Landlord's appeal partially allowed; tenant loses arrears claim but appeal dismissed on provisional execution.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00016

Audience publique du mardi, vingt-deux janvier deux mille dix-neuf

Numéro 187390 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER de

Luxembourg du 4 août 2017,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Julio STUPPIA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Karima HAMMOUCHE, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 187390 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 10 octobre 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 13 février 2018, puis

au 5 juin 2018, ensuite pour contrôle au 3 juillet 2018, et de nouveau pour plaidoiries

d’abord au 6 novembre 2018 et finalement à l’audience publique du mardi, 18

décembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Catia DOS SANTOS, avocat, en remplacement de Maître Julio STUPPIA,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître

Karima HAMMOUCHE,

avocat, comparant pour

la société

anonyme

SOCIETE1.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

22 janvier 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête du 28 février 2014, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de le

voir condamner au paiement (i) de la somme de 5.000,00 euros au titre d’arriérés de

loyers, respectivement d’indemnités d’occupation pour les mois de décembre 2013 à

mars 2014, (ii) du montant de 910,23 du solde de charges pour la période du 1er juillet

2012 au 30 juin 2013 et (iii) d’une indemnité de relocation de 5.000,00 euros

correspondant à quatre mois de loyer.

La société SOCIETE1.) a encore demandé à voir constater que le contrat de bail a été

valablement résilié par courrier du 31 juillet 2012, sinon à voir prononcer la résiliation

judiciaire du contrat de bail pour faute dans le chef du défendeur et à voir ordonner le

déguerpissement de ce dernier dans un délai de quinzaine à partir de la notification du

jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) a finalement réclamé une indemnité de procédure de 920,00

euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 12 décembre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

-

a reçu la demande en la forme,

-

l’a dit d’ores et déjà fondée pour le montant de 1.316,61 euros,

-

a condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de

1.316,61 euros, avec les intérêts au taux conventionnel de 12% l’an sur le montant

de 910,23 euros à partir de la demande en justice, le 28 février 2014, jusqu’au 7

octobre 2014, date du paiement de l’acompte de 900,00 euros, sur le montant de

10,23 euros à partir du 8 octobre 2014 jusqu’à solde et sur le montant de 1.306,38

euros à partir du 14 novembre 2014 jusqu’à solde,

-

a résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs d’PERSONNE1.)

pour motif grave consistant dans le non-paiement du loyer aux échéances

contractuelles,

-

a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de six semaines à partir de la notification du

jugement,

-

au besoin a autorisé la requérante à faire expulser le défendeur dans la forme légale

et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

-

a refixé l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi,

26 janvier 2015, à 9.00 heures, salle J.P. 0.15,

-

a réservé les moyens des parties et les frais,

-

a dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Par jugement du 8 juin 2015, erronément daté au 8 juin 2014, le tribunal de paix de

Luxembourg, statuant contradictoirement, vidant le jugement du 12 décembre 2014,

a :

-

avant tout autre progrès en cause, nommé expert Maître Luc OLINGER, avocat à

la Cour, demeurant à L-1135 Luxembourg, 7, avenue des Archiducs,

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon de déterminer dans un

rapport écrit et motivé à déposer au greffe de la Justice de paix de Luxembourg les

arriérés de loyer et intérêts de retard conventionnels à 12% l’an redûs par

PERSONNE1.) pour la période du 1er janvier 2012 au 31 mai 2015,

-

ordonné à la société

SOCIETE1.)

de verser à l’expert au plus tard le

26 juin 2015 la somme de 600,00 euros à titre de provision à valoir sur la

rémunération de ce dernier et d’en justifier au greffe du tribunal,

-

autorisé l’expert à s’entourer de tous renseignements utiles et nécessaires à

l’accomplissement de sa mission et même à entendre d’autres personnes,

-

dit que si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée,

l’expert devra en avertir le magistrat qui a ordonné la mesure d’instruction,

-

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 30 septembre

2015 au plus tard,

-

fixé la continuation des débats à l’audience publique du lundi, 12 octobre 2015, à

9.00 heures, salle J.P. 0.15,

-

réservé les droits des parties et les frais.

Par exploit d’huissier du 21 janvier 2015, PERSONNE1.) a relevé appel du jugement

du 12 décembre 2014, lui notifié le 15 décembre 2014.

Par jugement du 7 juillet 2015, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

-

a reçu l’appel en la forme,

-

l’a dit partiellement fondé,

-

par réformation partielle du jugement entrepris du 12 décembre 2014,

-

a dit la demande de la société SOCIETE1.) dirigée contre PERSONNE1.) fondée

pour le montant de 516,61 euros,

-

a condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 516,61

euros, avec les intérêts au taux conventionnel de 12% l’an sur le montant de 910,23

euros à partir de la demande en justice, 28 février 2014, jusqu’au 7 octobre 2014,

date du paiement de l’acompte de 900,00 euros, sur le montant de 10,23 euros à

partir du 8 octobre 2014 jusqu’à solde, sur le montant de 1.306,38 euros à partir du

14 novembre 2014 jusqu’au 11 mars 2015, date du paiement d’un acompte de

800,00 euros et sur le montant de 506,38 euros à partir du 12 mars 2015 jusqu’à

solde,

-

a confirmé le jugement pour le surplus, sauf à dire que le délai de déguerpissement

de six semaines court à partir de la signification du jugement,

-

a dit fondée, pour le montant de 87,17 euros, l’augmentation de la demande dirigée

par la société SOCIETE1.) à l’encontre d’PERSONNE1.),

-

a condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 87,17

euros, avec les intérêts au taux conventionnel de 12% l’an à partir de la demande

en justice, 9 juin 2014, jusqu’à solde,

-

a dit non fondées les demandes des parties en allocation d’une indemnité de

procédure,

-

a renvoyé en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

-

a imposé les frais et dépens de l’instance d’appel à concurrence de moitié à chaque

partie.

Par jugement du 26 juin 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, vidant le jugement du 8 juin 2015, a :

-

dit la demande de la société SOCIETE1.) fondée jusqu’à concurrence de 3.267,06

euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 3.267,06

euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) une indemnité de

procédure de 300,00 euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance, ces derniers englobant

le coût des actes d’huissier liés à l’expulsion forcée.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit qu’à défaut pour PERSONNE1.)

de verser d’autres pièces établissant que les loyers restés en souffrance ont été réglés,

la demande de la société SOCIETE1.) au titre des arriérés de loyers est à déclarer

fondée pour le montant réclamé de 3.110,00 euros.

S’agissant des intérêts, le juge de première instance a relevé que les parties litigantes

ont d’un commun accord estimé que le rapport du consultant Luc OLINGER serait

inutilisable pour trancher le litige et qu’elles ont établies elles-mêmes des décomptes,

qui ont été contestés de part et d’autre. Après avoir constaté que, suite à de multiples

tentatives, le calcul exact des intérêts s’avère impossible et que l’instauration d’une

deuxième expertise n’apparaît pas comme étant opportune au regard du faible

montant qui est en jeu, le juge de première instance a fixé le montant des intérêts

conventionnels devant revenir à la société SOCIETE1.) ex aequo et bono à 913,56

euros.

La demande de la société SOCIETE1.) du chef d’arriérés de loyers et d’intérêts a dès

lors été déclarée fondée pour le montant de [3.110,00 + 913,56 =] 4.023,56 euros.

Considérant que tant les paiements irréguliers d’PERSONNE1.) que l’incapacité de la

société SOCIETE1.) à établir un décompte qui serait à l’abri de toute contestation ont

conduit à l’instauration de l’expertise OLINGER, le juge de première instance a dit qu’il

paraît équitable de faire supporter à chacun des litigants la moitié du coût du rapport

d’expertise OLINGER.

La demande de la société SOCIETE1.) du chef des frais d’expertise a dès lors été

déclarée fondée à concurrence de [1.287,00 : 2 =] 643,50 euros.

Concernant les frais liés à la signification du jugement du tribunal d’arrondissement de

Luxembourg du 7 juillet 2015, le juge de première instance a dit que ce dernier

constitue le titre qui permet à la société SOCIETE1.) de récupérer le coût de la

signification du prédit jugement.

Précisant que les autres frais liés à l’expulsion d’PERSONNE1.) seront fixés au

dispositif du jugement de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer à ce stade de

condamnation à ce sujet, le juge de première instance a rejeté la demande de la

société SOCIETE1.) du chef des frais d’huissier.

Après avoir considéré que la demande relative à des dégâts locatifs suite à une

expulsion présente un lien suffisamment étroit avec la demande initiale – à savoir la

résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi que le déguerpissement d’PERSONNE1.)

– le juge de première instance a constaté que ni état des lieux d’entrée, ni état des

lieux de sortie n’ont été versés en cause et qu’PERSONNE1.) a occupé les lieux du

1er novembre 2010 jusqu’au 28 octobre 2015, date à laquelle il a été expulsé, soit

pendant une période de cinq années.

Faute pour la société SOCIETE1.) d’établir qu’au départ d’PERSONNE1.) les lieux

occupés présentaient une dégradation excédant celle résultant d’une usure normale

liée à une occupation de cinq années, la demande relative aux dégâts locatifs a été

rejetée.

Quant à l’indemnité de relocation réclamée, le juge de première instance a constaté

que la société SOCIETE1.) est restée en défaut non seulement de rapporter la preuve

des efforts consentis pour trouver un nouveau locataire, mais également d’indiquer la

date à laquelle l’appartement a été occupé par un nouveau locataire, mettant ainsi le

tribunal dans l’impossibilité de vérifier si la demande est fondée. Néanmoins, eu égard

au fait qu’PERSONNE1.) a fait l’objet d’une mesure d’expulsion forcée en date du 28

octobre 2015, le juge de première instance a admis que l’appartement n’a pas pu être

reloué dès le 1er novembre 2015, de sorte qu’une indemnité de relocation

correspondant à un mois de loyer, soit le montant de 1.100,00 euros, a été allouée à

la société SOCIETE1.).

La demande de la société SOCIETE1.) a dès lors été déclarée fondée pour le montant

total de [4.023,56 + 643,50 + 1.100,00 =] 5.767,06 euros.

Rappelant qu’il est constant en cause que la société SOCIETE1.) dispose d’une

garantie locative de 2.500,00 euros de la part d’PERSONNE1.), le juge de première

instance a condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de

[5.767,06 - 2.500,00 =] 3.267,06 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

4 août 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir constater que le

montant redu au titre des arriérés de loyers ne s’élève qu’au montant de 1.860,00

euros, sans reconnaissance préjudiciable.

A titre subsidiaire, l’appelant formule une offre de preuve par voie d’audition d’un

témoin, dont il reconnaît ne pas disposer de l’identité et de l’adresse exactes.

En tout état de cause, l’appelant réclame une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelant fait valoir qu’au mois de mars 2015, il s’est rendu

au restaurant exploité par la société SOCIETE1.) et a remis le montant de 1.250,00

euros au responsable de salle, à charge pour ce dernier de le remettre à

PERSONNE2.). Il soutient que cette somme aurait été remise à PERSONNE2.), qui

aurait compté les espèces et validé le montant, sans toutefois émettre une quittance.

A l’audience des plaidoiries du 18 décembre 2018, le mandataire d’PERSONNE1.),

précisant que l’appelant est actuellement détenu dans une prison à ADRESSE3.),

déclare renoncer à l’offre de preuve formulée dans l’acte d’appel.

Afin d’établir le bien-fondé de ses prétentions, il sollicite une comparution personnelle

des parties.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que sa demande en

paiement des arriérés de loyers a été déclarée fondée pour le montant réclamé de

3.110,00 euros. Elle conteste tout paiement d’un montant de 1.250,00 euros en liquide.

L’intimée relève appel incident sur plusieurs points. Par réformation du jugement

entrepris, elle réclame :

-

le montant de 5.646,03 euros, au titre d’arriérés de loyers, augmentés des intérêts

au taux conventionnel de 12%,

-

la capitalisation des intérêts à partir du 19 décembre 2018,

-

le remboursement des frais d’expertise de 1.287,00 euros,

-

le paiement du montant de 6.821,10 euros au titre de dégâts locatifs,

-

une indemnité de relocation de quatre mois, soit le montant de 5.000,00 euros,

-

le montant de 3.727,38 euros, au titre du décompte charges de l’exercice 2014-

2015 et

-

le montant de 2.500,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour la première

instance.

L’intimée réclame en outre, pour l’instance d’appel, (i) une indemnité de procédure de

2.500,00 euros, (ii) une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 3.500,00

euros et (iii) le remboursement des frais et honoraires d’avocat à concurrence de

2.772,90 euros.

Elle conclut finalement à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Estimant que le taux conventionnel de 12% est excessif, l’appelant considère qu’il

appartient au tribunal de le diminuer.

L’appelant soulève l’irrecevabilité de la demande en paiement des charges de

l’exercice 2014-2015 pour constituer une demande nouvelle, prohibée en instance

d’appel.

Pour le surplus, il conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Motifs de la décision

-

Les arriérés de loyers

Il est rappelé que l’appelant soutient avoir remis le montant de 1.250,00 euros,

correspondant au loyer du mois de mars 2015, en liquide au responsable de salle, à

charge pour ce dernier de transmettre ledit montant à PERSONNE2.).

Conformément à l’article 1315 alinéa 2 du code civil, celui qui se prétend libéré, doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient dès lors à l’appelant d’établir la réalité de ses dires.

Dans la mesure où aucun élément de la cause ne permet de confirmer la version des

faits de l’appelant et qu’au vu des positions contradictoires adoptées de part et d’autre,

il n’y a pas lieu de procéder à une comparution personnelle des parties, l’appelant

reste en défaut de prouver qu’il a procédé au paiement du montant de 1.250,00 euros,

correspondant au loyer du mois de mars 2015.

Les autres loyers restés en souffrance n’étant pas contestés par l’appelant, il convient

de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que la demande de la société

SOCIETE1.) en paiement des arriérés de loyers est fondée pour le montant de

3.110,00 euros.

L’appel principal laisse dès lors d’être fondé.

-

Les intérêts aux taux conventionnel de 12%

Il est rappelé que l’intimée, par voie d’appel incident, réclame le montant de 2.536,03

euros, au titre des intérêts de retard au taux conventionnel de 12%. Ce taux est

contesté par l’appelant au motif qu’il serait excessif.

Aux termes de l’article 14 du contrat de bail, « […] Tout retard dans le paiement d’une

somme due entre parties en vertu du présent bail, fait courir [à] charge du débiteur, de

plein droit et sans qu’une sommation de payer soit nécessaire, des intérêts à 12% l’an,

à titre de dommages-intérêts moratoires, sans préjudice dommages-intérêts qui sont

éventuellement dus ».

Le tribunal constate que les parties, au moyen de la liberté contractuelle, ont mis en

place le taux des intérêts de retard de 12%. Conformément à l’article 1134 du code

civil, il leur appartient d’exécuter les conventions légalement formées, qui tiennent lieu

de loi à ceux qui les ont faites.

Tel que relevé par l’intimée, le taux conventionnel de 12% a été retenu tant dans le

jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 12 décembre 2014, que dans celui du

tribunal d’arrondissement du 7 juillet 2015. Par jugement du tribunal de paix de

Luxembourg du 8 juin 2015 – erronément daté au 8 juin 2014 – l’expert OLINGER a

été nommé afin de déterminer les arriérés de loyers et intérêts de retard au taux

conventionnel de 12%. Sous peine de heurter le principe de l’autorité de chose jugée,

le taux conventionnel de 12%, librement convenu entre parties, ne saurait être remis

en question.

Le décompte établi par l’intimée indique les paiements de l’appelant et les dates

auxquelles les paiements sont intervenus, ainsi que le calcul des intérêts au taux

conventionnel de 12%. Ce décompte – à l’exception du taux de 12% – n’a pas fait

l’objet de contestations précises et circonstanciées de l’appelant, ni quant aux dates

de paiement des loyers, ni quant au calcul des intérêts de retard.

Les intérêts de retard sont dès lors dus pour le montant réclamé de 2.536,03 euros.

Il s’ensuit que la demande de l’intimée au titre des arriérés de loyers et intérêts de

retard est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer fondée pour le montant

de [3.110,00 + 2.536,03 =] 5.646,03 euros.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que la société SOCIETE1.) dispose d’une

garantie locative de 2.500,00 euros, il convient d’en tenir compte et de déduire ce

montant.

L’appel incident est fondé sur ce point.

-

La capitalisation des intérêts

L’intimée réclame, par voie d’ « appel incident », la capitalisation des intérêts sur base

de l’article 1154 du code civil. Elle demande à voir courir les intérêts de retard de 12%

par mois à partir du 19 décembre 2018.

Cette demande, qui n’a pas été formulée en première instance et dont la recevabilité

n’a pas été contestée, est à déclarer recevable.

La capitalisation des intérêts, encore nommée anatocisme, consiste à admettre que

les intérêts dus et non payés s'ajouteront au capital et produiront eux-mêmes intérêts

à chaque échéance (Jurisclasseur civil, fasc. 20, Régime de la réparation, n° 22 et

suivants).

Les dispositions de l'article 1154 du code civil sont d'ordre public (Cass. civ., 21 juin

1920 : DP 1924, 1, p. 102 ; Cass. 1re civ., 1er juin 1960 : Bull. civ. I, n° 305 ; Cass.

soc., 29 juin 1995 : Bull. civ. V, n° 228).

L'article 1154 du code civil indique expressément que l'anatocisme procède, soit d'une

décision de justice, soit d'un accord entre les parties. La Cour de cassation confirme

régulièrement cette dualité des sources de la capitalisation des intérêts (Cass. 1 : Gaz.

Pal. 1982, 2, pan. jurispr. p. 285 ; re : JCP G 1984, IV, p. 184).

Dans le premier cas visé par le législateur, le créancier qui n'a pas obtenu versement

des intérêts à l'échéance, peut demander en justice la capitalisation des intérêts.

En toute hypothèse, les tribunaux ne disposent d'aucun pouvoir d'appréciation de

l'opportunité de l'anatocisme. Il a ainsi été retenu que viole l'article 1154 du code civil,

l'arrêt qui rejette une demande de capitalisation qu'il juge injustifiée, alors que les

seules conditions posées par le texte sont que la demande en justice ait été

judiciairement formée et qu'ils s'agissent d'intérêts dus pour une année entière (CE,

6 févr. 1987 : JCP G 1987, II, 20886, note J. Dufau ; Cass. soc., 29 juin 1995 : D. 1995,

inf. rap. p. 180 ; Gaz. Pal. 1996, 2, somm. ann. p. 472, obs. Croze et Morel).

La seule marge de manoeuvre dont disposent les juridictions, tient à l'attitude du

créancier. La preuve d'une faute de ce dernier ayant provoqué un retard dans la

liquidation ou le paiement de la dette, autorise le tribunal à écarter l'application de

l'article 1154 du code civil (Cass. req., 16 juin 1942 ; Cass. 1re civ., 14 mai 1992; Cass.

1re com., 20 oct. 1992).

Les seules conditions posées par l'article 1154 du code civil pour que les intérêts échus

des capitaux produisent des intérêts sont que la demande en ait été judiciairement

formée et qu'il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Ainsi, il a été

retenu que viole l'article 1154 du code civil, la cour d'appel qui, pour rejeter la demande

de capitalisation, après avoir condamné le défendeur à payer une certaine somme,

augmentée des intérêts au taux légal, retient qu'il n'y a pas lieu d'ordonner leur

capitalisation (Cass. 1 : re ; civ., 6 oct. 2011, n° 10-23.742).

En l’espèce, les intérêts sont dus au moins pour une année entière et la demande en

capitalisation des intérêts a été formée judiciairement. En application des principes ci-

avant exposés, il convient partant d’y faire droit.

Il y a donc lieu de retenir que le montant de [5.646,03 – 2.500,00 =] 3.146,03 euros,

correspondant aux arriérés de loyers et intérêts de retard, sur lesquels la garantie

locative est imputée (cf. supra), produit des intérêts au taux conventionnel de 12% à

partir du 19 décembre 2018, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

La demande de l’intimée en capitalisation des intérêts est dès lors fondée.

-

Les frais d’expertise

S’agissant des frais de l’expertise OLINGER, c’est à juste titre que le juge de première

instance a considéré que tant les paiements irréguliers d’PERSONNE1.) que

l’incapacité de la société SOCIETE1.) à établir un décompte à l’abri de toute

contestation ont conduit à l’instauration d’une expertise. Le jugement entrepris est dès

lors à confirmer en ce qu’il a mis à charge de chaque partie la moitié du coût de

l’expertise.

L’appel incident n’est pas fondé sur ce point.

-

Les dégâts locatifs

Tel que l’a relevé le juge de première instance, l’obligation qui incombe au locataire de

restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le

bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le

preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Bail à loyer, Compte

rendu de jurisprudence, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

op.cit., p. 343).

Aucun état des lieux de sortie n’a été établi entre parties.

Il est constat en cause qu’PERSONNE1.) a occupé les lieux pendant la période

courant du 1er novembre 2010 au 28 octobre 2015, soit pendant une période

d’occupation de cinq ans.

Conformément aux principes dégagés plus haut, il appartient en l’espèce à l’intimée

d’établir la réalité des dégradations excédant celles résultant d’une usure normale

d’une occupation de cinq ans.

Force est de constater que la société SOCIETE1.), qui se borne à verser une facture

de la société SOCIETE2.) portant sur le montant de 6.821,10 euros – facture sur

laquelle ne figurent même pas les mètres carrés à peindre – reste en défaut d’établir

que l’appelant a relaissé l’appartement dans un état de dégradation excédant celle

résultant d’une usure normale d’occupation de cinq ans.

Le jugement attaqué est dès lors à confirmer en ce qu’il a débouté la société

SOCIETE1.) de sa demande en paiement du montant de 6.821,10 euros au titre de

dégâts locatifs.

L’appel incident laisse d’être fondé sur ce point.

-

Le décompte charges de l’exercice 2014-2015

L’intimée réclame ensuite, par voie d’« appel incident » le paiement du montant de

3.727,38 euros au titre du décompte charges pour l’exercice 2014-2015.

L’appelant conteste la recevabilité de cette demande pour constituer une demande

nouvelle.

Il y a lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 592 du nouveau code de procédure

civile, les demandes nouvelles sont prohibées en appel, à moins qu’il ne s’agisse de

compensation ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Sauf accord de la partie adverse, une partie n’est partant pas autorisée à demander,

en instance d’appel, une condamnation autre que celle qu’elle avait sollicitée dans le

cadre des débats de première instance.

La demande en paiement du montant de 3.727,38 euros au titre du décompte charges

pour l’exercice 2014-2015 ne rentrant pas dans les cas prévus à l’article 592 du

nouveau code de procédure civile comme dérogation à la règle de la prohibition des

demandes nouvelles en appel, et ayant été, pour la première fois, réclamée en

instance d’appel, est dès lors à déclarer irrecevable.

-

L’indemnité de relocation

L’intimée fait encore grief au juge de première instance de ne lui avoir alloué qu’une

indemnité de relocation correspondant à un mois de loyer. Par réformation du

jugement entrepris, elle réclame une indemnité de relocation de 5.000,00 euros,

correspondant à quatre mois de loyer.

Il est rappelé qu’en cas de résiliation du contrat de bail par la faute du locataire, celui-

ci est tenu, par application de l’article 1760 du code civil, de payer le prix du bail

pendant le temps nécessaire à la relocation.

L’indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur subit pendant

le temps normal requis pour trouver un autre preneur. Le temps nécessaire à la

relocation est défini en principe comme correspondant au délai prévu pour donner

congé. L’indemnité est refusée si le bailleur reloue l’immeuble immédiatement après

le départ du locataire ou dans un temps voisin.

Dans la mesure où l’intimée reste en défaut de fournir la moindre explication quant à

la date à laquelle l’appartement a pu être reloué, c’est par une saine appréciation des

éléments de la cause que le juge de première instance, précisant qu’PERSONNE1.) a

fait l’objet d’une mesure d’expulsion en date du 28 octobre 2015 et admettant que

l’appartement n’a dès lors pas pu être reloué dès le 1er novembre 2015, a alloué à la

société SOCIETE1.) une indemnité de relocation correspondant à un mois de loyer,

soit le montant de 1.100,00 euros.

L’appel incident laisse dès lors d’être fondé sur ce point.

-

Quant aux demandes accessoires

L’intimée demande, pour l’instance d’appel, une indemnité pour procédure abusive et

vexatoire de 3.500,00 euros, au motif que l’appelant multiplie sciemment les

procédures afin d’échapper au paiement des sommes dont il est débiteur.

Il est de principe que toute partie défenderesse, respectivement tout intimé peut

formuler une telle demande en vertu des articles 6-1, 1382 et 1383 du code civil.

Néanmoins, il échet de relever que l'exercice d'une action en justice ne dégénère en

faute, pouvant donner lieu à des dommages et intérêts, que s'il constitue un acte de

malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si

le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

Il convient, en effet, de sanctionner, non pas le fait d'avoir exercé à tort une action en

justice ou d'y avoir résisté injustement, puisque l'exercice d'une action en justice est

libre, mais uniquement le fait d'avoir abusé de son droit en commettant une faute

indépendante du seul exercice de celle-ci (cf. Cour 20 mars 1991, 28, 150; Cour

17 mars 1993, no 14446 du rôle; Cour 22 mars 1993, no 14971 du rôle ; Lux.

9 février 2001, no 25/2001).

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie demanderesse,

respectivement appelante, à l'égard de la partie défenderesse ou intimée, si cette

dernière prouve avoir subi un préjudice (cf. Cour 16 février 1998, nos 21687 et 22631

du rôle).

Force est de constater qu’en l’espèce, la société SOCIETE1.) reste en défaut d’établir

tant une faute intentionnelle dans le chef d’PERSONNE1.) qu’un préjudice dans son

propre chef.

Un abus de droit n'est partant pas établi, alors qu'on ne saurait dire qu’PERSONNE1.)

ait agi avec une intention de nuire ou avec une légèreté blâmable. Il s’ensuit que la

demande en dommages et intérêts de la société SOCIETE1.) requiert un rejet.

Il est rappelé que l’intimée réclame en outre le montant de 2.772,90 euros à titre de

remboursement des frais et honoraires payés à son mandataire.

Par arrêt du 9 février 2012 (n° 5/12), la Cour de cassation a condamné la solution de

droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne constituent pas un

préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. Suivant cette décision, les frais

et honoraires d’avocat peuvent donner lieu à indemnisation sur base de la

responsabilité civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure. La Cour

a, en effet, retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les

honoraires d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés

sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du code civil (Cour

d’appel, 20 novembre 2014, n° 39462).

Afin de prospérer dans ses prétentions tendant à voir condamner PERSONNE1.) à lui

rembourser ses frais d’avocats, il appartient à la société SOCIETE1.) de rapporter la

preuve d’une faute dans le chef de ce dernier, d’un préjudice dans son propre chef et

d’un lien de causalité entre les deux.

Force est toutefois de constater que la société SOCIETE1.) reste en défaut de ce faire.

La demande formulée par l’intimée laisse partant d’être fondée sur base des articles

1382 et 1383 du code civil.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du

16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de débouter PERSONNE1.) de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Le jugement a quo n’est pas entrepris par PERSONNE1.) en ce qu’il l’a condamné au

paiement d’une indemnité de procédure de 300,00 euros pour la première instance. Il

convient de confirmer le jugement sur ce point, étant donné que ledit montant est

approprié.

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas, pour l’instance d’appel, de l’iniquité requise

par l’article 240 du nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Il y a lieu de rappeler, qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de

recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est

susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant

un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière

civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande formulée par la société

SOCIETE1.) tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision

est à rejeter (cf. Jurisclasseur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos

5 et 6).

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal laisse d’être

fondé, tandis que l’appel incident est partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à l’offre de preuve par voie de témoignage,

dit qu’il n’y a pas lieu de procéder à une comparution personnelle des parties,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A au titre des arriérés de

loyers et intérêts de retard pour le montant de 5.646,03 euros,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré fondée la demande de la société

anonyme SOCIETE1.) S.A au titre de l’indemnité de relocation pour le montant de

1.100,00 euros,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré fondée la demande de la société

anonyme SOCIETE1.) S.A au titre des frais d’expertise pour le montant de 643,50

euros,

dit qu’il y a lieu d’imputer la garantie locative d’un montant de 2.500,00 euros sur les

montants redus,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le

montant de 4.889,53 euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en capitalisation des intérêts

recevable et fondée,

dit que le montant de 3.146,03 euros produit des intérêts au taux conventionnel de

12% à partir du 19 décembre 2018, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit la demande formulée par la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en paiement du

montant de 3.727,38 euros, au titre du décompte charges pour l’exercice 2014-2015

irrecevable,

dit recevable, mais non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

tendant à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant de 2.772,90 euros, et

en déboute,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel, et en déboute,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, et en déboute,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel, et en déboute,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.