Court dismisses tenant's appeal on damages and reduces landlord's security deposit claim by half.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00001

Audience publique du mardi, huit janvier deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2017-00451 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg

du

13 novembre 2017,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Yves ALTWIES, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

._____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2017-00451 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 12 décembre 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au

27 mars 2018, ensuite au 25 septembre 2018 et finalement à l’audience publique du

mardi, 4 décembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Yves ALTWIES, avocat, demeurant à Luxembourg, comparant pour

PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Assia BEHAT, avocat, demeurant à Luxembourg, en remplacement de Maître

Jean

TONNAR,

avocat,

demeurant

à

Esch-sur-Alzette,

comparant

pour

PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

8 janvier 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 31 juillet 2009, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE3.)

et à

PERSONNE2.)

un appartement sis à L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.).

Par requête déposée le 23 novembre 2012 au greffe, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun

pour le tout, à lui payer, au titre de dégâts locatifs suite au départ des locataires, le

montant de 5.804,78 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde ainsi que le montant de 1.000,00 euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 18 janvier 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant par

défaut à l’égard de PERSONNE3.) et de PERSONNE2.), a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit la demande fondée,

-

condamné PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE1.) le montant de 5.804,78 euros à titre de remboursement de frais de

remise en état, ce montant avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde,

-

condamné PERSONNE3.) et PERSONNE2.) solidairement au paiement d’une

indemnité de procédure du montant de 250,00 euros,

-

condamné PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à tous les frais et dépens de

l’instance.

Par acte du 29 octobre 2015, PERSONNE2.) a relevé opposition contre le prédit

jugement. Elle a demandé à voir mettre à néant ce jugement, constater que les devis

versés par PERSONNE1.) ne sont pas de nature à justifier un quelconque

remboursement des frais de remise en état alors qu’ils ne sont pas suffisamment

précis, constater que c’est à tort qu’une condamnation a été prononcée à son encontre,

dire qu’elle n’est pas redevable d’un quelconque montant au profit de PERSONNE1.)

et à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 100,00

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience publique du 7 juillet 2017, PERSONNE2.) a contesté avoir causé de

quelconques dégâts locatifs et a demandé, à titre reconventionnel, à se voir restituer

la garantie locative à hauteur de 2.000,00 euros versée en début de bail au bailleur.

Par jugement du 22 septembre 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu l’opposition en la forme,

mis à néant le jugement du 18 janvier 2013,

statué à nouveau,

dit l’opposition de PERSONNE2.) fondée,

dit non fondée la demande en paiement de

PERSONNE1.)

à titre de

remboursement de frais de remise en état,

donné acte à PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle,

dit la demande partiellement fondée à hauteur de 1.000,00 euros,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 1.000,00 euros,

dit non fondées les demandes respectives de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

en obtention d’une indemnité de procédure,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance, après avoir rappelé la teneur de

l’article 1732 du code civil, a souligné qu’il appartient au bailleur d’établir les dégâts

par lui allégués. Il a constaté que les parties n’ont pas établi d’états des lieux d’entrée

et de sortie. Se référant à l’état des lieux d’entrée signé avec le nouveau locataire,

postérieurement au départ de PERSONNE2.), le juge de première instance a dit que

les dégâts, dont PERSONNE1.) réclame indemnisation, laissent d’être établis.

Soulignant que PERSONNE1.) n’a pas contesté avoir reçu de la part des locataires

une garantie bancaire à hauteur de 2.000,00 euros, il a dit que PERSONNE2.) était en

droit de réclamer sa part de la garantie locative, à savoir le montant de (2.000 : 2 =)

1.000,00 euros.

De ce jugement, lui notifié le 2 octobre 2017, PERSONNE1.) a relevé appel par exploit

d’huissier du 13 novembre 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à se voir relever de toutes

condamnations intervenues à son encontre et à se voir allouer une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour la première instance. Il sollicite une indemnité de

procédure à hauteur du même montant pour l’instance d’appel et formule une offre de

preuve par l’audition de trois témoins dont la teneur est la suivante :

« Lors de la sortie de la locataire de l’appartement sis à L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.), de nombreux dégâts locatifs ont pu être constatés

Que le montant desdits dégâts locatifs est évalué à un montant de 5.804,78 euros

suivant le détail ci-dessous :

-

Plaque chauffante à remplacer : 905.- euros suivant devis SOCIETE1.)

-

Frais de remplacement des serrures à défaut de remise des clés au propriétaire :

359,37.- euros TTC suivant devis SOCIETE2.) du 5 octobre 2012

-

Remplacement d’une porte d’entrée abîmée par le locataire : 1.754,21.- euros TTC

suivant devis SOCIETE2.) du 5 octobre 2012

-

Mise en peinture de l’objet loué : 1.726.- euros TTC suivant devis SOCIETE3.) du

2 octobre 2012

-

Mise en peinture de la cage d’escalier : 860,20 euros TTC suivant devis

SOCIETE3.) du 9 octobre 2012

-

Frais de nettoyage/forfait : 200.- euros ».

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) expose avoir donné en location à l’intimée

un appartement sis à ADRESSE3.) et que, suite au départ de cette dernière, il a dû

constater les dégâts locatifs suivants :

-

Plaque chauffante à remplacer : 905.- euros suivant devis SOCIETE1.)

-

Frais de remplacement des serrures à défaut de remise des clés au propriétaire :

359,37.- euros TTC suivant devis SOCIETE2.) du 5 octobre 2012

-

Remplacement d’une porte d’entrée abîmée par le locataire : 1.754,21.- euros TTC

suivant devis SOCIETE2.) du 5 octobre 2012

-

Mise en peinture de l’objet loué : 1.726.- euros TTC suivant devis SOCIETE3.) du

2 octobre 2012

-

Mise en peinture de la cage d’escalier : 860,20 euros TTC suivant devis

SOCIETE3.) du 9 octobre 2012

-

Frais de nettoyage/forfait : 200.- euros.

Lors des débats en instance d’appel, l’appelant précise qu’il demande encore la

condamnation de PERSONNE2.) au paiement du montant de 5.804,78 euros. Il estime

que l’omission de formuler cette demande expressément dans l’acte d’appel relève

d’une simple erreur. Cette demande, qui ne constituerait pas une demande nouvelle,

serait donc recevable.

L’intimée soulève l’irrecevabilité de la demande en paiement du montant de 5.804,78

euros, formulée oralement à la barre.

En ordre subsidiaire, au cas où cette demande serait recevable, elle conteste

énergiquement les dégradations invoquées et estime que celles-ci sont dues à une

simple usure normale. Elle conteste les prétendues dégradations de la porte d’entrée

et, si elle reconnaît avoir laissé quelques sacs poubelle sur le balcon, elle estime que

le coût de leur enlèvement ne saurait s’élever aux 200,00 euros réclamés.

Elle conclut au rejet de l’offre de preuve pour défaut de pertinence et relève

régulièrement appel incident pour autant que le juge de première instance ne lui a pas

alloué le montant de 2.000,00 euros au titre du remboursement de la caution locative.

Elle sollicite enfin une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel

Dans le dispositif de son acte d’appel, PERSONNE1.) conclut à la réformation partielle

du jugement entrepris du 22 septembre 2017, en demandant à (i) se voir décharger

du remboursement de la caution locative à hauteur de 1.000,00 euros et (ii) se voir

allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la première instance.

L’effet dévolutif est généralement défini comme étant l’effet produit par certaines voies

de recours (appel, opposition) qui, remettant en question une chose jugée, en défèrent

la connaissance à la juridiction de recours avec pouvoir et obligation pour elle de

statuer à nouveau en fait et en droit sur tous les points qu’elles critiquent dans la

décision attaquée (et sur ces points seulement) (cf. Gérard CORNU, Vocabulaire

Juridique, PUF). Le litige se trouve donc transporté du premier juge devant le juge du

second degré. L’acte d’appel saisit la juridiction d’appel et détermine l’étendue de sa

saisine suivant l’adage « tantum devolutum, quantum appelatum » (Cour 21 juin 2017,

n° 42047 du rôle).

L’effet dévolutif de l’appel détermine donc dans quelle mesure un litige se trouve déféré

de la première instance à l’instance supérieure.

L’étendue de la dévolution est déterminée par les termes de l’exploit d’appel. Lorsque

l’exploit d’appel est conçu en termes généraux, la dévolution embrasse toutes les

dispositions de la décision attaquée qui sont préjudiciables à l’appelant. Pour que la

dévolution ne soit que partielle, il faut que l’acte d’appel s’exprime en termes clairs et

précis à cet égard. Si l’appel est d’une manière non ambiguë limité à certains chefs

déterminés, la dévolution est restreinte à ces chefs et la juridiction d’appel ne pourrait

statuer sur les autres chefs sans violer à la fois l’autorité de la chose jugée et le contrat

judiciaire qui s’est formé entre les parties litigantes.

L’appel de PERSONNE1.) se cantonne exclusivement aux deux volets indiqués ci-

dessus. Cette limitation est sans équivoque et se reflète également dans le dispositif

de l’acte d’appel où uniquement une réformation partielle est sollicitée.

Ce n’est que lors des plaidoiries orales du 4 décembre 2018 que l’appelant conclut à

la réformation du jugement du 22 septembre 2017 pour autant qu’il ne lui a pas été

alloué le montant de 5.804,78 euros au titre de dégâts locatifs.

L’article 548 du nouveau code de procédure civile (applicable aux appels relevés

contre les jugements en matière de bail à loyer), renvoyant à l’article 154 du même

code, exige, à peine de nullité, que l’assignation contienne « l’objet et un exposé des

moyens », l’article 154 du nouveau code de procédure civile précisant in fine que

« l’assignation vaut conclusions ».

Comme l’article 154 du nouveau code de procédure civile, auquel renvoie l’article 548

du même code, exige que l’acte d’appel contienne, à peine de nullité, l’objet et un

exposé sommaire des moyens, le tribunal n’est en principe pas saisi valablement des

chefs du jugement entrepris à propos desquels l’acte d’appel n’énonce aucun grief, ni

ne fait valoir le moindre moyen. Si l’appelant peut développer ses moyens dans ses

conclusions ou plaidoiries postérieures, il ne peut cependant pas étendre la saisine

opérée par l’acte d’appel en critiquant des chefs non entrepris dans l’acte d’appel (cf.

dans ce sens Cour 21 juin 2017, n° 42047 du rôle ; 21 octobre 2015,

n° 41488 du rôle).

Il est de principe que la simple déclaration que l’appel est fondé sur ce que le jugement

entrepris cause torts et griefs à l’appelant alors qu’il ne lui a pas alloué le bénéfice de

ses conclusions prises en première instance est en soi dépourvue de signification en

l’absence de l’indication de l’objet de l’appel ; elle ne peut servir que comme

introduction à l’énoncé des griefs sans pouvoir remplacer celui-ci (cf. Cour

11 juillet 2012, n° 35355 du rôle).

Il résulte, en l’espèce, tant du corps de l’acte d’appel que de son dispositif que

PERSONNE1.) ne conclut pas à une réformation intégrale du jugement entrepris, mais

que son appel se trouve limité à deux chefs déterminés dudit jugement, à savoir le

remboursement de la garantie locative et l’indemnité de procédure. Il en suit qu’il ne

saurait étendre la saisine de la juridiction d’appel par des plaidoiries ultérieures (cf.

Cour 11 juillet 2012, n° 35355 du rôle).

A noter que la clause de l’acte d’appel selon laquelle PERSONNE1.) entend se

réserver tous autres droits, dus, moyens et actions, est une simple clause de style qui

n’est pas de nature à faire considérer l’appel interjeté par elle comme étant un appel

général (cf. Cour 11 juillet 2012, n° 35355 du rôle).

Le tribunal ne se trouve, dès lors, saisi par l’effet dévolutif de l’appel de PERSONNE1.)

que de l’examen des chefs visés par lui dans son acte d’appel, à savoir l’examen des

questions de la restitution de la garantie locative et de l’indemnité de procédure.

L’appel dirigé par PERSONNE1.) contre les autres chefs du jugement de première

instance non visés dans son acte d’appel est partant à déclarer irrecevable (cf. dans

ce sens Cour 21 juin 2017, n° 42047 du rôle ; 21 octobre 2015, n° 41488 du rôle ; 11

juillet 2012, n° 35355 du rôle).

Quant au fond

L’appelant fait grief au juge de première instance de l’avoir condamné au

remboursement de la moitié de la garantie locative, au motif que la locataire a causé

des dégâts au bien loué.

Il formule une offre de preuve par l’audition de témoins afin de prouver la réalité des

dégâts.

Il y a lieu de rappeler qu’une offre de preuve n’est recevable qu’à la condition de porter

sur des faits pertinents. La demande doit, en outre, être formulée en des termes aussi

précis que possible. La partie qui offre de faire la preuve par témoins doit donc viser

avec précision tous les faits sur lesquels elle entend que les témoins déposent. La

présentation de la demande d’enquête doit être de nature à permettre, d’une part, au

juge d’examiner si chacun des faits précisés est pertinent ou admissible, d’autre part,

à la partie adverse de connaître avec précision l’objet de l’enquête et par là, lui

permettre de faire la preuve contraire (voir dans ce sens : Enc. Dalloz Proc. civ., verbo

enquête, témoins, attestations n° 49 et ss. et Enc. Dalloz civil, verbo preuve n° 85 et

94 et Juriscl. proc. civ. fasc. 638, n° 93 et 109).

A noter que l’enquête n’est jamais de droit et que les juges du fond ont un pouvoir

souverain d’appréciation de l’opportunité d’une mesure d’instruction et leur décision

échappe au contrôle de la Cour de cassation (cf. Enc. Dalloz Proc. Civ., op. cit.

n° 97). De même en ce qui concerne la pertinence, le juge apprécie souverainement

le caractère de précision des faits dont la preuve est offerte (Dominique MOUGENOT,

La preuve, Larcier, 3e éd. 2002, numéro 218).

Le tribunal tient finalement à relever qu’il ne suffit pas d’offrir en preuve le résultat final

auquel on tend, mais qu’il faut proposer des faits qui permettent de démontrer celui-ci

(cf. T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, n° 718).

En l’espèce, le libellé, tel que proposé par l’appelant, se bornant à indiquer que « le

montant des dégâts locatifs est évalué à 5.804,78 euros suivant le détail ci-dessous »

avec listing des prétendus dégâts, à l’exclusion de tout fait concret de nature à

permettre au juge le contrôle de sa pertinence et de son caractère concluant, ne

correspond pas à suffisance aux exigences de précision (voir dans ce sens notamment

Cour 17 mars 1999, n° 22112 du rôle). En effet, l’offre de preuve tend uniquement à

entendre les témoins sur le montant des prétendus dégâts occasionnés.

PERSONNE1.) omet notamment de préciser dans son offre de preuve quand et

comment les témoins ont eu connaissance de ces dégradations, et ce qu’ils ont

constaté concrètement dans l’appartement pris en location par l’intimée.

Dans ces conditions, l’offre de preuve formulée par l’appelant est à déclarer

irrecevable.

L’attestation testimoniale de PERSONNE4.) est dépourvue de toute pertinence, en

raison du fait que le témoin reste en défaut de donner des indications de temps et de

lieu de ses constatations qui sont extrêmement vagues.

Il en va de même de l’attestation testimoniale de PERSONNE5.) qui déclare avoir visité

l’appartement après l’emménagement des nouveaux locataires.

Compte tenu du fait que, dans son attestation testimoniale, PERSONNE6.) reste en

défaut d’indiquer la date à laquelle il a visité l’appartement, celle-ci ne saurait être prise

en considération.

Enfin, l’attestation testimoniale de PERSONNE7.) est dépourvue de toute pertinence,

motif pris que le témoin n’a visité l’appartement qu’en début de bail, en 2009, et non

pas en fin de bail.

Il en suit que l’appelant reste en défaut de rapporter la preuve des dégradations

alléguées.

C’est partant en vain qu’il s’oppose au remboursement de la caution locative pour

cause de dégâts locatifs.

L’intimée interjette appel incident et demande, par réformation de la décision querellée,

à se voir rembourser la somme de 2.000,00 euros au titre de la garantie locative. Elle

soutient avoir déboursé seule cette somme, mais reconnaît ne pas disposer de pièces

pour prouver ses dires.

Dans la mesure où le bail a été conclu par deux parties locataires, à savoir

PERSONNE3.) et PERSONNE2.), le tribunal admet, à défaut de pièces, que chaque

locataire a payé sa part de la garantie locative, de sorte que le jugement entrepris est

à confirmer en ce qu’il n’a condamné PERSONNE1.) qu’au remboursement de la

moitié de la garantie locative, soit à la somme de (2.000,00 : 2 =) 1.000,00 euros.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de débouter l’appelant de ses demandes en

obtention d’indemnités de procédure, tant en ce qui concerne la première instance,

par confirmation du jugement entrepris, qu’en ce qui concerne l’instance d’appel.

L’intimée ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel laisse pareillement d’être fondée.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que ni l’appel principal, ni l’appel

incident ne sont fondés et que le jugement attaqué est à confirmer.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel principal irrecevable pour autant qu’il tend à voir condamner PERSONNE2.)

au paiement de la somme de 5.804,78 euros,

dit l’appel principal recevable pour le surplus,

dit l’appel incident recevable,

dit l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.) irrecevable,

dit les appels principal et incident non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

laisse les frais et dépens de l’instance d’appel à charge de PERSONNE1.).