Tenant wins partial appeal for deposit return; landlord's renovation costs limited to 1,000 euros ex aequo et bono.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00133

Audience publique du mardi, quinze octobre deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2019-03462 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, premier juge,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 11 avril 2019,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Hanan GANA-MOUDACHE, avocat, demeurant à Differdange,

et

PERSONNE2.), sans état connu,

époux d’PERSONNE3.), sans état connu,

demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Laurent METZLER, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2019-03462 du rôle et appelée pour fixation le

14 mai 2019, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 1er octobre 2019,

à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Edoardo TIBERI, avocat, en remplacement de Maître Hanan GANA-

MOUDACHE, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendu en ses explications.

Maître Laurent METZLER, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

15 octobre 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 8 octobre 2018, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour le voir

condamner à lui payer le montant de 2.000,00 euros, avec les intérêts légaux à

compter de la date de la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat pour faute

grave dans le chef du bailleur, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

Elle a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 750,00 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a exposé qu’en vertu d’un contrat de bail

signé en date du 1er décembre 2015, elle a loué auprès de PERSONNE2.) un

appartement dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 1.000,00 euros. Elle aurait fourni une garantie locative d’un montant de

2.000,00 euros.

Le 13 février 2017, le Ministère de la Santé aurait procédé à des analyses de l’air dans

l’appartement. En raison de la dangerosité du logement, elle aurait quitté les lieux avec

son enfant en bas âge le 17 février 2017. Elle aurait, dès lors, résilié le contrat de bail

pour faute grave dans le chef du bailleur. Ce dernier refuserait de lui restituer la

garantie locative.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a offert en preuve les faits

suivants, par l’audition de son compagnon, PERSONNE4.) :

« L’appartement sis à L-ADRESSE3.), loué par Monsieur PERSONNE2.) à Madame

PERSONNE1.) se trouvait dans un état désastreux couvert de moisissures, dont

même une pièce de l’appartement était complètement inutilisable.

Madame PERSONNE1.) a à plusieurs reprises alerté le bailleur de la situation, mais

ce dernier ne faisait rien. Le bailleur disait à Madame PERSONNE1.) que si elle n’était

pas contente elle n’avait qu’à quitter les lieux.

Le 13 février 2017, sans préjudice quant à la date exacte, il y a eu la visite d’une

personne du Ministère de la Santé qui est venue faire des mesures de l’air afin de

démontrer la dangerosité du logement.

Que le 17 février 2017, sans préjudice quant à la date exacte, Madame PERSONNE1.)

a dû quitter d’urgence l’appartement en raison de l’insalubrité et ayant à charge un

enfant à bas âge, elle ne pouvait plus l’exposer à une telle situation pouvant être

dangereux pour la santé de son enfant ».

PERSONNE2.) a répliqué que l’appartement était loué depuis 1992 par la grand-mère

de PERSONNE1.). Le 1er décembre 2015, cette dernière aurait repris le bail pour

occuper elle-même les lieux. Le contrat de bail du 1er décembre 2015 aurait été conclu

pour une durée initiale d’une année, renouvelable par tacite reconduction, sauf

dénonciation moyennant lettre recommandée trois mois avant l’échéance.

PERSONNE2.) a contesté que le caractère insalubre de l’appartement soit dû à sa

faute. La locataire ne se serait jamais plainte de quelconques problèmes d’humidité et

qu’elle a reçu les lieux dans un bon état locatif. Il a ajouté qu’en l’absence

d’établissement d’état des lieux d’entrée, la locataire était présumée avoir loué les lieux

en bon état. Les dégâts constatés auraient été dus à une mauvaise aération des lieux

par la locataire.

En raison des travaux de remise en état qui se seraient imposés à la suite du départ

de la locataire, PERSONNE2.) s’est opposé à la restitution de la garantie locative.

A titre reconventionnel, PERSONNE2.) a conclu à la condamnation de PERSONNE1.)

au paiement des loyers jusqu’à l’échéance du bail, le 30 novembre 2017, en soulignant

qu’il n’a jamais accepté la résiliation prématurée du contrat de bail.

Il a, finalement, réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 250,00 euros.

Par jugement du 1er mars 2019, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en restitution de la garantie locative,

dit la demande en paiement de PERSONNE2.) partiellement fondée à hauteur de

3.000,00 euros,

dit la demande non fondée pour le surplus,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 3.000,00 euros

avec les intérêts légaux à partir du 15 février 2019, date de la demande en justice,

jusqu’à solde,

dit la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure

fondée pour le montant de 250,00 euros,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 250,00 euros

sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que PERSONNE1.) n’avait

établi ni que les problèmes de moisissures étaient dus à un manquement du bailleur,

ni qu’elle avait averti ce dernier desdits problèmes. Il en a conclu que la locataire n’était

pas en droit de résilier le contrat avant le terme convenu.

Le juge de première instance a cependant considéré que la demande de

PERSONNE2.) tendant au paiement des loyers jusqu’au terme du contrat de bail était

abusive. La demande en exécution forcée du contrat de bail a donc été déclarée non

fondée.

Le juge de première instance a néanmoins alloué le montant de 3.000,00 euros à

PERSONNE2.), ce à titre d’indemnité de relocation.

Il n’a pas fait droit à la demande de PERSONNE1.) en restitution de la garantie

locative, au vu des dégâts constatés.

De ce jugement, lui notifié le 5 mars 2019, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

par acte d’huissier du 11 avril 2019.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire qu’elle

était en droit de résilier le contrat de bail, pour faute du bailleur.

Elle offre en preuve les faits suivants, par l’audition du témoin PERSONNE4.) :

« Il y a eu trois incidents où Monsieur PERSONNE2.) n’a pas donné de suite aux

réclamations faites par Madame

PERSONNE1.)

concernant des réparations

incombant au bailleur ou autres incidents :

1. Lorsqu’il y a eu un problème avec la chaudière : Monsieur PERSONNE2.) a refusé

d’entreprendre les réparations nécessaires alors qu’il avait été informé par sa

locataire. Madame PERSONNE1.) a dû à deux reprises appeler une entreprise pour

venir faire des réparations. Monsieur PERSONNE2.) a refusé de payer la facture

en arguant qu’il n’avait pas été informé préalablement de l’incident.

Alors que Madame PERSONNE1.) a informé le bailleur du problème mais c’est ce

dernier ne voulait rien savoir des réparations.

2. Le problème avec la gazinière : La gazinière ne fonctionnait pas bien, il y avait un

risque de fuite.

Lorsque Madame PERSONNE1.) en a parlé avec le bailleur, il a seulement répondu

que la gazinière appartenait à la grand-mère de Madame PERSONNE1.) et qu’il ne

lui incombait pas d’engager des frais de réparation.

Madame PERSONNE1.) avait peur que la gazinière prenne feu et à appeler les

pompiers pour venir vérifier.

3. Concernant le problème de moisissure qui a amené à la résiliation du contrat de bail

par Madame PERSONNE1.) :

La moisissure se trouvait autour des fenêtres de la chambre à coucher de la fille de

Madame PERSONNE1.).

La locataire en a informé le bailleur. Mais ce dernier n’a rien voulu faire. Il a

seulement dit à Madame que si elle n’est pas contente, elle peut toujours partir.

Ce qui a amené, Madame a contacté le Ministère de la Santé qui est venu procéder

à un mesurage.

Lors du premier constat fait par le Ministère de la Santé sur place, indiquant à Madame

PERSONNE1.) que la moisissure est due à une mauvaise isolation de l’immeuble.

Madame PERSONNE1.) en a informé le bailler qui n’a rien entrepris. Face à cette

inaction, Madame PERSONNE1.) a décidé de partir et a procédé à la résiliation du

contrat de bail par l’intermédiaire de son avocat ».

L’appelante verse, par ailleurs, une attestation testimoniale de PERSONNE4.).

Elle demande, en outre, à voir condamner PERSONNE2.) à lui restituer la garantie

locative de 2.000,00 euros et demande à se voir décharger de la condamnation au

paiement d’une indemnité de relocation de 3.000,00 euros.

Elle conclut, finalement, à la condamnation de PERSONNE2.) au paiement d’une

indemnité de procédure de 750,00 euros, pour la première instance, ainsi que d’une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros, pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, en ce que la résiliation

prématurée du contrat de bail par PERSONNE1.) a été déclarée injustifiée et en ce

que cette dernière a été déboutée de sa demande en restitution de la garantie locative

et condamnée au paiement d’une indemnité de procédure.

Il relève, cependant, appel incident du jugement entrepris pour autant que le juge de

première instance n’a pas fait droit à sa demande en paiement du montant de 8.000,00

euros, correspondant aux loyers échus jusqu’au terme du contrat de bail, soit le

30 novembre 2017.

A titre subsidiaire, il conclut à la confirmation du jugement entrepris, en ce que le

montant de 3.000,00 euros lui a été alloué, à titre d’indemnité de relocation.

PERSONNE2.) demande à voir déclarer irrecevable l’attestation testimoniale de

PERSONNE4.), au motif qu’elle est établie en anglais, qu’elle n’est pas signée et

qu’elle ne comporte pas la déclaration suivant laquelle son auteur est conscient qu’il

s’expose à des sanctions pénales en cas de fausses déclarations.

Il réclame, finalement, une indemnité de procédure de 250,00 euros pour l’instance

d’appel.

Motifs de la décision

Quant au caractère injustifié de la résiliation du contrat de bail

Par courrier de son mandataire du 17 février 2017, PERSONNE1.) a résilié le contrat

de bail avec effet immédiat, pour faute du bailleur, en soutenant que l’appartement

était couvert de moisissures et se trouvait dans un état désastreux.

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat,

et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la

chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a

été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état

de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les

réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Suivant l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est

présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels,

sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé.

En vertu de la disposition de l’article 1731 du code civil, PERSONNE1.) est donc

présumée avoir reçu les lieux en bon état. Elle ne prouve, ni n’offre en preuve que le

problème des moisissures ait existé au moment de la signature du contrat de bail. Il

faut partant admettre que ledit problème est apparu en cours d’exécution du bail.

L’appelante reproche à l’intimé d’avoir failli à ses obligations en ne prenant pas de

mesures pour remédier à l’état insalubre de l’appartement.

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou des réparations à effectuer (cf. Y. MERCHIERS, Les baux, Le bail en

général, n° 244).

Dans un courrier du 6 mars 2017, adressé à PERSONNE1.) et PERSONNE4.), le

docteur PERSONNE5.), médecin-inspecteur auprès du Ministère de la Santé,

Direction de la santé, a indiqué que, lors de la visite de l’appartement litigieux en date

du 13 février 2017, « la présence d’un pont thermique dû à une isolation thermique

peu efficace » a été relevée et que « des plages de moisissures étaient visibles autour

des fenêtres ». Il a précisé que « l’analyse de l’air montre cependant qu’il n’y a pas de

contamination aérienne par des spores de moisissures puisque le nombre total de

spores de l’air extérieur est plus grand que celui de l’air intérieur ».

Si la présence de moisissures dans les lieux loués est documentée par le prédit

courrier ainsi que les photos versées en cause par l’appelante, il n’est pas établi que

les lieux étaient contaminés et présentaient un danger imminent pour la santé de ses

occupants. Il ne peut pas non plus être déduit du courrier que les plages de

moisissures soient imputables au bailleur. Il faut, en effet, admettre que l’existence

d’un pont thermique, à lui seul, ne cause pas nécessairement l’apparition de

moisissures, si une aération régulière est assurée.

Il ne résulte, par ailleurs, ni du courrier prémentionné, ni d’aucun autre document, que

le bailleur ait été informé de la visite des lieux du 13 février 2017 au préalable ou que

le résultat de cette visite lui ait été communiqué par la suite.

PERSONNE1.) soutient avoir oralement informé PERSONNE2.) du problème lié à la

présence de moisissures.

Elle verse une attestation écrite de son compagnon, PERSONNE4.), écrite en langue

anglaise.

La loi du 24 février 1984 sur le régime des langues prévoit en son article 3 sous l’intitulé

« Langues administratives et judiciaires » qu’en matière administrative, contentieuse

ou non contentieuse, et en matière judiciaire, il peut être fait usage des langues

française, allemande ou luxembourgeoise, sans préjudice des dispositions spéciales

concernant certaines matières.

Cette disposition vise l’usage des langues pratiquées au prétoire et dans les écrits

judiciaires tels notamment les jugements et les conclusions échangées entre parties

au litige. Elle ne saurait s’appliquer aux pièces, par définition, préexistantes au

lancement d’une action judiciaire devant les juridictions luxembourgeoises. En ce qui

concerne les pièces, l’ordre public du régime des langues cède la place à l’ordre privé

et le seul critère pour l’admission de pièces en une langue différente de celles

énumérées à l’article 3 de la loi du 24 février 1984 est la bonne compréhension de leur

contenu par tous les intervenants au procès, c’est-à-dire les membres de la juridiction

saisie, les avocats et leurs parties (cf. TAL, 2ème, 19 mai 2006, n° 97527 du rôle).

En l’espèce, il convient d’admettre que les intervenants au procès maîtrisent

suffisamment la langue anglaise pour comprendre le contenu de la déclaration versée.

Il convient cependant de noter, tel que l’a relevé l’intimé, que l’attestation litigieuse

n’est pas conforme aux prescriptions de l’article 402 du nouveau code de procédure

civile, à défaut de porter une signature et de contenir la mention manuscrite qu’elle est

établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une

fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. Il s’y ajoute que

l’attestation manque de la précision la plus élémentaire, en ce qu’il n’est pas indiqué à

quelle date l’appelante aurait contacté le bailleur au sujet des problèmes de

moisissures.

L’attestation testimoniale de PERSONNE4.) est partant à déclarer irrecevable.

Quant à l’offre de preuve par témoin, présentée par l’appelante, elle a trait à des

dysfonctionnements de la chaudière et de la gazinière de l’appartement, ainsi qu’à

l’existence de moisissures. Indépendamment du fait que des dysfonctionnements de

la chaudière et de la gazière n’ont pas été invoqués à l’appui de la résiliation du contrat

de bail par la locataire, il n’est pas offert en preuve à quelles dates PERSONNE1.)

aurait contacté le bailleur au sujet desdits dysfonctionnements ou du problème des

moisissures, ni que lesdits troubles aient été imputables à ce dernier.

L’offre de preuve est, dès lors, à rejeter.

Il résulte de ce qui précède que PERSONNE1.) n’établit pas avoir, au préalable, averti

PERSONNE2.) des troubles dont elle se prévaut pour justifier son départ intempestif

des lieux loués et la résiliation du contrat de bail.

Aucun manquement à son obligation d’entretien ou à son obligation de faire jouir la

locataire des lieux loués n’est, dès lors, prouvé dans le chef de PERSONNE2.).

C’est, par conséquent, à bon droit que le juge de première instance a retenu que la

résiliation du contrat de bail, intervenue unilatéralement et avec effet immédiat le

17 février 2017 à l’initiative de la locataire, était injustifiée et constituait une faute dans

le chef de la locataire.

Quant à l’exécution forcée du contrat de bail

Il est rappelé que le contrat de bail du 1er décembre 2015 a été conclu pour une durée

initiale d’un an, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, sauf résiliation

par courrier recommandé trois mois avant son terme. A défaut de preuve d’un

manquement grave imputable au bailleur, PERSONNE1.) n’aurait donc été en droit de

résilier le contrat de bail qu’avec effet au 30 novembre 2017.

Si le locataire résilie le contrat de bail unilatéralement avant son terme, le bailleur a le

choix entre i) la poursuite des relations contractuelles et ii) la résolution du contrat de

bail accompagnée d'une demande en condamnation des sommes prévues à l'article

1760 du code civil. Le bailleur est dès lors en principe en droit de demander la

poursuite des relations contractuelles avec le paiement des loyers échus jusqu'à la fin

du contrat de bail. Néanmoins, le bailleur peut commettre un abus de droit en exigeant

l'exécution forcée de la convention de bail. Ainsi, il ne peut opposer un refus

systématique et arbitraire à l'égard des candidats présentés par le locataire, pareil

refus pouvant être considéré comme abusif (cf. TAL, 22 décembre 2004, n° 90309 du

rôle).

Il est à noter qu’il y a abus de droit lorsqu'une partie agit dans son seul intérêt en vue

de retirer un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit son

cocontractant. L'exercice d'un droit peut se révéler abusif même s'il fait suite à une

faute du cocontractant ; la faute du débiteur en défaut d'exécution de ses obligations

ne le prive donc pas du droit d'invoquer l'abus de droit de son créancier à l'occasion

de l'exercice par celui-ci de la faculté d'opter entre l'exécution forcée et la résolution

de la convention (cf. TAL,18 février 2000, n° 64404 du rôle).

Ainsi, c’est principalement dans l’hypothèse où le bailleur poursuit l’exécution du

contrat, alors que le preneur ne fait plus face à ses obligations ou a quitté les lieux,

que la théorie de l’abus trouve application (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La

Haye & Vankerckhove, éditions Larcier, n° 417).

Il relève du pouvoir du juge, qui statue souverainement en fait, de retenir l’abus de

droit éventuel du bailleur qui refuse de résilier anticipativement le bail, malgré les

raisons légitimes du locataire et ses offres suffisantes d’indemnité compensatoire ; tout

dépend des circonstances (op. cit., ibidem).

C’est pour de justes motifs que le juge de première instance - qui a relevé que

PERSONNE2.) n’avait pas averti PERSONNE1.) qu’il entendait poursuivre l’exécution

du contrat de bail jusqu’à son terme - a retenu qu’en l’espèce, la demande du bailleur

tendant à l’exécution forcée dudit contrat et à la condamnation de la locataire au

paiement des loyers jusqu’à son terme, était abusive.

L’appel incident de PERSONNE2.), à cet égard, n’est partant pas fondé.

A titre subsidiaire, l’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris pour autant

qu’il a condamné PERSONNE1.) au paiement du montant de 3.000,00 euros,

correspondant à trois mois de loyers, sur base de l’article 1760 du code civil.

L’article 1760 du code civil prévoit qu’en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation,

sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Dans la mesure où il résulte du dossier qu’à la suite du départ de PERSONNE1.),

PERSONNE2.) a dû remettre en état l’appartement et n’a, dès lors, pas été en mesure

de le remettre en location immédiatement, il faut admettre que le montant

correspondant à trois mois de loyers constitue une indemnisation adéquate du

dommage subi par le bailleur à la suite de la résiliation prématurée fautive du contrat

de bail par la locataire.

Le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.)

au paiement du montant de 3.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 15

février 2019, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Quant à la garantie locative

Il est rappelé que PERSONNE1.) sollicite la restitution du montant de 2.000,00 euros,

versée à titre de garantie locative en début de bail.

PERSONNE2.) s’oppose à la restitution de la garantie locative, au motif que

PERSONNE1.) a laissé l’appartement dans un état déplorable. Il considère que les

moisissures apparues dans les lieux loués au cours de l’exécution du bail, qui n’a duré

qu’un an et demi, constituent des dégâts locatifs dépassant l’usure normale. Il affirme

avoir lui-même remis en état l’appartement.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (cf. M. HARLES, Le bail à

loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pasicrisie 31, p. 319-320).

Tel que l’a retenu à bon droit le premier juge, l’obligation qui incombe au locataire de

restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le

bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le

preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Il résulte des photos versées en cause par l’appelante que l’appartement présentait

d’importantes plages de moisissures, notamment autour des fenêtres. Comme

PERSONNE1.) reste en défaut d’établir que l’apparition des moisissures était due à

des problèmes structurels de l’immeuble ou à une faute du bailleur, il faut retenir que

les lieux loués présentaient des dégâts locatifs imputables à PERSONNE1.) au

moment du départ de cette dernière.

A l’instar du juge de première instance, le tribunal de céans considère qu’au vu de

l’état de l’appartement, PERSONNE2.) a nécessairement dû procéder à des travaux

de rénovation.

En l’absence de devis ou de factures, le tribunal de céans n’évalue cependant le coût

des travaux litigieux ex aequo et bono qu’au montant de 1.000,00 euros. L’intimé ne

saurait partant retenir la part de la garantie locative, dépassant ledit montant.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE2.) est, par conséquent, à

condamner à restituer à PERSONNE1.) le montant de 1.000,00 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 8 octobre 2018, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de débouter PERSONNE1.) de ses

demandes en obtention d’indemnités de procédure, tant pour la première instance, par

confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel. Par réformation du

jugement entrepris, la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance est également à rejeter. Il en est de même de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu d’imposer les frais et dépens de la première

instance, pour moitié, à chacune des deux parties, ce par réformation du jugement

entrepris. Le tribunal fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les met

également, pour moitié, à charge de chacune des deux parties.

Il résulte de ce qui précède que l’appel principal est partiellement fondé, tandis que

l’appel incident ne l’est pas.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

déclare irrecevable l’attestation testimoniale de PERSONNE4.),

rejette l’offre de preuve de PERSONNE1.),

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris :

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en restitution de la garantie locative à

concurrence de 1.000,00 euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.000,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 8 octobre 2018, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance, partant en déboute,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de la première

instance, chacun à concurrence de moitié,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel, partant en déboute,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose, pour moitié, à

PERSONNE2.) et, pour moitié, à PERSONNE1.).