Court dismisses appeal and orders personal appearance due to contradictory facts requiring further investigation.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2021TALCH14/00018

Audience publique du lundi, quinze février deux mille vingt-et-un

Numéro TAL-2020-05977 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-président,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 17 juillet 2020,

comparant par Maître Jean-Paul RIPPINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2020-05977 du rôle, fut fixée pour plaidoiries

d’abord au 7 décembre 2020 et finalement à l’audience publique du lundi, 11 janvier

2021, à 9.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Véronique ACHENNE, avocat, en remplacement de Maître Jean-Paul

RIPPINGER, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendue en ses explications.

Maître Daniel NOEL, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du lundi,

15 février 2021, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 29 juillet 2019, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.)

devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour l’entendre

condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer le montant de

72.000.- euros à titre d’arriérés de loyers, sinon d’indemnités d’occupation pour la

période de mai 2014 à avril 2018 inclus, avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice jusqu’à solde. Il a encore demandé à voir majorer le taux de l’intérêt légal

de trois points à partir du premier jour du troisième mois qui suit la notification de la

décision à intervenir.

Il a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 750.- euros.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé avoir donné en location à

PERSONNE1.) une maison d’habitation sise à ADRESSE3.), suivant contrat de bail

du 23 janvier 2012, moyennant un loyer mensuel de 1.500.- euros.

Suivant jugement rendu en date du 6 juin 2014, PERSONNE1.) aurait été condamné

à payer à PERSONNE2.) le montant de 42.000.- euros à titre d’arriérés de loyers

jusqu’au mois de mai 2014 inclus et le contrat de bail aurait été résilié aux torts

d’PERSONNE1.).

PERSONNE1.) se serait néanmoins maintenu dans les lieux jusqu’à la vente du bien

immobilier en date du 27 avril 2018 par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l., dont l’associé-gérant unique serait PERSONNE1.).

À l’audience des plaidoiries de première instance du 5 juin 2020, PERSONNE1.) a

soulevé la prescription quinquennale en ce qui concerne les montants réclamés pour

la période de mai à juillet 2014, soit la somme de 4.500.- euros.

Par jugement du 19 juin 2020, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en

matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

- déclaré prescrite la demande en paiement pour autant qu’elle concerne les arriérés

de loyers antérieurs au 29 juillet 2019,

- déclaré la demande recevable pour le surplus,

- dit la demande en paiement fondée à hauteur de 67.500.- euros,

- partant condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 67.500.-

euros, avec les intérêts légaux à partir du 29 juillet 2019, date de la demande en

justice, jusqu’à solde,

- dit qu’il n’y a pas lieu de majorer le taux de l’intérêt légal,

- dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

- dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure,

- condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

A défaut de contrepartie, le juge de première instance a retenu que PERSONNE2.) ne

rapportait pas la preuve qu’un bail oral se soit formé entre les parties suite à la

résiliation judiciaire du contrat de bail du 23 janvier 2012.

PERSONNE1.) ayant continué à occuper les lieux jusqu’au mois d’avril 2018, ce

dernier serait à considérer comme occupant sans droit ni titre.

La requête déposée le 29 juillet 2019 valant seule interruption de la prescription, le

juge de première instance a conclu que la demande tendant à la condamnation des

indemnités d’occupation antérieures au 29 juillet 2014 était prescrite.

Faute pour PERSONNE1.) de rapporter la preuve que son père a prêté la somme de

80.000.- euros à PERSONNE2.) et que cette somme devait être compensée avec les

loyers, respectivement les indemnités d’occupation dus, et à défaut de contestations

qu’il a occupé les lieux jusqu’au mois d’avril 2018, le juge de première instance a fait

droit à la demande de

PERSONNE2.)

en paiement d’arriérés d’indemnités

d’occupation à concurrence du montant de 67.500.- euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

17 juillet 2020.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à se voir décharger

de toute condamnation intervenue à son encontre.

A titre subsidiaire, il conclut à la prescription quinquennale des loyers, respectivement

des indemnités d’occupation pour les mois de mai, juin et juillet 2014.

Il réclame une indemnité de procédure de 1.500.- euros pour l’instance d’appel et

demande à voir condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens des deux instances,

avec distraction au profit de Maître Jean-Paul RIPPINGER.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) expose que le contrat de bail conclu avec

PERSONNE2.),

en

sa

qualité

de

bailleur,

signé

en

date

du

23 janvier 2012, portant sur une maison d’habitation sise à ADRESSE3.), a été résilié

judiciairement par jugement du 6 juin 2014 rendu par le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette. PERSONNE1.) étant resté dans les lieux jusqu’au 27 avril 2018, date de la

vente de l’immeuble, les parties n’auraient cependant pas signé de nouveau contrat

de bail.

PERSONNE1.) n’aurait pas payé de loyer durant quatre ans et PERSONNE2.) n’aurait

jamais réclamé le moindre montant à ce dernier.

Le père d’PERSONNE1.) aurait prêté la somme de 80.000.- euros à PERSONNE2.).

Ce dernier n’aurait toutefois pas été en mesure de la rembourser, de sorte que les

parties auraient convenu oralement qu’PERSONNE1.) pourrait rester gratuitement

dans les lieux jusqu’à la vente de l’immeuble.

PERSONNE1.)

expose encore qu’il a signé un compromis de vente avec

PERSONNE2.) en date du 1er décembre 2016, ayant eu pour objet la maison

d’habitation louée sise à ADRESSE3.), moyennant le prix de 405.000.- euros.

Nonobstant le fait qu’PERSONNE1.) se serait vu accorder le prêt par la banque, l’acte

notarié n’aurait pas pu être signé en raison de l’opposition des créanciers

hypothécaires de PERSONNE2.).

PERSONNE1.) n’aurait toutefois pas réclamé la clause pénale de 10% prévue dans le

compromis de vente, dans la mesure où PERSONNE2.) lui aurait permis de rester

gratuitement dans les lieux jusqu’à la vente de l’immeuble.

PERSONNE1.) conclut ainsi à une mise à disposition gratuite des lieux durant la

période du 6 juin 2014, date de la résiliation judiciaire du contrat de bail, au

27 avril 2018, date de la vente de l’immeuble.

PERSONNE2.), quant à lui, soulève l’irrecevabilité du moyen relatif au compromis de

vente signé entre lui-même et PERSONNE1.), moyen invoqué pour la première fois

en instance d’appel, étant donné que suivant l’article 592 du Nouveau Code de

procédure civile, les moyens nouveaux en instance d’appel seraient interdits.

Il conclut à la confirmation du jugement entrepris.

PERSONNE2.) expose que suivant jugement du 6 juin 2014 rendu par le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) a été condamné à lui payer le montant de

42.000.- euros à titre d’arriérés de loyers pour la période allant de février 2012 à mai

2014, et que ce dernier s’est exécuté en septembre 2020.

Il conteste tout accord oral tendant à une compensation entre les loyers dus par

PERSONNE1.) et la somme de 80.000.- euros.

Il conteste également avoir emprunté la somme de 80.000.- euros au père

d’PERSONNE1.). En se basant sur l’article 1341 du Code civil, il soutient qu’il faut un

écrit pour prouver ledit prêt, qui ferait toutefois défaut en l’espèce.

Même si une reconnaissance de dette relative au montant de 80.000.- euros existait,

celle-ci ne concernerait que PERSONNE2.) et le père d’PERSONNE1.) et non pas les

parties en cause.

Afin qu’il y ait compensation entre deux créances, il faut une identité de parties, qui

ferait défaut en l’espèce.

En ce qui concerne le compromis de vente, dont fait état PERSONNE1.),

PERSONNE2.) soutient que celui-ci n’a aucune incidence sur l’occupation des lieux

par PERSONNE1.). Ledit compromis de vente serait caduc, dans la mesure où il

n’existerait pas d’accord bancaire.

PERSONNE2.) fait soulever qu’PERSONNE1.) a finalement vendu sa maison et s’est

fait payer une commission de vente.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 384 du Nouveau Code de procédure civile, le juge peut, en

toute matière, faire comparaître personnellement les parties ou l’une d’elles.

Au vu des indications contradictoires fournies par les parties, il s’avère utile d’entendre

les parties, à savoir PERSONNE1.) et PERSONNE2.), en leurs explications et de

surseoir à statuer sur leurs demandes respectives en attendant le résultat de la

comparution personnelle des parties.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne une comparution personnelle des parties le vendredi, 19 mars 2021, à 9.00

heures, salle TL 0.01,

invite les parties à se charger, le cas échéant, de la convocation d’un interprète,

charge Madame le juge Anne-Laure SEDRANI de l’exécution de cette mesure

d’instruction,

réserve le surplus et les frais.