Tenant's claims for lease termination and abusive procedure indemnity dismissed; costs shared equally.

Rép. fiscal

No. 54/20

Audience publique du huit janvier deux mille vingt

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

SOCIETE1.), S.C.A., SICAV-FIS, société d’investissement à capital variable – fonds

d’investissement spécialisé, organisée sous la forme d’une société en commandite

par actions, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre

de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), agissant

pour le compte du Compartiment 1 « SOCIETE2.) », représentée par son associé-

gérant commandité SOCIETE3.) S.A., société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), elle-même représentée par son

administrateur-délégué actuellement en fonctions

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

représentée par l’étude ALLEN & OVERY, société en commandite simple, établie et

ayant son siège social à L-1855 LUXEMBOURG, 5, avenue J.F. Kennedy, inscrite à

la liste V du barreau de Luxembourg, étant représentée pour les besoins de la

présente procédure par Maître Thomas BERGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

comparant à l’audience par Me Raymond NTWALI, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

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SOCIETE2.)

s.a., société anonyme, ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Ferdinand BURG, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 8 mars 2019.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 24 avril 2019.

A l'appel de la cause à la prédite audience publique, Me Ferdinand BURG se

présenta pour la société anonyme SOCIETE4.) et l’affaire fut fixée aux fins de

plaidoiries à l’audience du 22 mai 2019.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée au 26 juin 2019. Lors de cette

dernière audience, les mandataires des parties commençaient à exposer l’affaire, qui

par la suite fut refixée au 7 octobre 2019 pour la continuation des débats.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut refixée à l’audience du 2 décembre 2019.

Lors de la dernière audience, l’affaire fut utilement retenue. Me Raymond

NTWALI, en remplacement de Me Thomas BERGER, ce dernier en représentation

de la société en commandite simple ALLEN & OVERY, et Me Ferdinand BURG

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 8

mars 2019, la société d’investissement à capital variable - fonds d’investissement

spécialisé SOCIETE1.), S.C.A., SICAV-FIS (ci-après : SOCIETE1.)) a sollicité la

convocation de la société anonyme SOCIETE4.) s.a. (ci-après : SOCIETE4.)) devant

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le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer la somme

de 95.233,02.- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives,

avec les intérêts légaux à partir de l’exigibilité de cette somme, sinon de la mise en

demeure, sinon de la demande en justice jusqu’à solde.

La partie requérante sollicite encore la résiliation du contrat de bail conclu entre

parties et la condamnation de la locataire au déguerpissement endéans huitaine à

compter de la notification du jugement.

Il est également réclamé la condamnation de la défenderesse à une indemnité de

résiliation de 1.125.100,48.- euros

La partie requérante réclame finalement la condamnation de la partie

défenderesse à une indemnité de procédure de 2.500.- euros et à tous les frais et

dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire sans caution du jugement

quant à la condamnation pécuniaire.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

La requérante expose ce qui suit :

Elle serait à l’origine d’un projet immobilier (projet ENSEIGNE1.)) portant sur la

construction de six immeubles de bureaux sis à (...).

Suivant contrat de bail du 17 mai 2018, SOCIETE1.) a donné en location à

SOCIETE4.) l’intégralité de l’immeuble référencié D, sis ADRESSE2.), ainsi que

l’intégralité de l’immeuble référencié C, à l’exclusion du rez-de- chaussée destiné à

accueillir une crèche ; à noter que la bailleresse disposait à ce titre d’un droit

d’option lui permettant de requérir du preneur de devoir louer la surface crèche si

aucun locataire ne devait être trouvé pendant une période de six mois.

Le contrat de bail a été conclu pour une période de 9 années, devant prendre effet

le 1er janvier 2019 (la bailleresse s’engageant cependant à mettre à disposition de la

locataire les lieux dès le 1er octobre 2018 sans mise en compte d’un loyer) moyennant

un loyer mensuel de 133.138,81.- euros hors TVA ; il est cependant prévu que pour

la période du 1er janvier au 31 décembre 2019, le loyer sera réduit au montant de

33.284,70.- euros HTVA.

Il incombait également à SOCIETE4.) de payer une avance mensuelle sur charges

locatives.

Le contrat de bail prévoyait en outre l’obligation pour le preneur de souscrire une

garantie locative et une assurance locative.

Il est fait grief à SOCIETE4.) de ne pas avoir constitué la garantie locative et de

ne pas avoir souscrit d’assurance locative, d’avoir payé les loyers de janvier à mars

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2019 avec retard et de rester en défaut de payer les avances sur charges pour les

bureaux ainsi que les loyers pour la surface crèche pour cette même période ; ces

manquements justifieraient la résiliation du bail.

A l’audience du 2 décembre 2019, SOCIETE1.) a informé le tribunal que les

avances sur charges ont entretemps été payées et qu’elle renonçait à la demande en

paiement de ce chef.

Il y a lieu de lui en donner acte.

SOCIETE1.) a également déclaré à l’audience vouloir renoncer au paiement des

loyers de la surface crèche (respectivement du droit d’option y attaché); il y a

également lieu de lui en donner acte.

Elle maintient cependant sa demande en résiliation du bail.

La partie défenderesse soulève tout d‘abord l’irrecevabilité de la demande.

Il y aurait lieu à rejet de la demande quant au fond ; SOCIETE4.) explique ainsi

que les parties auraient depuis longtemps des liens professionnels (les parties

auraient ainsi participé ensemble au montage du projet immobilier, SOCIETE4.)

aurait effectué des prestations de comptabilité pour SOCIETE1.)) jusqu’au moment

où des différends seraient nés entre elles.

SOCIETE4.) conteste tout manquement contractuel dans son chef ; à supposer

établi un tel manquement, celui-ci ne saurait justifier une résiliation du bail.

A titre subsidiaire, pour autant que le tribunal devait faire droit à la demande en

résiliation, il est sollicité un délai de déguerpissement de 9 mois.

A titre reconventionnel, SOCIETE4.) réclame le remboursement des loyers et des

avances sur charges pour la période du 1er janvier au 17 mai 2019, à savoir les

montants de 177.621,84.- euros et 61.839,20.- euros, à augmenter des intérêts légaux

à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

Il est également réclamé l’allocation d’une indemnité pour procédure abusive et

vexatoire de 25.000.- euros et d’une indemnité de procédure de 15.000.- euros ainsi

que la condamnation de la partie requérante aux frais et dépens de l’instance, avec

distraction au profit de Maître Ferdinand BURG qui affirme en avoir fait l’avance.

A)

Quant à la demande principale

Quant à la recevabilité

SOCIETE4.) soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la demande pour cause de

litispendance au motif que le tribunal de paix, siégeant en matière civile, aurait été

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saisi en premier lieu par SOCIETE1.) d’une demande en saisie-arrêt sur ses comptes

bancaires.

Aux termes de l’article 262 du Nouveau Code de procédure civile, « s’il a été

formé précédemment, en un autre tribunal, une demande pour le même objet, ou si

la contestation est connexe à une cause déjà pendante en un autre tribunal, le renvoi

pourra être demandé et ordonné. »

Pour qu'il y ait litispendance, il faut que deux demandes aient le même objet et

soient fondées sur la même cause, qu'elles existent entre les mêmes parties, et

qu'elles soient portées devant deux tribunaux différents, l'un et l'autre compétent.

La litispendance suppose que les deux demandes aient le même fondement

juridique (Droit et Pratique de la Procédure Civile, Dalloz Action, Serge Guinchard,

numéro 142.156, page 235).

En l’espèce, l’exploit de citation en validité de la saisie-arrêt date du 26 mars 2019

et est donc postérieur à la présente demande ; il s’y ajoute que les demandes n’ont

pas été introduites devant deux tribunaux différents, mais devant un même

tribunal, en l’occurrence le tribunal de paix de Luxembourg, au sein duquel elles

ont été fixées à des audiences de deux juges de paix différents.

Les conditions de la litispendance ne sont partant pas remplies.

Le moyen est dès lors à rejeter, la demande étant à déclarer recevable pour le

surplus.

Quant au fond

SOCIETE1.) se prévaut de trois motifs de résiliation qu’il y a lieu de toiser

individuellement.

Quant aux arriérés de loyers et avances sur charges

Comme évoqué ci-dessus, SOCIETE1.) ne réclame plus le paiement par

SOCIETE4.) des loyers relatifs à la surface crèche et des avances sur charges pour

les mois de janvier à mars 2019.

SOCIETE1.) se prévaut cependant du défaut de paiement aux échéances (le 1er

du mois) des loyers et charges redus pour les bureaux pour justifier une résiliation

du bail.

Quant aux retards de paiement des loyers :

Il est constant en cause que les loyers de janvier et février 2019 ont été réglés par

SOCIETE4.) en date du 6 février 2019 et le loyer de mars 2019 a été réglé le 8 mars

2019.

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SOCIETE4.) s’oppose à toute résiliation du bail sur ces motifs en invoquant

l’exception d’inexécution, la bailleresse n’ayant pas délivré un immeuble achevé

lors de son emménagement dans les lieux.

Pour le surplus, il ne s’agirait que de légers retards ne justifiant pas une rupture

du bail.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations

principales, dont l’une consiste à payer le prix du bail aux termes convenus. Il ne

peut se prévaloir en principe de l’exception d’inexécution pour justifier le non-

paiement de tout ou partie du loyer sous prétexte que le bailleur reste en défaut

d’assurer la jouissance des lieux loués, à moins que le manquement du bailleur est

avéré indiscutable et incontestable (T. Paix Lux., 15 juillet 1993, réf. 2809/93).

L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du Code civil, aux termes

duquel, « lorsqu’une des parties reste en défaut d’exécuter une des obligations à sa charge,

l’autre partie peut suspendre l’exécution de son obligation formant la contrepartie directe de

celle que l’autre partie n’exécute pas, à moins que la convention n’ait prévu en faveur de

cette partie une exécution différée », sous-entendue dans tout contrat synallagmatique,

ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les

loyers que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations

contractuelles. Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave,

une véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut

d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique

un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. TAL, 18 décembre

1997, n° 59 818 du rôle).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques

inexécutées n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose

louée et lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. TAL, 21 mars 1991,

n° 42 950 du rôle).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il

est victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le

paiement du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur

(Y. Merchiers, Les baux, Le bail en général, n° 244).

SOCIETE4.) explique qu’il était prévu d’emménager petit à petit dans les lieux à

partir du mois d’octobre 2018 et de manière définitive à partir du 1er janvier 2019.

Un déménagement progressif à partir du mois d’octobre 2018 n’aurait pas été

possible au regard du fait que le chantier n’était pas achevé.

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La situation ne se serait pas améliorée fin décembre ; à ce titre, SOCIETE4.) se

base sur un rapport dénommé « Opération préalable à la réception » rédigé en date

du 20 décembre 2018 qui rendrait compte du fait que de nombreux éléments du

bâtiment n’étaient pas achevés et/ou exécutés en conformité des règles de l’art.

Pour le surplus, les autorisations d’exploitation n’auraient été délivrées par le

Ministère de l’Environnement qu’en date du 4 mars 2019 et par l’Inspection du

Travail et des Mines qu’en date du 17 mai 2019.

Si l’analyse du rapport du 20 décembre 2018 confirme la présence de nombreux

désordres, le simple fait pour SOCIETE4.) de se référer à ce rapport sans détailler

concrètement en quoi elle n’aurait pas pu jouir de l’immeuble suite à ces désordres

ne saurait suffire à établir une exception d’inexécution au détriment de SOCIETE1.).

Pour le surplus, s’il est vrai que les autorisations d’exploiter l’immeuble faisaient

défaut à la date de signature du bail respectivement à l’emménagement de

SOCIETE4.) dans les lieux, il faut cependant constater que SOCIETE4.) n’établit ni

n’allègue un trouble/défaut de jouissance respectivement un préjudice en résultant.

C’est partant à tort que SOCIETE4.) n’a pas réglé les loyers de janvier à mars 2019

aux échéances.

Si le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue en principe une

violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail, il

appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier

la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le louage des choses,

des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir

d’appréciation, en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés

financières temporaires (cf. Novelles n° 393). Le juge peut aussi tenir compte dans

son appréciation des faits survenus en cours d’instance, par exemple d’un

règlement d’arriérés de loyers.

Il est admis que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de

l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars 1982,

P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux torts

du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour de

cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015), que le

caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non

d’un dommage dans le chef du bailleur.

8 / 14

En considération du fait que les retards de paiement des loyers ne se rapportent

qu’à quelques semaines, que ceux-ci ont été entretemps définitivement apurés et

que les loyers sont ponctuellement réglés depuis lors, un manquement justifiant la

résiliation du bail n’est pas établi.

Quant aux retards de paiement des avances sur charges :

Il est constant en cause que les avances sur charges pour les mois de janvier à

mars 2019 ont été réglées par SOCIETE4.) en date du 22 mars 2019.

SOCIETE4.) justifie son refus/retard de paiement des avances sur charges en se

prévalant de l’article 12.2 du contrat de bail qui ne prévoit pas une avance fixe mais

un calcul des quotités sur base des plans certifiés par un géomètre- expert ; or, ces

plans n’auraient jamais été versés par la partie bailleresse.

A titre subsidiaire, les retards n’auraient pas une gravité suffisante pour justifier

une résiliation du bail.

Il résulte des explications des parties que les avances sur charges sont réclamées

par la bailleresse sur base de factures mensuelles (non versées en cause) qui

prennent en compte une surface provisoire, le prix du mètre carré étant fixé à

l’article 12.2.10 du contrat de bail.

SOCIETE4.) n’établit ni n’allègue que la surface provisoirement retenue serait

erronée ; elle n’a d’ailleurs à l’époque jamais réclamé à ce que lui soient transmis

des plans certifiés.

Si la question de la surface définitive respectivement des plans certifiés pourra

éventuellement se poser lors du décompte définitif des charges, elle ne saurait

cependant justifier un refus de paiement des avances.

Comme les retards ont cependant été apurés le 22 mars 2019 et que les avances

sont ponctuellement réglées depuis lors, le tribunal estime, de par son appréciation

souveraine, que ce manquement n’a pas de gravité suffisante pour justifier une

résiliation du bail.

Remarque supplémentaire :

SOCIETE1.) soutient que faute par SOCIETE4.) d’avoir payé les loyers et charges

à échéance, elle se serait exposée à des mesures de recouvrement et d’exécution

forcée de la part de la banque SOCIETE5.) (cette dernière ayant octroyé le prêt

bancaire permettant la réalisation du projet immobilier ENSEIGNE1.)) ; lors des

plaidoiries, SOCIETE1.) a évoqué une « perte de confiance » envers SOCIETE4.) de

ce chef.

Ce moyen est à rejeter.

9 / 14

En effet, il n’est pas établi que les légers retards de paiement de SOCIETE4.) aient

été la cause directe d’un problème de trésorerie au niveau du remboursement du

prêt.

Il s’y ajoute que SOCIETE1.) reste en défaut d’établir la réalité de mesures de

recouvrement forcée et/ou qu’elle ait subi un préjudice de ce chef.

Quant au défaut de la garantie bancaire

Dans sa requête initiale, SOCIETE1.) reprochait à SOCIETE4.) de ne pas lui avoir

communiqué, aux fins d’agrément, le moindre établissement de crédit susceptible

de constituer une garantie bancaire, de sorte qu’il fallait supposer qu’une garantie

bancaire ferait défaut.

Il est constant en cause qu’une garantie bancaire a entretemps été fournie à

SOCIETE1.) (en date du 7 mai 2019) ; il s’agit d’un acte de cautionnement établi par

la banque SOCIETE6.) (non produit en cause).

SOCIETE1.) fait actuellement grief à SOCIETE4.) de ne pas lui avoir fourni cette

garantie lors de l’entrée dans les lieux ; il s’y ajouterait que la garantie fournie

constituerait un acte de cautionnement et non une garantie bancaire à première

demande - comme souhaité par la bailleresse – et que SOCIETE1.) n’aurait jamais

donné son agrément à l’établissement bancaire choisi par SOCIETE4.).

SOCIETE4.) soutient que le défaut de fournir une garantie lors de l’entrée dans

les lieux n’équivaudrait pas à un manquement contractuel, alors que l’immeuble

n’était pas achevé au 1er janvier 2019 ; il s’y ajouterait que la bailleresse n’aurait

jamais réclamé la garantie lors de l’entrée dans les lieux.

Si un retard devait être retenu dans le chef de SOCIETE4.) dans la production de

la garantie, celle-ci ne saurait porter à conséquence.

Aux termes de l’article 20 du contrat de bail, « Pour garantir l’exécution de toutes

les obligations lui incombant en vertu du présent bail, le Preneur souscrira au profit du

Bailleur une garantie auprès d’une banque agréée par le Bailleur et d’une valeur égale à trois

mois de loyers et délivrée avant l’entrée en jouissance. »

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire

payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au

contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du

contrat de bail, défaut de paiement de loyers ou de charges, résolution pour

inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs (cf. Marianne HARLES, Le bail

à loyer : compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pas. 31, p. 319).

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La clause imposant au locataire d’assurer le bien contre l’incendie, l’eau et les

risques locatifs est à considérer comme déterminante et son inexécution par le

locataire doit permettre au bailleur de demander la résolution du contrat de bail

(Tribunal Luxembourg, 1er octobre 1999, n° rôle 64 963).

Le contrat de bail ne prévoit pas de garantie bancaire spécifique.

Il faut partant admettre que SOCIETE4.) avait la faculté de choisir la garantie

bancaire qu’elle estimait opportune.

Il n’est ni établi ni allégué qu’un cautionnement bancaire aurait une valeur

moindre qu’une garantie à première demande ; il ne saurait partant être reproché à

SOCIETE4.) d’avoir opté pour un cautionnement.

Pour le surplus, ledit cautionnement a été émis par la banque SOCIETE6.),

établissement à priori reconnu pour son sérieux et sa stabilité.

S’il est vrai que la bailleresse n’a jamais eu l’occasion d’agréer au préalable à la

banque choisie par SOCIETE4.), ceci ne saurait porter à conséquence dans la mesure

où la bailleresse n’établit pas avoir subi un préjudice de ce chef ; la bailleresse

n’indique d’ailleurs pas si et, le cas échéant, pour quelle raison elle aurait refusé la

banque SOCIETE6.).

Concernant la date de production de la garantie, il est vrai que le contrat de bail

stipule que celle-ci devra être délivrée avant l’entrée dans les lieux.

Il résulte des développements précédents que SOCIETE4.) ne saurait invoquer

l’exception d’inexécution.

C’est cependant à bon droit qu’elle insiste sur le fait que SOCIETE1.) n’a jamais

réclamé cette garantie lors de l’entrée dans les lieux de sorte qu’il faut admettre que

cette question n’était pas primordiale pour elle.

A défaut pour SOCIETE1.) d’invoquer un préjudice suite au retard dans la

transmission de la garantie, ce manquement n’a pas de gravité suffisante pour

justifier une résiliation du bail.

Quant au défaut d’assurance locative

La partie bailleresse fait grief à SOCIETE4.) de ne pas avoir fourni à la date de la

demande en justice une copie de la police d’assurance portant sur les lieux loués, et

ce au mépris des stipulations du contrat de bail.

Il résulte des éléments en cause que SOCIETE4.) a fait parvenir à la bailleresse

une copie de l’assurance en date du 31 mai 2019.

11 / 14

SOCIETE1.) soutient que la preuve de l’assurance locative aurait cependant dû

être versée à l’entrée dans les lieux respectivement au plus tard à la date de la

demande en justice.

L’article 22.4 du contrat de bail stipule : « Le preneur est tenu d’assurer ses biens

meubles ou confiés se trouvant dans les locaux loués contre le risque d‘incendie (y compris

foudre, explosion de toute nature et chute d’avions), de dégâts des eaux et des garanties

accessoires y conséquentes. »

L’article 22.6 du contrat de bail stipule « une copie de cette police et/ou attestation

doit être remise endéans la quinzaine de la signature du présent contrat au Bailleur. »

La clause imposant l’obligation au locataire d’assurer le bien loué contre

l’incendie, l’eau et les risques locatifs est à considérer comme déterminante et son

inexécution par le locataire doit permettre au bailleur de demander la résiliation du

contrat de bail (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Pas. 31, p. 376, n° 187).

L’attestation d’assurance mentionne que celle-ci a un effet rétroactif au 27

septembre 2018, de sorte que les lieux ont toujours été couverts.

S’il est vrai que le contrat de bail prévoit une remise de la police d’assurance

endéans un délai de quinzaine après la signature du bail, il y a cependant lieu de

noter que SOCIETE1.) n’a jamais interpellé SOCIETE4.) à ce sujet, de sorte qu’il faut

admettre que cette question n’était pas prioritaire pour elle.

SOCIETE1.) n’invoque d’ailleurs aucun préjudice de chef.

Au regard de ces considérations, le défaut de production de la police d’assurance

au jour de la demande en justice n’est pas de nature à justifier une résiliation du

bail.

SOCIETE1.) soutient également que SOCIETE4.) serait en défaut d’avoir souscrit

une assurance « tous risques chantier » pour la période où cette dernière aurait

procédé à des travaux d’aménagement dans les lieux (à priori entre octobre et

décembre 2018).

SOCIETE1.) reste en défaut de justifier de la nécessité contractuelle de souscrire

à une telle assurance, étant précisé qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier que

SOCIETE1.) ait interpellé à l’époque SOCIETE4.) à ce sujet.

Le moyen est partant à écarter.

Quant à l’indemnité de résiliation

SOCIETE1.) réclame une indemnité de résiliation de 1.125.100,48.- euros

correspondant à six mois de loyers telle que prévue à l’article 24 du contrat de bail.

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Comme une résiliation du bail aux torts du preneur fait défaut, cette demande ne

saurait aboutir.

B) Quant à la demande reconventionnelle

SOCIETE4.) réclame, à titre reconventionnel, le remboursement des loyers et des

avances sur charges pour la période du 1er janvier au 17 mai 2019 (pour les montants

de 177.621,84.- euros respectivement 61.839,20.- euros), faute pour SOCIETE1.)

d’avoir délivré un immeuble autorisé à l’exploitation.

Cette demande, non contestée en sa régularité, est à déclarer recevable.

Il résulte des développements que si les diverses autorisations administratives

ont été délivrées avec retard, il n’en demeure pas moins que SOCIETE4.) reste en

défaut d’établir un trouble/défaut de jouissance et /ou un préjudice en résultant.

La demande est partant à rejeter.

C) Quant aux demandes accessoires

SOCIETE1.) réclame une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

SOCIETE1.) n’ayant pas établi la condition de l’iniquité requise par la loi, il ne

saurait être fait droit à cette demande.

SOCIETE4.) sollicite reconventionnellement l’allocation d’une indemnité de

procédure de 15.000.- euros et d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire

de 25.000.- euros.

Ces demandes, non contestées en leur régularité, sont à déclarer recevables.

SOCIETE4.) n’ayant pas établi la condition de l’iniquité requise par la loi, la

demande en indemnité de procédure est à rejeter.

L’exercice d’une action ne dégénère en faute, pouvant donner lieu à des

dommages et intérêts, que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou, au

moins, une erreur grossière équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec une

légèreté blâmable.

Il convient de sanctionner, non pas le fait d’avoir exercé à tort une action en

justice ou d’y avoir résisté injustement, puisque l’exercice d’une action en justice est

libre mais uniquement le fait d’avoir abusé de son droit en commettant une faute

indépendante du seul exercice des voies en justice et de recours (cf. Cour 20 mars

1991, 28, 150 ; Cour 17 mars 1993, n° 14 446 du rôle ; Cour 22 mars 1993, n° 14 971

du rôle, Lux. 10ème chambre, 9 février 2001, n° 25/2001).

13 / 14

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie

demanderesse à l’égard de la partie défenderesse si elle prouve avoir subi un

préjudice (cf. Cour 16 février 1998, n° 21 687 et 22 631 du rôle).

En l’espèce, s’il est vrai que la demande de SOCIETE1.) en résiliation du bail n’a

pas abouti, il n’en demeure pas moins qu’il a été retenu certains manquements

contractuels dans le chef de SOCIETE4.) ; il échet également de relever que

SOCIETE4.) a payé en cours d’instance les avances sur charges initialement

réclamées par SOCIETE1.).

SOCIETE4.) reste partant en défaut d’établir une faute intentionnelle dans le chef

de SOCIETE1.), de sorte qu’une indemnisation pour procédure abusive et vexatoire

est à écarter.

Concernant les frais et dépens, il y a lieu de se référer à l’article 238 du Nouveau

Code de procédure civile qui stipule que, « toute partie qui succombera sera condamnée

aux dépens, sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à charge d’une

autre partie par décision spéciale et motivée. »

S’il est vrai que SOCIETE1.) a succombé à sa demande en résiliation du bail, le

paiement des avances sur charges par SOCIETE4.) en cours d’instance fait présumer

que cette créance était fondée ; il échet partant de faire masse des frais et dépens de

l’instance et de les imposer pour moitié à chacune des parties.

La demande de Maître Ferdinand BURG en distraction des frais et dépens à son

profit n’est pas fondée, la faculté réservée par l’article 242 du Nouveau Code de

Procédure civile à l’avocat à la Cour de demander la distraction des dépens n’existe

que pour les frais dont il a fait l’avance dans les instances où son ministère est

obligatoire (cf. CSJ 25 janvier 2006, n° 30.748 du rôle).

P a r c e s m o t i f s :

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

d é c l a r e

la requête recevable ;

d o n n e

acte à la société d’investissement à capital variable - fonds

d’investissement spécialisé SOCIETE1.), S.C.A., SICAV-FIS de sa renonciation à sa

demande en paiement à titre d’arriérés de loyers pour la surface crèche et à titre

d’avances sur charges échues ;

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d i t

non fondée la demande la société d’investissement à capital variable -

fonds d’investissement spécialisé SOCIETE1.), S.C.A., SICAV-FIS en résiliation du

bail et en

d é b o u t e ;

d i t

non fondée la demande de la société d’investissement à capital variable -

fonds d’investissement spécialisé SOCIETE1.), S.C.A., SICAV-FIS en paiement

d’une indemnité de résiliation et en

d é b o u t e ;

d i t

non fondée la demande de la société d’investissement à capital variable -

fonds d’investissement spécialisé SOCIETE1.), S.C.A., SICAV-FIS en allocation

d’une indemnité de procédure et en

d é b o u t e ;

d o n n e

acte à la société anonyme SOCIETE4.) s.a. de sa demande en allocation

d’une indemnité de procédure et la

d é c l a r e recevable ;

d i t

non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE4.) s.a. en

allocation

d’une

indemnité

de

procédure

et

en

d é b o u t e ;

d o n n e

acte à la société anonyme SOCIETE4.) s.a. de sa demande en allocation

d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire et la

d é c l a r e

recevable ;

d i t

non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE4.) s.a. en

allocation d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire et en

d é b o u t e

;

r e j e t t e

la demande en distraction des frais et dépens ;

f a i t

masse des frais et dépens de l’instance et les

i m p o s e

pour moitié

à chacune des parties.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date

qu’en tête, par Nous, Robert WORRÉ, juge de paix à Luxembourg, assisté de la

greffière Martine SCHMIT, qui ont signé le présent jugement.

(s.) Robert WORRÉ

(s.) Martine SCHMIT