Court dismisses main appeal but partially allows incidental appeal regarding condominium assembly annulment.

Jugement civil (XIVe chambre)

2019TALCH14/00184

Audience publique du mardi, dix-sept décembre deux mille dix-neuf

Numéro 183270 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Julie ZENS, juge,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), et son épouse

2) PERSONNE2.),

sans état connu,

les deux

demeurant à L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 16 janvier 2017,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Bruno VIER, avocat, demeurant à Gonderange,

et

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ETABLIE AU

ADRESSE2.)

représenté par son syndic,

la société

à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l.,

établie

et

ayant

son

siège

social

à

L-ADRESSE3.), représenté par son ou ses gérants en fonctions, inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 12 novembre 2019.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 3 décembre 2019.

Entendu PERSONNE2.), épouse PERSONNE1.), par l’organe de son mandataire

Maître Bruno VIER, avocat constitué, demeurant à Gonderange.

Entendu le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ETABLIE Au

ADRESSE2.) par l’organe de son mandataire Maître Catia OLIVEIRA, avocat, en

remplacement de Maître Alain GROSS, avocat constitué, les deux demeurant à

Luxembourg.

Revu le jugement n° 245/2017 rendu le 12 décembre 2017 par le tribunal de céans,

autrement composé, qui a :

-

reçu l’appel en la forme,

-

dit qu’il n’y a pas lieu à annulation du jugement entrepris,

-

avant tout autre progrès en cause,

-

sursis à statuer pour le surplus,

-

invité les parties à tenir la présente chambre informée des suites de la procédure

entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.), d’une part, et le SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ETABLIE ADRESSE2.) ADRESSE2.),

d’autre

part,

pendante

devant

la

dix-septième

chambre

du

tribunal

d’arrondissement,

-

fixé l’affaire à une conférence de mise en état ultérieure,

-

réservé le surplus, les frais et les dépens.

Revu le jugement n° 2019TALCH14/00042 rendu le 26 février 2019 par le tribunal de

céans, autrement composé, qui a :

-

statué en continuation du jugement n°245/2017 du 12 décembre 2017,

-

maintenu la surséance à statuer en attendant l’issue du litige opposant

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE ETABLIE AU 32, GRAND-RUE quant à la question de l’annulation des

assemblées générales des copropriétaires des 10 juillet 2013 et 2 septembre 2015,

-

refixé l’affaire pour contrôle à une conférence de mise en état ultérieure,

-

réservé le surplus ainsi que les frais et dépens.

Il est rappelé que, par ordonnance conditionnelle de paiement du 28 janvier 2016, le

juge de paix de Luxembourg a sommé PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer au

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ETABLIE Au

ADRESSE2.) (ci-après le « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ») la somme de

8.691,06 euros avec les intérêts légaux à partir du jour de la notification de

l’ordonnance de paiement, jusqu’à solde, du chef d’arriérés de charges de copropriété

ainsi qu’une indemnité de procédure de 25,00 euros.

Le 8 mars 2016, le juge de paix a déclaré la prédite ordonnance de paiement

exécutoire.

Par lettre entrée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date du 16 mars 2016,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont relevé opposition du titre exécutoire n°

NUMERO2.) du 8 mars 2016, au motif qu’ils n’ont jamais été convoqués aux

assemblées générales des copropriétaires.

Par jugement, rendu contradictoirement, du 4 novembre 2016, le tribunal de paix de

Luxembourg a dit l’opposition recevable et partiellement fondée. Il a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

le montant de 8.691,06 euros avec les intérêts légaux à partir de la notification de

l’ordonnance conditionnelle de paiement jusqu’à solde et a dit non fondée la demande

du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES en obtention d’une indemnité de procédure.

Il a encore condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance.

Par acte d’huissier du 16 janvier 2017, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont relevé

appel de ce jugement et ont conclu à voir annuler le jugement entrepris et à voir dire

leur opposition fondée, au motif que, n’ayant pas été convoqués aux assemblées

générales, ils seraient encore en droit de former un recours contre les décisions y

prises, le délai de deux mois n’étant, selon eux, pas opposable au propriétaire qui n’a

pas été régulièrement convoqué à l’assemblée. En ordre subsidiaire, ils ont fait

exposer avoir introduit une demande en annulation des assemblées générales des

copropriétaires litigieuses, de sorte qu’ils ont sollicité la surséance à statuer en

attendant l’issue du recours formé.

Ils ont, en tout état de cause, conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a conclu à la confirmation pure et simple du

jugement dont appel. En sollicitant une indemnité de procédure de 750,00 euros pour

la première instance, il a cependant implicitement, mais nécessairement relevé appel

incident, étant rappelé qu’il avait, en première instance, demandé à voir déclarer non

fondée l’opposition relevée par les époux GROUPE1.) du titre exécutoire portant sur

des frais de copropriété de 8.691,06 euros et une indemnité de procédure de 25,00

euros. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a, en même temps, augmenté sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance. Il a

encore conclu à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Par jugement du 12 décembre 2017, le tribunal de céans, autrement composé –

considérant que, dans la mesure où les parties appelantes contestent la validité des

assemblées générales sur lesquelles le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES se

fonde pour réclamer le paiement d’arriérés de charges de copropriété, la question de

savoir si les deux assemblées générales sont susceptibles d’annulation est

indissociable du fond du présent litige – a dit que la solution du présent litige dépend

de l’issue du litige introduit suivant assignation du 26 juin 2017, de sorte qu’il a sursis

à statuer en attendant l’issue de la procédure pendante devant la dix-septième

chambre du tribunal d’arrondissement de Luxembourg.

Par jugement du 16 mai 2018, la dix-septième chambre du tribunal d’arrondissement

de Luxembourg a dit irrecevable la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

en annulation des assemblées générales des copropriétaires des 10 juillet 2013 et 2

septembre 2015.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), exposant avoir relevé appel de ce jugement par

acte d’huissier du 30 juillet 2018, ont demandé à voir surseoir à statuer en attendant

l’issue du litige en instance d’appel.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES s’est opposé au sursis sollicité, au motif que

l’issue du litige devant la Cour d’appel ne ferait guère de doute, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) étant, selon lui, manifestement forclos à demander l’annulation des

prédites assemblées générales.

Rappelant le principe du délai raisonnable, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

a demandé à voir confirmer le jugement entrepris du 4 novembre 2016.

Par jugement du 26 février 2019, le tribunal de céans, autrement composé, a relevé

que du fait de l’appel interjeté par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contre le jugement

rendu par dix-septième chambre du tribunal d’arrondissement de Luxembourg en date

du 16 mai 2018 et partant de l’absence de jugement ayant force de chose jugée, la

situation juridique telle qu’elle se présentait au moment du prononcé du jugement était

identique à celle ayant donné lieu au jugement rendu par le tribunal de céans,

autrement composé, en date du 12 décembre 2017.

Par ailleurs, le tribunal de céans, autrement composé, a retenu que le délai raisonnable

était respecté, dans la mesure où aucun élément de la cause ne permettait de retenir

que le litige pendant devant la deuxième chambre de la Cour d’appel ne soit pas prêt

de recevoir une solution, de sorte qu’il a sursis à statuer en attendant l’issue de la

procédure pendante devant la deuxième chambre de la Cour d’appel.

Par arrêt du 9 octobre 2019, la deuxième chambre de la Cour d’appel a confirmé le

jugement rendu par la dix-septième chambre du tribunal d’arrondissement de

Luxembourg en date du 16 mai 2018 en ce qu’il a dit irrecevable la demande

d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en annulation des assemblées générales des

copropriétaires des 10 juillet 2013 et 2 septembre 2015.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES conclut, dès lors, à la confirmation du

jugement entrepris du 4 novembre 2016.

Motifs de la décision

Quant à la demande en paiement

Le tribunal tient à rappeler qu’aux termes de l’article 34 de la loi modifiée du 16 mai

1975 portant statut de la copropriété, les actions qui ont pour objet de contester les

décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance être introduites

par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter

de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

Si le délai de deux mois imparti par l’article 34, alinéa 2, de la loi modifiée du 16 mai

1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis pour agir judiciairement s’est

écoulé, une résolution ne peut plus être mise en cause par voie d’exception dans le

cadre d’une demande principale ; en d’autres termes, si le syndicat des copropriétaires

agit à l’encontre d’un copropriétaire récalcitrant devant le tribunal de paix afin de

recouvrer les sommes dues par ce dernier, celui-ci ne peut plus solliciter devant cette

juridiction – toujours à admettre qu’elle soit compétente à ce sujet – l’annulation de la

décision de l’assemblée générale des copropriétaires ayant approuvé les décomptes

afin de tenter d’échapper à une condamnation (JPL 30 mai 2018, Rép. fisc. n°

1934/18).

Les charges sont dues par les copropriétaires dès l’instant où les comptes ont été

approuvés par l’assemblée générale. Un copropriétaire ne peut donc éluder son

obligation en se bornant à alléguer un vice affectant la décision de l’assemblée

générale liée à une répartition erronée des charges. Ainsi, le copropriétaire qui n’a pas

contesté dans le délai la décision des assemblées générales ayant approuvé les

comptes et la répartition des charges n’est pas fondé à refuser le paiement de sa

quote-part. Doit encore être honorée par chaque copropriétaire la répartition des

charges effectuées par le syndic qu’elle soit illégale ou même fantaisiste du moment

que la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes n’a pas été mise en

cause conformément à l’article 34 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis (TAL 3e chambre, 12 décembre 2003, n° 76951 du

rôle).

Les comptes généraux, dans la mesure qu’ils fixent le solde créditeur de la copropriété,

ainsi que l’état des dépenses, prennent nécessairement en considération les

décomptes individuels des différents copropriétaires et qu’il en découle qu’en

approuvant les comptes généraux l’assemblée générale a implicitement mais

nécessairement approuvé les décomptes individuels qui se trouvent inclus (ibid.).

Le tribunal tient encore à rappeler qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 16 mai 1975,

les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à

l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs

relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le tribunal constate que lors de l’assemblée générale du 2 septembre 2015, les

comptes de l’exercice 2014 ont été approuvés.

Dans ce cadre a donc été approuvé le décompte individuel de 2014 d’PERSONNE1.)

et de PERSONNE2.) présentant un solde débiteur de 4.407,89 euros.

Par ailleurs, à la même assemblée générale, a été approuvée une avance

extraordinaire, à payer par chaque copropriétaire, dans le cadre de travaux de

réfection de l’étanchéité de cette toiture. Suite à la répartition des millièmes, cette

avance extraordinaire s’éleve, pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), au montant de

2.963,17 euros.

Enfin, lors de l’assemblée générale du 10 juillet 2013, une adaptation des avances

mensuelles a été décidée, de sorte que les avances mensuelles à payer par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) s’élevaient désormais au montant de 280,00 euros

par mois.

Dans la mesure où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont forclos à contester les

décisions prises par les assemblées générales des 10 juillet 2013 et 2 septembre

2015, comme l’a relevé la dix-septième chambre du tribunal d’arrondissement de

Luxembourg dans son jugement du 16 mai 2018, confirmé par la deuxième chambre

de la Cour d’appel en date du 9 octobre 2019, il y a lieu de confirmer le jugement

entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer au

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 8.691,06 euros, avec les intérêts

légaux à partir de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement jusqu’à

solde.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réclament une indemnité de procédure de 2.500,00

euros pour l’instance d’appel.

Au vu de l’issue du litige, la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter pour être

non fondée.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES relève implicitement appel incident en

réclamant une indemnité de procédure pour la première instance. Il augmente sa

demande au montant de 750,00 euros dans ses conclusions notifiées le 20 avril 2017.

Il réclame également une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Le tribunal décide, par réformation du jugement entrepris, de condamner les appelants

à payer la somme de 25,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour la première

instance à l’intimé, montant adéquat eu égard à l’envergure du dossier.

L’opposition formée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contre le titre exécutoire n°

NUMERO2.) du 8 mars 2016 est donc également à déclarer non fondée en ce qui

concerne l’indemnité de procédure.

En ce qui concerne la demande de l’intimé en allocation d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel, le tribunal considère qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté

des frais non compris dans les dépens à sa charge. Il convient partant de lui allouer le

montant de 350,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

montant adéquat eu égard à l’envergure du dossier.

Concernant les frais et dépens, le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 238 du

nouveau code de procédure civile, « toute partie qui succombera sera condamnée aux

dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à charge d’une

autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a

triomphé en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne

suppose aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la

défense. Dans la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la

partie n’a pas été admise (JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens –

Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, le tribunal retient qu’il

y a lieu de confirmer le jugement entrepris pour autant qu’il a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de la première instance et de

condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pareillement aux frais et dépens de

l’instance d’appel, avec distraction au profit de Maître Alain GROSS, avocat qui la

demande, affirmant en avoir fait l’avance.

Il s’ensuit que l’appel principal n’est pas fondé, tandis que l’appel incident est

partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement n° 2019TALCH14/00042 rendu par le tribunal de céans, autrement

composé, en date du 26 février 2019,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé,

partant par réformation du jugement entrepris,

dit également non fondée l’opposition contre le titre exécutoire n° NUMERO2.) du 8

mars 2016, en ce qui concerne l’indemnité de procédure allouée au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES

DE

LA

RESIDENCE

ETABLIE

ADRESSE2.)

ADRESSE2.),

dit fondée la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ETABLIE ADRESSE2.) ADRESSE2.) en allocation d’une indemnité de procédure pour

la première instance sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

jusqu’à concurrence de 25,00 euros,

partant condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES

DE

LA

RESIDENCE

ETABLIE

ADRESSE2.)

ADRESSE2.) la somme de 25,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour la

première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit recevable, mais non fondée la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile,

partant en déboute,

dit recevable et fondée la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE ETABLIE ADRESSE2.) ADRESSE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile jusqu’à concurrence de 350,00 euros,

partant condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES

DE

LA

RESIDENCE

ETABLIE

ADRESSE2.)

ADRESSE2.) la somme de 350,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour

l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel,

avec distraction au profit de Maître Alain GROSS, avocat qui la demande, affirmant en

avoir fait l’avance.