déterminer.

La partie défenderesse réclame encore le paiement d’une indemnité de procédure

de 4.500 euros et une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 1.500 euros sur

base de l’article 6-1 du Code civil.

Les demandes reconventionnelles n’ont pas été contestées quant à leur recevabilité.

Présentant un lien suffisant avec les demandes principales, elles sont à déclarer

recevables.

2. MOYENS DES PARTIES

A l’appui de ses demandes, l’Administration communale expose être propriétaire

de locaux à destination commerciale sis à ADRESSE1.) qu’elle aurait donnés en

location à la partie défenderesse suivant contrat de bail commercial du 8 décembre

2011, conclu pour la durée fixe et déterminée de neuf ans ayant pris effet à partir du 1er

janvier 2012. Le 31 décembre 2020, l’échéance de neuf ans aurait été atteinte.

Le contrat de bail stipulerait un loyer indexé de 3.500 euros. Les loyers auraient

toujours été payés ponctuellement.

Le contrat de bail serait arrivé à échéance et serait résilié, mais malgré tout, le

locataire continuerait à occuper les lieux. Suivant un constat d’huissier, le restaurant

serait ouvert du moins pour des livraisons. Une mise en demeure de libérer les lieux

aurait été envoyée le 23 février 2021, mais la partie défenderesse refuserait de

s’exécuter.

Selon l’article 1737 du Code civil, le contrat de bail cesserait de plein droit à

l’expiration du terme fixé sans qu’il ne soit nécessaire de donner congé. Le bailleur

aurait manifesté son intention quant à la résiliation contractuelle par courrier du 19

décembre 2019.

Selon l’article 1762-12, le bailleur pourrait toujours résilier le bail ou en refuser le

renouvellement sans devoir fournir de justification à l’expiration du terme de 9 ans.

Par courrier recommandé du 25 août 2020, il aurait rappelé au locataire son courrier

de résiliation du 19 décembre 2019 et l’aurait invité à déposer son dossier dans le cadre

de l’appel à candidature pour l’exploitation de la brasserie à partir du 1er janvier 2021.

Il aurait en outre versé une indemnité d’éviction à la fin du bail. Les modalités de

cette indemnité n’auraient pas été fixées au contrat, de sorte que le bailleur l’aurait fait

évaluer par le bureau d’experts comptables SOCIETE2.). Ce bureau aurait estimé

l’indemnité d’éviction à 23.619 euros, montant retenu par le conseil communal et payé

à la partie défenderesse. Celle-ci lui aurait cependant reversé cette somme.

Il y aurait lieu de constater la résiliation du contrat de bail et de prononcer le

déguerpissement.

Dans le cadre d’une note de plaidoiries exposée à l’audience, le mandataire de la

société SOCIETE1.) S.à r.l. revient sur les faits et souligne que les loyers et charges

auraient toujours été payés ponctuellement. Le preneur aurait fait valoir son droit au

renouvellement du bail en date du 27 avril 2020, soit plus de six mois avant l’arrivée du

terme, et le bailleur en aurait accusé réception le 29 avril 2020.

Dans les trois mois qui ont suivi cette demande, et à ce jour, le bailleur n’aurait pas

fait connaître son avis.

En l’absence de réaction de la part du bailleur, le gérant du restaurant aurait prévu

de nouveaux investissements de l’ordre de 150.000 euros pour améliorer le concept

existant et aurait dès lors réitéré sa demande en date du 13 août 2020. Il aurait pu

raisonnablement considérer son bail comme renouvelé pour une nouvelle période de

neuf ans et envisager le financement projeté.

La jurisprudence (TA Lux, 14 janvier 2020, TAL-2019-05523) admettrait que le

refus de renouvellement du bailleur doit être motivé. A défaut d’avoir fait connaître ses

intentions dans ce délai, le bailleur serait réputé avoir accepté le principe du

renouvellement du bail précédent. A défaut de refus motivé du renouvellement, le

bailleur serait présumé avoir consenti à ce renouvellement du bail aux conditions

proposées. Un refus de renouvellement irrégulier ne pourrait pas produire d’effet

juridique.

Le bailleur ne se serait réveillé que le 25 août 2020, suite au 2e courrier en informant

le preneur qu’il « sera procédé dans les prochains jours à un appel à candidatures pour

l’exploitation de la brasserie à partir du 1er janvier 2021 », alors même que la demande

de renouvellement lui avait été adressée en bonne et due forme et dans le délai.

L’appel à candidatures officiel et publié aurait eu des conséquences dommageables

pour le locataire dans ses rapports avec la clientèle, les fournisseurs, les banques et les

prestataires.

Suite à l’appel d’offres, le conseil communal aurait décidé le 2 décembre 2020 de

manière illégale et infondée d’attribuer le bail à d’autres nouveaux exploitants. Il serait

tout aussi étonnant que le rapport SOCIETE2.) ait été établi avant que le conseil

communal ne puisse savoir qui sera l’attributaire de l’appel d’offre.

Il n’y aurait pas lieu à paiement d’une indemnité d’éviction puisque le contrat de

bail aurait été renouvelé pour une durée de neuf ans. A titre subsidiaire, il conviendrait

de nommer un expert agréé.

En droit, la société SOCIETE1.) S.à r.l. estime que les dispositions des articles

1762-11 et 1762-12 du Code civil seraient destinées à protéger le fonds de commerce,

le législateur ayant voulu renforcer cette protection en instaurant un droit au

renouvellement du bail. Selon les travaux parlementaires, la résiliation serait possible

dans un des trois cas limitativement énumérés ayant trait à l’inexécution des obligations

contractuelles. Aucune résiliation pour manquement ne serait intervenue. Le Tribunal

d’arrondissement de Diekirch aurait estimé dans son avis que, mis à part ces motifs de

résiliation, le preneur bénéficiera d’un droit absolu au renouvellement du bail pendant

les neuf premières années de location, ce qui permet d’assurer au locataire une certaine

sécurité quant à sa situation locative.

Le gérant actuel, après avoir demandé le renouvellement en bonne et due forme,

aurait été fondé à envisager la poursuite de son bail pour une durée de neuf années. Il

aurait pris attache avec sa banque pour réaliser un investissement de l’ordre de 150.000

euros. A ce jour, aucun avis motivé n’aurait été fourni.

Pour s’assurer de l’absence de difficultés, il aurait réitéré sa demande le 13 août

2020 pour prendre des nouvelles, la commune répondant qu’il serait procédé à un appel

de candidatures. Or, en l’absence d’avis négatif dans les trois mois, le bailleur serait

considéré comme ayant accepté tacitement le principe du renouvellement, et le bail

serait reconduit pour une nouvelle durée de neuf ans.

L’article 1762-11 du Code civil énumérerait de façon limitative les cas de

résiliation possibles, aucun de ces motifs n’étant constitué en l’espèce. Le bail serait dès

lors renouvelé et la demande de résiliation du bailleur serait sans objet. Le bailleur

n’aurait ainsi pas été autorisé à mandater le cabinet SOCIETE2.) pour émettre un

rapport, et il n’y aurait pas lieu au paiement d’une indemnité d’éviction. La demande

de résiliation et en déguerpissement seraient à rejeter.

A titre subsidiaire, il y aurait lieu de nommer un expert avec la mission de :

« déterminer la valeur marchande du fonds de commerce sur base de l’examen de la

rentabilité de l’exploitation concernée, du niveau de chiffre d’affaire par une

pondération des méthodes, pour prendre en compte le niveau d’impact de la

commercialité de l’emplacement sur les comptes de résultats, une pondération des

exercices, la tendance de l’évolution de l’activité dans le temps, tant en volume qu’en

résultat, que ce soit à la hausse ou à la baisse ».

Le rapport SOCIETE2.) ne serait pas pertinent, puisqu’il indiquerait lui-même, à

sa page 2, qu’il se base sur des données peu détaillées.

L’indemnité d’éviction serait due puisque le preneur aurait occupé les lieux

pendant au moins 9 années. Les parties n’auraient pas convenu du montant d’un

commun accord. A défaut de clause, le juge devrait fixer l’indemnité sur base de la

valeur marchande du fonds de commerce pour l’activité en question, et elle devrait être

versée avant la fin du contrat de bail (Art. 1762-12 du Code civil).

L’indemnité devrait être évaluée au moins au montant de 391.785,77 euros à titre

de moyenne pondérée des trois dernières années de chiffre d’affaires ainsi que de 42.500

euros en relation avec le licenciement du personnel.

L’administration communale de STRASSEN admet qu’il n’y a pas eu de réponse

dans les trois mois à la demande de renouvellement. Ceci n’impliquerait cependant pas

une tacite reconduction du bail. Le bail aurait été résilié en amont, ce qui ferait échec à

la demande de renouvellement.

En outre, la commune aurait répondu le 25 août en rappelant l’existence du courrier

de résiliation et en invitant le locataire à déposer sa candidature dans l’appel d’offre. Le

bail aurait été résilié en bonne et due forme. Conformément aux prévisions légales, une

indemnité d’éviction aurait été réglée dans les délais. La commune se serait basée sur

un rapport d’expertise. En l’absence de critiques précises quant à ce rapport, il y aurait

lieu de l’entériner, et non de nommer un nouvel expert. La commune aurait eu recours

à un expert impartial et indépendant. L’attestation sur laquelle se baserait la partie

adverse émanerait de son propre comptable et ne serait pas pertinente. Il ne faudrait pas

confondre chiffre d’affaires et bénéfice.

La commune aurait payé l’indemnité d’éviction, mais celle-ci lui aurait été

retournée. Elle aurait tenté une seconde fois de payer, mais la partie adverse aurait

encore recrédité le montant. Ainsi, en tout état de cause, d’aucuns intérêts ne seraient

dus.

3. ELEMENTS DU DOSSIER

Suivant un contrat de bail et d’exploitation signé entre parties le 8 décembre 2011,

des locaux destinés à l’exploitation d’une brasserie avec restaurant sis à ADRESSE1.),

ont été donnés en location, y compris deux appartements au 1er et 2e étage.

Selon le clause 3, « le contrat de bail est conclu pour une durée de 9 ans et prendra

effet à partir du 1er janvier 2012 ».

Par courrier du 19 décembre 2019, l’Administration communale de Strassen s’est

adressée à la société SOCIETE1.) S.à r.l. dans ces termes :

« Conformément à l’article 3 du contrat de bail signé entre la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) et la commune de Strassen en date du 8

décembre 2011, le contrat de bail conclu pour une durée de 9 années à partir du

1er janvier 2012 viendra à terme le 31 décembre 2020.

Le collège échevinal vous informe qu’il n’entend pas prolonger la durée du

contrat au-delà de cette date et que partant le contrat de bail pour la brasserie

avec restaurant ainsi que pour les deux logements de service sis au ADRESSE1.)

sera résilié avec effet au 31 décembre 2020 ».

Le 27 avril 2020, la société SOCIETE1.) S.à r.l. a demandé le renouvellement

préférentiel du contrat de bail. Le 13 août 2020, cette demande a été réitérée. Le

locataire attire l’attention de son bailleur sur le fait qu’il envisage des investissements

pour dynamiser l’établissement suite à la crise. Il demande une prise de position avant

le 15 septembre 2020 pour que les investissements puissent être planifiés. Ce dernier

courrier se lit comme suit :

« Me référant à mon courrier précédent du 27 avril 2020 de demande de

renouvellement du bail de la brasserie Resautant ENSEIGNE1.) et des

appartements annexes, je me permets de réitérer une nouvelle fois ma demande

de renouvellement de bail à laquelle je n’ai pas eu de réponse à ce jour.

J’attire votre attention sur le fait que j’envisage de nouveaux

investissements complémentaires pour dynamiser davantage ENSEIGNE1.)

suite à la crise que nous avons tous connus. Si d’aventure vous deviez avoir

d’autres impératifs, nous restons à votre entière disposition pour une entrevue

constructive pour pouvoir envisager la reconduction ou échanger sur votre

vision à venir de l’entreprise. Nous vous remercions de bien vouloir prendre

position sur ce qui précède avant le 15 septembre 2020 dernier délai pour

pouvoir organiser et planifier les nouveaux investissements et l’intervention des

prestataires concernés sans que l’exploitation ne puisse en souffrir dans une

période complexe ».

Par courrier du 25 août 2020, l’Administration communale de Strassen rappelle son

courrier du 19 décembre 2019 concernant son intention de ne pas prolonger le bail au-

delà de la durée de 9 ans convenue. Elle informe le locataire qu’un appel à candidatures

pour l’exploitation sera organisé et l’invite à déposer le dossier.

Le 5 octobre 2020, PERSONNE1.) écrit à son banquier pour solliciter un prêt de

150.000 euros pour l’achat de nouveau matériel de terrasse afin de créer un « espace

Lounge », ainsi que pour refaire la cuisine.

Les conclusions d’un rapport dressé par le bureau d’experts comptables

SOCIETE2.) en date du 16 novembre 2020 se lisent comme suit : « Sur base de ce qui

précède, une valeur totale de € 23.619 est à retenir pour l’indemnité d’éviction, basée

sur une appréciation du fonds de commerce par ses éléments matériels (immobilisation)

pour € 9.424 et ses éléments immatériels (goodwill) de € 14.195 ».

Dans une attestation, PERSONNE2.) en sa qualité de comptable associée de la

société SOCIETE3.) S.A. indique que « le niveau de chiffre d’affaires moyen du

restaurant brasserie ENSEIGNE1.) exploité par Monsieur PERSONNE1.) pour les

exercices déposés s’établit à 391.785,77 euros. Par conséquent la valeur marchande

de son fonds de commerce en cas de vente devrait en être proche. L’exploitation du

ENSEIGNE1.) a été prise suivant bail du 8 décembre 2011 avec effet pour 9 années à

partir du 1er janvier 2011. La cessation d’activité entraîne le licenciement du personnel

et le paiement des coûts supplémentaires liés au paiement des préavis et solde de congé.

Le montant estimé est d’environ 42.500 EUR ».

D’après un courrier du 22 avril 2021 d’un dénommé PERSONNE3.), ce dernier

aurait été disposé à régler la somme de 385.000 euros pour racheter le fonds de

commerce.

Dans un courrier d’avocat du 8 décembre 2020, la société SOCIETE1.) S.à r.l.

estime que l’administration communale ne se serait pas opposée dans le délai à la

demande de renouvellement. A titre subsidiaire, elle réclame une indemnité d’éviction

de 434.285,77 euros.

Par courrier d’avocat du 17 décembre 2020, l’administration communale conteste

ces demandes, renvoyant à son courrier du 19 décembre 2019 et précise que l’indemnité

d’éviction accordée est de 23.619 euros. Elle met en demeure le locataire d’organiser la

remise des clefs et l’état des lieux de sortie pour le 1er janvier 2021 au plus tard.

Par courrier du 23 février 2021 intitulé « ultime mise en demeure », il est rappelé

à la partie défenderesse que le contrat de bail est résilié avec effet au 31 décembre 2020

et qu’il y a lieu d’organiser la remise des clefs et l’état des lieux de sortie pour le 28

février 2021 au plus tard.

Suivant un constat dressé en date du 7 janvier 2021 par l’huissier de justice Tom

NILLES, il était possible le jour en question de contacter le restaurant pour passer une

commande à emporter. Dans le restaurant à l’enseigne « ENSEIGNE1.) », il aurait pu

récupérer le plat commandé (bouchée à la reine). L’huissier dit avoir constaté la

présence d’une personne faisant le service des plats à emporter, ainsi que la présence

du mobilier de la salle de restauration.

4. APPRECIATION

Selon la loi du 3 février 2018 portant sur le bail commercial et modifiant certaines

dispositions du Code civil, les dispositions de cette loi sont applicables aux contrats en

cours à partir de sa date d’entrée en vigueur. Le logement formant par ailleurs

l’accessoire de la surface commerciale, le litige est régi par les règles du bail

commercial introduites en 2018.

Selon l’article 1762-10 du Code civil, le preneur peut à la fin du bail demander le

renouvellement de celui-ci. Toute clause contraire dans le contrat de bail écrit refusant

au preneur ou au sous-locataire cette faculté est nulle de plein droit. La demande est à

formuler par lettre recommandée adressée au bailleur avec accusé de réception à

l’adresse indiquée dans le contrat de bail, sinon à son domicile ou siège social. Elle doit

être formulée, sous peine de déchéance, au moins six mois avant l’expiration du contrat

de bail. Le bailleur devra dans les trois mois dès réception, faire connaître son avis.

D’après l’article 1762-11, le bailleur peut résilier le bail avec le préavis prévu à

l’article 1762-7, ou en refuser le renouvellement : 1.

aux

fins

d’occupation

personnelle par le bailleur ou par ses descendants au 1er degré ; 2. en cas d’abandon de

toute location aux fins d’activité identique ; 3. en cas de reconstruction ou de

transformation de l’immeuble loué.

L’article 1762-12 précise que le bailleur peut toujours, au terme d’une durée de

neuf années au moins d’occupation des lieux loués, résilier le bail, ou en refuser le

renouvellement, sans devoir fournir de justification si le bailleur verse, avant la fin du

bail au preneur une indemnité d’éviction ou si un tiers verse l’indemnité d’éviction

avant la fin du bail.

Le Tribunal relève que le litige ne porte en l’espèce pas sur une résiliation pour un

des motifs énoncés à l’article 1762-11 du Code civil, cette disposition n’étant pas

pertinente en l’espèce.

La demande de renouvellement préférentiel a été formulée dans un courrier du 27

avril 2020, soit dans le délai d’au moins six mois avant l’expiration du contrat de bail.

Le bailleur était dès lors en principe obligé de faire connaître son avis dans les 3

mois.

Or, tout d’abord, le bailleur avait déjà fait connaître son avis en amont, par courrier

du 19 décembre 2019, dans lequel l’administration communale a précisé qu’elle

n’entend pas accorder de prolongation de la durée du contrat. Le locataire n’a dans sa

demande pas fait de proposition de nouvelles conditions pour le renouvellement qui

auraient pu être de nature à faire changer le bailleur d’avis.

En outre, le Tribunal relève que dans le courrier du 13 août 2020, la société

SOCIETE1.) S.à r.l. n’a pas considéré qu’il y aurait eu renouvellement tacite suite à

l’absence de réponse à son premier courrier, mais elle a renouvelé sa demande et

accordé à la commune de STRASSEN un nouveau délai pour répondre. En agissant

ainsi, la société SOCIETE1.) S.à r.l. a concédé à son bailleur un nouveau délai de

réponse et ne saurait actuellement plus invoquer une absence de réponse dans le délai

de 3 mois suite à son premier courrier du 27 avril 2020.

L’administration communale a ensuite répondu tant dans le délai de 3 mois que

dans le délai imparti, à savoir par courrier du 25 août 2020.

Conformément à l’article 1762-12, le bail ayant couru depuis neuf ans, le bailleur

pouvait refuser le renouvellement sans de voir fournir de justification s’il verse, avant

la fin du bail, une indemnité d’éviction.

L’administration communale de STRASSEN était dès lors en droit tant de résilier

le contrat de bail (courrier du 19 décembre 2019) que de refuser son renouvellement

(courrier du 25 août 2020) sans devoir motiver sa décision.

L’indemnité d’éviction, qui était d’un montant qui n’était ni dérisoire, ni

arbitrairement fixé par la commune, a été réglée avant la fin du bail, mais le locataire

avait refusé de l’accepter.

Dès lors, la résiliation du 19 décembre 2019 est valable et la demande de

renouvellement a été valablement refusée.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande principale et de dire que le contrat

est résilié avec effet au 31 décembre 2020 et qu’il n’a pas été renouvelé.

La demande de déguerpissement est par conséquent également fondée.

Quant à l’indemnité d’éviction, il appartient au juge de paix de fixer le montant sur

base de la valeur marchande du fonds de commerce pour l’activité en question.

Le Tribunal observe que le rapport d’expertise SOCIETE2.) indique que « les

données à notre disposition sont peu détaillées. Elles constituent un matériau non-

satisfaisant pour effectuer une évaluation selon les critères de qualité normaux ».

Les critiques de la société SOCIETE1.) S.à r.l. quant à la pertinence de l’expertise

sont dès lors fondées.

L’attestation de PERSONNE2.) ne permet pas au Tribunal d’évaluer le chiffre

d’affaires. En effet, la méthode d’évaluation basée sur le chiffre d’affaires n’est qu’une

parmi d’autres méthodes comptables. Il n’a pas non plus été expliqué pourquoi la valeur

du fonds de commerce devrait englober les frais de licenciement.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de nomination d’un expert.

Puisque c’est la société SOCIETE1.) S.à r.l. qui sollicite la nomination de l’expert

pour contester le montant proposé par le bailleur, il lui appartient d’avancer les frais et

honoraires de celui-ci.

4. DEMANDES ACCESSOIRES

Les demandes relatives aux indemnités de procédure sont à réserver, tout comme

les frais et dépens de l’instance.

Au vu des éléments du litige qui sont tranchés, le Tribunal peut cependant d’ores

et déjà déclarer non fondée la demande de la société SOCIETE1.) S.à r.l. fondée sur

l’article 6-1 du Code civil, en l’absence de faute du bailleur dans l’introduction d’une

action en justice.

P a r c e s m o t i f s

Le Tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer statuant

contradictoirement entre les parties et en premier ressort,

r e ç o i t la demande en la forme ;

d o n n e a c t e à la société SOCIETE1.) S.à r.l. de sa demande en paiement d’une

indemnité de procédure de 4.500 euros, de sa demande en paiement d’une indemnité

pour procédure vexatoire et abusive de 1.500 euros, ainsi que de sa demande subsidiaire

en paiement d’une indemnité d’éviction à hauteur de 391.785,77 et de 42.500 euros et

d é c l a r e ces demandes recevables ;

c o n s t a t e que le contrat de bail conclu entre parties a été valablement résilié

avec effet au 31 décembre 2020 et n’a pas été renouvelé ;

c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à déguerpir

des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de

2 mois à compter de la notification du présent jugement ;

au besoin

a u t o r i s e

la partie demanderesse à faire expulser la partie

défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

d i t la demande de la société SOCIETE1.) S.à r.l. en paiement d’une indemnité

d’éviction fondée dans son principe ;

avant tout autre progrès en cause ;

n o m m e expert Alphonse KUGELER, demeurant à L-8280 KEHLEN, 41A rue

de Mamer,

« de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, motivé et

détaillé à déposer au greffe de cette juridiction,

déterminer, en recourant à des méthodes d’évaluation usuelles, la valeur

marchande du fonds de commerce de l’établissement « ENSEIGNE1.) » exploité par la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl »

d i t que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert est autorisé à s’entourer

de tous renseignements utiles et même à entendre de tierces personnes,

d i t que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et

aux tiers,

o r d o n n e à la société SOCIETE1.) S.à r.l. de consigner au plus tard dans le mois

du prononcé du présent jugement une avance de 1.500 (mille cinq cents) euros à titre

de provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la Caisse des Consignations ou

un établissement de crédit à convenir et d’en justifier au greffe du tribunal, sous peine

de poursuite de l'instance selon les dispositions de l'article 468 du nouveau code de

procédure civile ;

a u t o r i s e l’expert à s’entourer de tous renseignements utiles et nécessaires à

l’accomplissement de sa mission et même à entendre d’autres personnes ;

d i t qu’en cas de refus, de retard ou d’empêchement de l’expert, il sera remplacé

par jugement ou par simple note au plumitif d’audience sur requête à adresser au

président du tribunal de paix par la partie la plus diligente, l’autre dûment appelée ;

d i t que l’expert devra, en toutes circonstances, informer le magistrat soussigné de

la date de ses opérations, de l'état desdites opérations et des difficultés qu'il pourra

rencontrer;

d i t que, si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, il

devra avertir ledit magistrat et ne continuer ses opérations qu'après consignation d'une

provision supplémentaire ;

d i t que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal de paix au plus

tard dans les trois mois de la consignation de la provision sur sa rémunération ;

r e f i x e

l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du 2

décembre 2021, à 9.00 heures, salle J.P.0.15 ;

d é b o u t e la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. de sa demande

en paiement d’une somme de 1.500 euros à titre d’indemnité pour procédure vexatoire

et abusive ;

r é s e r v e les indemnités de procédure, ainsi que les frais et dépens ;

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous Jean-Luc PUTZ, Juge

de Paix à Luxembourg, assisté de Cheryl URY, greffière, avec laquelle Nous avons

signé le présent jugement, date qu’en tête.

(s.) Jean-Luc PUTZ

(s.) Cheryl URY