Court dismisses appeal as bankrupt tenant's lawyer withdrew the lawsuit, extinguishing the case entirely.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00029

Audience publique du mardi, cinq février deux mille dix-neuf

Numéro 186338 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., ayant été établie et ayant eu son

siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), déclarée en état de faillite par jugement du

tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, du 11

mai 2018, représentée par son curateur, Maître Marguerite RIES, avocat, demeurant

à L-1327 Luxembourg, 6, rue Charles VI,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 19 juillet 2017,

comparant par Maître Marguerite RIES, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Andrea SABBATINI, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 186338 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 3 octobre 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 30 janvier 2018,

ensuite au 15 mai 2018, puis pour contrôle d’abord au 2 juillet 18, ensuite au 11

décembre 2018 et finalement pour désistement à l’audience publique du mardi,

29 janvier 2019, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Marguerite RIES, avocat, curateur de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. en faillite, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Andrea SABBATINI, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

5 février 2019, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée le 15 janvier 2016 au greffe, PERSONNE1.) a fait convoquer la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à comparaître devant le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre

condamner à lui payer la somme de 14.438,68 euros, avec les intérêts légaux à partir

du jour de la demande en justice, jusqu’à solde, à titre d’arriérés de loyers et de

charges. Il a sollicité la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre parties et

la condamnation de la société SOCIETE1.) s.àr.l. à déguerpir des lieux loués. Il a

réclamé une indemnité de procédure de 750,00 euros et a conclu à l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 25 novembre 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

donné acte aux parties qu’elles sont d’accord à ce que le tribunal prononce la

résiliation du contrat de bail signé entre parties avec effet au jour du prononcé du

jugement et que le tribunal accorde un délai de déguerpissement d’un mois à la

société SOCIETE1.),

donné acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à la demande à voir assortir le

déguerpissement de l’exécution provisoire,

donné acte aux parties qu’en ce qui concerne toutes les autres demandes de

PERSONNE1.), elles sont d’accord pour refixer les débats à l’audience du 8 février

2017,

résilié le contrat de bail commercial conclu en date du 6 mars 2013, partant,

condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans un délai d’un mois à partir de la notification du

jugement,

au besoin autorisé le requérant à faire expulser la défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

refixé l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mercredi,

8 février 2017, à 9.00 heures, à la justice de paix de et à Esch-sur-Alzette, salle

d’audience n° 1,

réservé les droits des parties et les frais.

A l’audience subséquente des plaidoiries de première instance du 14 juin 2017,

PERSONNE1.) a présenté un décompte actualisé, portant sur un montant total de

15.135,18 euros, à titre d’arriérés de loyers et de charges redus jusqu’au 31 décembre

2016. Il a précisé que le contrat de bail prévoyait un loyer initial de 850,00 euros hors

charges à partir du 15 mars 2014 et qu’un système d’indexation avait été prévu.

La société SOCIETE1.) a remis en question la méthode d’indexation appliquée par le

requérant en faisant valoir que l’indexation ne s’appliquait qu’à partir de la troisième

année et non pas de la deuxième année de location.

Elle n’a pas contesté le montant réclamé à titre d’avances sur charges, mais s’est

opposée à la demande en paiement de charges locatives d’un montant de 199,54

euros, aucune pièce n’ayant été versée à cet égard.

Elle a ensuite formulé une demande reconventionnelle en soutenant qu’un dégât des

eaux avait rendu les lieux partiellement inexploitables à partir du mois d’octobre 2015.

Elle a ainsi sollicité une diminution du loyer à hauteur de 50% pour la période d’octobre

2015 à décembre 2016 inclus.

Elle a, en outre, réclamé le remboursement de la garantie locative, sinon la

compensation de cette garantie avec les montants redus par elle.

Elle a finalement sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,00 euros.

Par jugement du 30 juin 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, vidant le jugement n°3033/16 rendu en date du 25 novembre 2016,

a :

donné acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande pécuniaire,

reçu la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) en la forme,

dit la demande principale de PERSONNE1.) fondée à hauteur de 14.608,18 euros,

dit la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) fondée à hauteur de

3.880,00 euros,

ordonné la compensation entre les créances réciproques,

partant, condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

10.728,18 euros, avec les intérêts légaux à partir du 14 juin 2016, date de la

demande en justice, jusqu’à solde,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure,

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant à la question de l’indexation, le juge de première instance a

relevé que, d’un côté, les parties avaient convenu à l’article 4 du contrat de bail que le

loyer de la deuxième année passerait à un montant de 980,00 euros, hors charges, et

que, de l’autre côté, elles avaient prévu à l’article 5 que l’indexation aurait lieu à la date

anniversaire de l’entrée en vigueur de la convention.

Au vu des indications ambiguës au contrat de bail et eu égard au fait que ce n’était

qu’à l’audience des plaidoiries du 14 juin 2017 que le requérant avait, pour la première

fois, réclamé l’indexation des loyers à partir de la deuxième année de location, le juge

de première instance a dit qu’il n’y avait lieu d’appliquer l’indexation du loyer à partir

de la troisième année de location, à savoir à partir du 15 mars 2015, tel qu’initialement

requis par PERSONNE1.).

Quant à la demande reconventionnelle en diminution du loyer, le juge de première

instance a retenu que ni l’état des lieux de sortie, ni les photos versées en cause ne

permettaient de constater que les dégâts des eaux survenus en octobre 2015 aient

été de nature à suspendre l’exploitation, ne fût-ce que temporairement, de la partie

arrière des lieux loués.

Il en a déduit qu’un défaut de jouissance n’était pas établi dans le chef de la locataire.

Il a donc écarté l’exception d’inexécution et rejeté la demande en réduction du loyer.

La demande de PERSONNE1.) en paiement de charges locatives d’un montant de

199,54 euros a été déclarée non fondée, faute de pièces justificatives et d’explications

par rapport au montant réclamé.

La demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.), tendant à voir ordonner la

compensation entre les montants redus par elle et la garantie locative du montant de

3.880,00 euros, a été déclarée fondée.

Du jugement du 30 juin 2017, la société SOCIETE1.) a relevé appel par acte d’huissier

du 19 juillet 2017.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir diminuer le loyer à

payer de 50% à partir du mois d’octobre 2015 jusqu’au 31 décembre 2016 et à voir

imputer cette diminution de loyer sur la condamnation intervenue en première

instance.

La société SOCIETE1.) a été déclarée en état de faillite par jugement du 11 mai 2018

du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale.

Maître Marguerite RIES a été nommée curateur.

Par acte de désistement d’instance présenté à l’audience publique du 29 janvier 2019

et portant la mention manuscrite « Bon pour désistement d’instance », Maître

Marguerite RIES, agissant en sa qualité de curateur de la faillite de la société

SOCIETE1.), s’est désistée purement et simplement de l’instance d’appel introduite

par exploit d’huissier du 19 juillet 2017 contre PERSONNE1.).

PERSONNE1.) a accepté le désistement d’instance par l’apposition de sa signature

ainsi que de la mention « Bon pour acceptation du désistement d’instance » sur le

prédit acte.

Le désistement étant valablement intervenu, il y a lieu d’y faire droit et de déclarer

éteinte l’instance introduite par la société SOCIETE1.), en état de faillite, suivant

exploit d’huissier du 19 juillet 2017.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

donne acte à Maître Marguerite RIES, en sa qualité de curateur de la faillite de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., de ce qu’elle se désiste de

l’instance d’appel introduite par exploit d’huissier du 19 juillet 2017 contre

PERSONNE1.),

donne acte à PERSONNE1.) de ce qu’il accepte ce désistement d’instance,

décrète le désistement d’instance aux conséquences de droit,

déclare en conséquence éteinte l’instance introduite par exploit d’huissier du 19 juillet

2017 par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. contre PERSONNE1.),

met les frais et dépens de l’instance abandonnée à charge de la masse de la faillite de

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.