Court dismisses appeal in condominium dispute, confirming original judgment on charge allocation and rejecting procedural fee claims.

Jugement civil (XIVe chambre)

2019TALCH14/00065

Audience publique du mardi, deux avril deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-03099 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), et

2) PERSONNE2.), épouse PERSONNE1.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du

23 avril 2018,

sub 1) et 2) comparant par Maître Laurent LIMPACH, avocat, demeurant à Luxembourg,

assisté de Maître Christian BILTGEN, avocat, demeurant à Diekirch,

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, sinon par qui de droit,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

2) le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.), établi

à L-ADRESSE3.), représenté par son syndic en fonctions, à savoir la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représenté par son gérant en fonctions, sinon par qui de droit, inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Régis SANTINI, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

______________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 5 février 2019.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 12 mars 2019.

Entendu PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par l’organe de leur mandataire Maître

Laurent LIMPACH, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. et le SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ENSEIGNE1.)

par l’organe de

leur

mandataire Maître Régis SANTINI, avocat constitué, demeurant à Esch-sur-Alzette.

Faits et rétroactes

Par exploit d’huissier du 10 novembre 2017, les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont fait donner citation à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. et au

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ENSEIGNE1.)

à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour la voir condamner à opérer

une répartition individuelle des charges conforme au règlement de copropriété sous peine

d’une astreinte de 500,00 euros par semaine de retard, ainsi qu’à leur payer le montant

de 3.916,97 euros, au cas où ils seraient obligés de décaisser des fonds erronément fixés

par le syndic.

Ils ont, en outre, demandé à voir déclarer le jugement à intervenir commun au SYNDICAT

DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.).

A titre subsidiaire, les époux GROUPE1.) ont demandé à voir condamner le SYNDICAT

DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) à opérer une répartition

individuelle des charges conforme au règlement de copropriété sous peine d’une

astreinte de 500,00 euros par semaine de retard, ainsi qu’à leur payer la somme de

3.916,97 euros au cas où ils seraient obligés de décaisser des fonds erronément fixés.

Ils ont, en outre, sollicité la majoration du taux d’intérêt de trois points à compter du

premier jour du troisième mois suivant la signification du jugement à intervenir, sur les

montants réclamés.

Ils ont, finalement, demandé à voir condamner la société SOCIETE1.), sinon le

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.), au paiement

d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros, sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, et ont conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par exploit d’huissier du 5 décembre 2017, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE

LA RESIDENCE

ENSEIGNE1.)

a fait donner citation à

PERSONNE1.)

et à

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les

entendre condamner à lui payer la somme de 4.715,75 euros, avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice, jusqu’à solde, correspondant au solde débiteur de l’arrêté

de compte du 18 octobre 2017, leur adressé le 23 octobre 2017.

Il a, par ailleurs, sollicité une indemnité de procédure de 700,00 euros, sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile et a conclu à l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, les époux GROUPE1.) ont exposé être copropriétaires d’un

studio avec une loggia située au rez-de-chaussée de la résidence ENSEIGNE1.) à

ADRESSE3.) et ne pas être d’accord avec la répartition du coût des travaux de rénovation

opérée par le syndic.

A l’ordre du jour de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du

12 mai 2017, auraient figuré les nouvelles avances ordinaires à payer ainsi que la

réfection des balcons, le remplacement des garde-corps ainsi que la mise en peinture de

la façade. Aucun projet de répartition du coût des travaux n’aurait été annexé à l’ordre du

jour. Ils auraient donné procuration pour voter « oui » sur le principe des travaux prévus

à l’ordre du jour.

Il aurait résulté du procès-verbal de l’assemblée générale, leur notifié par la suite, que le

syndic a opéré la répartition des frais et fixé leur part au montant de 4.803,97 euros,

postérieurement à l’assemblée générale.

La répartition du coût des travaux - qui n’aurait pas figuré à l’ordre du jour repris dans la

convocation à l’assemblée générale - n’aurait pas fait l’objet de la décision de l’assemblée

générale, de sorte qu’aucun délai de forclusion n’aurait commencé à courir.

Les époux GROUPE1.) ont estimé ne pas être tenus de payer le montant de 4.803,97

euros, concernant des éléments privatifs d’autrui, qui ne seraient d’aucune utilité pour

eux. Ils ont reproché au syndic d’avoir mal interprété le règlement de copropriété et l’acte

de base.

Ils ont fondé leurs demandes, principalement, sur la responsabilité délictuelle et,

subsidiairement, sur la responsabilité contractuelle du syndic, sinon du SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.).

En invoquant les dispositions de l’article 34, alinéa 2 de la loi modifiée du 16 mai 1975

portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, la société SOCIETE1.) et le

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) ont soulevé

la forclusion à agir en justice dans le chef des époux GROUPE1.), faute par eux d’avoir

intenté une action en annulation pour contester les décisions prises par l’assemblée

générale endéans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de

l’assemblée générale.

Ils se sont, à titre subsidiaire, opposés aux demandes des époux GROUPE1.) quant au

fond, en faisant valoir que chaque copropriétaire est tenu de verser les sommes

correspondant à la part de provisions, avances ou charges échues, les charges étant

payables dès l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale du 29 mai 2017, tant le budget prévisionnel que la fixation

des avances auraient été approuvés avec effet au 1er janvier 2017. Il aurait été décidé

d’entériner la décision d’effectuer les travaux de réfection des balcons et de statuer sur

le mode de répartition de leur coût.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) a soutenu

que les époux GROUPE1.) étaient, par conséquent, tenus au paiement de leur part,

s’élevant au montant de 4.803,97 euros. Il a demandé leur condamnation au montant de

4.715,75 euros, correspondant au solde débiteur de l’arrêté de compte du 18 octobre

2017.

Par jugement du 28 mars 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu les demandes en la forme,

ordonné la jonction des affaires portant les numéros L-CIV-977/17 et L-1034/17 du

rôle,

rejeté le moyen de forclusion,

déclaré les demandes de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), dirigées contre la

société

à

responsabilité

limitée

SOCIETE1.)

et

le

SYNDICAT

DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.), non fondées,

déclaré la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ENSEIGNE1.), dirigée contre PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fondée,

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer au SYNDICAT

DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) la somme de 4.715,75

euros, avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice, 5 décembre

2017, jusqu’à solde,

rejeté les demandes tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé que les époux GROUPE1.)

n’exerçaient pas l’action tendant à l’annulation des décisions prises par l’assemblée

générale des copropriétaires, mais recherchaient la responsabilité délictuelle, sinon

contractuelle, du syndic et du syndicat des copropriétaires. Considérant que l’action en

responsabilité n’est pas soumise aux prescriptions de l’article 34, alinéa 2 de la loi

modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, il a rejeté

le moyen de forclusion soulevé.

Le juge de première instance a ensuite retenu qu’au cours de l’assemblée générale du

29 mai 2017, les copropriétaires avaient non seulement délibéré quant aux travaux à

effectuer et quant aux sociétés devant exécuter lesdits travaux, mais avaient, en outre,

pris des décisions quant au financement de ces travaux et quant à la répartition des frais

entre les copropriétaires, le procès-verbal de l’assemblée indiquant que les travaux à

effectuer seraient financés partiellement par le fonds de réserve existant et partiellement

par un appel de fonds extraordinaires et fixant, dans son annexe, la quote-part à payer

par chaque copropriétaire, en fonction des millièmes de la copropriété. Les décisions

auraient été prises à l’unanimité.

Les époux GROUPE1.) n’alléguant, ni établissant que le syndic ait fixé la quote-part des

copropriétaires concernant les travaux à effectuer contrairement aux décisions prises à

l’unanimité lors de l’assemblée générale, le juge de première instance a dit qu’ils ne

rapportaient pas la preuve d’une faute ou négligence en relation causale avec leur

prétendu préjudice. La demande à l’encontre du syndic a donc été rejetée.

Les époux GROUPE1.) n’invoquant concrètement aucune faute contractuelle ou

délictuelle susceptible d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, leur

demande à l’encontre de ce dernier a également été déclarée non fondée.

Au vu de la décision de l’assemblée des copropriétaires quant aux travaux à effectuer et

quant à la répartition des frais entre les copropriétaires, le juge de première instance a

fait droit à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ENSEIGNE1.), tendant à la condamnation des époux GROUPE1.) au paiement du

montant de 4.715,75 euros, non contesté en tant que tel, à titre de charges et d’appels

de fonds impayés.

De ce jugement, non signifié, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé

appel par acte d’huissier du 23 avril 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à se voir décharger de

toute condamnation intervenue à leur encontre.

En affirmant agir sur base de la responsabilité délictuelle, sinon contractuelle, ils

demandent, en outre, à voir condamner la société SOCIETE1.) à opérer une répartition

individuelle des charges conforme au règlement de copropriété sous peine d’une

astreinte de 500,00 euros par semaine de retard, ainsi qu’à leur payer le montant de

3.916,97 euros, au cas où ils seraient obligés de décaisser des fonds erronément fixés

par le syndic.

Ils demandent encore à voir déclarer le jugement à intervenir commun au SYNDICAT

DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.).

A titre subsidiaire, les époux GROUPE1.) demandent à voir condamner le SYNDICAT

DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) à opérer une répartition

individuelle des charges conforme au règlement de copropriété sous peine d’une

astreinte de 500,00 euros par semaine de retard, ainsi qu’à leur payer la somme de

3.916,97 euros au cas où ils seraient obligés de décaisser des fonds erronément fixés.

Ils sollicitent la majoration du taux d’intérêt de trois points à compter du premier jour du

troisième mois suivant la signification du jugement à intervenir, sur les montants

réclamés.

Ils demandent, finalement, à voir condamner chacune des parties intimées au paiement

d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel, sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et concluent à la condamnation de ces

dernières aux frais et dépens des deux instances.

A l’appui de leur appel, ils font grief au juge de première instance de s’être contredit en

retenant, d’un côté, qu’ils ne sont pas forclos à agir et, de l’autre, que leur demande n’est

pas fondée, eu égard à l’absence de contrariété entre la répartition du coût des travaux

et la décision de l’assemblée générale.

Les appelants maintiennent qu’aucune décision sur la répartition du coût des travaux

entre copropriétaires n’a été prise à l’assemblée générale.

Ils font valoir que les balcons, loggias et garde-corps constituent des parties privatives,

en ce qu’ils sont réservés à l’usage exclusif des copropriétaires respectifs, au sens de

l’article 6 du règlement de copropriété du 17 octobre 1980. Ils estiment que les seules

dépenses communes reprises dans le tableau fourni par le syndic à la suite de

l’assemblée générale du 29 mai 2017, sont celles relatives à la façade et au toit et que,

par ailleurs, les postes « SOCIETE2.) », « SOCIETE1.) » et « imprévu » sont à répartir

de façon proportionnelle entre les volets des parties privatives et communes. Ils

considèrent, dès lors, ne devoir participer qu’à une dépense de 50.625,68 euros HT - en

fonction de leurs millièmes de 14,975/1.000 - et n’être redevables que d’un montant de

758,12 euros HT, soit 887,00 euros, TTC.

La société SOCIETE1.) et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ENSEIGNE1.) concluent à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs

du juge de première instance.

Les époux GROUPE1.) font valoir que, dans leurs conclusions, les parties intimées font

l’aveu judiciaire que la répartition du coût des travaux a été « subséquente » à

l’assemblée générale.

Motifs de la décision

Il convient d’abord de noter que le jugement n’est pas entrepris pour autant qu’il a rejeté

le moyen de forclusion, soulevé par la société SOCIETE1.) et le SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.). Ce volet n’est partant pas

dévolu au tribunal de céans.

Tel que l’a relevé le juge de première instance, les époux GROUPE1.) recherchent la

responsabilité du syndic, sinon du syndicat des copropriétaires et n’attaquent pas une

décision de l’assemblée générale relative à la répartition du coût des travaux à effectuer.

Après avoir retenu que les époux GROUPE1.) n’étaient pas forclos à agir en

indemnisation d’un préjudice qu’ils estimaient avoir subi du fait d’une répartition inexacte

des charges, le juge de première instance a, sans se contredire, pu analyser si la

répartition des charges effectuée par le syndic a été conforme à une décision prise par

le syndicat des copropriétaires.

Il est rappelé que les époux GROUPE1.) contestent qu’une décision relative à la

répartition du coût des travaux à effectuer avait été prise lors de l’assemblée générale

des copropriétaires du 29 mai 2017.

« Pour qu'il y ait véritablement décision, il faut que le vote exprimé par l'assemblée

traduise son intention réelle d'adopter une mesure, positive ou négative, génératrice de

droits ou d'obligations pour les copropriétaires. Il est nécessaire qu'il y ait adoption

définitive d'une position consacrée par un vote et produisant un effet juridique »

(G. Vigneron, J.-Cl. Copropriété, Fasc. 85, mise à jour 11,2015, n° 158).

L’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du lundi 29 mai 2017, annexé à la

convocation, prévoit ce qui suit au point 8 :

« Discussion à propos de la réfection des balcons, du remplacement des garde-corps et

de la mise en peinture de la façade. Choix des fournisseurs. Planning des travaux.

Financement. […] ».

Le point 8 du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mai 2017 indique notamment

ce qui suit :

« Les travaux seront financés d’une partie par le fonds de réserve existant d’un montant

actuel de 24.576,19 € et le solde d’un montant de 288.000,00 € (montant arrondi) par un

appel de fonds extraordinaire. Vous trouverez en annexe votre quote-part à payer […].

L’appel de fonds est basé sur le tableau des millièmes hors SOCIETE3.) (SOCIETE2.))

et hors emplacements et garages extérieurs […] ».

Il résulte de façon non équivoque des indications du procès-verbal que le financement

des travaux à effectuer faisait partie de l’ordre du jour de l’assemblée générale et qu’une

décision définitive a été prise lors de ladite assemblée, aussi bien quant à l’appel de fonds

extraordinaire que quant au principe de la répartition de la contribution des

copropriétaires à ce fonds, en fonction des millièmes.

Une décision définitive, génératrice d'obligations pour les copropriétaires a donc été

adoptée à l’unanimité au cours de l’assemblée générale quant au mode de répartition du

coût des travaux. Dès lors, le fait que les parties intimées admettent que le syndic a

procédé au calcul du montant de la quote-part à supporter par chaque copropriétaire à la

suite de l’assemblée ne porte pas à conséquence.

« Toute décision d'assemblée générale peut être contestée en justice. Elle doit l'être dès

lors que le copropriétaire entend en éviter les conséquences ; à défaut, elle lui est

opposable quelle que soit la gravité de l'illégalité qui l'affecte » (Enc. Dalloz

vo copropriété des immeubles bâtis, n° 386 ; Cour d’appel, 1er décembre 2004, 1ère ch.,

n° 27949 du rôle).

La décision relative à la répartition du coût des travaux en fonction des millièmes n’ayant

pas été attaquée sur base de l’article 34 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut

de la copropriété des immeubles bâtis, elle est opposable aux époux GROUPE1.).

Le syndic ayant procédé au calcul de la quote-part à payer par les différents

copropriétaires en vertu de la prédite décision de l’assemblée générale, c’est à juste titre

que le juge de première instance a retenu qu’aucune faute ou négligence de nature à

engager la responsabilité délictuelle du syndic n’était établie.

Faute de relation contractuelle entre le syndic et un copropriétaire individuel, la demande

à l’égard du syndic ne saurait être fondée sur la base contractuelle.

Le jugement entrepris est donc à confirmer pour autant que les époux GROUPE1.) ont

été déboutés de leurs demandes à l’encontre de la société SOCIETE1.), tendant à voir

modifier la répartition individuelle de leurs charges relatives aux travaux votés lors de

l’assemblée générale du 29 mai 2017 et à se voir indemniser d’un préjudice.

En l’absence de preuve d’une faute de nature délictuelle ou contractuelle dans le chef du

syndicat des copropriétaires, le jugement est également à confirmer en ce qu’il a débouté

les époux GROUPE1.) de leurs demandes dirigées contre ledit syndicat.

Au vu de ce qui précède, les époux GROUPE1.) doivent prendre à leur charge le montant

de 4.803,97 euros, correspondant à leur quote-part du coût des travaux de rénovation,

suivant les calculs effectués par le syndic, sur base des millièmes des différents

copropriétaires.

Le jugement entrepris est, par conséquent, encore à confirmer pour autant qu’il a

condamné les époux GROUPE1.) solidairement à payer au syndicat des copropriétaires

le

montant

de

4.715,75

euros,

avec

les

intérêts

légaux

à

partir

du

5 décembre 2017, date de la demande en justice, jusqu’à solde, ce montant représentant

le solde débiteur de l’arrêté de compte du 18 octobre 2017, n’ayant pas fait l’objet de

contestations en tant que tel.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

L'application de l'article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

L’appel n’étant pas fondé, la demande des époux GROUPE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

La société SOCIETE1.) et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ENSEIGNE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, leurs demandes en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel ne sont pas non plus fondées.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vu l’accord des avocats de procéder conformément à l’article 227 du nouveau code de

procédure civile,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant :

confirme le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel, avec distraction au profit de Maître Régis SANTINI, avocat qui la

demande, affirmant en avoir fait l’avance.