Court annuls a property sale contract due to fraud and orders the seller to refund the purchase price.

Jugement civil no. 2019TALCH17/00085 ( XVIIe chambre )

Audience publique du mercredi, vingt mars deux mille dix-neuf.

Numéro 167812 du rôle

Composition:

Michèle HORNICK, vice-présidente,

Julie MICHAELIS, premier juge,

Emina SOFTIC, juge,

Angela DE OLIVEIRA MARTINS, greffier assumé.

E n t r e

1) PERSONNE1.), directeur de production, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), éducatrice, demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude

STEFFEN d’Esch-sur Alzette du 16 février 2015,

parties défenderesses sur reconvention

comparaissant par la société en commandite simple KLEYR GRASSO, établie à L-

2361 Strassen, 7, rue des Primeurs, RCS n° B220509, inscrite sur la liste V du Tableau

de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, qui est constitué et en l’étude de

laquelle domicile est élu, représentée par son gérant KLEYR GRASSO GP s.à r.l.,

établie à la même adresse, RCS n° B220442, représentée aux fins de la présente

procédure par Maître Yasmine POOS, avocat, demeurant professionnellement à la

même adresse,

e t

PERSONNE3.), fonctionnaire, demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit STEFFEN,

partie demanderesse par reconvention

comparaissant par Maître David YURTMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

L e

T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 23 janvier 2019.

Entendu le rapport fait conformément à l’article 226 du Nouveau Code de procédure

civile.

Entendu PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par l’organe de Maître Fanny MAZEAUD,

avocat, en remplacement de Maître Yasmine POOS, avocat, représentant la société

KLEYR GRASSO, société constituée.

Entendu PERSONNE3.) par l’organe de Maître Mélanie SCHMITT, avocat en

remplacement de Maître David YURTMAN, avocat constitué.

Les faits

Par acte notarié du 30 avril 2014, PERSONNE3.) vend à PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.) (ci-après les consorts GROUPE1.)) une maison d’habitation avec

place et toutes dépendances sise à ADRESSE1.), inscrite au Cadastre de la

Commune de ADRESSE3.), section B de ADRESSE4.) et ADRESSE1.), numéro

NUMERO1.) contenant 3 ares 72 centiares et NUMERO2.) contenant 78 centiares au

prix de 680.000 EUR.

Par lettre recommandée de leur conseil du 12 mai 2014, les consorts GROUPE1.)

informent PERSONNE3.) qu’ils viennent d’apprendre que la maison vendue a subi

des inondations importantes à plusieurs reprises, affectant également les maisons

voisines, ce dont PERSONNE3.) n’aurait pas fait état lors de la vente. Ils lui proposent

une résolution amiable du contrat.

Par courrier recommandé de leur conseil du 1er août 2014, les consorts GROUPE1.)

informent PERSONNE3.) de la visite d’un expert le 12 août 2014 ayant notamment

pour mission de déterminer les causes et origines de deux inondations intervenues en

janvier 2009 et mai 2013 dans la maison.

Par courrier officiel du 22 août 2014 de son mandataire, PERSONNE3.) reconnaît que

la maison a été inondée en 2009 et en 2013, mais fait valoir qu’il s’agissait

d’intempéries exceptionnelles, que l’immeuble vendu ne se trouve pas dans une zone

inondable ou zone à risques et que son assureur l’a dédommagé lors des deux

sinistres en cause.

Il précise qu’il ne participera pas aux opérations d’expertises au motif que la maison

ne présente aucun problème avec de possibles inondations.

L’expert a visité les lieux le 8 septembre 2014 et a établi son rapport le 27 octobre

2014.

La procédure

Par exploit d’huissier du 16 février 2015, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) assignent

PERSONNE3.) devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en

matière civile aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre

principal, annuler le contrat de vente du 30 avril 2014 et à titre subsidiaire, réduire le

prix de vente au montant de 580.000 EUR et leur allouer le montant de 100.000 EUR.

La demande tend encore au paiement de dommages et intérêts et d’une indemnité de

procédure.

Il résulte du certificat du 4 décembre 2015 du conservateur des hypothèques à

Luxembourg 1 que l’assignation a été valablement inscrite en marge de la transcription

de l’acte notarié de vente.

Les prétentions et moyens des parties

En vertu de leurs conclusions récapitulatives du 22 janvier 2019, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) demandent, à titre principal, à voir annuler le contrat de vente du 30

avril 2014 et voir condamner PERSONNE3.) à leur restituer le montant de 680.000

EUR correspondant au prix de vente, ce montant avec les intérêts légaux à partir du

30 avril 2014, date d’acquisition de la maison d’habitation, sinon à partir de la mise en

demeure du 12 mai 2014, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde, et à

se voir ordonner en contrepartie à restituer la maison. A titre subsidiaire, ils demandent

à voir réduire le prix de vente au montant de 580.000 EUR, sinon à tout autre montant

même supérieur à évaluer ex aequo et bono par le tribunal, partant voir condamner

PERSONNE3.) à leur payer le montant de 100.000 EUR sinon tout autre montant.

Ils proposent, pour autant que de besoin, la nomination d’un expert avec la mission

de déterminer les causes et origines des inondations dont la maison fait l’objet, d’en

déterminer les conséquences dommageables, de déterminer les possibilités

techniques permettant de contrer de manière définitive et durable les inondations,

d’évaluer précisément les coûts relatifs à la réalisation des travaux nécessaires pour

remédier à l’ensemble des problèmes et de déterminer les moins-values de la maison.

Ils formulent encore une offre de preuve par témoins portant sur différents faits liés

aux inondations.

Ils demandent en tout état de cause de déclarer irrecevable, sinon non fondée la

demande de PERSONNE3.) tendant à l’allocation d’une indemnité d’occupation.

La demande tend encore à voir condamner PERSONNE3.) à leur payer le montant de

15.000 EUR à titre de préjudice moral occasionné à cause de son attitude dolosive,

ainsi qu’à celui de 2.875 EUR à titre de frais d’expertise.

Enfin, les consorts GROUPE1.) demandent le paiement d’une indemnité de procédure

de 10.000 EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi

que la condamnation de PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance avec

distraction au profit de leur avocat concluant.

Ils concluent au rejet des demandes de PERSONNE3.) du chef de procédure abusive

et vexatoire et du chef d’indemnité de procédure.

A l’appui de leur demande, les consorts GROUPE1.) exposent que c’est dans l’idée

d’y installer leur famille qu’ils ont acquis la maison unifamiliale à ADRESSE1.) et qu’ils

y ont consacré un investissement financier important. Or le vendeur ne les aurait pas

renseignés que l’immeuble était régulièrement sujet à des inondations. Ce n’est

qu’après la signature de l’acte notarié que des voisins les auraient informés des

inondations récurrentes et des dégradations importantes engendrées, photographies

des jardins voisins et des maisons intérieures à l’appui.

Il se serait avéré que la maison avait été inondée le 26 décembre 1999, le 1er juillet

2000, le 23 janvier 2009 et le 20 mai 2013. Depuis qu’ils sont propriétaires de la

maison, elle aurait encore été inondée le 30 mai 2016 et le 1er juin 2018.

Le jardin se remplirait régulièrement de quantités d’eau importantes formant un

véritable lac. Lors des inondations de la maison, l’eau rentrerait par le rez-de-jardin et

endommagerait les portes, chambranles, le mobilier et les revêtements de mur. La

location de pompes et de déshumidificateurs se serait avérée nécessaire. Les traces

des inondations précédentes, notamment le niveau de l’humidité se seraient

retrouvées en-dessous des tapisseries. Concernant la gravité des désagréments, il ne

suffirait pas d’évacuer l’eau, mais il faudrait également vider complètement le rez-de-

chaussée pendant des semaines, voire des mois, afin de sécher l’intérieur, acheter de

nouveaux meubles, remplacer les portes et leurs cadres et les appareils

électroménagers ou accepter de vivre dans une maison endommagée avec des

meubles abîmés.

Ils reprochent à

PERSONNE3.)

d’avoir non seulement tu ces informations

essentielles, mais également de leur avoir menti dans le but de les sécuriser quant à

l’état de la maison, en affirmant, notamment, qu’avant la mise en vente, la maison

avait été louée pendant douze ans par un médecin qui y avait également installé son

cabinet et qui aurait même été intéressé à l’acheter et en affirmant qu’il n’y avait jamais

eu de problèmes d’ordre phréatique.

Or notamment après les inondations de 2013, les dégâts auraient été tels que trois

déshumidificateurs professionnels de chantier auraient dû être mis en route pendant

une durée de plus de 40 jours. Les travaux, qualifiés par PERSONNE3.) de travaux

de rénovation après le départ d’un locataire, seraient en réalité des travaux de

réparation des dégâts des inondations.

Ainsi qu’il résulterait des rapports des séances communales, dès 2009, les autorités

communales auraient été conscientes des problèmes d’inondations et de leur gravité.

Ceux-ci resteraient toujours d’actualité.

Les consorts GROUPE1.) basent leur demande en annulation principalement sur le

dol et la réticence dolosive du vendeur. Tout en ayant eu conscience des inondations

régulières et de la gravité du trouble à la jouissance et des désagréments,

PERSONNE3.) leur aurait caché cet état de fait. Ce serait d’ailleurs parce qu’il savait

que les parties demanderesses n’auraient pas contracté si elles avaient connu la

réalité, qu’il aurait, délibérément violé son obligation précontractuelle de

renseignement.

Il y aurait lieu d’ajouter que PERSONNE3.), à l’origine propriétaire des terrains sur

lesquels le lotissement des six maisons avait lieu, serait tenu, en tant que

professionnel, d’une obligation de renseignement renforcée et devrait prouver qu’il a

bien respecté son obligation de renseignement quant aux qualités de la maison

vendue, et notamment quant au fait que la maison, inondée à plusieurs reprises dans

le passé, était encore susceptible d’être inondée à l’avenir.

Ayant été intentionnellement trompés sur des qualités substantielles de la maison

qu’ils se proposaient d’acquérir, leur éventuelle erreur serait en tout cas excusable.

Les consorts GROUPE1.) estiment en ordre subsidiaire que leur consentement a été

vicié par une erreur portant sur les qualités substantielles de la maison vendue et que

cette erreur a été déterminante.

Il serait évident qu’ils n’auraient jamais acquis la maison s’ils avaient su qu’elle avait

subi de graves inondations dans le passé.

Plus subsidiairement, ils basent leur demande sur la garantie des vices cachés. En

effet, au vu de la mauvaise foi du vendeur, connaissant les vices avant la conclusion

de la vente, la clause d’exonération figurant dans l’acte de vente serait dépourvue de

valeur.

Le vice serait à qualifier de caché dans la mesure où la maison, qui avait fait l’objet

d’une remise en peinture, ne figurait pas sur la carte des zones inondables ou zones

à risque. Dans la mesure où la jouissance paisible de la maison ne serait pas garantie

et que les habitants s’exposeraient à des risques pour leur santé, les vices affectant

la maison justifieraient, de par leur gravité, l’annulation de la vente.

Plus subsidiairement, les consorts GROUPE1.) demandent à voir réduire le prix de

vente à celui de 580.000 EUR sur base des conclusions de l’expert d’après lequel les

solutions permettant d’éviter que des inondations continueront d’affecter la maison

s’élèveraient au minimum à 100.000 EUR.

Le rapport de l’expert LEGRAND serait parfaitement opposable à PERSONNE3.), qui

avait été dûment convoqué aux opérations d’expertise et qui avait choisi de ne pas y

assister. Le rapport lui aurait encore été régulièrement communiqué et soumis au

débat contradictoire.

En vertu de ses conclusions récapitulatives du 20 septembre 2018, PERSONNE3.) se

rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de l’acte introductif d’instance.

Il explique que, fonctionnaire d’Etat, il n’avait pas la qualité de professionnel de

l’immobilier et qu’il a vendu la maison en qualité de simple propriétaire. Ce seraient

les tantes de son épouse, les sœurs GROUPE2.), qui auraient été propriétaires du

terrain morcelé en six parcelles et qui auraient fait don à son épouse en 1997,

postérieurement à l’établissement du PAP, de deux de ces parcelles sur lesquelles

deux maisons auraient été érigées.

Il admet la réalité des seules inondations en 2009 et en 2013. Une inondation en 1999

serait le résultat de l’absence de drainage à cette époque, problème auquel il aurait

été remédié entre-temps et qui ne serait donc pas à prendre en compte. Il conteste la

réalité d’une inondation en 2000.

N’ayant pas la qualité de professionnel de l’immobilier et le terrain n’étant pas situé en

zone inondable, il n’aurait eu aucune obligation de rendre attentifs les consorts

GROUPE1.) aux deux inondations en 2009 et en 2013, qui seraient la suite de

conditions climatiques exceptionnelles, pouvant être qualifiées de catastrophes

naturelles, ayant touché la moitié du pays. Leur cause ne serait donc ni un

dysfonctionnement du réseau secondaire de canalisation ni une crue de la rivière

située à l’arrière de la maison. Par ailleurs, les inondations n’auraient pas causé de

dommages notables, les locataires ayant agi rapidement, de sorte que l’eau n’aurait

pas pu pénétrer dans les murs, les chambranles ou les portes. Le niveau de l’eau

n’aurait jamais dépassé la hauteur des plinthes.

Contrairement à l’argumentation des consorts GROUPE1.), il n’aurait pas souhaité

dissimuler ces inondations. La remise en peinture de la maison avant de la mettre en

vente n’aurait pas eu pour but de cacher de prétendus dégâts.

Il conteste la pertinence des photographies versées qui concerneraient non la maison

litigieuse mais la maison voisine.

Les inondations de 2016, intervenues après la vente, se seraient limitées au niveau

du jardin et n’auraient donc pas atteint la maison.

La maison aurait par ailleurs bien été assurée contre les inondations et l’assureur

aurait pris en charge les dégâts dont l’indemnisation ne se serait élevée qu’à 5.000

EUR.

Il conteste avoir donné de fausses informations aux consorts GROUPE1.). En effet,

les locataires successifs n’auraient pas quitté la maison à cause de problèmes

d’inondations, les locataires PERSONNE4.), présents lors des inondations de 2009,

auraient résilié le bail le 30 avril 2009 pour retourner vivre aux Etats-Unis. La maison

aurait été relouée dès le 23 juillet 2009, et la nouvelle locatrice, Madame

PERSONNE5.), y aurait exploité son cabinet de psychothérapie au cours des années

2011 et 2012. La maison n’aurait pas été relouée après le départ du dernier locataire

étant donné que PERSONNE3.) aurait d’abord envisagé de s’y installer lui-même, puis

y aurait renoncé parce que la maison était trop grande pour une personne seule. Le

dernier locataire aurait d’ailleurs été tellement satisfait de la maison qu’il aurait

demandé de l’acheter.

L’immeuble aurait ainsi été loué pendant douze ans à différents locataires qui en furent

tous satisfaits.

Il soutient encore avoir tout à fait correctement répondu à la question de la mère de

PERSONNE1.) qu’il n’y avait aucun problème de nappe phréatique. La question se

serait en effet limitée à la nappe phréatique (« Problemer mat Grondwaasser »). Le

témoin n’aurait pas ajouté « oder ähnlech » comme affirmé dans sa déposition écrite.

Tout problème serait par ailleurs actuellement résolu, suite à la mise en place d’un

drainage spécial dans le cadre de la construction, au cours de l’année 2014, d’une

résidence en contre-haut de la maison litigieuse. Depuis lors, aucune inondation ne

serait venue troubler les habitants du lotissement situé en aval malgré la survenance

de pluies aussi abondantes qu’en 2009 et en 2013.

Enfin, les inondations de juin 2018 seraient encore dues à des conditions

météorologiques tout à fait exceptionnelles, des orages accompagnés de pluies

diluviennes, ayant touché une grande partie du Luxembourg.

En droit, PERSONNE3.) soulève la nullité du rapport d’expertise du 27 octobre 2014

pour être unilatéral et incomplet. L’expert se limiterait à émettre des hypothèses mais

n’aurait pas pris en compte les phénomènes naturels établis, à savoir que le sol n’a

pas pu absorber toute l’eau dans le contexte d’événements climatiques exceptionnels,

ni les modifications d’écoulement survenues entre-temps. Il conteste encore la

pertinence des attestations testimoniales versées qui seraient à écarter des débats

pour ce fait, sinon en raison de leur partialité.

Il conteste avoir menti sur un quelconque aspect lié à la vente, ainsi que toute erreur

dans le chef des acquéreurs. Ceux-ci auraient acheté une maison saine et sans vice,

aucun problème n’ayant été constaté depuis leur emménagement. Les inondations de

2009 et de 2013 auraient eu un caractère naturel, exceptionnel et inévitable. Leur

localisation ne se serait pas limitée à la situation géographique du bien vendu. Il ne

s’agirait donc pas d’une information qui devrait être fournie à un acheteur potentiel.

Les acheteurs n’auraient d’ailleurs pas posé de questions à ce sujet, de sorte qu’il y

aurait lieu d’admettre que cette information ne paraissait pas essentielle à leur

décision. La preuve d’une dissimulation intentionnelle d’informations ne serait pas

rapportée. En tout état de cause, PERSONNE3.) aurait pensé que les deux seules

inondations ayant touché la maison étaient dues à des phénomènes climatiques

exceptionnels et que tout risque aurait été écarté par la réalisation du drainage de la

résidence située en contre-haut. Ce serait donc en toute bonne foi qu’il n’aurait pas

mentionné ces phénomènes.

PERSONNE3.) conteste encore la demande sur base de l’erreur, l’eau n’ayant jamais

dépassé la hauteur des plinthes et aurait séché très rapidement, grâce à l’intervention

rapide des locataires en 2009 et suite à l’installation de trois déshumidificateurs

pendant 40 jours seulement en 2013. La survenance éventuelle d’un phénomène

climatique exceptionnel n’étant jamais à exclure, l’erreur sur ce point ne saurait

constituer un élément déterminant. Une erreur à ce niveau ne serait pas non plus

excusable, étant donné qu’il aurait suffi aux parties GROUPE1.) de se renseigner

auprès des voisins avant la vente.

La demande ne serait pas non plus fondée sur base de la garantie des vices cachés

dans la mesure où l’existence de vices de la maison ne serait pas établie, que les

défauts invoqués par l’expert sont contestés dans la mesure où les travaux ont été

autorisés, validés et réceptionnés et que les prétendus défauts n’empêchent pas

l’usage normal de la maison.

PERSONNE3.) conteste encore le préjudice moral invoqué, la demande du chef de

frais d’expertise, l’indemnité de procédure réclamée et l’exécution provisoire

demandée.

Il demande, à titre reconventionnel, une indemnité pour procédure abusive et

vexatoire de 15.000 EUR ainsi que, en ordre subsidiaire, la condamnation au

paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2.500 EUR, chiffrée à 132.500

EUR au total et le cas échéant la compensation judiciaire entre la restitution du prix

de vente et la condamnation au paiement des indemnités d’occupation. Il base cette

demande sur l’enrichissement sans cause des demandeurs qui ont tiré profit de la

maison en tant que lieu d’habitation.

L’inexécution d’une obligation de jouissance paisible, obligation ne pesant que sur le

bailleur et non pas sur le vendeur en l’espèce, ne saurait lui être reprochée.

Il demande enfin le paiement d’une indemnité de procédure de 10.000 EUR et la

condamnation des consorts GROUPE1.) aux frais et dépens de l’instance avec

distraction au profit de son avocat concluant.

La motivation du jugement

o

La demande principale

La demande principale est recevable pour avoir été formée dans les forme et délai de

la loi.

Aux termes de l’article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la

convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il

est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne

se présume pas et doit être prouvé.

Les consorts GROUPE1.) font valoir qu’en tant que promoteur du lotissement et

connaissant le détail de la construction des maisons, PERSONNE3.) serait à

considérer comme « professionnel », de sorte que la charge de la preuve serait

renversée et qu’il lui appartiendrait d’établir qu’il a satisfait à son obligation spécifique

d’information quant aux inondations auxquelles était régulièrement sujette la maison.

Il résulte des pièces versées à l’appui de cette affirmation que PERSONNE3.) a signé

le mémoire explicatif du PAP du lotissement « ADRESSE1.) et ADRESSE5.) » portant

sur les numéros cadastraux NUMERO3.), NUMERO4.), NUMERO5.) et NUMERO6.)

de la commune de ADRESSE3.) section B de ADRESSE4.), en qualité de

« lotisseur ». Le 2 février 1996, il a également signé en qualité de mandataire des

sœurs

GROUPE2.), propriétaires des terrains inscrits sous lesdits numéros

cadastraux, avec cinq autres propriétaires de terrains une convention en vue de la

réalisation d’un réseau de canalisation devant relier les terrains au réseau de la

canalisation locale. Il s’est encore vu accorder, le 9 décembre 1997 une autorisation

de construire avec son épouse pour une maison à ériger dans ledit lotissement.

La vente litigieuse a été conclue entre particuliers, PERSONNE3.) étant qualifié de

fonctionnaire de l’Etat dans l’acte notarié.

Or, dans le cadre d’une vente immobilière de particulier à particulier, les éventuelles

qualifications des vendeurs par ailleurs ne peuvent être prises en compte pour mettre

à leur charge une obligation d’information spécifique. Ainsi, dans une hypothèse où

les vendeurs de l’immeuble étaient respectivement conseiller en assurance et

conseiller en immobilier, aucune obligation d’information spécifique de ce chef n’a été

retenue étant donné qu’ils n’avaient pas la qualité de constructeurs (cf. Tribunal de

Grande Instance d’Angers, ch. 1, 6 mars 2018, n° 15/03123, Numéro JurisData : 2018-

055973).

La vente ayant eu lieu entre particuliers, il s’ensuit que les consorts GROUPE1.)

doivent rapporter la preuve de tous les éléments du dol invoqué.

Les manœuvres dolosives sanctionnées par l’article 1116 du Code civil peuvent être

constituées de simples mensonges ou même d’une réticence dolosive, intentionnelle.

La réticence dolosive présuppose l’existence d’une obligation d’information

précontractuelle dans le chef du cocontractant.

Il est reconnu par PERSONNE3.) que la maison a été sujette à d’importantes

inondations en janvier 2009 et en mai 2013, soit la dernière à peine un an avant l’acte

notarié de vente et qu’il n’en a pas informé les acheteurs.

Il résulte encore de l’attestation testimoniale de PERSONNE6.), locataire de la maison

avec sa famille entre le 27 août 1999 et le 27 mai 2002 que pendant sa période de

location, la maison avait été inondée à deux reprises, soit le 26 décembre 1999,

lorsque tout le terrain était sous les eaux et que le niveau de l’eau atteignait jusqu’à

40 cm à la façade. L’eau est entrée dans la maison par l’arrière et grâce à l’intervention

rapide des occupants, les meubles ont pu être mis en sécurité, de sorte que les dégâts

matériels étaient moins importants. L’assurance (…) a cependant dans la suite exclu

de sa garantie tous les biens situés au niveau du rez-de-jardin (salon, salle à manger,

cuisine, chaufferie et buanderie).

Le témoin atteste que lors d’une deuxième inondation le 1er juillet 2000, le talus a

glissé et un grand tas de boue s’est massé devant la porte arrière. Les locataires ont

encore une fois réussi à éviter des dégâts majeurs. Ils ont contacté leur bailleur

PERSONNE3.) et lui ont demandé de prendre en charge de futurs dégâts

d’inondation, pour, au moins, ne pas subir de pertes financières, ce que celui-ci a

refusé, de même qu’une réduction du loyer d’un tiers, préconisé par un expert commis

par l’ORGANISATION1.). Le témoin relate ensuite que les relations avec le bailleur se

sont dégradées. Le retour des locataires au Danemark a eu pour résultat que leurs

plaintes et actions contre le bailleur n’ont pas abouti.

Contrairement à l’argumentation de PERSONNE3.), même si la locataire s’est, pour

les raisons qu’elle explique et prenant justement leur origine dans la réaction de

PERSONNE3.) suite aux inondations, brouillée avec le défendeur, les déclarations

écrites factuelles et détaillées du témoin, faites sous la foi du serment, ne sont mises

en cause par aucun élément du dossier. Tant l’inondation du 26 septembre 1999 que

celle du 1er juillet 2000 sont donc établies par les déclarations écrites du témoin. Il ne

résulte pas des éléments du dossier qu’il aurait été durablement remédié aux

problèmes d’inondations par la réalisation d’un drainage.

Au contraire, il résulte du témoignage écrit d’PERSONNE7.), propriétaire de la maison

voisine jumelée (ADRESSE6.)) que suite aux inondations du 23 janvier 2009 et du 20

mai 2013, le rez-de-chaussée de sa maison comprenant living, cuisine, wc, débarras

et buanderie, était inutilisable pendant cinq mois, que l’eau s’est infiltrée par les portes

de la terrasse et par la porte latérale du couloir et y a atteint un niveau d’environ 18

cm avant d’être évacuée par tous moyens. Il a décrit le caractère fastidieux des

travaux de nettoyage, l’eau étant mélangée de boue et dégageant une odeur forte et

très désagréable qui se diffusait dans toute la maison. Les murs avaient absorbé l’eau

et étaient humides jusqu’à une hauteur d’environ 80 cm. Afin de pouvoir sécher les

murs correctement il fallait enlever les revêtements muraux et louer trois

déshumidificateurs assez imposants et très bruyants pendant une quarantaine de

jours. Après le séchage des murs, les travaux de rénovation ont seulement pu

commencer (pose de papier peint, peinture, nouvelles portes et cadres de portes).

Le témoin précise que lors de fortes pluies, mais habituelles au Luxembourg, les

jardins se remplissent de flaques d’eau importantes, ne réussissant pas à absorber

l’eau assez rapidement, ce qui aurait presque provoqué une troisième inondation du

rez-de-jardin en 2012. Il indique que désormais leurs vies sont reliées à des sites

météorologiques afin d’anticiper les éventuelles inondations pour s’y préparer au

mieux. D’après le témoin, la crainte d’une nouvelle inondation est constante, car les

faits évoqués peuvent se répéter à chaque moment.

Ce témoignage est corroboré par celui de PERSONNE8.), habitant au ADRESSE7.),

qui fait également état des deux inondations majeures du 23 janvier 2009 et du 20 mai

2013 ainsi que d’une troisième inondation qui avait presque eu lieu. Le niveau de l’eau

du rez-de-jardin était à 15-20 cm. Le témoin précise encore que les maisons no 51,

ADRESSE6.) et ADRESSE1.) étaient concernées dans la même mesure. Elle indique

que les dégâts se sont situés au niveau du mobilier, tapis, portes intérieures, parquet,

cuisine, livres, tapisseries regorgées d’eau, lampes et accessoires. Selon le témoin,

les flaques d’eau importantes dans le jardin ressemblent à un petit lac, à raison de 6

ou 7 fois par an. Ce témoin confirme également que la peur d’une nouvelle inondation

l’affecte fortement dans sa vie quotidienne.

Contrairement à l’argumentation de PERSONNE3.), il résulte des témoignages et des

photographies des lieux documentant les inondations que celles-ci affectent

indifféremment toutes les maisons de la rangée, donc également celle des

demandeurs.

Contrairement encore à son argumentation, il ne s’agit pas d’un phénomène de

catastrophe naturelle, tout à fait exceptionnel au vu des quatre inondations majeures

établies avant la vente. Il résulte ensuite de l’expérience des consorts GROUPE1.)

que deux nouvelles inondations importantes se sont produites depuis lors, à savoir le

30 mai 2016 (documentées par les photographies versées sub 25 par Me Poos, le

rapport d’intervention des services de pompiers et l’attestation testimoniale détaillée

de la dénommée PERSONNE9.)) et le 1er juin 2018 (documentées par les

photographies de l’extérieur et de l’intérieur de la maison, versées sub 47 par Me

Poos, corroborées par les devis et factures de réfection, travaux de peinture, location

de déshumidificateurs et remplacement des fenêtres et chambranles).

L’importance des dégâts matériels, contestée par PERSONNE3.), tant antérieurement

à la vente que suite à celle-ci, résulte également des attestations, photographies et

devis et factures de réparation. Il y a lieu d’ajouter que ce n’est pas parce que pour

les inondations antérieures à la vente, les occupants ont pu éviter le pire ou que

l’assureur de PERSONNE3.) a pris en charge les dégâts matériels que les troubles

de jouissance entraînés en cas d’inondation, décrits par les témoins, seraient à

négliger.

Etant donné qu’il est reproché à PERSONNE3.) d’avoir dissimulé le fait-même des

inondations, leurs origines et causes techniques (caractère inadapté du réseau de

canalisation secondaire, crue de la rivière, dénivelé du terrain) importent peu dans ce

contexte.

La survenance d’inondations récurrentes mettant sous l’eau non seulement les jardins

(formant une sorte de lac 6 à 7 fois par an, d’après l’attestation de PERSONNE8.)),

mais encore l’intérieur de la maison (l’eau étant arrivée en 1999, 2009 et 2013 jusqu’à

l’intérieur de la maison) est un élément d’information déterminant que le vendeur doit

révéler avant la vente, indépendamment de la question de savoir si le terrain est

officiellement situé en zone inondable ou à risque.

Au vu de leur réaction prompte, PERSONNE3.) admettant que les acquéreurs lui ont

téléphoné deux heures après la signature de l’acte notarié pour lui faire part des

informations qu’ils ont reçues et qui ont demandé par courrier d’avocat l’annulation de

la vente en raison de ces inondations deux semaines plus tard, il est évident que les

consorts GROUPE1.) n’auraient pas acquis la maison s’ils avaient eu connaissance

des inondations au préalable.

PERSONNE3.) ne saurait raisonnablement affirmer avoir ignoré que cette information

avait un caractère déterminant pour les acheteurs. En effet, il ne conteste pas qu’il a

rassuré le témoin PERSONNE10.) au moment de la visite préalable à la vente que la

maison ne présentait aucun problème de nappe phréatique. La distinction qu’il entend

faire actuellement entre des problèmes de nappe phréatique ou d’autres causes

d’inondations est vaine, les acquéreurs ayant entendu s’informer sur d’éventuels

problèmes d’inondations affectant la maison, peu importe que celles-ci proviennent de

la nappe phréatique ou d’autres causes.

C’est au contraire parce qu’il ne pouvait ignorer le caractère essentiel de cette

information pour les consorts GROUPE1.) comme pour tout acheteur ordinaire d’un

bien immobilier qui souhaite s’y installer avec sa famille, qu’il a tu les problèmes

d’inondations.

Son explication actuelle d’après laquelle il aurait, de bonne foi, pensé que les

problèmes seraient résolus par la réalisation d’un nouveau drainage, n’est d’abord

guère convaincante dans la mesure où elle est en contradiction avec son

argumentation précédente, d’après laquelle les inondations seraient le résultat de

conditions météorologiques tout à fait exceptionnelles qui ne pourraient pas se

reproduire. Par ailleurs, et à supposer qu’il ait eu ces réflexions, il se devait de les

partager avec les acheteurs afin de leur permettre de prendre leur décision en

connaissance de cause et de se renseigner davantage, s’ils le souhaitaient.

Le tribunal retient que l’intention de tromper se déduit en l’espèce de l’importance des

faits dissimulés, le vendeur ne pouvant soutenir qu’il n’était pas tenu à délivrer cette

information (cf. en ce sens Cass., 3e civ, 3 mars 2010, no 08-21.056, à propos de la

dissimulation d’inondations avant la vente de l’immeuble).

La réticence dolosive du vendeur rendant toujours excusable l’erreur provoquée dans

le chef des acheteurs, il ne saurait leur être reproché de ne pas s’être adressés,

préalablement à la vente, aux voisins pour s’informer sur d’éventuelles inondations.

Indépendamment même de la valeur de l’affirmation du défendeur, rapportée par les

attestations d’PERSONNE10.) et de PERSONNE11.) que la maison avait été louée

jusqu’il y a « très récemment » à un médecin, qui y avait son cabinet et qu’il avait

rénové la maison du fait de son départ, les réticences dolosives sur les inondations

justifient l’annulation de la vente pour dol.

Sans qu’il y ait lieu d’instaurer une mesure d’instruction, la demande principale en

annulation de la vente et en restitution du prix de vente est fondée.

Conformément à l’article 1153 alinéa 3 du Code civil, il y a lieu d’allouer les intérêts

légaux sur la restitution du prix de vente, 680.000 EUR, à partir de la mise en demeure

du 12 mai 2014.

En qualité de victimes du dol, les consorts GROUPE1.) ont le droit d’être indemnisés

de leur dommage.

Au vu de tous les tracas subis de ce chef, notamment dans le cadre des deux

inondations dont ils ont eux-mêmes été victimes et de leurs suites, le tribunal évalue

ex aequo et bono à 12.500 EUR le préjudice moral qu’ils ont subi.

Les frais d’expertise ayant été exposés dans l’intérêt du litige, les consorts

GROUPE1.) ayant encore convié PERSONNE3.) à y assister, afin de documenter et

de trouver une solution aux problèmes d’inondations, les consorts GROUPE1.) ont le

droit au remboursement de ces frais pour le montant de 2.875 EUR.

o

La demande reconventionnelle

Demande en indemnisation du chef de procédure abusive et vexatoire

L’article 6-1 du Code civil sanctionne l’usage abusif, de mauvaise foi du droit d’agir en

justice.

En l’espèce, l’action des consorts GROUPE1.) ayant été déclarée fondée en raison

du dol commis par PERSONNE3.), la demande de celui-ci du chef de procédure

abusive et vexatoire n’est pas fondée.

Demande en paiement d’indemnités d’occupation

Les consorts GROUPE1.) soulèvent l’irrecevabilité de la demande qui n’a pas été

formulée dès le début de l’argumentation, pour être une demande nouvelle.

D’après l’article 53 du Nouveau Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé

par les prétentions respectives des parties, fixées par l’acte introductif d’instance et

par les conclusions en défense. Cet objet peut être modifié par des demandes

additionnelles lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien

suffisant.

Or l’irrecevabilité des demandes nouvelles vise les demandes principales, mais non

les demandes reconventionnelles qui peuvent être formulées par voie de simples

conclusions, soit en tout état de cause.

Il s’ensuit que la demande en paiement d’indemnités d’occupation est recevable pour

avoir été formulée dans les forme et délai de la loi.

PERSONNE3.) base sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation sur

l’enrichissement sans cause.

L’action basée sur l’enrichissement sans cause, qui trouve son fondement dans

l’article 1375 du Code civil, est admise dans le cas où le patrimoine d’une personne

se trouve sans cause légitime enrichi au détriment de celui d’une autre personne.

L’action ne peut aboutir lorsque l’appauvrissement est dû à la faute lourde ou

intentionnelle de l’appauvri (cf. Cass, 1ère civ., 5 avril 2018, n°17-12.595, Bull.)

Ainsi, suite à l’annulation de la vente immobilière pour dol du vendeur, la demande de

ce dernier en paiement d’une indemnité d’occupation n’est pas fondée.

L’enrichissement sans cause des acheteurs qui ont occupé une maison sans en être

propriétaires et l’appauvrissement corrélatif du vendeur ont pour origine exclusive le

dol commis par le vendeur, de sorte que cette faute prive le vendeur de l’action de in

rem verso (cf. Cour d’appel Nancy, ch.civ. 1, 4 novembre 2003, no 00/02653, numéro

JurisData : 2003-238457).

Eu égard au dol retenu ci-avant dans le chef de PERSONNE3.), sa demande

reconventionnelle tendant à l’octroi d’une indemnité d’occupation n’est pas fondée.

o

Les demandes accessoires

Au vu du résultat du litige, PERSONNE3.) est, en qualité de partie succombante au

litige, à condamner aux dépens. Sa demande en paiement d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile n’est dès

lors pas fondée.

Au contraire, il serait inéquitable de laisser à charge des consorts GROUPE1.)

l’intégralité des frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont dû engager pour la

défense de leurs intérêts en justice.

En effet, ceux-ci ont tout fait pour trouver une solution amiable avant d’engager des

frais en justice.

Au vu de l’issue du litige et des soins requis, du volume de conclusions et de pièces

échangées, nécessaires pour l’instruction du dossier, le tribunal évalue à 8.000 EUR

le montant de l’indemnité de procédure qu’il serait inéquitable de laisser à charge des

consorts GROUPE1.).

Pour ce qui est de la demande d’exécution provisoire, facultative, le tribunal retient

que celle-ci ne se justifie pas au vu des circonstances de l’espèce.

P a r c e s

m o t i f s

le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, dix-septième chambre, siégeant en

matière civile, statuant contradictoirement, sur base du rapport fait en application de

l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile,

reçoit les demandes principale et reconventionnelles,

dit les demandes reconventionnelles non fondées,

dit la demande principale fondée,

partant :

annule le contrat de vente notarié du 30 avril 2014 liant PERSONNE3.) en sa qualité

de vendeur et PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en leur qualité d’acquéreurs, portant

sur la vente d’une maison d’habitation avec place et toutes autres dépendances située

à ADRESSE1.), inscrite au cadastre comme suit : Cadastre de la Commune de

ADRESSE3.), section B de ADRESSE4.) et ADRESSE1.), numéro NUMERO1.)

contenant 3 ares 72 centiares et NUMERO2.) contenant 78 centiares,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de

680.000 EUR avec les intérêts légaux à compter du 12 mai 2014 jusqu’à solde,

ordonne à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

en contrepartie de restituer à

PERSONNE3.) la maison d’habitation située à ADRESSE1.),

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de

(12.500 + 2.875=) 15.375 EUR,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité

de procédure de 8.000 EUR,

déboute PERSONNE3.) de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure,

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit

de la société KLEYR GRASSO qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire,

ordonne la mention du présent jugement à la suite de l’inscription de la demande en

annulation au Bureau des hypothèques.