Contractual delay damages awarded for smaller parking space; partial success with expert fees and procedural indemnity.

Jugement commercial n°2019TALCH06/00643

Audience publique du jeudi, treize juin deux mille dix-neuf.

Numéro TAL-2018-00864 du rôle

Composition :

Nadine WALCH, vice-présidente ;

Joe ZEIMETZ, juge ;

Jackie MORES, juge ;

Elia DUARTE, greffière.

Entre :

la société A), établie et ayant son siège social à (…), inscrite au Registre de Commerce et

des Sociétés de Luxembourg sous le numéro (…), représentée par (…) actuellement en

fonctions ;

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg, en date du 3 janvier 2018,

comparant par Maître Robert LOOS, avocat à la Cour constitué, demeurant à

Luxembourg,

et :

la société B), établie et ayant son siège social à (…), inscrite au Registre de Commerce et

des Sociétés de Luxembourg sous le numéro (…), représentée par (…) actuellement en

fonctions ;

partie défenderesse aux termes du prédit exploit Geoffrey GALLE de Luxembourg du

3 janvier 2018,

comparant par Maître Régis SANTINI, avocat à la Cour constitué, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

________________________________________________________________________

Le Tribunal :

Faits

Suivant acte notarié du 17 février 2016, la société A) a acquis un local de commerce, deux

emplacements de parking et un dépôt en état futur d’achèvement dans la résidence (…),

de la part de la société B).

Le 10 novembre 2016, les parties ont procédé à la réception des locaux.

Procédure

Par exploit d’huissier du 3 janvier 2018, A) a régulièrement fait donner assignation à B) à

comparaître devant le tribunal de ce siège.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 3 avril 2019.

Le juge rapporteur a été entendu en son rapport oral à l’audience du 22 mai 2019.

Prétentions et moyens des parties

A) demande la condamnation de B) au paiement du montant de 22.500,- EUR avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

Elle sollicite encore l’allocation d’une indemnité de 3.500,- EUR sur base de l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile, la condamnation de B) au paiement des frais et

dépens de l’instance, y compris les frais de l’expert (…), ainsi que l’exécution provisoire

sans caution du présent jugement.

A) entend engager la responsabilité contractuelle de B) sur base des articles 1134, 1142,

1146 et 1601-1 du Code civil pour le préjudice qu’elle aurait subi du fait de la prise de

possession tardive des lieux.

A) expose que la remise des clés n’aurait eu lieu qu’en date du 10 novembre 2016 alors

même que B) se serait contractuellement engagée à achever l’immeuble pour le 30 juin

2016 au plus tard. Ces retards auraient été dénoncés à B) par courriers du 24 octobre

2016 et du 15 février 2017 et cette dernière aurait été en demeure par la seule expiration

du terme stipulé au contrat en vertu de l’article 1146 du Code civil. B) n’aurait jamais

contesté les courriers dénonçant les retards de sorte que ces courriers seraient à

considérer comme correspondance commerciale acceptée sur base de l’article 109 du

Code de commerce.

A) conteste être à l’origine du retard pris dans la remise des clés et soutient que le retard

serait exclusivement imputable à B). Elle soutient encore que B) ne saurait faire valoir les

congés collectifs comme cause exonératoire au motif que les congés collectifs seraient

postérieurs au terme d’achèvement stipulé dans l’acte de vente du 17 février 2016.

A) estime avoir subi du fait du retard de livraison un manque à gagner qu’elle évalue au

montant de 9.500,- EUR consistant en les loyers qu’elle aurait pu percevoir en donnant en

location ses anciens locaux sis à (…) à partir du 1er juillet 2016.

Elle reproche encore à B) plusieurs malfaçons consistant en des impacts, griffes et traces

indélébiles affectant les châssis des fenêtres et en des endommagements des vitres du

local commercial. La responsabilité de B) pour ces malfaçons serait à retenir sur base des

articles 1646-1, 1792 et 2270 du Code civil.

Ces malfaçons auraient en partie été constatées lors de la réception et inscrites comme

réserves dans le procès-verbal de réception. Elle précise que suite à la réception, elle

aurait constaté que plusieurs autres vitres présenteraient des rayures. Elle estime que ces

malfaçons seraient également imputables à B).

Les malfaçons auraient été dénoncées à B) par courriers des 15 et 17 février 2017 que

B) n’auraient pas contestés de sorte que ces courriers vaudraient correspondance

commerciale acceptée.

A) estime avoir subi un préjudice du fait de ces malfaçons consistant en une moins-value

de 2.250,- EUR pour les malfaçons accrues aux châssis des fenêtres et en le montant de

4.500,- EUR pour le remplacement des vitres.

Elle reproche finalement à B) que l’emplacement de parking portant le numéro de lot xxx

dans l’acte de vente du 17 février 2016 et sur le plan d’architecte et d’une largeur de 3,01

mètres qu’elle aurait acquis ne lui aurait pas été attribué. Un emplacement de parking

portant le numéro yyy et de moindre taille présentant une largeur de 2,19 mètres lui aurait

été attribué de sorte qu’elle aurait subi un dommage. Son dommage consisterait en une

moins-value de 6.250,- EUR correspondant à 25% du prix d’acquisition, telle qu’évaluée

par l’expert (…) dans le constat du 19 octobre 2017. La responsabilité contractuelle de B)

serait à retenir sur base des articles 1134, 1142 et 1603 du Code civil pour cette non-

conformité, qui aurait été dénoncée à B) dans des courriers des 15 et 17 février 2017, qui

seraient, à défaut de contestations de la part de cette dernière, à considérer comme

correspondance commerciale acceptée.

A) soutient que même dans le cas où l’emplacement de parking lui attribué était celui

qu’elle a acquis par acte de vente du 17 février 2016, elle aurait subi un dommage étant

donné que les dimensions indiqués sur les plans seraient fausses et un véhicule de taille

moyenne n’y rentrerait pas.

B) conteste que le retard pris dans la livraison des lieux à A) lui serait imputable. Elle fait

valoir que le comportement de A) serait à l’origine de la remise tardive des clés. B) indique

qu’elle aurait proposé à A) de lui remettre les clés et de procéder à la réception déjà en

date du 9 septembre 2016.

B) estime qu’en tout état de cause, seul le mois de juillet pourrait être considéré comme

retard en tenant compte des congés collectifs d’été.

B) conteste le préjudice invoqué par A) en soutenant que cette dernière occuperait elle-

même les locaux et ne les donnerait pas en location.

B) conteste les malfaçons lui reprochées par A). Elle soutient que contrairement aux dires

de A), ces malfaçons ne seraient pas mentionnées dans le procès-verbal de réception.

Les conclusions de l’expert (…) dans son constat du 19 octobre 2017 ne sauraient

permettre d’établir que les malfaçons dont A) se prévaut lui seraient imputables étant

donné qu’il aurait été établi plus de 10 mois après la réception et que A) aurait entretemps

réalisé elle-même des travaux de finition. Elle conteste encore que le local vendu à A) lui

aurait servi d’atelier.

B) conteste qu’un autre emplacement de parking que celui prévu dans l’acte de vente du

17 février 2016 aurait été attribué à A). Elle argue que A) aurait acquis l’emplacement de

parking numéro xxx et cet emplacement correspondrait aux dimensions reprises sur le

cadastre.

B) y ajoute que les courriers du 24 octobre 2016 et des 15 et 17 février 2017 ne sauraient

valoir correspondance commerciale acceptée au motif qu’ils émanent d’un avocat et non

pas d’un commerçant. Elle estime que l’application du principe de la correspondance

commerciale acceptée devrait être limitée aux correspondances entre commerçants.

B) sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de 1.500,- EUR sur base de l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile ainsi que la condamnation de A) au paiement des

frais et dépens avec distraction au profit de Maître Régis SANTINI, qui affirme en avoir fait

l’avance.

Motifs de la décision

A l’appui de sa demande, A) invoque le principe de la correspondance commerciale

acceptée. Elle indique que son mandataire aurait adressé un courrier le 24 octobre 2016

et deux courriers les 15 et 17 février 2017 à B) dans lesquels elle dénoncerait ses

reproches et réclamerait une indemnisation. B) n’aurait jamais émis des contestations

quant aux affirmations contenues dans ces courriers.

Il y a lieu de soulever que les trois courriers dont se prévaut A) pour invoquer le principe

de la correspondance commerciale acceptée émanent d’un avocat.

L’admission du principe de la correspondance commerciale acceptée présuppose qu’il

porte sur un courrier entre commerçants. L’extension à la correspondance commerciale du

principe admis en matière commerciale de l’acceptation de la facture par le silence du

destinataire ne saurait être étendue davantage pour trouver application en cas de courrier

émanant d’un mandataire judiciaire qui intervient dans une phase litigieuse, contentieuse

ou précontentieuse, donc à un moment où la communication directe entre les

commerçants a pris fin (voir Cour d’appel, 24 mars 2016, rôle n°41327).

Le principe de la correspondance commerciale acceptée ne saurait dès lors trouver

application en l’espèce.

A) reproche à B) un dépassement du délai de livraison prévu dans l’acte de vente du

17 février 2016 et sollicite l’allocation de dommages et intérêts pour le gain manqué qu’elle

aurait subi.

A) prétend avoir subi un dommage correspondant à un gain manqué consistant en une

perte de loyer du fait qu’elle n’aurait pas pu emménager dans les nouveaux locaux et

libérer ses anciens locaux sis à (…) pour les donner en location dès le premier juillet 2016.

B) conteste le dommage invoqué par A).

L’article 1149 du Code civil dispose que « les dommages et intérêts dus au créancier

sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé », ce qui reprend la

distinction réalisée classiquement entre le damnum emergens (perte éprouvée) et le

lucrum cessans (gain manqué).

Le gain manqué est le bénéfice net que le créancier de la réparation n’a pas réalisé.

A) reste en défaut de prouver qu’elle a trouvé un locataire ou qu’elle aurait fait des

démarches pour trouver un locataire pour ses anciens locaux sis à (…) avant le 1er juillet

2016. A) n’établit dès lors pas qu’elle aurait pu donner en location ses anciens locaux à

partir du 1er juillet 2016, ce qui relève du domaine de la perte d’une chance.

Il échet dès lors de déterminer en premier lieu si le dommage que A) prétend avoir subi

est établi avant de déterminer si un retard de livraison est imputable à B).

La perte d’une chance peut être définie comme la disparition de la probabilité d’un

évènement favorable. La chance étant par nature aléatoire, la réparation de la perte d'une

chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle

aurait procuré si elle s'était réalisée (voir Cour d’appel, 7 février 2018, n°40382 du rôle).

Une condamnation pour la perte d’une chance requiert, d’une part, que le juge ne puisse

laisser subsister aucun doute sur le lien de causalité entre la faute et le dommage - la

perte d’une chance - et, d’autre part, que la perte d’une chance soit la perte certaine d’un

avantage probable. Il doit mesurer l’importance de cette chance et évaluer l’étendue du

dommage.

Pour être obtenue, l’indemnisation de la perte d’une chance suppose établi que la chance

perdue ait été suffisamment sérieuse et qu’elle fut effectivement anéantie par l’événement

dommageable (voir Cour d’appel, 6 juillet 2016, n°38194 du rôle).

Il appartient donc à A) de prouver qu’elle avait des chances réelles et sérieuses, et non

seulement éventuelles, de donner en location les locaux, sis à (…) à partir du 1er juillet

2016.

Le contrat de bail conclu entre A) et la société C) portant sur la location des locaux sis à

(…) n’a été conclu qu’en 2017. Il a pris cours le 15 janvier 2017, près de 2 mois après la

remise des clés pour les locaux sis à (…), réalisée le 10 novembre 2016. A défaut même

d’alléguer qu’elle aurait fait des démarches pour donner en location ses anciens locaux

avant la date de livraison prévue dans l’acte de vente du 17 février 2016, A) ne rapporte

pas la preuve qu’elle avait des chances réelles et sérieuses de louer les locaux en

question à partir du 1er juillet 2016. A) n’établit dès lors pas avoir subi un préjudice.

Au vu de ce qui précède, il est superflu d’analyser la question de savoir si un retard de

livraison est imputable à B) étant donné que A) reste en défaut de rapporter la preuve du

dommage qu’elle invoque.

La demande de A) n’est dès lors pas fondée de ce chef.

A) reproche à B) des endommagements consistant en des impacts, griffes et traces

indélébiles affectant les châssis des fenêtres et en des endommagements des vitres.

A) fait valoir avoir subi un préjudice d’un montant de 2.250,- EUR pour une moins-value

des châssis et d’un montant de 4.500,- EUR pour le remplacement des vitres.

B) conteste les dommages invoqués par A) au motif que le procès-verbal de réception ne

documenterait pas leur existence.

Il résulte du procès-verbal signé par les parties le 10 novembre 2016 que les non-

conformités suivantes ont été constatées :

« Menuiseries extérieures :

(...) – Quelques retouches à faire sur châssis côté ext

- 1 vitrage rayé. »

Il résulte encore des photos annexées au constat de l’expert (…) du 19 octobre 2017 que

les châssis des fenêtres présentent des rayures et des griffes et qu’au moins une vitre est

rayée.

Il est dès lors établi que les dommages affectant les châssis et une vitre sont imputables à

B).

A) avance que d’autres dommages affectant les vitres à part ceux mentionnés dans le

procès-verbal de réception, qu’elle estime imputables à B), auraient été découverts

ultérieurement tel qu’il résulterait du constat de l’expert (…) du 19 octobre 2017.

Il ne résulte ni du procès-verbal de réception du 10 novembre 2016, ni du constat de

l’expert (…) du 19 octobre 2017 que plusieurs vitres présentent des rayures. Il ne saurait

être constaté à partir des photos annexées au constat de l’expert (…) que plus qu’une

vitre est rayée. A) reste dès lors en défaut de rapporter la preuve de ces dommages.

A) fait valoir que B) n’est pas intervenue pour redresser les dommages constatés lors de

la réception des locaux et B) reste en défaut d’établir d’y avoir procédé.

Il est admis qu’en matière de vente d’immeubles à construire, « la sanction en cas de

vices de construction n’est pas la résolution du contrat, ni la diminution de prix, mais

l’obligation pour le vendeur de réparer la malfaçon. Ce n’est que lorsque le vendeur refuse

la réparation du vice, lorsqu’il tarde trop à l’exécuter ou lorsque la réparation s’avère

impossible que les sanctions ordinaires peuvent être prononcées. » (voir Cour d’appel,

15 octobre 1987, Pas. 27, p.188)

Au vu du délai passé de plus que 13 mois, B) a tardé à procéder à la levée des réserves

constatées dans le procès-verbal de réception.

Dans le constat du 19 octobre 2017, l’expert (…) a évalué le préjudice subi pour les

dommages affectant les châssis de fenêtres au montant de 2.250,- EUR et le coût pour le

remplacement d’une vitre au montant de 500,- EUR. B) ne conteste pas l’évaluation faite

par l’expert (…).

La demande de A) pour les dommages affectant les châssis et une vitre est dès lors

fondée pour le montant de 2.750,- EUR.

A) entend encore engager la responsabilité contractuelle de B) pour lui avoir attribué un

emplacement de parking autre que celui acquis par acte notarié de vente du 17 février

2016. Elle estime avoir subi une moins-value qu’elle évalue au montant de 6.250,- EUR au

motif que l’emplacement de parking qui lui aurait été attribué présenterait des dimensions

moindres que celui acquis.

B) conteste la demande de A) en faisant valoir que l’emplacement de parking attribué à A)

correspondrait à celui précisé dans l’acte de vente.

Il résulte de l’acte de vente notarié que A) a acquis un emplacement intérieur au premier

sous-sol portant le numéro de lot xxx et portant la désignation cadastrale « xxx P C 81 ».

Il résulte du plan d’architecte versé par A) en pièce numéro 3 que l’emplacement portant le

numéro xxx a une plus grande surface que l’emplacement portant le numéro yyy.

A défaut de contestations de la part de B) quant au plan d’architecte versé en cause par

A) et quant au fait que l’emplacement portant le numéro yyy sur le plan d’architecte a été

attribué à A), il est établi qu’un emplacement de parking autre que celui acquis par l’acte

de vente du 17 février 2016 et présentant une moindre taille a été attribué à A).

B) ne conteste pas l’évaluation du préjudice effectué par l’expert (…) qui retient dans le

constat du 19 octobre 2017 une moins-value de 6.250,- EUR.

La demande de A) est dès lors fondée de ce chef pour le montant de 6.250,- EUR.

A) sollicite encore la condamnation de B) aux frais exposés pour l’établissement par

l’expert (…) du constat du 19 octobre 2017. Ce constat a constitué un élément utile à la

solution du présent litige, de sorte que ces frais d’un montant total de 411,24 EUR sont à

mettre à charge de B) ( voir TAL, 23 avril 2010, n° 112877 du rôle).

Au vu de ce qui précède, la demande de A) est fondée pour le montant total de

9.411,24 EUR avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice.

La demande de A) en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile est à déclarer fondée, alors qu’il paraît inéquitable de laisser à

charge de la partie demanderesse l’entièreté des frais exposés non compris dans les

dépens.

Le tribunal évalue ex aequo et bono les frais exposés non compris dans les dépens au

montant de 1.500,- EUR.

Au vu de l’issue du litige, la demande de B) en allocation d’une indemnité sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à rejeter, alors qu’une partie qui est

déboutée de ses prétentions, et qui de ce fait est à condamner aux frais et dépens de

l’instance, ne saurait bénéficier des dispositions de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire sans caution du présent jugement alors

que les conditions de l’article 567 du Nouveau Code de procédure civile ne sont pas

données en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, sixième chambre, siégeant en matière

commerciale selon la procédure civile, statuant contradictoirement,

reçoit la demande ;

la dit partiellement fondée ;

condamne la société B) à payer à la société A) le montant de 9.411,24 EUR, avec les

intérêts au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde ;

condamne la société B) à payer à la société A) une indemnité de 1.500,- EUR sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

déboute la société B) de sa demande sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire sans caution du présent jugement ;

condamne la société B) aux frais et dépens de l’instance.