Court recognizes legal egress servitude for fire safety but rejects request to remove emergency exit door.

Jugement civil (XIVe chambre)

2019TALCH14/00006

Audience publique du mardi, quinze janvier deux mille dix-neuf

Numéro 182655 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS AU ADRESSE1.),

représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 30 janvier

2017,

comparant par Maître Annick WURTH, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) » s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE3.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Yann BADEN, avocat, demeurant à Gonderange.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 6 novembre 2018.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 18 décembre 2018.

Entendu le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS AU

ADRESSE1.) par l’organe de son mandataire Maître Annick WURTH, avocat

constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) » s.àr.l. par l’organe de son

mandataire Maître Bruno VIER, avocat, en remplacement de Maître Yann BADEN,

avocat constitué, les deux demeurant à Gonderange.

Faits et rétroactes

Revu le jugement n°2018TALCH14/00117, rendu le 19 juin 2018 par le tribunal de

céans, qui a :

rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré du libellé obscur de l’acte d’appel, soulevé par la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) » s.àr.l.,

déclaré recevable l’appel du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE

L’IMMEUBLE SIS AU ADRESSE1.),

rejeté le moyen tiré de l’incompétence du tribunal de céans pour connaître du litige,

soulevé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS AU

ADRESSE1.),

rejeté le moyen de forclusion soulevé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

DE L’IMMEUBLE SIS AU ADRESSE1.),

avant tout autre progrès en cause :

-

nommé expert Monsieur Gilles KINTZELE, demeurant à L-ADRESSE4.), avec la

mission de concilier les parties si faire se peut, sinon, dans un rapport écrit,

détaillé et motivé, de se prononcer sur la question de savoir « si l’issue de secours

de la résidence au ADRESSE1.) à ADRESSE5.) au rez-de-chaussée, est une

sortie de secours obligatoire au sens de la loi par référence aux établissements

classés et si, par la configuration des lieux et du voisinage immédiat, il est interdit,

sinon matériellement impossible de fixer l’emplacement d’une issue de secours à

un autre endroit »,

-

ordonné au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS AU

ADRESSE1.)

de

verser

au

plus

tard

le

vendredi,

29 juin 2018, la somme de 750,00 euros à titre de provision au consultant et d’en

justifier au greffe du tribunal,

-

chargé Madame la vice-présidente Anne-Françoise GREMLING de la

surveillance de cette mesure d’instruction,

-

dit que le consultant devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état

de ses opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

-

dit que dans l’accomplissement de sa mission, le consultant pourra s’entourer de

tous renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces

personnes,

-

dit que si les honoraires du consultant devaient dépasser le montant de la

provision versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations

qu’après consignation d’une provision supplémentaire,

-

dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard du consultant, il sera

remplacé par ordonnance de Madame la présidente de chambre,

-

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement

le lundi, 15 octobre 2018, au plus tard,

fixé l’affaire à la conférence de mise en état de l’audience publique du mardi,

23 octobre 2018, à 9.00 heures devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage,

réservé le surplus et les frais.

Il est rappelé que, par acte d’huissier du 15 avril 2015, la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) s.àr.l., ci-après la société SOCIETE3.), a fait citer le SYNDICAT

DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS AU ADRESSE1.), ci-après le

SYNDICAT, devant le tribunal de paix de Luxembourg, pour le voir condamner à

enlever la porte métallique donnant accès direct sur la parcelle cadastrale n°

NUMERO3.) de la société SOCIETE3.), le long de laquelle est implanté l’immeuble en

copropriété sis à ADRESSE1.), et à remettre cette parcelle en son pristin état. A titre

subsidiaire, la société SOCIETE3.) a demandé à se voir autoriser à procéder elle-

même à la suppression de la porte et à la remise en état.

Par jugement du 5 décembre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a ordonné au SYNDICAT de supprimer la porte de secours

donnant sur la parcelle de terrain appartenant à la société SOCIETE3.), a déclaré non

fondée la demande reconventionnelle du SYNDICAT en reconnaissance d’une

servitude légale de passage et a condamné ce dernier à payer à la société

SOCIETE3.) la somme de 500,00 euros à titre d’indemnité de procédure.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2017, le SYNDICAT a relevé appel du prédit

jugement.

Par réformation du jugement entrepris, le SYNDICAT a demandé à voir débouter

l’intimée de ses demandes. Il a fait valoir que les revendications de cette dernière

relevaient d’un abus de droit. Il a réitéré sa demande reconventionnelle en

reconnaissance d’une servitude légale de passage, en faisant valoir qu’il n’avait pas

la possibilité d’installer la porte de secours à un autre endroit.

Par jugement du 19 juin 2018, le tribunal de céans, après avoir déclaré recevable

l’appel, rejeté les moyens d’incompétence et de forclusion soulevés par les parties

respectives et constaté que le SYNDICAT ne dispose pas de titre pour établir

l’existence d’une servitude discontinue et apparente, au sens de l’article 691 du code

civil, a rappelé les dispositions de l’article 682 du code civil, suivant lequel le

propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a aucune issue sur la voie publique,

peut réclamer un passage sur les fonds de ses voisins pour l’exploitation de son

héritage, à charge de payer une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut

occasionner. Avant tout autre progrès en cause, le tribunal de céans a fait droit à l’offre

de preuve du SYNDICAT, tendant à voir nommer un expert afin d’établir l’interdiction,

sinon l’impossibilité matérielle de fixer l’emplacement de l’issue de secours à un autre

endroit.

Dans son rapport, déposé au greffe du tribunal de céans le 14 septembre 2018, l’expert

a retenu que deux sorties de secours existent dans le parking du sous-sol de

l’immeuble et que ces deux sorties sont requises, au vu de la dimension du parking. Il

a précisé que la sortie de secours litigieuse figure sur les plans de l’autorisation de

bâtir de 2003 et est exigée par le service de prévention de la Ville de Luxembourg qui

se base sur les règlementations de l’inspection du travail et des mines.

L’expert a finalement indiqué qu’au vu de la situation des lieux, « il est matériellement

tout à fait impossible de faire sortir la sortie de secours à un autre endroit

qu’actuellement ».

Moyens et prétentions des parties

Au vu des conclusions de l’expert, le SYNDICAT maintient ses conclusions antérieures

et demande à voir débouter la société SOCIETE3.) de sa demande tendant à la

suppression de la sortie de secours litigieuse.

La société SOCIETE3.) considère, en revanche, que l’impossibilité de déplacer l’issue

de secours lui est inopposable. En maintenant ses conclusions antérieurement prises

en cause, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Motifs de la décision

Tel que l’a rappelé le tribunal de céans dans son jugement du 19 juin 2018, est enclavé

le fonds qui n’a aucun accès ou un accès insuffisant pour l’exploitation à laquelle il est

destiné à une voie publique. Dans ce cas, pour permettre l’exploitation, l’article 682 du

code civil accorde à son propriétaire le droit de réclamer un passage sur les fonds qui

le séparent de la voie publique, à charge d’en indemniser les propriétaires (cf. H. DE

PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, tome 6, n° 592 ; TAL 29 février 2008, n°

114607).

A noter que le fonds est considéré comme enclavé lorsqu'il ne dispose d'aucune issue

ou d'une issue insuffisante pour les besoins de son exploitation. Il y a, en effet, enclave,

lorsque

l'accès

à

la

voie

publique

est

insuffisant

(Jurisclasseur,

Fasc. unique, Servitudes, n° 50 et n° 57 ; cf. Cass. lux. 1er février 2001, Pas. 32,

p. 1 ; Cass. lux. 14 décembre 2017, n° 3892 du registre).

L’état d’enclave ne peut être juridiquement admis que pour autant qu’il est constaté

une nécessité et non une utilité ou une commodité. Cela signifie qu'il n'y a pas de

servitude pour la seule commodité du propriétaire du fonds prétendument enclavé.

L'issue sera praticable, et donc le fonds non enclavé, c'est-à-dire séparé de la voie

publique, lorsqu'une issue existera, fût-elle incommode et que le passage sur le fonds

d'autrui sera réclamé à titre de simple commodité d'avantage particulier. Le passage

que la loi accorde est un passage de nécessité, et non un passage d'utilité encore bien

moins un passage de commodité ou d'agrément (cf. Jurisclasseur civil, sub art. 682 à

685-1, Fasc. unique, n° 59).

Il n’y a pas d’enclave, si l’absence ou l’insuffisance d’accès à la voie publique résulte

du fait volontaire du propriétaire du fonds (cf. TAL 3 février 2009, n° 114607 du rôle).

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier, d’après l’état des

lieux et les circonstances de la cause, si le fonds est ou non enclavé, si l’issue dont

dispose un fonds sur la voie publique pour son exploitation est suffisante, et si l’enclave

est ou non le résultat d’opérations volontaires (cf. Enycl. Dalloz, verbo Servitudes, n°

311, p. 32 ; Cass.fr., 3e chambre civile, 5 mars 1974, N° 72-13.092).

La charge de la preuve de l’état d’enclave pèse sur le revendiquant (cf. Cass. Req.

6 juillet 1926, DP 1927, 1, page 53). En revanche, celle du caractère volontaire de

l'enclave incombe au propriétaire du fonds servant, cette enclave volontaire étant

invoquée par voie d'exception (cf. Cass. 3e civ., 7 mai 1986 : Bull. civ. 1986, III, n° 67 ;

Jurisclasseur notarial, fasc. 55, servitudes, n° 35).

Il résulte des conclusions de l’expert, non critiquées en tant que telles par la partie

intimée, qu’au vu des dimensions du parking, deux sorties de secours sont requises et

que la sortie de secours litigieuse, donnant accès sur la parcelle cadastrale

n° NUMERO3.) de la société SOCIETE3.), ne saurait être installée à un autre endroit.

Le SYNDICAT a, dès lors, établi que la porte de secours litigieuse est indispensable

pour garantir la sécurité des occupants de l’immeuble en cas d’incendie ou de danger

imminent. L’accès sur la parcelle de l’intimée par ladite porte de secours constitue, par

conséquent, une nécessité pour les occupants de l’immeuble concerné et ne répond

pas à un simple souci d’utilité ou de convenance personnelle. La nécessité d’une porte

de secours à l’endroit litigieux est, par ailleurs, liée à l’exploitation normale du fonds,

qui est destiné à l’habitation, de sorte qu’il ne peut pas être considéré que l’enclave du

fonds en cas d’incendie ou de danger imminent présente un caractère « volontaire ».

La preuve de l’état d’enclave a partant été rapportée et il y a lieu, par réformation du

jugement entrepris, de dire fondée la demande reconventionnelle du SYNDICAT,

tendant à voir reconnaître dans son chef une servitude légale de passage, en cas

d’incendie ou de dommage imminent, du fait de son état d’enclave, au sens de l’article

682 du code civil.

Il s’ensuit que la demande de la société SOCIETE3.) tendant à voir ordonner au

SYNDICAT de supprimer la porte litigieuse est, par réformation du jugement entrepris,

à déclarer non fondée.

Au vu de ce qui précède, il devient superfétatoire d’analyser la recevabilité et le bien-

fondé de la demande de la société SOCIETE3.), tendant à voir assortir d’une astreinte

une éventuelle condamnation du SYNDICAT à supprimer la porte de secours

litigieuse.

A noter, pour être complet, que la société SOCIETE3.) ne fait, dans ses conclusions

écrites, pas état d’un dommage dans son chef du fait de l’existence de la porte de

secours et ne saisit pas le tribunal de céans d’une demande en indemnisation sur base

des dispositions de l’article 682 du code civil.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, il convient, par réformation de la décision attaquée, de

débouter la société SOCIETE3.) de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance et de dire non fondée sa demande en allocation

d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile pour l’instance d’appel.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par le SYNDICAT

pour la première instance - non critiquée à cet égard - est recevable, mais non fondée,

le SYNDICAT ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile. Pour les mêmes motifs, sa demande en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter.

Il résulte de ce qui précède que l’appel est partiellement fondé.

Au vu de l’issue du litige, les frais et dépens des deux instances, y compris les frais

d’expertise sont à mettre à charge de la société SOCIETE3.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement n° 2018TALCH14/00117, rendu le 19 juin 2018 par le tribunal de

céans,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris :

dit fondée la demande reconventionnelle du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

DE L’IMMEUBLE SIS AU ADRESSE1.), partant,

dit que le fonds appartenant au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE

L’IMMEUBLE SIS AU ADRESSE1.) bénéficie d’une servitude légale de passage, en

cas d’incendie ou de danger imminent, sur le fonds voisin appartenant à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) » s.àr.l.,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) » s.àr.l.

tendant à voir ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE

SIS AU ADRESSE1.) de supprimer la porte de secours donnant sur la parcelle de

terrain appartenant à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) » s.àr.l. et portant

le numéro cadastral n° NUMERO3.),

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) » s.àr.l.

en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) » s.àr.l. aux frais et dépens

de la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit recevable, mais non fondée, la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

DE L’IMMEUBLE SIS AU ADRESSE1.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour la première instance, partant en déboute,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel, partant en déboute,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) » s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel, y compris les frais d’expertise.