Court dismisses appeal on property ownership, allowing procedural costs for the appellants.

Arrêt N° 106/20 – VII – CIV

Audience publique du quinze juillet deux mille vingt

Numéro 43369 du rôle.

Composition:

Karin GUILLAUME, président de chambre;

Elisabeth WEYRICH, premier conseiller;

Yola SCHMIT, conseiller;

Daniel SCHROEDER, greffier.

E n t r e :

la société civile SOCIETE1.) (SOCIETE1.)), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles

HOFFMANN de Luxembourg en date du 22 janvier 2016,

comparant par Maître André HARPES, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg ;

e t :

1. PERSONNE1.), demeurant à B-ADRESSE2.),

2. PERSONNE2.), demeurant à B-ADRESSE3.),

intimés aux fins du susdit exploit HOFFMANN du 22 janvier 2016,

comparant par Maître Jean-Luc SCHAUS, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg.

_________________________________________________________

LA COUR D’APPEL :

Par exploit d’huissier de justice du 2 octobre 2012, PERSONNE3.), veuf

de PERSONNE4.), représenté par son administrateur provisoire de ses biens

PERSONNE1.), autorisée suivant ordonnance du juge de paix du canton de

Fléron en Belgique à introduire au nom de son administré une action en

justice relative à l'immeuble situé à ADRESSE4.), a fait donner assignation

à la société civile SOCIETE1.) (en abrégé « SOCIETE1.) ») pour voir dire

que les consorts GROUPE1.) ont en date du 21 mars 1988 acquis le terrain

et la maison sis à ADRESSE4.) à ADRESSE4.) inscrit au cadastre de la

commune de ADRESSE4.), section C de ADRESSE4.), numéro cadastral

NUMERO1.) (respectivement NUMERO2.)), lieu-dit ADRESSE5.) d'une

contenance de 5,90 ares, et pour leur voir reconnaître la qualité

d'acquéreurs/propriétaires du terrain et de la maison en question. Il a sollicité

l'allocation d'une indemnité de procédure de 750.- euros sur base de l'article

240 NCPC.

Il se prévalait d’une contre-lettre du 14 mars 1988 entre les consorts

GROUPE1.) et la société SOCIETE1.) pour soutenir que le terrain et

l’immeuble y construit acquis suivant acte notarié du 21 mars 1988 par la

société SOCIETE1.) appartenaient en réalité aux époux GROUPE1.), au

motif qu’ils ont payé l’intégralité du prix de l’acquisition.

Par jugement du 27 novembre 2015, le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg a donné acte aux héritières de PERSONNE3.), décédé le 16 mai

2013, de leur reprise d'instance du 11 juin 2013 et y a fait droit, a rejeté tous

moyens d'irrecevabilité soulevés par la société SOCIETE1.) et a déclaré la

demande recevable et fondée. Le tribunal a dit que feu les époux GROUPE1.)

avaient acquis la propriété du terrain et de la maison en vertu de la convention

du 14 mars 1988 et qu’ils sont ainsi propriétaires du terrain et de la maison

sis à ADRESSE4.) et a ordonné la transcription du jugement sur les registres

du Conservateur du Bureau des Hypothèques. Il a condamné la société

SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) (ci-après « les

consorts GROUPE2.) » ou « les intimées ») la somme de 750.- euros de ce

chef, a débouté la société SOCIETE1.) de sa demande en allocation d'une

indemnité de procédure et a condamné cette dernière aux frais et dépens de

l'instance.

Contre ce jugement, lui signifié en date du 14 décembre 2015, la société

SOCIETE1.) a, par exploit d’huissier du 22 janvier 2016, régulièrement

relevé appel, demandant à la Cour, par réformation du jugement entrepris à

titre principal, de déclarer l’acte d’assignation du 2 octobre 2012 nul sinon

irrecevable pour cause de libellé obscur, sinon pour défaut de transcription

conformément à l’article 17 de la loi modifiée de 1905 sur la transcription

des droits réels immobiliers, défaut de capacité, respectivement défaut de

qualité à agir dans le chef de PERSONNE1.), administrateur provisoire, faute

d’autorisation spéciale de l’organe de tutelle exclusivement compétent. A

titre subsidiaire, elle demande à voir dire la demande adverse non fondée. En

tout état de cause la société SOCIETE1.) conclut à se voir décharger de toutes

les condamnations intervenues à son encontre et à voir condamner les parties

intimées à lui payer une indemnité de procédure de 1.500.- euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) fait valoir que ce serait à

tort que les juges de première instance n’ont pas retenu l’exception du libellé

obscur alors que le dispositif de l’acte d’assignation ne fait pas état d’une

demande en condamnation de SOCIETE1.). Elle reproche aux premiers juges

d’avoir procédé à une motivation arbitraire de rejet de ce moyen, à défaut

d’avoir spécifié en fait et en droit quelle serait la prétention exacte à

l’encontre de l’appelante.

Ce serait encore à tort que les juges de première instance ont passé outre

au défaut de transcription de l’action au registre des hypothèques tout en

constatant cependant le défaut de pareille inscription préalablement à la prise

en délibéré de l’affaire.

Elle reproche par ailleurs aux juges de première instance d’avoir rejeté le

moyen d’irrecevabilité pour défaut d’autorisation d’agir dans le chef de

PERSONNE1.), celle-ci ayant excédé les pouvoirs lui conférés par

l’ordonnance du 12 juillet 2002 rendue par le juge de paix du canton de

Fléron. En effet, la demande introduite au Luxembourg diffèrerait de par son

objet de la demande pour laquelle elle a été autorisée à introduire une action

en justice au Luxembourg, étant donné que cette autorisation portait sur une

demande « aux fins d’obtenir une indemnisation raisonnable de la valeur de

l’immeuble situé ADRESSE4.) à ADRESSE4.) », alors que la demande

pendante entre parties consisterait dans la reconnaissance d’un droit réel

immobilier.

Quant au fond, l’appelante reproche aux juges de première instance

d’avoir retenu que le compte ALIAS1.) aurait servi au paiement du prix du

terrain ainsi qu’à la construction de la maison d’habitation, faisant valoir que

ce compte aurait été détenu conjointement par feu PERSONNE3.) et par la

société SOCIETE1.) en la personne de PERSONNE5.) et que les

mouvements sur ce compte auraient pu être initiés par n’importe quel titulaire

de ce compte, de façon isolée ou conjointe. L’historique du compte bancaire

ne contiendrait aucun libellé des mouvements entrepris depuis un compte

bancaire au nom des époux GROUPE1.). Or, l’objet de la preuve étant

l’origine d’une somme de 6.000.000 LUF, cette preuve devrait être rapportée

par écrit. Elle soutient que cette preuve ferait défaut, de sorte que la demande

adverse devrait être déclarée non fondée.

Par arrêt du 14 juin 2017, la Cour d’appel a reçu l’appel et l’a déclaré

fondé. Par réformation du jugement entrepris, la Cour d’appel a déclaré la

demande introductive d’instance du 2 octobre 2012 irrecevable pour défaut

de transcription de l’action en marge de l’exemplaire ou de l’expédition

déposés au bureau des hypothèques conformément à l’article 17 de la loi

modifiée du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels

immobiliers. Elle a dit non fondées les demandes respectives des parties en

allocation d’une indemnité de procédure et a condamné les consorts

GROUPE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Par arrêt du 20 décembre 2018, la Cour de cassation a cassé et annulé le

prédit arrêt du 14 juin 2017, au motif qu’en décidant que l’action introduite

par les consorts GROUPE1.) à l’encontre de la société SOCIETE1.) aux fins

de voir reconnaître leur droit de propriété sur le terrain acquis par la société

SOCIETE1.) suivant acte de vente authentique conclu avec des tiers, ainsi

que sur la maison y érigée, était sujette à la transcription prévue à l’article 17,

alinéa 1er de la loi modifiée du 25 septembre 1905 sur la transcription des

droits réels immobiliers, alors que cette demande, ne tendant pas à obtenir la

résolution, la rescision ou l’annulation d’un acte transcrit, n’était pas

assujettie à la publicité obligatoire, la Cour a violé la disposition visée. La

Cour de cassation a déclaré nuls et de nul effet ladite décision et les actes qui

s’en sont suivis et a remis les parties dans l’état où elles se sont trouvées avant

l’arrêt cassé.

Suite à l’arrêt de la Cour de cassation du 20 décembre 2018, la société

SOCIETE1.) a développé ses moyens de nullité et d’irrecevabilité de l’acte

introductif d’instance du 2 octobre 2012 tiré du libellé obscur et du défaut de

capacité, respectivement défaut de qualité pour agir dans le chef de

PERSONNE1.), administrateur provisoire, à défaut d’autorisation spéciale

de l’organe de tutelle exclusivement compétent.

A titre subsidiaire, elle maintient sa demande de débouté au fond et sa

demande tendant à se voir décharger de toute condamnation intervenue à son

encontre.

A titre encore plus subsidiaire elle demande à voir condamner les

consorts GROUPE2.) à lui payer un loyer, respectivement des indemnités

d’occupation sans droit ni titre pour la maison sise à ADRESSE4.) fixé à

20.000.- FLUX, soit 495,79 euros par mois, soit la somme globale de

124.939.- euros, augmentée des intérêts légaux jusqu’à solde, pour la période

d’occupation des lieux par les consorts GROUPE1.) du 10 octobre 1989 au

29 octobre 2010, ainsi qu’à lui rembourser tous les frais et débours qu’elle

aurait exposés depuis le 21 mars 1988 jusqu’à la date du prononcé de l’arrêt

à intervenir et conclut à la nomination d’un expert afin de déterminer ces frais

et débours. Elle sollicite une indemnité de procédure de 2.500.- euros.

Aux termes de son dernier corps de conclusions, elle fait encore valoir

que les premiers juges auraient statué ultra petita, étant donné qu’à aucun

endroit du dispositif de l’acte introductif d’instance, les parties adverses

n’auraient demandé à voir ordonner la transcription du jugement au registre

du Conservateur du Bureau des Hypothèques et que la demande actuelle des

consorts GROUPE2.) de ce faire constituerait une demande nouvelle

irrecevable en appel.

Les consorts GROUPE2.) demandent quant à eux le rejet de la demande

en condamnation de loyers, respectivement d’indemnités d’occupation, pour

constituer une demande nouvelle en appel, irrecevable en application de

l’article 592 du NCPC. Elles renvoient pour le surplus à leurs écritures

déposées antérieurement à l’arrêt de la Cour de cassation, aux termes

desquelles elles ont notamment conclu au rejet des moyens tiré du libellé

obscur et du défaut d’autorisation à agir de PERSONNE1.) en application du

droit belge. Les intimées concluent finalement à se voir allouer une indemnité

de procédure de 2.500.- euros, augmentée à 3.000.-euros par conclusions du

12 mars 2019, pour l’instance d’appel.

Appréciation de la Cour

Le dispositif de l’arrêt du 14 juin 2017 se rapportant au seul moyen

d’irrecevabilité tiré du défaut de transcription de l’acte introductif d’instance

en application de l’article 17 de la loi modifiée du 25 septembre 1905 sur la

transcription des droits réels immobiliers, il y a lieu, suite à l’arrêt de la Cour

de cassation du 20 décembre 2018, d’analyser les deux autres moyens

d’irrecevabilité invoqués.

-

Quant à l’exception du libellé obscur :

Les juges de première instance ont de façon exhaustive, dans une

motivation que la Cour fait sienne, rappelé le texte légal applicable en matière

d’exception de libellé obscur et exposé l’interprétation doctrinale et les

applications jurisprudentielles en la matière.

La société SOCIETE1.) ne conteste pas cet exposé, mais l’application au

cas d’espèce faite par les juges de première instance. Elle critique le caractère

imprécis de l’objet de la demande, au motif que le dispositif de l’acte

introductif d’instance ne contiendrait aucune demande en condamnation à

son égard et soutient que le jugement entrepris contiendrait seulement une

motivation, qu’elle qualifie d’arbitraire, du rejet de l’exception du libellé

obscur, en l’absence de motivation en fait et en droit quelle serait la

prétention exacte à l’encontre de la partie appelante.

Les juges de première instance ont retenu qu’ « en l’occurrence,

l’assignation introductive d’instance satisfait aux exigences légales, l’exploit

contenant, tel que relaté précédemment dans le présent jugement, l’exposé

des faits gisant à la base de la demande, son objet et un exposé succinct des

moyens de droit invoqués à son appui ».

L’exposé des faits, tel que figurant aux pages 2 et 3 du jugement du 27

novembre 2015, ne se trouve pas critiqué par l’appelante.

Suivant cet exposé des faits et prétentions, les consorts GROUPE2.)

prétendent qu’au vu des éléments du dossier, ils « sont à considérer comme

les acquéreurs réels des immeubles alors que la société SOCIETE1.) doit être

considérée comme acquéreur fictif », (…) que la société SOCIETE1.)

refuserait de régulariser cette situation par la rédaction d’un acte notarié

actant le transfert de propriété sous forme authentique, (…) et que seul le

pouvoir judiciaire serait en mesure de remédier à cette situation gênante

pour la partie requérante, son intérêt à agir consistant en celui de voir

consolider son droit de propriété à l’égard des tiers ». Il résulte encore du

dispositif de l’acte que PERSONNE3.) a demandé à voir « dire que les

consorts GROUPE1.) ont en date du 21 mars 1988 acquis le terrain et la

maison sis à ADRESSE4.) à ADRESSE4.) (…) » et à voir « reconnaître aux

consorts GROUPE1.) la qualité d’acquéreurs/propriétaires du terrain et de

la maison pré-qualifiée ».

Il résulte dès lors clairement de l’exposé des faits et prétentions du

jugement entrepris, repris à partir des énonciations de l’acte introductif

d’instance du 2 octobre 2012, que l’action des consorts GROUPE2.) tend à

voir constater une situation de fait et à se voir reconnaître un droit réel de

propriété sur l’immeuble en question.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que le demandeur n’a pas

besoin d’indiquer dans l’acte introductif d’instance la base légale en vertu de

laquelle il formule sa prétention. En l’espèce, il résulte cependant de l’exposé

des faits et prétentions contenu dans l’acte introductif d’instance que

PERSONNE3.) invoque un droit de propriété sur le terrain et la maison en

question en vertu de la convention signée entre parties le 14 mars 1988,

constituant une contre-lettre à l’acte notarié du 21 mars 1988. PERSONNE3.)

a partant intenté une action en revendication de propriété sur base d’une

contre-lettre renfermant l’acte réel, ne requérant aucune demande en

condamnation.

L’appelante n’a pas pu se méprendre sur l’action intentée contre elle.

Les juges de première instance ont dès lors procédé à une exacte

appréciation des éléments de fait leur exposé et ont à bon droit, en vertu de

leur pouvoir souverain d’appréciation de ces éléments de fait, conclu à une

prétention en droit suffisamment précise pour satisfaire aux exigences de

l’article 154 du NCPC.

C’est dès lors à juste titre qu’ils ont rejeté le moyen tiré du libellé obscur.

- Quant au défaut de qualité à agir de PERSONNE1.) :

L’appelante soutient que l’action en revendication d’un droit réel

immobilier serait différente de l’action pour laquelle PERSONNE1.) aurait

été autorisée à introduire au Luxembourg pour compte de son père placé sous

tutelle sur base d’une ordonnance du juge de paix du canton de Fléron du 16

juillet 2012, que le mandat judiciaire serait d’interprétation stricte et que

partant l’action telle que formulée initialement serait à déclarer irrecevable

pour excéder les pouvoirs conférés à PERSONNE1.).

Aux termes de l’ordonnance du juge de paix du canton de Fléron du 16

juillet 2012, PERSONNE1.) a été autorisée « à mandater Maître Jean-Luc

SCHAUS aux fins d’introduire au nom de Monsieur PERSONNE3.) une

procédure au Luxembourg à l’encontre de la société SOCIETE1.) aux fins

d’obtenir une indemnisation raisonnable de la valeur de l’immeuble situé

ADRESSE4.), à ADRESSE4.) ».

Les juges de première instance ont rejeté ce moyen d’irrecevabilité, au

motif que « s’il est vrai que l’action lancée ne correspond pas, à strictement

parler, à celle autorisée, il reste que PERSONNE1.) a certainement été

autorisée à agir judiciairement dans l’intérêt de PERSONNE3.) en ce qui

concerne l’immeuble litigieux. Après analyse de la situation juridique, il état

dès lors loisible à Maître Schaus de choisir la voie qui lui a semblé la plus

adaptée en droit pour défendre les intérêts de PERSONNE3.) en ce qui

concerne l’immeuble en cause ».

La question de l’étendue du mandat judiciaire est une question qui

intéresse les parties en cause à ce mandat, à savoir la juridiction belge l’ayant

conféré et PERSONNE1.) l’ayant reçu et accepté. La société SOCIETE1.)

est un tiers par rapport au mandat judiciaire en cause, de sorte qu’elle n’a ni

qualité ni intérêt à en contester l’étendue.

Il y a ensuite lieu de constater que l’ordonnance du juge de paix du canton

de Fléron du 16 juillet 2012 ne précise pas la nature de l’action à intenter,

mais uniquement le but à atteindre, à savoir obtenir une indemnisation

raisonnable de la valeur de l’immeuble sis à ADRESSE4.).

Il est par ailleurs évident que pour revendiquer une indemnisation de la

valeur de l’immeuble, il faut d’abord justifier d’un droit sur cet immeuble.

L’action en déclaration de simulation et en revendication de la qualité de

propriétaire de l’immeuble litigieux ne constitue ainsi pas un acte de

disposition par rapport au patrimoine de PERSONNE3.), mais un simple acte

conservatoire. C’est ainsi à juste titre que les intimées invoquent la qualité de

PERSONNE1.) de procéder à une telle action en vertu de l’ordonnance du 21

juin 2012 l’ayant chargée de l’obligation de gérer les biens de son père en

tant que personne protégée. En accordant par l’ordonnance du 16 juillet 2012

à PERSONNE1.) l’autorisation de demander une indemnisation pour la

valeur de l’immeuble dans le patrimoine de PERSONNE3.), le juge de paix

du canton de Fléron a en fait procédé à une extension de ses pouvoirs,

extension dont PERSONNE1.) n’a jusqu’à présent pas profité, puisqu’elle se

contente de faire reconnaître le droit de propriété des consorts GROUPE2.)

sur l’immeuble litigieux.

Aucun dépassement de mandat ne saurait partant être reproché à celle-ci.

Le moyen d’irrecevabilité de l’action pour défaut de qualité à agir de

PERSONNE1.) est partant à rejeter.

- Quant au fond :

L’appelante se prévaut d’une convention signée entre parties le 14 mars

1988, qui devrait valoir contre-lettre de l’acte notarié du 21 mars 1988 et qui

est de la teneur suivante :

« Il a été convenu ce qui suit :

1. SOCIETE1.) achète un terrain à construire sis à ADRESSE4.)

au lieu dit « ADRESSE5.) » d’une contenance de 5,50 ares au prix total de

1.110.980.- francs (un million cent dix mille neuf cent quatre-vingt francs.

2. SOCIETE1.) construit ou fait construire moyennant des fonds

propres sur ce terrain une villa qu’elle met à la disposition des époux

GROUPE1.) aux fins d’habitation.

3. La mise à disposition se fait par l’octroi d’un droit d’habitation

à vie pour chacun des époux.

4. En contre-partie les époux GROUPE1.) paient mensuellement à

SOCIETE1.) une indemnité de 20.000 francs (vingt mille francs).

5. Tous les frais d’habitation tels que chauffage, électricité, gaz,

eau, canalisation etc. sont à charge des époux GROUPE1.).

6. SOCIETE1.) concède également aux cosignataires de la

présente un droit de préemption sur la maison sis à ADRESSE4.) au prix

coûtant. Ce droit peut être exercé par les bénéficiaires à tout moment. Ils

devront cependant avertir SOCIETE1.) de leur intention par lettre

recommandée trois mois avant la passation de l’acte ».

Les consorts GROUPE2.) se prévalent cependant d’une autre contre-

lettre du même jour entre les époux GROUPE1.) et la société SOCIETE1.),

dont la teneur est la suivante :

« D’un commun accord des parties la convention signée en date de ce

jour est modifiée ainsi qu’il suit :

1. SOCIETE1.) construit la villa sur le terrain sis à ADRESSE4.)

pour le compte des époux GROUPE1.), qui en deviennent propriétaires,

alors qu’ils versent à ladite société le montant de 6.000.000.- francs (six

millions francs) pour l’acquisition du terrain et l’exécution des travaux.

2. Vis-à-vis de tierces personnes SOCIETE1.) intervient tant

comme acquéreur du terrain que comme constructeur de la maison.

3. Les travaux sont exécutés suivant des plans agréés par les époux

GROUPE1.). Ceux-ci s’engagent également à verser à SOCIETE1.) les

sommes nécessaires pour autant que le prix dépasse le montant sus-indiqué

et mis à disposition pour la construction ».

Les juges de première instance ont de façon exhaustive, dans une

motivation que la Cour fait sienne, exposé les principes juridiques

applicables en matière de simulation et de contre-lettre, notamment en ce qui

concerne le mode de preuve applicable et l’objet de la preuve à rapporter, en

retenant que si un pacte ostensible a été dressé par écrit, la preuve de la

contre-lettre doit, quelle que soit la valeur en litige, aussi être rapportée par

écrit. Cet écrit doit remplir les conditions de validité imposées par les articles

1325 et 1326 du Code civil pour les actes sous seing privé. Toutefois la

preuve de la contre-lettre est établie par tous moyens dans les cas prévus par

l’article 1341 du Code civil, comme en l’occurrence, lorsqu’il existe un

commencement de preuve par écrit.

Les deux écrits du 14 mars 1988, signés de toutes les parties

intervenantes, constituent des commencements de preuve par écrit qui,

ensemble avec d’autres éléments du dossier, peuvent valoir preuve régulière

de l’acte réel, de sorte que le non-respect de l’article 1326 du Code civil ne

porte pas à conséquence.

En principe, et au vu du libellé des conventions invoquées, il ne saurait

être contesté que la deuxième contre-lettre a remplacé la première. Par

ailleurs, lorsque, après avoir établi une contre-lettre, les parties conviennent

de nouvelles dispositions, celle-ci doit être considérée comme caduque et

cesse de produire effet (cf. Jurisclasseur, articles 1321, fasc. unique n°32).

La société SOCIETE1.) conteste cependant l’exécution de la deuxième

contre-lettre par les parties.

Il convient d’analyser les éléments invoqués de part et d’autre comme

actes d’exécution au titre d’actes de consolidation des deux commencements

de preuve par écrit invoqués.

Il résulte des pièces du dossier que PERSONNE3.) était seul titulaire du

compte ALIAS1.) ouvert le 3 mars 1988 et clôturé le 18 février 1998 (pièces

18 et 27 de Maître SCHAUS), tandis que PERSONNE5.), ayant comme

adresse celle du siège social de la société SOCIETE1.), disposait d’un

pouvoir de signature sur ce compte (pièce 28 de Maître SCHAUS). Il

convient de relever que, contrairement à l’affirmation de la société

SOCIETE1.), aucune indivision quant aux fonds inscrits sur le compte

ALIAS1.) ne se trouve stipulée au titre du document d’ouverture du compte

et qui se trouverait confirmée par le courrier de PERSONNE5.) du 18

septembre 1996 à la banque. Le prédit courrier indique en effet expressément

comme « co-titulaires Mr PERSONNE3.) et Mme PERSONNE4.) » tandis

que PERSONNE5.) précise qu’il est « cosignataire (…) des comptes restant

ouverts au nom de Mr. PERSONNE3.) et Mme PERSONNE4.) ».

Il découle du fait que PERSONNE3.) était le seul titulaire du compte

ALIAS1.) que les consorts GROUPE2.) n’ont pas à rapporter la preuve que

PERSONNE3.) était l’exclusif propriétaire des fonds qui ont alimenté ce

compte. En effet sa qualité de titulaire du compte emporte présomption que

les fonds y inscrits sont sa propriété et l’appelante ne présente aucun élément

de preuve tendant à renverser cette présomption. La circonstance que le nom

de ce client n’est pas indiqué est alors dépourvue de pertinence pour le

présent litige.

C’est par une saine appréciation des éléments de preuve que les juges de

première instance ont retenu que le compte ALIAS1.) a été crédité « par un

client de la SOCIETE2.), ZUERICH » d’un montant de 5.998.750.- LUF le

14 mars 1988 (pièce 23 de Maître SCHAUS), que ce compte a servi au

paiement du prix du terrain et des honoraires du notaire GLODEN relatifs à

l’acte notarié du 21 mars 1988, qu’une série de paiements se recoupent avec

les factures établies à l’occasion de la construction de la maison, le dernier

paiement de 210.000 LUF intervenu le 18 août 1988 à partir de ce compte

ALIAS1.) correspondant au solde de tous compte payé par la société

SOCIETE1.) à l’entreprise chargée de la construction de la maison

unifamiliale au lieu-dit ADRESSE5.). C’est dès lors à juste titre qu’ils ont été

amenés à conclure que les époux GROUPE1.) se sont acquittés du paiement

du prix du terrain et de la maison moyennant des fonds sur lesquels le

responsable de la société SOCIETE1.) a opéré les paiements concernant ces

immeubles, les juges de première instance constatant à bon droit qu’une telle

mise à disposition du prix de 6.000.000 LUF sur le compte ALIAS1.) sur

lequel PERSONNE5.) avait un pouvoir de signature et pouvait dès lors opérer

lesdits paiements correspond au financement du terrain et de la maison telle

que stipulé à la deuxième contre-lettre du 14 mars 1988.

C’est encore par une juste appréciation des éléments leurs soumis que les

juges de première instance ont constaté qu’il n’est nullement établi que les

époux GROUPE1.) aient payé, conformément à l’autre convention du 14

mars 1988, un loyer pour la maison à ADRESSE4.) qu’ils ont cependant

occupée entre le 10 octobre 1989 jusqu’au 14 août 2009, jour de son décès,

pour PERSONNE4.) et jusqu’au 29 octobre 2010, date de son départ à la

maison de retraite, pour PERSONNE3.). L’exécution de la première contre-

lettre du 14 mars 1988 ne se trouve ainsi pas établie en cause.

La demande principale de l’appelante n’est dès lors pas fondée.

-

Quant à la demande en paiement de loyers, frais et débours :

L’appelante conclut à titre subsidiaire à la condamnation des consorts

GROUPE2.)

à lui payer un loyer, respectivement des indemnités

d’occupation sans droit ni titre pour la maison sise à ADRESSE4.) fixé à

20.000 LUF, soit 495,79 euros par mois, soit la somme globale de 124.939.-

euros, augmentée des intérêts légaux jusqu’à solde pour la période du 10

octobre 1989 au 29 octobre 2010.

Elle conclut encore à voir condamner les consorts GROUPE2.) à lui

rembourser tous les frais et débours exposés depuis le 21 mars 1988 jusqu’au

prononcé de l’arrêt à intervenir et demande à ce titre à voir nommer un expert

avec la mission de déterminer le montant exacte déboursé à ce effet par elle.

Les consorts GROUPE2.) invoquent l’incompétence juridictionnelle,

sinon l’irrecevabilité de ces demandes pour constituer des demandes

nouvelles non revendiquées aux termes de l’acte d’appel, sinon la

prescription de ces demandes et concluent au rejet de celles-ci.

Outre le fait que le tribunal d’arrondissement et, en instance d’appel, la

Cour sont incompétents pour connaître d’une demande formulée du chef

d’une occupation sans droit ni titre au regard de l’article 3 du NCPC, cette

demande n’a pas été formulée aux termes de l’acte d’appel du 22 janvier 2016

et constituent dès lors non pas une demande additionnelle, mais nouvelle pour

différer de la demande initiale en appel de part son objet et sa cause. Elle ne

saurait par ailleurs être accueillie au constat de l’absence d’exécution de la

première contre-lettre invoquée par la société SOCIETE1.).

La demande en remboursement des frais et débours constitue de part son

objet une demande en défense à l’action initiale de PERSONNE3.). Elle est

cependant également nouvelle par rapport aux termes de l’acte d’appel, de

sorte qu’elle est à rejeter pour ces mêmes motifs.

- Quant à la demande en transcription formulée par les consorts

GROUPE2.) :

La société SOCIETE1.) conteste la demande formulée par les consorts

GROUPE2.) aux termes de leurs conclusions du 12 mars 2019 pour

constituer une demande nouvelle, soutenant que les juges de première

instance auraient statué ultra petita en ordonnant la transcription de la

décision sur les registres du Conservateur du Bureau des Hypothèques.

Il résulte de la description des prétentions contenue au jugement du 27

novembre 2015 que PERSONNE3.) a précisé que jusqu’à ce jour la société

SOCIETE1.) figure comme propriétaire tant aux registres fonciers qu’auprès

du bureau de la conservation des hypothèques et qu’elle refuse de régulariser

à l’amiable cette situation par la rédaction d’un acte notarié, de sorte que seul

le pouvoir judiciaire est en mesure de remédier à cette situation gênante pou

lui et qu’il veut consolider son droit de propriété à l’égard des tiers.

Il résulte dès lors implicitement, mais nécessairement du libellé de la

prétention de PERSONNE3.) que ce dernier demande à voir acter la situation

réelle et de faire de l’acte simulé un acte ostensible à l’égard de tous. En

conséquence, c’est à bon droit que les juges de première instance ont ordonné

la transcription de leur décision sur les registres du Conservateur du Bureau

des Hypothèques, sans statuer ultra petita.

Il en découle que la demande des consorts GROUPE2.) formulée aux

termes de leurs conclusions du 12 mars 2019 ne constitue pas une demande

nouvelle. Elle est partant recevable et par ailleurs fondée au vu des

développements précédents.

- Quant aux indemnités de procédure :

Au vu du sort réservé à son appel, la demande de la société SOCIETE1.)

en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à

rejeter.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à charge des consorts GROUPE2.), de sorte que leur

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel

est fondée et justifiée à concurrence du montant réclamé de 3.000.- euros.

PAR CES MOTIFS :

La Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement, le magistrat chargé de la mise en état entendu en son

rapport oral,

reçoit l’appel ;

le dit non fondé ;

confirme le jugement entrepris, sauf à préciser que la référence cadastrale

actuelle de l’immeuble sis à ADRESSE4.) à ADRESSE4.), est : « commune

de ADRESSE4.), section C de ADRESSE4.), ancien numéro cadastral

NUMERO1.) (actuellement NUMERO2.)), lieu-dit ADRESSE5.), d’une

contenance de 5,90 ares » ;

déclare irrecevable la demande de l’appelante en obtention d’une

indemnité d’occupation sans droit ni titre et en remboursement des frais et

débours ;

rejette sa demande en obtention d’une indemnité de procédure ;

condamne la société civile SOCIETE1.), en abrégé « SOCIETE1.) », à

payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.), en leur qualité d’héritières et

ayants-cause de feu PERSONNE3.), une indemnité de procédure de 3.000.-

euros pour l’instance d’appel ;

condamne la société civile SOCIETE1.), en abrégé « SOCIETE1.) », aux

frais et dépens de l’instance d’appel et ordonne la distraction au profit de

Maître Jean-Luc SCHAUS sur ses affirmations de droit.