Tenant's appeal dismissed on repair costs; landlord's procedural damages claim rejected due to lack of malice.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00077

Audience publique du mardi, sept mai deux mille dix-neuf

Numéro 180589 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro E-NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice

Carlos CALVO

de Luxembourg

du

31 octobre 2016,

comparant par Maître Brigitte POCHON, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.) dite PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), sans état connu,

demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Jean MINDEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 180589 du rôle et appelée pour fixation le

22 novembre 2016, fut refixée à maintes reprises et finalement pour plaidoiries à

l’audience publique du mardi, 26 mars 2019, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Brigitte POCHON, avocat, comparant pour la société civile immobilière

SOCIETE1.) SCI, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Jean MINDEN, avocat, comparant pour PERSONNE1.) dite PERSONNE1.),

épouse PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

7 mai 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé le 13 janvier 2003 et prenant effet le 1er février 2003, la société

civile immobilière SOCIETE1.) SCI a donné en location à PERSONNE1.) un local de

commerce sis à ADRESSE3.).

Le contrat de bail a été dénoncé avec effet au 31 janvier 2014. Suite à un second

sursis commercial, lui accordé par jugement du 14 juillet 2014, PERSONNE1.) a quitté

les lieux loués le 31 janvier 2015.

Par requête déposée le 3 novembre 2015 auprès du greffe, la société

SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg aux fins de la voir condamner aux montants suivants :

Loyer novembre 2014

1.723,97 euros

Avance sur charges novembre 2014

151,29 euros

Loyer décembre 2014

1.723,97 euros

Avances sur charges décembre 2014

151,29 euros

Loyer janvier 2015

1.723,97 euros

Avances sur charges janvier 2015

151,29 euros

Décompte de charges 2014

1.475,64 euros

Décompte de charges 2015 prorata

122,75 euros

Facture de réparations du 02.03.2015

435,64 euros

Total

7.659,81 euros

-/- appel à la garantie bancaire

4.541,40 euros

Total

3.118,41 euros.

La société SOCIETE1.) a encore réclamé une indemnité de procédure de 2.500,00

euros.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a formulé deux demandes

reconventionnelles en paiement des montants de (i) 31.016,91 euros du chef du

remboursement des travaux réalisés dans les lieux loués et de (ii) 575,61 euros du

chef du remboursement de charges indument payées entre les années 2002 et 2012.

Elle a, à son tour, sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par jugement du 6 mai 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, après avoir reçu en la forme les demandes principales et

reconventionnelles, a :

déclaré d’ores et déjà fondée la demande principale pour le montant de 1.532,80

euros,

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 1.532,80

euros avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 30 juin 2015 jusqu’à

solde,

déclaré d’ores et déjà non fondée la demande reconventionnelle en ce qui concerne

le remboursement des charges,

quant au surplus du bien-fondé de la demande reconventionnelle :

ordonné une enquête sur base de l’article 403 du nouveau code de procédure civile

et ordonné l’audition de PERSONNE3.), auteur d’une attestation testimoniale,

sursis à statuer quant au surplus,

refixé l’affaire pour continuation des débats à une audience ultérieure.

Pour ordonner une enquête quant à la question du bien-fondé de la demande

reconventionnelle formulée par PERSONNE1.) en remboursement de la somme de

31.016,91 euros au titre des travaux de rénovation réalisés dans le salon de coiffure

pris en location, le juge de première instance a rappelé la teneur de l’article 6 du contrat

de bail, aux termes duquel «… Le locataire prendra notamment à sa charge les frais

de renouvellement périodique de la peinture, les réparations et travaux d’entretien

locatifs en respectant la qualité, les transformations souhaitées ou devenues

nécessaires. Il entretiendra en bon état les installations électriques et sanitaires, les

conduites d’eau et d’électricité avec les installations et équipements qui s’y attachent,

les canalisations, compteurs et tous autres éléments d’équipement quelconques, s’ils

appartiennent à l’installation originaire ou à celle réinstallée par le locataire… ».

Retenant que, s’agissant en l’espèce d’un bail commercial, l’attestation testimoniale

versée par PERSONNE1.) ne se heurte pas à l’interdiction édictée par l’article 1341

du code civil de prouver contre et outre le contenu d’un acte, le juge de première

instance a décidé de procéder à l’audition de PERSONNE3.) et a ordonné une

enquête.

Le témoin PERSONNE3.) a été entendu lors de l’enquête qui s’est tenue le 9 juin 2016.

Le témoin PERSONNE4.) a été entendu lors de la contre-enquête qui s’est tenue le

30 juin 2016.

Par jugement du 7 octobre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, a :

dit la demande reconventionnelle dirigée par PERSONNE1.) contre la société

SOCIETE1.) fondée à hauteur de 31.016,91 euros,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) le montant de

31.016,91 euros avec les intérêts légaux à partir du 18 avril 2016 jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité

de procédure,

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance s’est référé au témoignage de

PERSONNE3.), qui a déclaré avoir personnellement entendu le représentant de la

société SOCIETE1.) dire à PERSONNE1.) qu’il supporterait les frais de transformation

du local déboursés par celle-ci.

Les montants réclamés n’ayant pas été contestés, le juge de première instance a fait

droit à la demande de PERSONNE1.).

De ce dernier jugement du 7 octobre 2016, la société SOCIETE1.) a régulièrement

relevé appel par acte d’huissier du 31 octobre 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir débouter

PERSONNE1.) de sa demande en remboursement des travaux de rénovation réalisés

dans le salon de coiffure et réclame une indemnité de procédure de 2.500,00 euros

pour la première instance.

Elle sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire à hauteur

de 5.000,00 euros ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) fait grief au juge de première instance

d’avoir considéré que les règles de preuve en matière commerciale s’appliquent au

présent litige. Elle rappelle être constituée sous forme de société civile immobilière et

conteste toute qualité de commerçant dans son chef.

Pour le surplus, l’appelante renvoie aux stipulations contractuelles, selon lesquelles le

locataire supportera le coût des transformations, ainsi qu’à ses courriers envoyés à

PERSONNE1.) en date des 11 mars 2002, 18 novembre 2013 et 19 juillet 2016, selon

lesquels elle refuse le remboursement des prédits travaux.

Elle soutient avoir déposé une plainte pénale contre PERSONNE3.), cette dernière

ayant été entendue par le juge d’instruction.

La société SOCIETE1.) explique avoir, tout au plus, été d’accord à supporter le coût

relatif à l’installation de toilettes dans le local loué, ce que PERSONNE1.) aurait

toutefois refusé.

Finalement, l’appelante conteste le quantum lui réclamé – les travaux n’étant pas

documentés – et estime, dans un ordre d’idées subsidiaire, être tout au plus redevable

de la valeur résiduelle après amortissement des travaux réalisés.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et réclame une

indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle soutient que, dans la mesure où les lieux donnés en location sont constitués d’un

local commercial, la preuve est libre et que le témoignage de PERSONNE3.) ne se

heurte pas à l’interdiction édictée par l’article 1341 du code civil.

PERSONNE1.) estime avoir rapporté la preuve à l’appui de ses prétentions, le témoin,

PERSONNE3.), ayant confirmé les déclarations faites dans le cadre de son attestation

testimoniale. Elle donne à considérer que, lors de la prise à bail, les lieux loués se

trouvaient dans un état brut et insiste sur le fait qu’elle a fait procéder à tous les travaux

nécessaires à l’exploitation d’un salon de coiffure (notamment installation de portes,

cloisons et faux-plafonds, installations électriques et travaux de peinture). Elle est

formelle pour soutenir que le représentant de la société SOCIETE1.), Monsieur

PERSONNE5.), lui a assuré, en novembre 2013, qu’il allait lui rembourser tous ces

débours. Le témoin PERSONNE3.) aurait confirmé ce fait lors de son audition par le

juge de première instance.

Appréciation

En vertu de l’article 1341 du code civil, il doit être passé acte devant notaire ou sous

signatures privées de tous actes juridiques portant sur une somme ou valeur excédant

2.500,00 euros et il n’est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu

aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes,

encore qu’il s’agisse d’une somme ou valeur moindre.

PERSONNE1.) invoque la qualification de bail commercial donnée par les parties au

contrat de bail pour en conclure qu’elle est libre de prouver outre et contre ce contrat.

En l’espèce, le contrat de bail qualifié de « bail commercial » porte sur un local de

commerce, PERSONNE1.) y ayant exploité un salon de coiffure.

En matière de bail commercial, la preuve est libre envers le commerçant

(cf. G. KRIEGER, Le bail commercial, éd. Promoculture, n° 12 et 61).

Or, même si le contrat de bail du 13 janvier 2003 constitue un acte de commerce dans

le chef de PERSONNE1.) qui a la qualité de commerçant et qui a conclu le bail dans

l’intérêt de l’exploitation de son commerce, il n’en reste pas moins que la mise en

location d’un immeuble est un acte purement civil dans le chef de la société

SOCIETE1.) dont la qualité de commerçant ne ressort d’aucun élément du dossier

(voir en ce sens TAL 23 mars 2007, n° 50/2007).

L’objet de la société civile étant par nature civil, il appartient à PERSONNE1.) d’établir

que nonobstant son objet civil, la société SOCIETE1.) doit être considérée comme

étant un commerçant. Or, il ne résulte pas des éléments du dossier que la société

SOCIETE1.) ait fait des actes de commerce et la qualité de commerçant n’est pas

rapportée dans son chef (voir en ce sens TAL 1er juillet 2010, n° 863/2010).

Il en suit que les règles civiles en matière de preuve s’appliquent à l’administration de

la preuve à l’encontre de la société SOCIETE1.), dont la qualité de commerçant laisse

d’être établie.

Par voie de conséquence, PERSONNE1.) n’est pas admise à prouver contre et outre

le contenu du contrat de bail, de sorte que le témoignage de PERSONNE3.) ne saurait

être pris en considération. De même, il ne saurait être tenu compte de l’attestation

testimoniale versée par PERSONNE3.).

L’article 6 du contrat de bail stipule que «… Le locataire prendra notamment à sa

charge les frais de renouvellement périodique de la peinture, les réparations et travaux

d’entretien locatifs en respectant la qualité, les transformations souhaitées ou

devenues nécessaires. Il entretiendra en bon état les installations électriques et

sanitaires, les conduites d’eau et d’électricité avec les installations et équipements qui

s’y attachent, les canalisations, compteurs et tous autres éléments d’équipement

quelconques, s’ils appartiennent à l’installation originaire ou à celle réinstallée par le

locataire… ».

Les parties ont ainsi convenu que PERSONNE1.) prendra à sa charge les frais en

relation avec les travaux réalisés dans le local loué.

Cette stipulation contractuelle est confirmée par le courrier du 18 novembre 2013 de

la société SOCIETE1.), selon lequel cette dernière rappelle les termes du contrat de

bail pour s’opposer au remboursement des travaux.

A noter que, par courrier du 11 mars 2002, la société SOCIETE1.) avait d’ores et déjà

rappelé que le contrat de bail du 14 mai 2001 (qui a, par la suite, été remplacé par le

contrat de bail du 13 janvier 2003) prévoyait que tous frais de réparation, de réfection,

d’amélioration ou autres, étaient à charge des locataires.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) n’est pas fondée à réclamer une quelconque

indemnisation à la société SOCIETE1.) du chef des travaux entrepris, de sorte que,

par réformation du jugement entrepris, sa demande reconventionnelle en paiement de

la somme en principal de 31.016,91 euros laisse d’être fondée.

L’appelante réclame des dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire à

hauteur de 5.000,00 euros.

Dans la mesure où PERSONNE1.) a formulé une demande reconventionnelle en

première instance et s’est limitée à conclure à la confirmation du jugement entrepris

en instance d’appel, le tribunal admet que la société SOCIETE1.) demande des

dommages et intérêts pour la première instance.

La demande, dont la recevabilité n’a pas été contestée par PERSONNE1.), est

recevable.

Elle n’est cependant pas fondée, étant donné qu’il est de principe que l’exercice d’une

action en justice ne dégénère en faute, pouvant justifier l’allocation de dommages-

intérêts, que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une

erreur grossière équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec une légèreté

blâmable et que tel n’est pas le cas en l’espèce.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de la débouter de ses

demandes en obtention d’indemnités de procédure, tant en ce qui concerne la

première instance, par confirmation du jugement entrepris, qu’en ce qui concerne

l’instance d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel laisse pareillement d’être fondée.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

écarte l’attestation testimoniale et le témoignage de PERSONNE3.),

dit non fondée la demande de

PERSONNE1.) dite PERSONNE1.), épouse

PERSONNE2.), en paiement de la somme de 31.016,91 euros, outre les intérêts

légaux et en déboute,

condamne PERSONNE1.) dite PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), aux frais et

dépens de la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit recevable, mais non fondée, la demande de la société civile immobilière

SOCIETE1.) SCI en allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive et

vexatoire et en déboute,

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne PERSONNE1.) dite PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), aux frais et

dépens de l’instance d’appel.