Court confirms first-instance judgment on rent arrears but corrects prescription date for occupation indemnities.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2021TALCH14/00105

Audience publique du lundi, cinq juillet deux mille vingt-et-un

Numéro TAL-2020-05977 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-président,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 17 juillet 2020,

comparant par Maître Jean-Paul RIPPINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

___________________________________________________________________

Revu le jugement n° 2021TALCH14/00018 rendu par le tribunal de céans en date du

15 février 2021 ayant d’ores et déjà reçu l’appel en la forme.

La comparution personnelle d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) a été ordonnée au

vu de leurs indications contradictoires, qui a eu lieu en date du 19 mars 2021.

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2020-05977 du rôle, fut fixée pour continuation

des débats d’abord au 27 avril 2021 et finalement à l’audience publique du lundi, 7 juin

2021, à 9.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Véronique ACHENNE, avocat, en remplacement de Maître Jean-Paul

RIPPINGER, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses explications.

Maître Daniel NOEL, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du lundi,

5 juillet 2021, le

jugement qui suit :

Lors de la continuation des débats à l’audience du 7 juin 2021, PERSONNE1.)

maintient ses conclusions tendant à la réformation du jugement entrepris.

Il réitère sa version des faits et ses moyens tels que présentés à l’audience des

plaidoiries du 11 janvier 2021.

PERSONNE2.) maintient ses conclusions tendant à la conclusion du jugement

entrepris.

Il réclame, en outre, une indemnité de procédure de 1.500.- euros pour l’instance

d’appel.

Il réitère sa version des faits et ses moyens tels que présentés à l’audience des

plaidoiries du 11 janvier 2021.

Motifs de la décision

Le tribunal de céans tient à relever que c’est à bon droit que le juge de première

instance a retenu qu’étant donné que la requête déposée le 29 juillet 2019 vaut seule

interruption de la prescription, la demande tendant à la condamnation des indemnités

d’occupation antérieures au 29 juillet 2014 est prescrite, conformément aux articles

2244 et 2277 du Code civil.

Or, dans le dispositif de son jugement, le juge de première instance a à tort déclaré

prescrite la demande en paiement pour autant qu’elle concerne les arriérés de loyers

antérieurs au 29 juillet 2019.

Si la compétence pour procéder à la rectification d’une erreur matérielle appartient en

premier lieu à la juridiction qui a rendu la décision affectée de l’erreur, il n’en reste pas

moins que lorsque cette décision fait l’objet d’un appel, l’effet dévolutif de celui-ci

soumet le point à rectifier à la juridiction d’appel qui est alors seule compétente pour

prendre position (cf. T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de

Luxembourg, 2e édition, n° 1595).

L’erreur étant matérielle et ce caractère n’étant pas contesté de part et d’autre, la

juridiction d’appel se doit de rectifier en vertu du pouvoir général de réformation à elle

conféré par l’effet dévolutif de l’appel une erreur matérielle contenue dans le dispositif

du jugement a quo et de déclarer prescrite la demande en paiement pour autant qu’elle

concerne les indemnités d’occupation antérieures au 29 juillet 2014.

Le tribunal de céans tient à relever qu’il est actuellement saisi de la demande de

PERSONNE2.) tendant à la condamnation d’PERSONNE1.) à lui payer des arriérés

d’indemnités d’occupation à hauteur de 67.500.- euros.

Quant à l’occupation sans droit ni titre

Suivant contrat de bail du 23 janvier 2012, ayant pris effet le 1er février 2012,

PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) une maison sise à ADRESSE3.),

moyennant un loyer mensuel de 1.500.- euros.

Par jugement du 6 juin 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a condamné

PERSONNE1.) à des arriérés de loyers à hauteur de 42.000.- euros. Il a prononcé la

résiliation du contrat de bail et condamné PERSONNE1.) de déguerpir des lieux loués.

Ledit jugement, notifié à PERSONNE1.) le 11 juin 2014 qui n’a pas interjeté appel, a

acquis force de chose jugée le 22 juillet 2014.

Malgré la condamnation au déguerpissement, PERSONNE1.) s’est maintenu dans les

lieux jusqu’au 27 avril 2018, date de la vente de la maison, sans payer de contrepartie.

PERSONNE1.)

explique le non-paiement d’un loyer voire d’une indemnité

d’occupation par le fait qu’il avait l’intention d’acheter la maison litigieuse. En ce sens,

son père aurait fait une avance pour l’achat de la maison à PERSONNE2.) à hauteur

du montant de 80.000.- euros.

Il aurait également été convenu que si le prêt en vue de l’achat de la maison ne lui

était pas accordé par la banque, le montant de 80.000.- euros serait destiné à être

compensé avec les loyers voire les indemnités d’occupation dus pour la période durant

laquelle il occupait la maison.

Bien que le prêt bancaire aurait été accordé à PERSONNE1.), la vente de la maison

n’aurait pas pu avoir lieu, en raison des créanciers hypothécaires qui s’y seraient

opposés.

PERSONNE2.) conteste la version des faits présentée par PERSONNE1.).

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement

ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il incombe dès lors à PERSONNE1.) de prouver qu’il est délié du paiement des

indemnités d’occupation réclamées.

Lors de la comparution personnelle des parties, PERSONNE2.) a admis avoir reçu le

montant de 80.000.- euros de la part du père d’PERSONNE1.). Il explique que cet

emprunt serait relatif à une dette personnelle et ne serait pas en relation avec la

maison litigieuse.

Le tribunal constate que suivant le « reçu » du 10 juillet 2012, signé par PERSONNE2.)

et le père d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) reconnaît avoir reçu le montant de

80.000.- euros « pour vente immobilière ». Il n’est toutefois pas précisé quel bien

immobilier est visé.

Dans son attestation testimoniale du 11 mars 2020, PERSONNE3.), le père

d’PERSONNE1.), déclare avoir donné la somme de 80.000.- euros à PERSONNE2.)

« pour la location de la maison sise à ADRESSE3.) ».

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que les versions des faits des parties en

cause tout comme celle d’PERSONNE3.) ne coïncident pas. Par ailleurs, les

déclarations de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) ne concordent pas non plus avec

le « reçu » du 10 juillet 2012.

Au vu des contestations de PERSONNE2.), même s’il est établi qu’il a reçu le montant

de 80.000.- euros de la part du père d’PERSONNE1.), ce dernier ne réussit pas à

prouver que ledit montant aurait été destiné à compenser les loyers voire les

indemnités d’occupation pour la période allant de la résiliation du contrat de bail jusqu’à

son départ des lieux.

Le moyen laisse dès lors d’être fondé.

PERSONNE1.) soutient encore qu’il n’a pas réclamé la clause pénale de 10% prévue

dans le compromis de vente, dans la mesure où PERSONNE2.) lui aurait permis de

rester gratuitement dans les lieux jusqu’à la vente de l’immeuble.

PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité dudit moyen pour être nouveau, étant donné

qu’il n’aurait pas été invoqué en première instance.

Si l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile interdit de former une demande

nouvelle en instance d’appel, les parties sont cependant libres de proposer en appel

non seulement les moyens de droit omis en première instance mais encore les moyens

de fait que les juges de première instance ne pouvaient connaître et apprécier (cf. CA,

24 novembre 1893, Pas. 3, p. 424 ; CA, 19 décembre 2002, n° 26246).

Les moyens nouveaux - contrairement aux demandes nouvelles - peuvent être

soulevés en tout état de cause et même pour la première fois en instance d’appel.

Le moyen relatif au compromis de vente invoqué par PERSONNE1.) est dès lors

recevable.

Il est constant en cause qu’un compromis de vente pour la maison litigieuse a été

conclu

entre

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

en

date

du

1er décembre 2016, prévoyant une clause pénale de 10% en cas de résiliation du

compromis.

Même si PERSONNE1.) ne réclamait pas la clause pénale à PERSONNE2.), - pour

autant qu’elle soit due -, il ne rapporte cependant pas la preuve de l’accord entre

parties relatif à une mise à disposition gratuite des lieux en contrepartie de l’absence

de demande de la clause pénale.

Le moyen laisse dès lors également d’être fondé.

Il ressort de l’ensemble des considérations précédentes qu’PERSONNE1.) ne réussit

pas à prouver une mise à disposition gratuite de la maison litigieuse. Notamment il ne

prouve pas que le prêt à hauteur de 80.000.- euros était destiné à compenser les

loyers, voire les indemnités d’occupation. Il ne prouve pas davantage qu’il pouvait

gratuitement occuper les lieux du fait qu’il renonçait à réclamer le paiement de la

clause pénale.

Par conséquent, PERSONNE1.) est à qualifier d’occupant sans droit ni titre à partir de

la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 6 juin 2014 et ce jusqu’à la vente

de l’immeuble en date du 27 avril 2018, date à laquelle il a quitté les lieux.

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par

le fait même du maintien de l’occupant. L’indemnité représente non seulement la

contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du

préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux (cf. LA HAYE

et VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage des choses, t. VI, vol. I, n° 406).

PERSONNE2.) a partant le droit de réclamer une indemnité d’occupation pour la

période allant du mois d’août 2014 au mois d’avril 2018, dans la mesure où le juge de

première instance a déclaré prescrite la demande de PERSONNE2.) tendant à la

condamnation d’indemnités d’occupation antérieures au 29 juillet 2014, volet non

entrepris par les parties.

Au vu des développements qui précèdent, il y a dès lors lieu de confirmer le jugement

entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant

de 67.500.- euros à titre d’indemnités d’occupation.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réclament chacun une indemnité de procédure de

1.500.- euros pour l’instance d’appel.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass, 16 mars 2017, n° 3763).

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de débouter PERSONNE1.) de sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Faute pour PERSONNE2.) de prouver l’iniquité requise par la loi, il y a lieu de le

débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une

fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a

triomphé en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne

suppose aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la

défense. Dans la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la

partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens –

Condamnation aux dépens, nos 34 et 42).

Eu égard à l’issue du litige et aux principes ci-avant exposés, il y a lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de la

première instance. Il y a également lieu de condamner ce dernier aux frais et dépens

de l’instance d’appel.

Il s’ensuit que l’appel n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

vidant le jugement n° 2021TALCH14/00018, rendu par le tribunal de céans en date du

15 février 2021,

dit l’appel non fondé,

dit qu'il y a lieu à rectification d’une erreur matérielle contenue dans le jugement

n° 989/2020 du 19 juin 2020 rendu par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

par réformation du jugement entrepris :

déclare prescrite la demande en paiement pour autant qu’elle concerne les arriérés

d’indemnités d’occupation antérieures au 29 juillet 2014,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit recevable, mais non fondée la demande d’PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant en déboute,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.