Tenant appeal dismissed; landlord's rent arrears claim confirmed; procedural costs denied to both parties.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00024

Audience publique du mardi, cinq février deux mille dix-neuf

Numéro 184616 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

sans

emploi,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 28 avril 2017,

comparant par Maître Samira BELLAHMER, avocat, demeurant à Dudelange,

et

PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par Maître Sonia POLNIASZEK, avocat, demeurant à Dudelange.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 184616 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 23 mai 2017, fut fixée à maintes reprises pour plaidoiries et finalement

pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 22 janvier 2019, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Maïté BASSANI, avocat, en remplacement de Maître Samira BELLAHMER,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Sonia POLNIASZEK, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

5 février 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé en date du 31 octobre 2014, prenant effet le

1er novembre 2014, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un

appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer de 700,00 euros

par mois et d’avances sur charges de 150,00 euros par mois.

Par requête déposée le 9 juillet 2015, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.)

à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, aux fins de la voir

condamner à lui payer le montant de 3.800,00 euros avec les intérêts légaux sur les

loyers à partir des échéances respectives, sinon à partir du 29 avril 2015, date de la

mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

PERSONNE2.) a encore demandé à voir résilier le bail conclu entre parties et à voir

condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux avec tous ceux qui les occupent de

son chef dans les huit jours du prononcé du jugement à intervenir.

PERSONNE2.) a finalement conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros et à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a fait exposer que depuis le mois de

décembre 2014, PERSONNE1.) ne paie pas les loyers, sinon les paie partiellement et

tardivement. Il a affirmé que la locataire lui redoit la somme de 3.800,00 euros à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 22 février 2017, PERSONNE2.)

a augmenté sa demande au montant total de 8.500,00 euros, correspondant à 10 mois

de loyers impayés. Il a maintenu sa demande en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement de la locataire. Il a encore demandé à voir condamner la locataire à

lui restituer les clés à l’issue du délai de déguerpissement sous peine d’une astreinte

de 50,00 euros par jour de retard et il a demandé à voir nommer un expert pour dresser

un état des lieux et pour chiffrer le coût des travaux de remise en état.

PERSONNE1.) s’est opposée à la demande en paiement dirigée à son encontre ainsi

qu’à la demande en résiliation du bail à ses torts. Elle a soutenu s’être acquittée de

l’ensemble des loyers et des avances sur charges jusqu’au mois d’octobre 2016 inclus

et avoir quitté les lieux en décembre 2016. A l’appui de ses dires, elle a versé plusieurs

virements bancaires, une attestation testimoniale ainsi qu’une offre de preuve par voie

d’audition de témoins.

PERSONNE1.) a demandé, à titre reconventionnel, à voir entériner la résiliation du

contrat de bail avec effet au 15 décembre 2016, au motif qu’elle aurait donné congé à

PERSONNE2.) au courant du mois de décembre 2016, suite à de nombreux

agissements répréhensibles de sa part. Elle a reproché au bailleur de lui avoir loué un

appartement pour lequel il ne dispose pas d’autorisation administrative communale.

PERSONNE1.) a affirmé avoir été exposée au risque de se voir déguerpir d’un moment

à l’autre, ce qui constituerait une faute grave dans le chef du bailleur, respectivement

une absence de jouissance paisible du locataire. Elle a invoqué une perte partielle et

juridique de l’appartement et a réclamé, à ce titre, une diminution du loyer de moitié, à

hauteur de 350,00 euros par mois, sinon à évaluer ex aequo et bono par le tribunal, à

partir de l’exécution du contrat. Elle a demandé à voir condamner PERSONNE2.) à lui

rembourser le montant de 8.400,00 euros.

PERSONNE1.) a encore reproché à PERSONNE2.) d’avoir, pendant les mois de

février et mars 2015, volontairement interrompu le compteur d’électricité pour lui faire

de la pression. Elle a demandé, à titre reconventionnel, un forfait relatif aux frais de

restauration à fixer ex aequo et bono par le tribunal. Elle a soutenu que depuis le 1er

novembre 2015, la chaudière ne fonctionne plus et que malgré mise en demeure, le

bailleur ne s’est pas manifesté. Elle a encore fait valoir que le bailleur a volontairement

interrompu la connexion internet et wifi, prévue au contrat de bail, de sorte qu’elle a

été contrainte de souscrire à sa charge un abonnement internet mensuel et un

abonnement de télévision. A ce titre, elle a réclamé remboursement des montants de

182,22 euros et 450,00 euros. Elle a reproché au bailleur de lui avoir retiré la poubelle

à ordures ménagères et d’avoir détourné son courrier, l’obligeant à le faire garder

auprès de la poste, pour le montant de 84,79 euros. A l’appui de ses affirmations,

PERSONNE1.) a versé plusieurs factures ainsi qu’une attestation testimoniale établie

par PERSONNE3.). Elle a également formulé une offre de preuve par témoins.

Faisant valoir que le bailleur ne lui a jamais remis un décompte des charges,

PERSONNE1.) a réclamé le remboursement des avances sur charges d’un montant

de [24 x 150,0 =] 3.600,00 euros. A titre subsidiaire, elle a demandé à voir condamner

PERSONNE2.) à lui remettre les décomptes sur charges sous peine d’une astreinte

de 100,00 euros par jour de retard.

Soutenant qu’en agissant de la sorte, le bailleur l’a empêchée de jouir paisiblement du

bien loué, PERSONNE1.) a prétendu à un montant forfaitaire de 3.000,00 euros au

titre d’indemnisation.

Elle a finalement réclamé une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de

1.000,00 euros et une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement du 28 avril 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

-

donné acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande,

-

dit la demande d’PERSONNE2.) fondée pour le montant de 8.500,00 euros à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 8.500,00 euros

avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.550,00 euros à partir du 29 avril

2015, jour d’une mise en demeure par lettre recommandée, et sur la somme de

5.950,00 euros à partir du 22 février 2017, date de la demande en justice, à chaque

fois jusqu’à solde,

-

dit que le contrat de bail entre parties est résilié aux torts de PERSONNE1.),

-

dit que la demande en déguerpissement de PERSONNE1.) est devenue sans objet,

-

ordonné à PERSONNE1.) de restituer les clés de l’appartement sis à L-

ADRESSE2.) à PERSONNE2.),

-

dit non fondée la demande d’PERSONNE2.) à voir ordonner une expertise,

-

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en réduction du

loyer,

-

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en remboursement

des frais d’internet, des frais de télévision, des frais de garde du courrier, des frais

des ordures ménagères,

-

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en indemnisation

du préjudice subi,

-

pour le surplus, sursis à statuer pour permettre à PERSONNE2.) de verser les

décomptes des frais et charges locatives relatifs à la durée de la location et refixé

l’affaire pour continuation des débats,

-

réservé pour le surplus les demandes des parties.

Pour statuer ainsi, quant à la demande en paiement des loyers et avances sur charges,

le juge de première instance a rappelé que, conformément à l’article 1315 du code

civil, il appartient au créancier d’établir le montant de sa créance et au débiteur de

prouver qu’il s’est libéré de sa dette. Il a constaté qu’en l’espèce, l’attestation

testimoniale est rédigée de façon trop vague, étant donné qu’elle ne précise ni l’année,

ni le montant du loyer prétendument payé en espèces. L’offre de preuve formulée par

la locataire a pareillement été rejetée pour manque de précision quant aux

circonstances dans lesquelles la remise d’argent en espèces a eu lieu. Après avoir

constaté que les extraits bancaires versés par PERSONNE1.) sont des extraits

produits sur un téléphone mobile, ne précisant pas le montant des virements effectués,

le juge de première instance a retenu que PERSONNE1.) reste en défaut d’établir la

preuve du paiement des arriérés de loyers et d’avances sur charges. La demande

d’PERSONNE2.) a partant été déclarée fondée pour le montant réclamé de 8.500,00

euros.

Considérant que PERSONNE1.) a accumulé des arriérés de loyers correspondant à

10 mois de loyers et qu’elle a payé de façon très irrégulière les loyers, le juge de

première instance a fait droit à la demande d’PERSONNE2.) en résiliation du bail aux

torts exclusifs de la locataire.

Dans la mesure où PERSONNE1.) a entretemps quitté les lieux loués, la demande en

déguerpissement a été déclarée sans objet.

A défaut pour PERSONNE1.) d’avoir pu prouver la remise de clés, il lui a été enjoint

de restituer les clés de l’appartement litigieux à PERSONNE2.). Estimant qu’aucun

élément du dossier ne justifie une telle mesure, le juge de première instance n’a pas

assorti l’injonction de remettre les clés d’une astreinte.

Après avoir relevé que les parties n’ont pas encore procédé à un état des lieux de

sortie contradictoire et qu’PERSONNE2.) reste en défaut d’établir des dégradations

causées par la locataire, le juge de première instance a rejeté sa demande en

institution d’une expertise.

Quant aux demandes reconventionnelles de PERSONNE1.), le juge de première

instance a dit que, si divers contrôles ont été effectués par les membres du service

technique de la commune, il ne résulte cependant d’aucun élément du dossier qu’à un

quelconque moment, la commune ait indiqué à PERSONNE1.) qu’elle devait quitter

les lieux loués. Il a, dès lors, retenu que PERSONNE1.) reste en défaut de rapporter

la preuve d’un quelconque trouble de jouissance résultant d’une prétendue perte

partielle et juridique de la chose louée. La demande reconventionnelle en

remboursement de la moitié du loyer a dès lors été rejetée.

Faute par PERSONNE1.) de chiffrer sa demande en relation avec l’interruption

volontaire du compteur d’électricité, celle-ci a été rejetée pour constituer une demande

indéterminée.

Le reproche de l’absence d’eau chaude n’a pas été analysé, étant donné que

PERSONNE1.) n’a formulé aucune demande y relative.

Le juge de première instance a retenu que PERSONNE1.) reste en défaut de prouver

que le bailleur a interrompu la connexion internet, de sorte que la demande en

paiement des deux factures précitées a été rejetée.

Quant au détournement allégué du courrier, le juge de première instance a constaté

que l’offre de preuve, par ailleurs contredite par les éléments du dossier, est formulée

de façon trop imprécise en ce qu’elle n’indique pas de quelle manière le témoin à

entendre a eu connaissance du détournement du courrier. Il a retenu qu’à défaut de

preuve d’un quelconque détournement imputable au bailleur, la demande

reconventionnelle de PERSONNE1.) est à déclarer non fondée.

Relevant que, contrairement aux affirmations de PERSONNE1.), il n’est pas

expressément prévu au contrat de bail que les frais des ordures ménagères sont

compris dans les avances sur charges, le juge de première instance a rejeté sa

demande en remboursement de ces frais.

Après avoir constaté que PERSONNE1.) ne rapporte pas la preuve d’un quelconque

manquement dans le chef du bailleur, ni d’un quelconque défaut de jouissance paisible

du bien loué, et qu’elle ne précise pas en quoi elle aurait subi un préjudice

supplémentaire, le juge de première instance l’a déboutée de sa demande en

indemnisation de 3.000,00 euros.

Dans la mesure où PERSONNE2.) n’a pas contesté l’absence de décomptes charges,

le juge de première instance a réservé la demande reconventionnelle de

PERSONNE1.) en remboursement de toutes les avances sur charges payées, afin de

permettre à PERSONNE2.) de produire les décomptes des charges pendant toute la

période de location.

De ce jugement, lui notifié le 22 mars 2017, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par exploit d’huissier du 28 avril 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir débouter

PERSONNE2.) de sa demande en paiement des arriérés de loyers et à voir déclarer

fondées ses demandes reconventionnelles (i) en résiliation du bail aux torts du bailleur,

(ii) en remboursement de la moitié des loyers depuis l’entrée jusqu’à la sortie des lieux,

soit le montant de 8.925,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du jugement à

intervenir, et (iii) en paiement du montant de 3.051,71 euros à titre de dommages et

intérêts du chef des préjudices matériel et moral subis, avec les intérêts légaux à partir

du jugement à intervenir.

L’appelante réclame, en outre, une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de

1.500,00 euros et une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la première

instance et de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle conclut finalement à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir que les loyers des mois de décembre

2014, janvier et février 2015 ont été réglés en mains propres au bailleur, en présence

de témoins. Elle fait grief au juge de première instance d’avoir retenu que l’attestation

testimoniale d’PERSONNE3.) est rédigée de façon trop sommaire. Elle soutient que

l’intimé, qui saurait pertinemment que tous les loyers sont payés et qui serait de

mauvaise foi, essaierait d’obtenir un double paiement.

A titre subsidiaire, elle estime que l’attestation testimoniale devrait constituer un

commencement de preuve.

L’appelante soutient que le loyer de mai 2016 a été payé par virement bancaire. Elle

conteste redevoir les loyers de janvier et février 2017, au motif que le bail aurait été

résilié et les clés restituées en décembre 2016.

L’appelante indique avoir subi un défaut de jouissance, en raison de plusieurs

manquements du bailleur. A défaut de disposer d’une autorisation de louer de la part

de l’administration communale ADRESSE3.), l’intimé n’aurait pas dû mettre en location

le bien litigieux. L’appelante fait valoir qu’en mai 2015, trois agents techniques du

service de l’Architecture et des Domaines de l’administration communale ont procédé

à un contrôle et à un mesurage des lieux loués et ont invité l’appelante à chercher un

autre logement. Cette dernière aurait alors été exposée à un risque grave et imminent

de déguerpissement, incompatible avec une jouissance paisible des lieux loués.

Nonobstant cette faute grave dans le chef du bailleur, l’appelante aurait continué à

payer les loyers.

En droit, l’appelante invoque les dispositions de l’article 1722 du code civil, pour

conclure à une perte partielle et juridique du bien loué.

Elle réclame une diminution du loyer à hauteur de 350,00 euros par mois, depuis la

date de prise d’effet du bail jusqu’à la résiliation, intervenue le 15 décembre 2016, soit

pendant une période de 25,5 mois. Ayant toujours payé l’intégralité du loyer,

l’appelante réclame le remboursement du montant de [350,00 x 25,5 =] 8.925,00

euros.

L’appelante fait encore valoir que le bailleur a, pendant la période de février à mars

2015, volontairement interrompu le compteur d’électricité, afin de faire pression sur

elle. Elle aurait, dès lors, été obligée, ensemble avec ses deux enfants en bas âge,

d’aller se laver chez une amie, de prendre leurs repas dans des cafés ou restaurants

et d’utiliser des bougies pour avoir un minimum de luminosité dans l’appartement. Elle

évalue son préjudice subi de ce fait à 600,00 euros par mois, soit 1.200,00 euros pour

la période concernée.

Elle soutient encore que, depuis le 1er novembre 2015, la chaudière ne fonctionnait

plus. Malgré un courrier adressé au bailleur, ce dernier n’aurait pas réagi. L’appelante

aurait été contrainte de chauffer l’eau dans le micro-ondes pour avoir de l’eau chaude.

Elle réclame le montant de 1.000,00 euros à titre d’indemnisation du chef de ce défaut

de jouissance.

Au mois de juin 2015, le bailleur aurait délibérément interrompu la connexion internet

et WIFI, à laquelle l’appelante avait droit selon les stipulations du contrat de bail. Elle

aurait, dès lors, été obligée de souscrire à sa charge un abonnement internet auprès

de la société SOCIETE1.). Elle réclame de ce chef le montant de 632,22 euros.

Le bailleur aurait, en outre, détourné le courrier de l’appelante, de sorte que cette

dernière a été contrainte de faire garder son courrier par la poste pendant 6 mois. Elle

réclame remboursement des frais de 84,79 euros, déboursés de ce chef.

Faisant valoir que le bailleur lui a volontairement retiré la poubelle, l’appelante explique

qu’elle a été contrainte de se procurer une nouvelle poubelle auprès de l’administration

communale et qu’elle paie, depuis lors, les charges y relatives.

Par conséquent, l’appelante demande, par réformation du jugement entrepris, à voir

résilier le contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur et avec effet à la date du

15 décembre 2016.

L’appelante précise finalement qu’aucun décompte de charges ne lui a été remis à ce

jour par le bailleur.

A titre subsidiaire et pour rapporter la preuve tant des loyers payés en liquide que des

manquements du bailleur, l’appelante formule une offre de preuve par voie d’audition

du témoin PERSONNE3.), libellée comme suit :

« Qu’au courant du mois de février 2015, sans préjudice quant à la date exacte,

Madame PERSONNE1.), s’est acquittée de la somme de 850.-€, relative au loyer et

avance sur charges pour le mois de février 2015.

Le même jour, Monsieur PERSONNE2.) a reconnu avoir déjà encaissé les loyers des

mois de décembre 2014 et janvier 2015 et a fait savoir à Madame PERSONNE1.) qu’il

ne manquerait pas de lui remettre une quittance pour les mois en question (décembre

2014 et janvier 2015).

Depuis le mois de mai-juin 2015, Monsieur PERSONNE2.) a pris l’initiative, sans rime,

ni raison, de désactiver le réseau internet, dont l’accès est prévu dans les dispositions

contractuelles.

Madame PERSONNE1.) a donc dû réinstaller un accès internet à ses frais.

Pour la période s’étalant du mois de février à mars 2015, sans préjudice quant à la

date et à la période exacte, soit en pleine période hivernale, Monsieur PERSONNE2.),

avait volontairement désactivé le compteur d’électricité, de sorte que Madame

PERSONNE1.), n’avait ni chauffage, ni eau chaude, ni électricité dans l’appartement.

Elle était partant contrainte, avec ses deux filles et au quotidien, de se laver chez une

amie.

Elle devait également s’alimenter avec ses enfants, à l’extérieur, notamment dans des

cafés, restaurants.

En outre, elle a subi bon nombre de pertes alimentaires, alors que les aliments stockés

dans le réfrigérateur ont dû être jetés.

Elle devait également laver ses vêtements et ceux de ses enfants à l’extérieur ou chez

une amie.

Madame PERSONNE1.) était par ailleurs contrainte d’utiliser des bougies pour avoir

de la luminosité dans son appartement.

Madame PERSONNE1.) a signalé, à maintes reprises, ces nombreux incidents en se

rendant directement chez le propriétaire accompagnée des forces de l’Ordre ; le

bailleur n’en avait que faire, ne daignant même pas lui ouvrir la porte pour dialoguer,

alors qu’il était présent chez lui.

Ce n’est qu’au début du mois d’avril 2015, sans préjudice quant à la date exacte, que

le bailleur a réactivé le compteur avec pression faite durant plusieurs semaines par

Madame PERSONNE1.).

Depuis le mois de juillet 2015, sans préjudice quant à la date exacte, Monsieur

PERSONNE2.) se permet également de détourner illégalement, respectivement de

retirer à son insu, le courrier de Madame PERSONNE1.), de sorte que cette dernière

a dû transférer son courrier à la poste, ce qui génère des frais non négligeables pour

elle.

Depuis le 1er novembre 2015, sans préjudice quant à la date exacte, la chaudière ne

fonctionne plus, de sorte que Madame PERSONNE1.) et ses enfants, n’a pas d’autre

alternative que de chauffer l’eau au micro-ondes pour se laver, l’eau étant froide.

Au mois de juin 2015, sans préjudice quant à la date exacte, Monsieur PERSONNE2.)

a retiré la poubelle de Madame PERSONNE1.) ; elle a dû ainsi acheter une nouvelle

poubelle auprès de la commune de ADRESSE4.) et règle désormais depuis cette date

l’ensemble des taxes ménagères. »

A l’audience des plaidoiries du 22 janvier 2019, l’appelante demande le rejet des

pièces n° 3 à n° 18 de Maître Sonia POLNIASZEK, au motif que ces pièces lui ont été

communiquées le 18 janvier 2019 au courant de l’après-midi, soit le vendredi

précédant l’audience des plaidoiries de mardi matin.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance. Il estime qu’il y a lieu de prendre en compte les pièces

n° 3 à n°18 communiquées le 18 janvier 2019, l’appelante ne faisant état d’aucun grief.

Il demande à voir confirmer le jugement entrepris (i) en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) à lui payer le montant de 8.500,00 euros à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges, (ii) en ce qu’il a résilié le bail aux torts de cette dernière et (iii)

en ce qu’il a débouté PERSONNE1.) de ses demandes reconventionnelles en

réduction du loyer et en indemnisation de ses préjudices matériel et moral.

Précisant que la garantie locative d’un montant de 1.700,00 euros, payée le

4 novembre 2015, est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues nées du contrat de bail, l’intimé s’oppose à ce que les arriérés de loyers

des mois de septembre 2016 à décembre 2016 soient imputés sur ce montant.

Faisant valoir qu’il n’a pas eu accès au bien loué jusqu’au mois d’août 2017,

PERSONNE2.) formule une augmentation de la demande pour le montant de [6 x

850,00=] 5.100,00 euros, correspondant à la période courant de mars 2017 à août

2017, avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives.

Il conteste l’ensemble des manquements invoqués par l’appelante et s’oppose à une

réduction du loyer, de même qu’au paiement de dommages et intérêts.

L’intimé fait valoir que lors de l’ouverture forcée de l’appartement en août 2017, il a dû

constater que l’appelante a relaissé les lieux dans un état d’insalubrité incroyable et

présentant de nombreuses détériorations. Il précise qu’il a fallu procéder au

remplacement du réfrigérateur et à 80 heures de nettoyage. Par ailleurs, l’appelante

aurait enlevé le congélateur, la machine à laver, l’armoire ainsi que des éléments de

la cuisine et de la chambre. L’intimé réclame les montants de (i) 3.300,00 euros au

titre de l’acquisition du nouveau mobilier, (ii) 1.200,00 euros pour le nettoyage de

l’appartement et (iii) 1.500,00 euros pour les réparations et la remise en peinture, soit

le montant total de 6.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du jugement à

intervenir.

L’intimé demande en outre à voir condamner l’appelante à lui payer (i) le montant de

84,24 euros au titre d’une facture du chef d’une intervention au niveau de la chaudière

et (ii) le montant de 1.998,06 euros au titre des ordures ménagères.

Pour autant que de besoin, l’intimé formule une offre de preuve par voie d’audition de

témoins, libellée comme suit :

« Qu’en date du 20 août 2017 à 9 heures, sans préjudice quant à une date et un horaire

plus précis, à l’immeuble sis à L-ADRESSE2.) loué par PERSONNE1.), Monsieur

PERSONNE2.) a dû casser la serrure de la porte d’entrée pour accéder à

l’appartement avec l’expert judiciaire PERSONNE4.) et qu’une fois rentrés ces

derniers ont constaté précisément l’état d’insalubrité et de détérioration dudit bien ».

L’intimé propose d’entendre comme témoins PERSONNE4.), PERSONNE5.) et

PERSONNE6.).

L’intimé réclame finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la demande de rejet des pièces n° 3 à 18 de Maître Sonia POLNIASZEK

Il convient, à titre liminaire, de relever qu’il est constant en cause que les pièces n° 3

à 18 de Maître Sonia POLNIASZEK n’ont été communiquées à Maître Samira

BELLAHMER que le vendredi, 18 janvier 2019, en vue de l’audience des plaidoiries

fixée au mardi 22 janvier 2019 à 9.00 heures.

Or, conformément à l’article 64 du nouveau code de procédure civile, les parties

doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu’elles

produisent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 279 du même code, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à

la communiquer à toute autre partie à l’instance.

Suivant l’article 282 du même code, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont

pas été communiquées en temps utile.

La communication préalable des pièces est nécessaire à l’exercice des droits de la

défense qui exigent la libre contradiction. Elle doit se faire de telle manière que la partie

adverse ait matériellement le temps d’en prendre inspection pour préparer sa défense.

Dans la mesure où les pièces n° 3 à 18 de Maître Sonia POLNIASZEK n’ont pas été

communiquées à la partie appelante en temps utile, il convient de les écarter des

débats.

Quant à l’appel

-

Les arriérés de loyers et d’avances sur charges

L’appelante soutient (i) avoir payé en liquide les loyers des mois de décembre 2014,

janvier et février 2015, (ii) avoir payé par virement le loyer de mai 2016, (iii) vouloir

consigner ou avoir consigné les loyers pour la période de septembre à décembre 2016

et (iv) ne pas être redevable des loyers de janvier et février 2017.

Conformément à l’article 1315 alinéa 2 du code civil, celui qui se prétend libéré, doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient, dès lors, à l’appelante d’établir la réalité de ses dires.

Quant au paiement des loyers de décembre 2014, janvier et février 2015, le tribunal

de céans retient, à l’instar du juge de première instance, que l’attestation testimoniale

établie par PERSONNE3.) est pour le moins imprécise, étant donné qu’elle n’indique

pas quel montant l’appelante aurait payé à l’intimé, ni dans quelles circonstances,

quand et à quel endroit cette remise aurait eu lieu.

Le tribunal ne peut, dès lors, que constater que l’appelante reste en défaut de prouver

qu’elle a procédé au paiement des loyers de décembre 2014, janvier et février 2015.

Quant au loyer du mois de mai 2016, force est de constater, tel que l’a relevé le juge

de première instance, que l’extrait bancaire produit par PERSONNE1.) est une capture

d’écran d’un téléphone portable ne faisant pas apparaître le montant du virement, ni

ne permettant de vérifier si l’ordre de virement a été exécuté ou non.

Il convient, dès lors, de retenir que l’appelante, à qui incombe la charge de la preuve,

reste en défaut d’établir avoir payé le loyer du mois de mai 2016.

S’il est constant en cause qu’une garantie bancaire a été constituée pour le montant

de 1.700,00 euros, il convient de rappeler que la garantie locative est une sûreté

destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée,

sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de

toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement de loyers ou de

charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs,

indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer le montant de la garantie locative

sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l’exécution

de toutes les obligations incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d’un

parfait règlement. (cf. Marianne HARLES, Le Bail à loyer, Compte-rendu de

Jurisprudence, T. 31, No. 65, p. 319).

Dans la mesure où la locataire a quitté les lieux et que le bailleur fait état de dégâts

locatifs, l’appelante ne saurait être admise à imputer le montant de la garantie locative

sur les loyers de septembre 2016 à décembre 2016.

L’appelante n’établissant pas non plus avoir donné congé au bailleur en décembre

2016, les loyers des mois de janvier et février 2017 sont dus.

Il résulte de ce qui précède qu’il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il

a retenu que la demande d’PERSONNE2.) en paiement des arriérés de loyers et

d’avances sur charges est fondée pour le montant de 8.500,00 euros.

Il est rappelé que l’intimé a formulé, en instance d’appel, une augmentation de la

demande pour le montant de 5.100,00 euros, correspondant aux loyers et avances sur

charges pour la période courant de mars 2017 à août 2017.

L’augmentation de la demande, d’ailleurs non contestée à cet égard, est recevable en

vertu de l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

L’appelante se borne à contester l’augmentation de la demande, mais reste en défaut

d’établir avoir restitué le bien loué à une date antérieure à août 2017. Elle n’établit pas

non plus avoir procédé au paiement des loyers et avances sur charges pour la période

concernée. Il s’ensuit que l’augmentation de la demande d’PERSONNE2.) est à

déclarer fondée pour le montant réclamé de 5.100,00 euros. Le contrat de bail ne

stipulant pas la production d’intérêts à partir des échéances respectives, les intérêts

courent

à

partir

de

la

demande

en

justice,

le

22 janvier 2019.

-

La résiliation du bail

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd.

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un

locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail-à-loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

n° 101).

Au regard de l’importance des arriérés de loyers – PERSONNE1.) ayant accumulé, en

première instance, des arriérés de loyers de 10 mois, auxquels se sont rajoutés, en

instance d’appel, des arriérés de loyers de 6 mois – il y a lieu de retenir que la locataire

a gravement manqué à ses obligations. Il s’ensuit que le jugement entrepris est à

confirmer en ce qu’il a résilié le contrat de bail aux torts exclusifs de PERSONNE1.).

-

Les manquements allégués du bailleur

Se plaignant d’un défaut de jouissance paisible, l’appelante réclame, d’une part, le

remboursement de la moitié des loyers payés, soit le montant de 8.925,00 euros et

d’autre part, des dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral subis à hauteur

de 3.051,71 euros.

Faisant valoir que le bailleur ne disposait d’aucune autorisation de louer l’appartement

litigieux, l’appelante soutient qu’elle a été exposée au risque de se voir déguerpir d’un

jour à l’autre.

Il résulte d’un courrier de l’administration communale ADRESSE3.) qu’PERSONNE2.)

ne dispose pas d’une autorisation relative à l’aménagement d’une unité d’habitation

dans le dépôt se trouvant au-dessus du garage de l’immeuble sis à ADRESSE2.). Il

ressort encore de ce courrier qu’une plainte a été déposée auprès du Parquet de

Luxembourg.

Il ne ressort toutefois ni de ce courrier, ni d’aucun autre élément du dossier que la

commune ait indiqué à PERSONNE1.) qu’elle devait quitter les lieux loués.

Il suit de ce qui précède que l’appelante reste en défaut d’établir un défaut de

jouissance de sorte que sa demande en remboursement de la moitié des loyers est à

déclarer non fondée, par confirmation du jugement entrepris.

L’appelante réclame, au titre d’indemnisation de l’interruption volontaire du compteur

d’électricité, le montant de 1.200,00 euros. Si l’attestation testimoniale émanant

d’PERSONNE3.) fait état du fait que la locataire « n’avait pas de conditions pour

cuisiner », elle ne fournit aucune précision quant à l’origine de l’interruption du

compteur d’électricité. Cette attestation ne saurait dès lors servir de fondement à la

demande en indemnisation de la locataire à l’encontre du bailleur.

En ce qui concerne l’offre de preuve formulée par l’appelante, il y a lieu de rappeler

qu’une offre de preuve n’est recevable qu’à la condition de porter sur des faits

pertinents. La demande doit en outre être formulée en des termes aussi précis que

possible. La partie qui offre de faire la preuve par témoins doit donc viser avec

précision tous les faits sur lesquels elle entend que les témoins déposent. La

présentation de la demande d’enquête doit être de nature à permettre, d’une part, au

juge d’examiner si chacun des faits précisés est pertinent ou admissible, d’autre part,

à la partie adverse de connaître avec précision l’objet de l’enquête et par là, lui

permettre de faire la preuve contraire (voir dans ce sens : Enc. Dalloz Proc. civ., verbo

enquête, témoins, attestations no 49 ss et Enc. Dalloz dr. civ., verbo preuve no 85 et

94 et Juriscl. proc. civ. fasc. 638 no 93 et 109).

A noter que l’enquête n’est jamais de droit et que les juges du fond ont un pouvoir

souverain d’appréciation de l’opportunité d’une mesure d’instruction et leur décision

échappe au contrôle de la Cour de cassation (cf. Enc. Dalloz Proc. Civ., op. cit.

n° 97). De même en ce qui concerne la pertinence, le juge apprécie souverainement

le caractère de précision des faits dont la preuve est offerte (Dominique MOUGENOT,

La preuve, LARCIER, 3e éd. 2002, numéro 218).

Le tribunal tient finalement à relever qu’il ne suffit pas d’offrir en preuve le résultat final

auquel on tend, mais il faut proposer des faits qui permettent de démontrer celui-ci (T.

HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, n° 718).

En l’espèce, le libellé, tel que proposé par l’appelante, se bornant à indiquer que

« Monsieur PERSONNE2.) avait volontairement désactivé le compteur d’électricité »,

à l’exclusion de tout fait concret de nature à permettre au juge le contrôle de sa

pertinence et de son caractère concluant, ne correspond pas à suffisance aux

exigences de précision (voir dans ce sens notamment Cour 17 mars 1999, n° 22112

du rôle). En effet, l’appelante omet de préciser dans son offre de preuve comment le

témoin a eu connaissance de cette désactivation du compteur d’électricité par le

bailleur, s’il y a personnellement assisté et dans l’affirmative, ce qu’il a constaté

concrètement.

Dans ces conditions, l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.), en ce qu’elle a

trait à la désactivation du compteur d’électricité, est à déclarer irrecevable.

Le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer en ce qu’il a rejeté la demande de

PERSONNE1.) en indemnisation pour interruption volontaire du compteur d’électricité.

Les mêmes constatations valent pour l’absence d’eau chaude, alléguée par

l’appelante. Aucun élément du dossier ne permettant de retenir que l’absence est

imputable au bailleur, la demande de l’appelante y relative est à rejeter.

L’appelante invoque encore un défaut d’accès à internet. S’il est vrai que suivant

l’article 4 du contrat de bail conclu entre parties, les frais relatifs à la connexion à

internet font partie des avances sur charges de 150,00 euros par mois, il n’en reste

pas moins qu’il appartient à l’appelante d’établir que l’intimé a désactivé la connexion

internet. Tel que l’a relevé le juge de première instance, l’attestation testimoniale

émanant d’PERSONNE3.) est formulée dans des termes trop vagues pour conclure à

une désactivation de la connexion internet par le fait du bailleur. La même constatation

s’impose au volet de l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.) à cet égard, qui

encourt l’irrecevabilité, à défaut de préciser comment le témoin a eu connaissance de

la désactivation de la connexion internet par le bailleur, comment celle-ci s’est produite

et ce que le témoin a constaté concrètement.

La demande de l’appelante en indemnisation de ce chef est à rejeter, par confirmation

du jugement entrepris.

Quant au détournement allégué du courrier, le tribunal se doit de constater que

l’appelante, qui produit trois quittances de l’entreprise des SOCIETE2.), dont une est

relative à la garde du courrier et les deux autres à la réexpédition du courrier, reste en

défaut d’établir que l’intimé a détourné son courrier.

L’appelante fait finalement valoir que le bailleur lui a retiré sa poubelle, de sorte qu’elle

a été obligée de se procurer une nouvelle auprès de la commune. Elle réclame le

montant de 134,70 euros à ce titre. Il appartient à l’appelante d’établir que le bailleur a

enlevé sa poubelle. L’attestation testimoniale d’PERSONNE3.) est pour le moins

imprécise à ce titre, étant donné qu’elle n’explique pas quand et comment le bailleur

aurait retiré la poubelle de la locataire. La même constatation s’impose pour l’offre de

preuve formulée par l’appelante, qui est également à déclarer irrecevable quant à ce

volet, à défaut de préciser quand et dans quelles circonstances le bailleur a enlevé la

poubelle de l’appelante et comment le témoin en a eu connaissance, respectivement

s’il a assisté à l’enlèvement de la poubelle. L’appelante reste dès lors en défaut

d’établir que l’intimé a retiré sa poubelle. Il s’ensuit que le jugement entrepris est à

confirmer en ce qu’il a rejeté la demande de PERSONNE1.) de ce chef.

Il suit des considérations qui précèdent que le jugement entrepris est à confirmer en

ce qu’il a débouté PERSONNE1.) de sa demande en indemnisation du préjudice

matériel et moral.

L’appelante précise qu’à ce jour, aucun décompte des charges ne lui a été remis par

le bailleur. Dans la mesure où l’appelante ne formule aucune demande relative aux

décomptes charges en instance d’appel et que ce volet a été refixé pour continuation

des débats devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, afin de permettre à

PERSONNE2.) de produire les décomptes des charges pendant toute la période de

location, il convient de renvoyer le dossier en prosécution de cause devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette.

Quant aux demandes d’PERSONNE2.) formulées pour la première fois en

instance d’appel

Il est rappelé qu’PERSONNE2.) demande à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer

les montants de (i) 84,24 euros, au titre d’une facture relative à une intervention sur la

chaudière, (i) 1.998,06 euros au titre des ordures ménagères et (iii) 6.000,00 euros au

titre d’indemnisation pour le mobilier, le nettoyage et les réparations et remises en

peinture.

Ces demandes, dont la recevabilité n’a pas été contestée, sont à déclarer recevables.

Dans la mesure où les pièces n° 3 à n° 18 de Maître Sonia POLNIASZEK ont été

écartées des débats, le tribunal se doit de constater que les demandes en paiement

d’PERSONNE2.) ne sont étayées par aucune pièce.

L’offre de preuve formulée par l’intimé est à rejeter, étant donné qu’une offre de preuve

ne saurait pallier à la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Il s’y ajoute que l’offre de preuve manque de précision en ce qu’elle se borne à faire

état de « l’état d’insalubrité et de détérioration du bien ».

L’intimé est dès lors à débouter de ses demandes.

Quant aux demandes accessoires

L’appelante réclame une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 1.500,00

euros, au motif que le bailleur fait preuve d’un comportement abusif.

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire constitue un abus

de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol,

respectivement si l’attitude du plaideur révèle une intention malicieuse ou vexatoire,

une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde, grossière, inexcusable

(cf. G. RAVARANI, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, éd.

2014, n° 84).

A défaut de révéler une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef

d’PERSONNE2.) - qui obtient d’ailleurs gain de cause dans le présent litige - et à

défaut de preuve d’un préjudice dans le chef de l’appelante, la demande de cette

dernière tendant à l’octroi de dommages et intérêts est à déclarer non fondée.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du

16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

L’appelante réclame également une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

la première instance. Le juge de première instance n’ayant pas encore toisé la

demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure, l’appel quant

à ce volet du litige est à déclarer irrecevable pour être prématuré.

PERSONNE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de le débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Quant à la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement, il est

rappelé qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y

avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un

recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement

d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en

général, pas d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à

intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur Procédure,

V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel laisse d’être

fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare irrecevable l’appel de PERSONNE1.) tendant à se voir allouer une indemnité

de procédure pour la première instance,

déclare recevable l’appel de PERSONNE1.) pour le surplus,

écarte des débats les pièces n° 3 à n° 18 communiquées par Maître Sonia

POLNIASZEK,

rejette les offres de preuve formulées par les parties respectives,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande du montant de

5.100,00 euros, correspondant aux arriérés de loyers et avances sur charges pour la

période courant de mars 2017 à août 2017, avec les intérêts légaux à partir du 22

janvier 2019, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

la dit recevable et fondée,

partant, condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de

5.100,00 euros, correspondant aux arriérés de loyers et avances sur charges pour la

période courant de mars 2017 à août 2017, avec les intérêts légaux à partir du 22

janvier 2019, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit recevable, mais non fondée la demande d’PERSONNE2.) en paiement du montant

de 84,24 euros, au titre d’une facture relative à une intervention sur la chaudière,

partant en déboute,

dit recevable, mais non fondée la demande d’PERSONNE2.) en paiement du montant

de 1.998,06 euros au titre des ordures ménagères, partant en déboute,

dit recevable, mais non fondée la demande d’PERSONNE2.) en paiement du montant

de 6.000,00 euros au titre d’indemnisation pour le mobilier, le nettoyage et les

réparations et remises en peinture, partant en déboute,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel, partant en

déboute,

déboute les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

renvoie le dossier en prosécution de cause devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.