Landlord loses rent arrears appeal; tenant awarded partial procedural costs and moral prejudice covered by rent reduction.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00047

Audience publique du mardi, cinq mars deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-03378 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 7 mai 2018,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Audrey SEBE, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-03378 du rôle et appelée pour fixation le 5

juin 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 23 octobre 2018, ensuite au

20 novembre 2018, et finalement à l’audience publique du mardi, 12 février 2019, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Romain BUCCI, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Audrey SEBE, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

5 mars 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 3 mars 2016, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.)

à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour la voir condamner à lui

payer la somme de 4.475,00 euros à titre d’arriérés de loyers.

Elle a également demandé à voir constater que le contrat de bail a pris fin le

28 février 2016 et que PERSONNE2.) est à considérer comme occupante sans droit

ni titre à partir du 29 février 2016. En tout état de cause, PERSONNE1.) a sollicité la

condamnation de PERSONNE2.) au déguerpissement.

PERSONNE1.) a, finalement, conclu à se voir allouer une indemnité de procédure de

2.000,00 euros et à voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a exposé avoir donné en location à

PERSONNE2.) une chambre meublée située au septième étage d’une résidence sise

à L-ADRESSE3.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750,00 euros. Le

contrat de bail aurait été conclu pour une durée déterminée de six mois, prenant effet

le 1er septembre 2015 et s’achevant le 28 février 2016.

PERSONNE2.)

n’aurait

pas

payé

les

loyers

aux

échéances

convenues

contractuellement et resterait redevable des loyers pour les mois de septembre 2015,

novembre 2015, janvier 2016, février 2016 et mars 2016 et d’un solde de 725,00 euros

pour le mois de décembre 2015.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a réduit sa demande

pécuniaire au montant de 2.975,00 euros. Elle a, en outre, expliqué que ses demandes

tendant à voir déclarer justifiée l’opposition à prorogation, sinon à voir résilier le contrat

de bail et condamner PERSONNE2.) au déguerpissement étaient devenues sans

objet, cette dernière ayant quitté les lieux loués en date du 2 mai 2016.

PERSONNE2.) s’est opposée à la demande pécuniaire, en invoquant des troubles de

jouissance.

Elle a exposé que les lieux se trouvaient dans un état vétuste et présentaient de

nombreux désordres.

Ainsi, il y aurait eu une importante présence d’insectes, due à un manque d’étanchéité

des fenêtres. Une entreprise spécialisée dans la désinsectisation serait intervenue en

janvier 2016. Contrairement à ses engagements, PERSONNE1.) n’aurait pas fait

remplacer les fenêtres pour le 15 septembre 2015, mais seulement en février 2016.

Par ailleurs, l’eau aurait été contaminée par du plomb et du fer. Il n’aurait pas été

remédié audit problème par la bailleresse.

Les câbles électriques auraient été visibles dans la cuisine, qui n’aurait été remplacée

qu’à la fin de l’année 2015.

Il s’y serait ajouté que la bailleresse aurait circulé dans les parties communes et dans

les chambres meublées sans l’accord des locataires.

Pour autant que de besoin, PERSONNE2.) a formulé une offre de preuve par voie

d’audition de témoins et par voie d’expertise.

PERSONNE2.) a réclamé la réduction du loyer de moitié et a, en outre, sollicité le

remboursement de la garantie locative de 1.500,00 euros ainsi que l’allocation de la

somme de 1.500,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral

subi.

Elle a, finalement, réclamé une indemnité de procédure de 2.000,00 euros.

Par jugement du 28 mars 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

donné acte à PERSONNE1.) de la réduction de sa demande,

dit que la demande en opposition à prorogation respectivement en résiliation du

contrat de bail et en déguerpissement de la locataire est devenue sans objet,

déclaré non fondée la demande en condamnation de PERSONNE1.),

donné acte à PERSONNE2.) de ses demandes reconventionnelles,

déclaré la demande en condamnation de PERSONNE2.) partiellement fondée,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.525,00 euros,

avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 500,00 euros à

titre d’indemnité de procédure,

rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé que, suivant courriel du

15 juillet 2015, envoyé à PERSONNE2.) par l’agent immobilier mandaté par

PERSONNE1.), cette dernière s’était engagée à faire procéder au remplacement des

fenêtres à partir du mois de septembre 2015, à faire intervenir une femme de ménage

pour l’entretien des parties communes à partir de septembre 2015 et à faire remplacer

la cuisine au courant du mois d’octobre ou de novembre 2015.

Le juge de première instance a encore noté que l’état des lieux d’entrée dressé

contradictoirement en date du 14 septembre 2015 avait relevé des traces d’humidité

autour des fenêtres dont certaines ne fonctionnaient pas. Il a constaté qu’aux termes

dudit état des lieux, la bailleresse s’était engagée à remplacer les fenêtres et les

rideaux.

Eu égard au fait qu’en dépit de mises en demeure adressées à la bailleresse, les

fenêtres ont seulement été remplacées au courant du mois de février 2016, que la

nouvelle cuisine n’a été installée qu’à la fin d’année 2015, que l’entreprise de

désinsectisation est seulement intervenue en janvier 2016, que la femme de ménage

n’est intervenue qu’une seule fois jusqu’au 4 février 2016 et que l’eau prélevée dans

les lieux occupés par PERSONNE2.) était contaminée par du plomb et du fer, le juge

de première instance a retenu que la locataire avait été gravement troublée dans la

jouissance paisible des lieux loués.

Il a partant dit que loyer était à réduire de moitié, de sorte que PERSONNE2.) pouvait

prétendre au remboursement d’un trop-payé de loyer de 25,00 euros.

La réduction partielle des loyers sanctionnant un défaut de jouissance, le juge de

première instance a précisé que cette réduction englobait nécessairement et

forfaitairement le préjudice moral invoqué par PERSONNE2.), sans qu’il n’y ait lieu

d’indemniser ce poste de façon séparée.

Le juge de première instance a encore fait droit à la demande de PERSONNE2.) en

restitution de la garantie locative.

De ce jugement, lui notifié le 30 mars 2018, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par acte d’huissier du 7 mai 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir condamner

PERSONNE2.) à lui payer le montant de 4.475,00 euros à titre d’arriérés de loyers,

avec les intérêts légaux à partir de la demande introductive de première instance, sinon

de l’instance d’appel. Elle demande encore à voir débouter PERSONNE2.) de toutes

ses demandes reconventionnelles.

A titre subsidiaire, l’appelante demande à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer

le montant de 1.850,00 euros à titre d’arriérés de loyers.

L’appelante demande encore, par réformation du jugement entrepris, à se voir allouer

une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première instance. Elle conclut,

en outre, à l’allocation, pour l’instance d’appel, d’une indemnité de procédure de

2.000,00 euros.

A l’appui de son recours, l’appelante fait grief au juge de première instance de s’être

basé sur le principe de l’exception d’inexécution et de ne pas avoir appliqué l’article

1728 du code civil. Elle estime qu’il n’appartient pas à la locataire de se faire justice à

soi-même et de retenir des loyers, sans aucune justification.

L’appelante conteste que la gravité des manquements justifie l’inexécution des

obligations par la locataire. Elle renvoie à l’état des lieux d’entrée du 14 septembre

2015, suivant lequel les lieux ont été pris en location dans un bon état.

En droit, l’appelante fait plaider que la condition de l’existence d’un équilibre entre les

obligations réciproques inexécutées n’est pas donnée lorsque le preneur reste en

possession de la chose louée et lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance.

Elle donne à considérer que l’intimée n’a, à aucun moment, demandé une résiliation

du contrat de bail, ni une sortie anticipative des lieux. Ce ne serait que suite au dépôt

de la requête introductive d’instance de la bailleresse en date du 3 mars 2016 que la

locataire aurait quitté les lieux le 2 mai 2016.

L’appelante précise qu’elle a signé un devis pour le remplacement des fenêtres –

mentionné dans l’état des lieux d’entrée – dès le 15 mars 2015. Pour financer ces

travaux, elle aurait souscrit un prêt à la consommation auprès de la SOCIETE1.). Avant

le début des travaux, certaines discussions auraient été nécessaires avec le syndic,

de sorte que tout retard dans l’installation des nouvelles fenêtres serait indépendant

de sa volonté.

Dans la mesure où, malgré engagement de sa part, la locataire n’aurait pas entretenu

les lieux loués, l’appelante aurait dû engager une femme de ménage. Or, celle-ci

n’aurait pas pu nettoyer les lieux en raison de l’absence de la locataire.

L’appelante conteste, en tout état de cause, que l’immeuble loué ne corresponde pas

aux critères de sécurité et de salubrité, en renvoyant à l’état des lieux d’entrée.

Quant au problème allégué de l’eau, l’appelante fait grief au juge de première instance

de ne pas avoir pris en considération l’analyse du 6 juin 2016, versée par ses soins,

selon laquelle l’eau n’est pas dangereuse et les taux ne sont pas supérieurs à ceux

exigés. Elle donne encore à considérer qu’il n’est pas établi « si l’élément causal quant

à la situation de l’eau était dû aux parties privatives ou aux parties communes ». Dans

cette dernière hypothèse, il serait nécessaire de voter au préalable une résolution par

voie d’assemblée générale. L’appelante indique finalement que l’eau brunâtre provient

du chantier des maisons voisines et qu’il suffit de la laisser couler quelques secondes

afin qu’elle soit claire.

L’appelante conclut qu’aucun manquement à ses obligations ne saurait lui être

reproché. Le moyen relatif à l’exception d’inexécution serait, dès lors, à rejeter.

A titre subsidiaire, l’appelante demande à voir limiter la réduction de loyer à la période

courant de novembre 2015, date à laquelle l’intimée s’est plainte du défaut de

jouissance, jusqu’au mois de janvier 2016, date à laquelle l’ensemble des

manquements étaient résolus. Dans cette hypothèse, l’intimée serait redevable, sur

toute la période de location, du montant de [(2 x 750,00) + (3 x 375,00) + (3 x 750,00)

=] 4.875,00 euros. Comme elle aurait payé le montant de 3.025,00 euros, il

conviendrait de la condamner au solde restant dû de [4.875,00 – 3.025,00 =] 1.850,00

euros.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance, sauf à relever appel incident en ce que sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure n’a été déclarée fondée qu’à concurrence du

montant de 500,00 euros et en ce qu’elle a été déboutée de sa demande en

indemnisation de son préjudice moral. Par réformation du jugement entrepris, l’intimée

réclame le montant de 2.000,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour la

première instance et le montant de 1.500,00 euros à titre d’indemnisation de son

préjudice moral.

L’intimée insiste sur le fait que, lors de la prise à bail, l’agent immobilier, en sa qualité

de mandataire de l’appelante, a pris des engagements quant au remplacement des

fenêtres, du mobilier et de la cuisine de l’objet pris à bail. Ces engagements

résulteraient d’un écrit. Il aurait également été acté dans l’état des lieux d’entrée que

les fenêtres seraient remplacées dès septembre 2015.

Suite à l’inertie de la bailleresse, l’intimée aurait mandaté un avocat, qui aurait, par

courrier du 2 novembre 2015, mis en demeure l’appelante de remédier aux multiples

manquements.

En raison de l’humidité provenant du défaut d’étanchéité des fenêtres, des poissons

d’argent seraient apparus. La désinsectisation aurait tardé et ne serait finalement

intervenue qu’à la fin du mois de janvier 2016.

La bailleresse se serait, en outre, rendue coupable de violation de domicile, étant

donné qu’elle aurait gardé une clé de la chambre privative de la locataire et y serait

rentrée, sans en avertir la locataire.

Faisant valoir que l’eau coulant du robinet de l’appartement, de couleur brunâtre, est

contaminée au plomb et au fer, l’intimée verse un rapport d’analyses confirmant ses

dires. A titre subsidiaire, elle propose d’ordonner une expertise afin d’effectuer une

analyse microbiologique et chimique de l’eau et de désigner le laboratoire de

l’Administration de la Gestion de l’Eau pour y procéder.

A titre subsidiaire et pour autant que de besoin, l’intimée formule une offre de preuve

par voie d’audition de témoins, libellée comme suit :

« Dès le début du mois de septembre 2015, les locataires de l’appartement situé au

7ème étage de l’immeuble sis à L-ADRESSE3.) ont constaté les troubles suivants au

niveau de la jouissance des lieux :

-

dégradation des encadrements de fenêtres du fait de la présence de champignons

en grande quantité et de l’effritement de la peinture ;

-

présence de traces d’humidité importantes sur les murs ;

-

écoulement d’une eau de couleur brune au niveau des différents robinets des lieux

loués ;

-

vétusté des installations sanitaires (carreaux manquants) ;

-

présence d’insectes de type poissons d’argent dans les différentes pièces des lieux

loués et dans les installations sanitaires ;

-

installation électrique au niveau de la cuisine présentant un risque d’électrocution

pour les individus (prise électrique particulièrement proche de l’évier, prise

électrique se détachant de son support, trou à côté de la cuisinière dévoilant des

câbles électriques à nu).

Madame PERSONNE1.), le bailleur, a réalisé les travaux suivants :

-

Les fenêtres des lieux loués ont été remplacées entre le 1er et le 5 février 2016 ;

-

Le technicien chargé de désinsectiser les lieux est intervenu fin janvier 2016, sans

préjudice d’une date plus exacte ;

-

La cuisine a été remplacée le 26 décembre 2015.

Madame PERSONNE1.) a livré à compter du mois de janvier 2016 des bonbonnes

d’eau aux locataires. Dans les mois qui ont suivi, cette livraison de bonbonnes d’eau

est devenue sporadique et n’est intervenue que suite à des rappels des locataires.

Les locataires n’ont pas reçu d’information officielle de Madame PERSONNE1.)

concernant l’existence d’un problème de saturnisme au niveau de l’eau de l’immeuble

et quant à la nécessité de ne pas la consommer de manière directe ou indirecte

(exemple : en cuisinant) ».

L’intimée propose d’entendre comme témoins PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

L’appelante demande le rejet des photos versées par l’intimée, en faisant valoir

qu’elles ne contiennent aucune indication de temps et de lieu. Elle donne à considérer

que le remplacement des fenêtres, qui a eu lieu en février 2016, constitue le seul

engagement de sa part. Le contenu des courriels de l’agent immobilier, dont le mandat

aurait été limité à la recherche d’un locataire, serait inopposable à l’appelante.

Motifs de la décision

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat,

et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la

chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a

été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état

de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les

réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail

aux termes convenus.

L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du code civil, aux termes duquel, «

lorsqu'une des parties reste en défaut d'exécuter une des obligations à sa charge,

l'autre partie peut suspendre l'exécution de son obligation formant la contrepartie

directe de celle que l'autre partie n'exécute pas, à moins que la convention n'ait prévu

en faveur de cette partie une exécution différée », sous-entendue dans tout contrat

synallagmatique, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation

de payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations

contractuelles. Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une

véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut

d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un

équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. TAL, 18 décembre 1997,

n° 59818 du rôle).

Le locataire ne peut se prévaloir en principe de l'exception d'inexécution pour justifier

le non-paiement de tout ou partie du loyer sous prétexte que le bailleur reste en défaut

d'assurer la jouissance des lieux loués, à moins que le manquement du bailleur est

avéré

indiscutable

et

incontestable

(T.

Paix

Lux,

juillet

1993,

réf. 2809/93).

L'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée

par le preneur. Après avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter les travaux, il pourra

surseoir à tout paiement du loyer tant que l’autre partie ne satisfait pas à ses

obligations. Il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du bailleur

justifie

dans

le

chef

du

locataire

l’inexécution

de

ses

obligations

(Y. MERCHIERS, Le bail en général, édition 1989, n° 180).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées

n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il

en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. TAL, 21 mars 1991, n° 42950 du rôle).

L’exception d’inexécution ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au

paiement du loyer. L'inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et

implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. La Haye et

Vankerkhove, Le louage des choses, n° 400 et 401).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait il ne peut retarder le paiement

du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (op. cit.

n° 244).

Il est, dès lors, évident qu’avant toute rétention de loyer, le locataire doit porter ses

griefs à la connaissance du bailleur, pour que celui-ci ait la possibilité d’y remédier.

En vertu des principes énoncés ci-dessus, il incombe, dès lors, à PERSONNE2.) de

rapporter la preuve de l’inexécution par

PERSONNE1.)

de ses

obligations

contractuelles.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée, établi le 14 septembre 2015, qu’il y a des traces

d’humidité autour des fenêtres et que certaines fenêtres ne fonctionnent pas. Il est

expressément prévu que les fenêtres de la chambre et de l’appartement seront

changées par la propriétaire.

Il est constant en cause que le remplacement des fenêtres n’a eu lieu qu’au mois de

février 2016, soit à la fin de la période hivernale.

Par courriel du 15 juillet 2015, PERSONNE5.), agent immobilier auprès de l’agence

SOCIETE2.), informe la locataire qu’il est intervenu auprès de la bailleresse et qu’à

partir de septembre 2015, une femme de ménage passera une fois par semaine et que

la cuisine sera enlevée et remplacée par une nouvelle.

D’après les dispositions de l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu d’exécuter

les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été

donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié

expressément ou tacitement.

En tout état de cause, même à supposer que le mandataire ait agi au-delà de ses

pouvoirs, il y a lieu de relever que si, en principe, le mandant n’est pas obligé envers

le tiers pour ce que le mandataire a pu faire au-delà du pouvoir qui lui a été donné, il

en est autrement, lorsqu’il résulte des circonstances que le tiers était fondé à se fier

aux apparences et a dû légitimement croire qu’il traitait avec un mandataire agissant

dans les limites de ses pouvoirs.

En l’espèce, il résulte des courriels versés en cause que c’est PERSONNE5.) de

l’agence immobilière SOCIETE2.) qui a envoyé à la locataire le contrat de bail signé

par la bailleresse. C’est encore PERSONNE5.) de l’agence immobilière SOCIETE2.)

qui a informé la locataire de la venue de la femme de ménage par courriel du 25

novembre 2015 et du rendez-vous avec le technicien pour remplacer les carrelages

dans la salle de douche par courriel du 14 décembre 2015.

Il s’ensuit que pendant la durée de la location, PERSONNE2.) s’est régulièrement

adressée à PERSONNE5.) de l’agence immobilière SOCIETE2.), et que ce dernier

était son interlocuteur en cas de problème. L’intimée pouvait, dès lors, valablement se

fier aux apparences et légitimement croire qu’elle traitait avec un mandataire agissant

dans les limites de ses pouvoirs.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 novembre 2015, le

mandataire de PERSONNE2.) met en demeure la bailleresse de remédier aux

problèmes constatés et notamment de procéder au remplacement des fenêtres, de la

cuisine et du mobilier et d’engager une femme de ménage pour entretenir les parties

communes.

Il n’est pas contesté que fin janvier 2016, une entreprise de désinsectisation est

intervenue, le problème relatif aux insectes ayant été porté à la connaissance de la

bailleresse dès novembre 2015.

L’intimée a fait procéder à une analyse de l’eau dans l’appartement. Il résulte du

bulletin d’analyse de la Division du Laboratoire de l’Administration de la gestion de

l’eau du 17 décembre 2015 que l’échantillon prélevé dans l’appartement dépasse la

norme en vigueur pour le plomb, et la valeur-guide pour la turbidité et le fer.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 juin 2016, PERSONNE2.) a

déposé plainte auprès du Bourgmestre de la Ville de Luxembourg pour contamination

au plomb de l’eau disponible dans l’appartement loué. La plainte – basée sur les

articles 32 et suivants de la loi du 25 février 1979 concernant l’aide au logement –

insiste sur les conséquences de cette contamination sur la santé de la locataire et

demande à l’administration communale de procéder aux vérifications qui s’imposent.

Le courrier de la Ville de Luxembourg du 5 septembre 2016 indique que l’immeuble

sis au ADRESSE3.) est raccordé au réseau d’eau potable de la Ville de Luxembourg

par une conduite en fonte ductile, un matériau dont la composition chimique indique

qu’il ne contient pas de plomb. La qualité de l’eau potable distribuée dans la zone,

dans laquelle se situe l’immeuble en question, répondrait aux normes fixées par le

règlement grand-ducal du 7 octobre 2002 relatif à la qualité des eaux destinées à la

consommation humaine. Suivant rapports d’analyses du laboratoire Agrolab

effectuées au mois de juin 2016, la qualité des eaux ne dépasserait ni la concentration

en fer, ni la concentration en plomb en vigueur. La Ville de Luxembourg présume, dès

lors, que la contamination au plomb de l’eau résulte d’un problème au niveau de

l’installation domestique de l’immeuble. Elle précise qu’elle met en demeure la

propriétaire de l’appartement de remédier sans délai aux défauts de l’installation

domestique.

Le tribunal constate que l’analyse de l’échantillon d’eau, versée par l’appelante, d’une

part, n’a été effectuée que le 6 juin 2016, soit après le départ de PERSONNE2.), et

d’autre part, ne concerne que l’eau froide et l’eau chaude de la cuisine.

Les troubles de jouissance étant établis, il n’y a lieu de faire droit ni à l’offre de preuve

par voie d’audition de témoins, ni à celle par voie d’expertise.

Quant aux photos versées, il n’y a pas lieu de les écarter des débats pour ne pas

contenir d’indication de lieu et de date, étant donné que d’une part, en ce qui concerne

la salle de douche, la photo montrant des carrelages manquants sous le bac de la

douche et à côté de la toilette, confirme le courriel de l’agent immobilier du 14

décembre 2015, suivant lequel un technicien passera pour remplacer les carrelages

cassés dans la salle de douche. D’autre part, les photos représentant les fenêtres ne

sont pas pertinentes, dans la mesure où elles montrent les nouvelles fenêtres et que

l’engagement de les remplacer, d’ailleurs non contesté par l’appelante, résulte d’ores

et déjà de l’état des lieux d’entrée.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que c’est par une saine

appréciation des éléments de la cause et pour des motifs exhaustifs que le tribunal de

céans adopte, que le juge de première instance a constaté que les troubles de

jouissance subis par PERSONNE2.) sont d’une envergure telle qu’ils justifient la

réduction du loyer de la moitié, soit au montant de 375,00 euros et ce sur l’ensemble

de la période de location, étant précisé que l’appelante n’établit pas avoir fait des

démarches pour résoudre le problème de l’eau contaminée avant le départ de

PERSONNE2.)

en

date

du

2 mai 2016.

Il en suit que, sur l’ensemble de la période de location courant du 1er septembre 2015

au 2 mai 2016, PERSONNE1.) ne peut prétendre qu’au montant de [8 mois x 375,00

=] 3.000,00 euros. Dans la mesure où PERSONNE2.) a payé, pour la même période,

le montant total de 3.025,00 euros au titre de loyers, elle a droit au remboursement du

montant de [3.025,00 – 3.000,00 =] 25,00 euros.

Il est rappelé que PERSONNE2.) réclame le remboursement de la caution locative de

1.500,00 euros. A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, le mandataire de

PERSONNE1.) a déclaré que sa mandante est d’accord à restituer ledit montant à

l’intimée.

PERSONNE2.) sollicite, par voie d’appel incident, le montant de 1.500,00 euros à titre

d’indemnisation de son préjudice moral.

Tel que l’a relevé à juste titre le juge de première instance, dans la mesure où la

réduction des loyers sanctionne un défaut de jouissance, cette réduction de loyers qui

n’est rien d’autre qu’une allocation de dommages et intérêts, englobe nécessairement

et forfaitairement le préjudice moral, sans qu’il n’y ait lieu d’indemniser ce poste de

façon séparée (TAL 26 février 2013, n° 146849 du rôle). Le jugement entrepris est,

dès lors, à confirmer en ce qu’il a débouté PERSONNE2.) de sa demande séparée en

indemnisation du préjudice moral.

Il résulte des développements qui précèdent que la demande de PERSONNE2.) est

fondée pour le montant de [25,00 + 1.500,00 =] 1.525,00 euros. Le jugement entrepris

est, dès lors, à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) le montant de 1.525,00 euros, avec les intérêts au taux légal à partir

de la demande en justice, jusqu’à solde.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure requiert un rejet, tant pour la première instance, par

confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.)

l’intégralité des frais exposés par elle non compris dans les dépens, il convient d’une

part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à lui

payer une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance et

d’autre part, de lui allouer une indemnité de procédure du même montant pour

l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que ni l’appel principal, ni l’appel

incident ne sont fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats les photos versées par PERSONNE2.),

rejette l’offre de preuve par voie d’audition de témoins, formulée par PERSONNE2.),

rejette l’offre de preuve par voie d’expertise, formulée par PERSONNE2.),

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, partant en déboute,

dit fondée à concurrence de 500,00 euros la demande de PERSONNE2.) en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 500,00 euros de

ce chef,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.