Luxembourg court confirms seller's 10% penalty claim for buyer's failure to secure financing under contract terms.

Arrêt N° 64/19 IV-COM

Audience publique du vingt-quatre avril deux mille dix-neuf

Numéro CAL-2018-00458 du rôle

Composition:

Roger LINDEN, président de chambre; Marianne HARLES, première conseillère; Elisabeth WEYRICH, première conseillère; Eric VILVENS, greffier.

E n t r e la société anonyme A, établie et ayant son siège social à, représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro,

appelante aux termes d’un acte de l'huissier de justice Martine Lisé d’Esch-sur-Alzette du 25 janvier 2018, comparant par Maître Frédéric Mioli, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t

1) B, demeurant à,

2) C, et 3) D, les deux demeurant à, intimés aux fins du prédit acte Lisé, comparant par Maître Jean-Jacques Schonckert, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette.

LA COUR D'APPEL

Suivant compromis de vente du 3 août 2016, la société anonyme A a acquis de B, C et D (ci-après les B,C et D) une maison unifamiliale avec terrain sise à ..., inscrite au cadastre de la commune de Mertert, section B de Wasserbillig, numéro cadastral, d’une contenance de 7 ares 76 ca, pour le prix de 630.000 €.

Reprochant à la société A de ne pas avoir présenté, à la date indiquée dans le compromis de vente, la lettre des établissements bancaires contactés attestant de l’acceptation ou du refus du prêt demandé pour le financement de l’achat de l’immeuble, de n’avoir formulé une demande de crédit qu’auprès d’une seule banque et d’avoir sollicité un prêt pour un montant largement supérieur à celui ayant figuré dans ledit compromis, les B,C et D ont, par acte d’huissier de justice du 31 janvier 2017, assigné la société A devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, aux fins de l’entendre condamner à lui payer la somme de 63.000 €, représentant 10% du prix de vente, avec les intérêts légaux à partir du jour de la première mise en demeure du 10 novembre 2016, sinon de la deuxième mise en demeure du 10 janvier 2017, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde et de voir dire que le taux d’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement à intervenir. Ils ont encore réclamé une indemnité de procédure de 1.500 €.

Par jugement du 1er décembre 2017, le tribunal a dit fondée la demande et condamné la société A à payer aux B,C et D la somme de 63.000 € avec les intérêts légaux à partir du 10 novembre 2016, date d’une mise en demeure jusqu’à solde, dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la majoration du taux d’intérêt et condamné la société A à payer aux B,C et D une indemnité de procédure de 1.500 €.

Il a dit non fondée la demande de la société A en allocation d’une indemnité de procédure et condamné cette société aux frais et dépens de l’instance.

Par acte d’huissier de justice du 25 janvier 2018, la société A a régulièrement relevé appel de ce jugement qui lui a été signifié le 18 décembre 2017.

L’appelante conclut, en ordre principal, par réformation, à se voir décharger de toutes les condamnations prononcées contre elle par le tribunal. Elle conclut, en ordre subsidiaire, à voir réduire le montant alloué aux parties intimées à titre de clause pénale la somme de 6.300 €. Elle réclame une indemnité de procédure de 1.500 €.

Les parties intimées sollicitent la confirmation du jugement de première instance et réclament une indemnité de procédure de 3.000 €.

Discussion

Le compromis de vente du 3 août 2016 dans ses dispositions pertinentes pour la solution du litige stipule ce qui suit :

« L’acquéreur déclare devoir contracter un prêt portant sur l’intégralité du prix de vente auprès d’un institut financier contrôlé par la Commission de Surveillance du Secteur Financier pour règlement du prédit prix de vente.

Il est expressément entendu que le présent contrat ne sortira ses effets qu’au cas où l’acquéreur devrait se voir accorder le prêt en question.

En cas de refus du prêt, les parties seront libres de tous engagements sans que le vendeur puisse invoquer des dommages et intérêts à l’encontre de l’acquéreur.

Il est expressément convenu que l’acquéreur s’engage à présenter au vendeur la lettre d’acceptation ou de refus du prêt jusqu’au 30/09/16 au plus tard. Si l’acquéreur ne présente pas l’une des prédites lettres ou pour le cas où aucune demande de crédit n’a été introduite, le compromis sera considéré comme résolu et le montant prévu par la pénalité conventionnelle devra être versé au vendeur ».

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le tribunal a relevé que le compromis de vente avait été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour une date déterminée et mis à charge de l’acquéreur l’obligation de présenter une lettre de refus ou d’acceptation du prêt au plus tard pour le 30 septembre 2016. Il a relevé que le délai indiqué dans le compromis de vente était un délai de rigueur et a retenu, par application de l’article 1176 du Code civil, que « lorsqu’une vente a été conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt avant une date déterminée, la non-obtention de ce prêt à cette date équivaut à une défaillance de la condition suspensive ». Il a encore précisé que si ce délai peut être prorogé, cette prorogation du délai, qu’elle soit tacite ou expresse, pour être valable, doit intervenir avant l’arrivée du terme.

Il a constaté qu’en l’espèce, la société A n’avait présenté ni lettre de refus, ni lettre d’acceptation du prêt de sa banque au 30 septembre 2016 et n’avait pas non plus conclu à la prorogation du délai. Il a relevé que cette société s’est bornée à produire un courrier électronique de la banque E du 30 septembre 2016, transféré le même jour aux B,C et D, duquel il résultait que le dossier relatif au prêt demandé par la société A était en cours de traitement auprès du comité de crédit et qu’une réponse devait intervenir au courant de la semaine suivante. Il a retenu qu’il « n’y avait pas lieu de déduire de ce courrier une volonté commune des parties de proroger le délai de présentation de la réponse de la ou des banques contactées ».

La juridiction de première instance a noté que la société A n’avait adressé sa demande en obtention d’un crédit financier qu’à une seule banque dont il n’était pas établi qu’elle était sa banque habituelle et qu’en outre, la demande de prêt adressée à la banque portait sur un montant global d’un million d’euros et par conséquent sur une somme largement supérieure à celle figurant dans le compromis de vente. Au regard de ces éléments, le tribunal a retenu, par application de l’article 1178 du Code civil, que la société A ne s’était pas comportée loyalement et n’avait pas effectué toutes les diligences nécessaires à la réalisation de la condition.

Au regard de ces considérations, le tribunal a considéré le compromis comme résolu et la société A a été condamnée à payer aux B,C et D l’indemnité de 10% du prix de vente stipulée dans le compromis.

Exposant avoir informé les parties venderesses en date du 30 septembre 2016 que la demande de prêt déposée à la banque E était en cours de traitement et que les B,C et D n’ont pas réagi à cette information, la société A estime qu’elle avait légitimement cru que le délai inscrit à la clause pénale pour la présentation de l’accord, respectivement du refus de la banque avait été prolongé. Le courrier de refus du 11 octobre 2016 aurait été continué aux B,C et

D. L’appelante fait dès lors grief au tribunal de ne pas avoir retenu que la condition suspensive était défaillie sans aucune faute de sa part. Elle soutient avoir agi de bonne foi dans l’exécution de ses obligations et avoir rempli toutes les diligences nécessaires afin de se voir accorder le prêt.

1. Aux termes de l’article 1176 du Code civil, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé.

En l’occurrence, la vente relative au bien immobilier appartenant aux intimés a été conclue sous la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt à solliciter par la société A. Les parties ont défini le temps endéans lequel la condition suspensive devait être accomplie. La date limite était celle du 30 septembre 2016. En effet, la société A s’est engagée à « présenter jusqu’au 30/09/16 au plus tard au vendeur la lettre d’acceptation ou de refus du prêt ».

Aucun courrier d’un établissement de crédit n’avait été soumis aux B,C et D pour le 30 septembre 2016. La commune intention des parties est expressément formulée dans le compromis de vente, qui précise la date à laquelle la condition suspensive d'obtention du prêt doit être réalisée. S’agissant d’une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé.

S’il est admis que les parties peuvent renoncer aux conséquences juridiques du dépassement du délai, cette renonciation qui peut être implicite, ne se présume cependant pas du seul fait que les parties ont laissé passer la date sans réagir.

Le fait que les parties ont laissé passer la date du 30 septembre 2016 sans réagir n'établit pas que, même tacitement, elles s'étaient accordées à proroger le délai de réalisation de la condition jusqu'à la signature de l'acte authentique ( voir en ce sens : CA Versailles, 1ère chambre, 2ème section, 1er octobre 1999 : JurisData n° 1999-114119 ; Cour d’appel, 12 décembre 2007, Pas. 34, p.81).

2. La société A fait en outre grief à la juridiction de première instance de ne pas avoir retenu qu’elle a entrepris les diligences nécessaires afin de se voir accorder le prêt financier visé par le compromis.

Les vendeurs argumentent que l’appelante ne se serait adressée qu’à un seul établissement de crédit et n’aurait pas justifié avoir effectué des démarches concrètes et réelles auprès d’autres établissements bancaires. Ils reprochent encore à la société A d’avoir sollicité un crédit ayant largement dépassé le montant prévu dans le compromis de vente.

Aux termes de l’article 1178 du Code civil, « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».

Le débiteur qui s’engage sous une condition suspensive est tenu d’une véritable obligation de coopérer loyalement afin que la condition puisse se réaliser. Il doit entreprendre tout son possible pour que l’opération puisse aboutir et il lui appartient d’établir qu’il a accompli les diligences nécessaires ( Cour de Cassation 14 juillet 2009, Pas.34, p.413 ; Cour d’appel, 12 décembre 2012, Pas.36, p.403 ).

En cas d'absence de démarche ou, ce qui revient au même, de démarche tardive, la condition d'obtention du prêt sera réputée accomplie par application de l'article 1178 du Code civil lequel prévoit cette solution "lorsque c'est le débiteur obligé sous la condition qui en a empêché l'accomplissement" (V. Cass. 1ère civ.,

19 juin 1990 : Juris-Data n° 1990-701765 ; JCP G 1990, IV, 317 ; Bull. civ. I, n° 175 ; Rev. dr. imm. 1990, p. 518, obs. Stoufflet et Schaufelberger s'agissant d'un acquéreur qui n'avait accompli aucune démarche pendant le délai qui lui était imparti et s'était borné à former une demande de prêt auprès d'une banque le jour de l'expiration de ce délai. ( voir également Cass. 1ère civ., 13 nov. 1997 : Juris-Data n° 1997-004412 ; Cass. 3ème civ.,

19 mai 1999 : Juris-Data n° 1999-001930).

Les éléments d’information communiqués à la banque doivent être produits ( Cass. 1ère civ., 7 mai 2002 : JCP G 2002, IV, 2030 ; voir également JCL civil, articles 1175 à 1180 Fasc. Unique, éd. numérique 26 juin 2015, Contrats et obligations - obligations conditionnelles - mécanisme de la condition - n° 62 et suiv).

Il appartient à la société A d’établir qu’elle a sollicité un prêt conformément aux caractéristiques décrites dans le compromis et dans le délai stipulé à l’acte.

Même à admettre que l’acquéreur ait pu accroître ses chances d’obtention du prêt en ayant fait la demande auprès d’au moins deux banques ou établissements de crédit, le compromis de vente du 3 août 2016 lui impose de « contracter un prêt (…) auprès d’un institut financier (…) ». Aucune obligation n’est cependant faite à l’acquéreur d’effectuer des démarches auprès de plusieurs banques, de sorte que la société A pouvait ne présenter une demande d’emprunt qu’auprès d’un seul établissement de crédit ( en ce sens Cassation française, 3ème civ., 8 décembre 1999, D.2000, 40).

Il était prévu au compromis de vente litigieux que la réponse de la banque devait intervenir entre les mains des vendeurs au plus tard pour le 30 septembre 2016. Il résulte des renseignements fournis que la décision de refus de la banque n’a été communiquée à l’appelante que le 11 octobre 2016, soit après l’expiration du délai. L’appelante ne fournit ni la demande adressée à la banque E en vue de l’obtention du crédit sollicité, ni aucun autre élément probant justifiant des démarches et diligences qu’elle aurait entreprises afin que le crédit lui soit accordé dans le délai requis.

Concernant le reproche fait à la société A d’avoir sollicité un prêt largement supérieur à la somme prévue au compromis de vente, l’appelante admet avoir sollicité un crédit d’un million d’euros et que la condition d’obtention du prêt ne s’est pas réalisée. Elle conteste toutefois que la défaillance de la condition lui soit imputable.

Elle se réfère à une attestation testimoniale d’un dénommé F pour conclure que lors des différents contacts entre parties ayant précédé la signature du compromis de vente, les vendeurs auraient été informés que la société A souhaitait acquérir l’immeuble en question afin de l’intégrer dans son projet relatif à la construction d’un nouvel immeuble à appartements et que la réalisation de ce projet aurait nécessité de sa part un investissement financier plus important dépassant le simple coût d’acquisition de l’immeuble.

Les vendeurs renvoient aux stipulations contractuelles ayant fixé le prix à 630.000 €, sans faire référence à un projet immobilier justifiant un investissement financier plus élevé.

Il y a défaillance dans le chef du débiteur, lorsque celui-ci a bien sollicité les prêts, objets de la condition suspensive, mais se les est vu refuser par la banque en raison des sommes très largement supérieures au montant du crédit prévu ( Cassation française, 3ème civ., 19 mai 1999, n° 97-14.529, D.2000, 692).

Le financement demandé par la société A a été un prêt d’un million d’euros, soit un montant largement supérieur au prix stipulé dans le contrat.

Contrairement à l’argumentation de la société A, il ne résulte pas de l’attestation du témoin F que les vendeurs aient été informés que l’immeuble décrit dans le compromis de vente litigieux devrait être intégré dans un projet immobilier à réaliser par la société A évalué à un million d’euros et que la demande de crédit à adresser à une banque devrait porter sur cette somme. Une intention concrète dans le chef de la société A à voir réaliser un projet immobilier d’une telle envergure ne résulte ni de la déclaration du témoin F, ni d’aucun autre élément probant du dossier, tels que des plans d’architecte.

Les B,C et D font dès lors relever à juste titre que le compromis de vente ne fait pas état d’un projet immobilier d’un million d’euros et précise que le prêt à solliciter auprès d’un institut de crédit devait porter sur « l’intégralité du prix de vente » chiffré à 630.000 €.

Au regard des développements qui précèdent, le tribunal de première instance a retenu, à bon droit, que la condition suspensive est réputée réalisée en application des dispositions de l'article 1178 du Code civil, puisque la société A, par ses manquements, a causé sa défaillance.

Le tribunal de première instance est dès lors à confirmer pour avoir dit que la société A a fait défaillir la condition suspensive.

3. La juridiction de première instance a condamné la société A à payer aux vendeurs la somme de 63.000 €, correspondant à l’indemnité de 10% prévue dans la clause pénale du compromis de vente.

L’appelante conclut à voir réduire le quantum de l’indemnité qu’elle estime manifestement excessive et disproportionnée par rapport au dommage subi par les vendeurs.

Les B,C et D estiment que l’indemnité prévue ne serait pas « déraisonnable » et serait « usuelle sur le marché ».

Le compromis de vente dispose que « si l’acquéreur ne présente pas l’une des prédites lettres ou pour le cas où aucune demande de crédit n’a été introduite, le compromis sera considéré comme résolu et le montant prévu par la pénalité conventionnelle devra être versé au vendeur ». L’indemnité est fixée à 10% du prix de vente.

Les clauses pénales manifestement excessives relèvent de l’article 1152 alinéa 2 du Code civil suivant lequel « le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».

En l’absence de tout argument de la part de la société A de nature à justifier une réduction de la clause pénale prévue au compromis de vente, le jugement de première instance est à confirmer en ce qu’il a condamné l’appelante au paiement de la somme de 63.000 € avec les intérêts légaux à partir du 10 novembre 2016, date d’une mise en demeure jusqu’à solde.

C’est encore à juste titre que le tribunal a condamné la société A au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500 €, étant donné qu’il aurait été inéquitable de laisser à charge des B,C et D les frais non compris dans les dépens. Au vu du sort réservé à son appel, la demande de la société A en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter. La demande des B,C et D en obtention d’une indemnité de procédure est fondée, étant donné qu’ils ont dû recourir aux services rémunérés d’un avocat pour faire valoir leurs droits en instance d’appel. La Cour leur alloue 1.500 €.

PAR CES MOTIFS

la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement et sur rapport du magistrat de la mise en état, reçoit l’appel, le dit non fondé, confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de la société anonyme A en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, condamne la société anonyme A à payer à B, C et D, épouse C, une indemnité de procédure de 1.500 € et à supporter les frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Jean- Jacques Schonckert, avocat concluant, sur ses affirmations de droit.