Court dismisses appeal in condominium fee dispute, confirming lower court judgment with adjusted amount.

Jugement civil (XIVe chambre)

2018TALCH14/00244

Audience publique du mardi, dix-huit décembre deux mille dix-huit

Numéro 168401 du rôle

Composition:

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), maçon, et son épouse

2) PERSONNE2.), femme de charge, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du

20 février 2015,

sub 1) et 2) comparant par Maître Gwendoline BELLA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

le syndicat des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.), sis à L-ADRESSE1.),

représenté par son Syndic en fonctions la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), elle-même représentée par son conseil

d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Paulo FELIX, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 25 septembre 2018.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 4 décembre 2018.

Entendu PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par l’organe de leur mandataire Maître

Caroline JUVAN, avocat, en remplacement de Maître Gwendoline BELLA, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu le syndicat des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) par l’organe de

son mandataire Maître Maximilien KRZYSZTON, avocat, en remplacement de Maître

Paulo FELIX, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Faits et rétroactes

Par exploit d’huissier du 7 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires de la Résidence

ENSEIGNE1.) a fait donner citation à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de les voir condamner solidairement,

sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 3.189,16 euros avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) a en outre conclu à se

voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et à voir ordonner l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.)

a fait valoir que le montant réclamé de 3.189,16 euros se compose du solde des charges

pour l’exercice 2011/2012 et de la répartition provisoire pour l’exercice 2012/2013. Malgré

plusieurs courriers de rappel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne se seraient pas

acquittés du montant dû.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

soulevé un défaut de qualité dans le chef de la société SOCIETE1.), en faisant valoir que

suivant ordonnance de référé du 19 janvier 2011, ladite société a été révoquée de ses

fonctions de syndic et ne saurait dès lors plus représenter le syndicat en justice.

Par jugement du 12 janvier 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

-

a reçu la demande,

-

l’a dit fondée,

-

a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer au syndicat des copropriétaires

de la résidence ENSEIGNE1.) la somme de 3.189,16 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 7 octobre 2014, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer au syndicat des copropriétaires

de la résidence ENSEIGNE1.) une indemnité de procédure de 250,00 euros,

-

a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance,

-

a dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que suivant ordonnance de

référé du 19 janvier 2011, la société SOCIETE2.) a été habilitée à convoquer et à présider

une assemblée générale des copropriétaires ayant pour ordre de jour de débattre sur la

mise en place de compteurs individualisés.

Le juge de première instance a relevé que cette habilitation ne concernait qu’une seule

assemblée ayant un objet déterminé. Il a dit que le juge des référés n’a pas révoqué la

société SOCIETE1.) de ses fonctions de syndic, laquelle a, par ailleurs, convoqué et

présidé une assemblée des copropriétaires le 2 mai 2011 et a envoyé la répartition des

charges pour l’année 2012/2013 sans qu’il n’y ait eu la moindre opposition de la part des

défendeurs.

Les contestations de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) ont dès lors été rejetées et la

demande, introduite dans les forme et délai de la loi, a été déclarée recevable.

Constatant que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’émettaient aucune contestation

relative à la somme réclamée, qui se trouvait établie par les pièces du dossier, le juge de

première instance a déclaré la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence

ENSEIGNE1.) fondée pour le montant réclamé de 3.189,16 euros.

De ce jugement, leur signifié le 26 janvier 2015, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 20 février 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à se voir décharger de

toute condamnation prononcée à leur encontre.

Ils réclament une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première instance et

de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants font exposer qu’en 2010, le syndic n’aurait pas

convoqué d’assemblée générale ordinaire annuelle pour l’exercice 2008/2009. Malgré

courrier de leur mandataire de l’époque, le syndic serait resté dans l’inertie complète. Une

action judiciaire aux fins de nomination d’un syndic provisoire aurait été lancée.

Le syndic aurait continué à négliger les assemblées générales ordinaires annuelles. Pour

les années 2012 et 2014, aucune assemblée des copropriétaires n’aurait été convoquée.

Face à cette attitude du syndic, les appelants auraient décidé de suspendre le paiement

de certains postes de charges leur facturés.

Les appelants font grief au juge de première instance de ne pas avoir tenu compte de

certains paiements. Ils précisent que quatre paiements sont intervenus en date des 19

décembre 2012, 22 avril 2013, 31 octobre 2013 et 8 septembre 2014, pour un montant

total de 2.648,72 euros. Ils contestent l’imputation faite par l’intimé, en faisant valoir que

les virements effectués mentionnaient expressément le poste qu’ils entendaient payer.

Ils estiment encore que, dans le décompte 2012/2013, les postes nettoyage, honoraires

gestion syndic, eau froide et frais d’assemblée sont dépourvus de toute base.

Par conclusions du 1er février 2016, les appelants font valoir qu’ils ont assigné le syndicat

des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.), par acte d’huissier du 7 décembre

2015, en annulation des résolutions prises par l’assemble générale en date du 12 octobre

2015, et notamment de la résolution n° 4 portant approbation des comptes.

Les appelants concluent à voir surseoir à statuer en attendant la décision à intervenir dans

le litige relatif à l’annulation des résolutions prises par l’assemble générale en date du 12

octobre 2015.

Faisant valoir que la répartition des charges relatives à l’exercice 2012/2013 a été

définitivement calculée, le syndicat des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.)

réduit sa demande en paiement au montant de 3.101,32 euros. Il y a lieu de lui en donner

acte.

Il conteste les moyens des appelants en faisant valoir que les virements litigieux ont été

pris en compte et valablement imputés sur les exercices auxquels ils se rapportent. Ainsi,

le virement du 22 avril 2013 d’un montant de 1.433,86 euros et celui du 19 décembre

2012 d’un montant de 225,00 euros auraient été imputés sur les arriérés de charges

relatifs à l’exercice 2011/2012.

Par conclusions du 8 mars 2016, l’intimé précise que le litige relatif à l’annulation des

résolutions prises par l’assemble générale en date du 12 octobre 2015 est pendant devant

la dixième chambre du tribunal d’arrondissement de Luxembourg. Il indique qu’il ne

s’oppose pas à ce que la présente affaire soit tenue en suspens dans l’attente de l’issue

de la procédure pendante devant la Xème chambre.

Par conclusions du 13 septembre 2018, l’intimé précise que, par jugement du 24

novembre 2017, signifié le 14 décembre 2017 et coulé en force de chose jugée, la

demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en annulation de la décision de

l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) du 12

octobre 2015 a été déclarée non fondée.

L’intimé fait plaider qu’au vu de l’issue de la prédite procédure, les moyens de

contestations des appelants, relatifs au caractère certain, liquide et exigible de la créance,

n’ont plus lieu d’être.

L’intimé réclame finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Par jugement du 24 novembre 2017 de la dixième chambre du tribunal d’arrondissement

de Luxembourg, signifié le 14 décembre 2017, la demande de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) en annulation de la résolution n° 4 prise lors de l’assemblée générale des

copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) du 12 octobre 2015 a été déclarée non

fondée.

Il n’y a dès lors plus lieu de faire droit à la demande des appelants en surséance à statuer.

Il en suit que la résolution n° 4 – portant approbation des comptes de l’exercice 2012/2013

– votée lors de l’assemblée du 12 octobre 2015 doit obligatoirement être appliquée. Elle

s’impose à tous les copropriétaires.

Suivant résolution n° 3 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mars 2013, les

décomptes de l’exercice 2010/2011 et 2011/2012 ont été approuvés à l’unanimité.

Aucune action en annulation de la prédite résolution n° 3 du procès-verbal de l’assemblée

générale du 25 mars 2013 n’a été intentée par les appelants.

Il s’ensuit que tant la résolution n° 4 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12

octobre 2015 que la résolution n° 3 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mars

2013 sont définitives.

Le tribunal constate finalement que les paiements, dont font état les appelants, ont tous

été pris en compte par le syndicat des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.).

En effet, le montant de 225,00 euros, payé le 19 décembre 2012 et le montant de 1.433,86

euros, payé le 22 avril 2013, ont été pris en compte au titre de l’avance 2012/2013, tel

qu’il ressort du document intitulé « répartition exercice 2012/13 », adressé aux époux

GROUPE1.) le 15 septembre 2015.

Le montant de 615,30 euros, payé le 31 octobre 2013, a été pris en compte au titre de

l’avance 2013/2014, tel qu’il ressort du document intitulé « répartition exercice 2013/14 »,

adressé aux époux GROUPE1.) le 15 septembre 2015.

Le montant de 374,56 euros, payé le 8 septembre 2014, a été pris en compte au titre de

l’avance 2014/2015, tel qu’il ressort du document intitulé « répartition provisoire

2014/15 », adressé aux époux GROUPE1.) le 15 septembre 2015.

C’est dès lors à tort que les appelants font valoir que le juge de première instance n’a pas

tenu compte de certains paiements.

Il suit des développements qui précèdent que le jugement entrepris est à confirmer en ce

qu’il a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement du solde des charges

des exercices 2011/2012 et 2012/2013, sauf à préciser que le montant redu par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est de 3.101,32 euros. Ledit montant est à augmenter

des intérêts au taux légal à partir du 7 octobre 2014, date de la demande en justice,

jusqu’à solde.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

La demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance, formulée pour la première fois en instance d’appel,

est à déclarer recevable, aucune contestation n’ayant été soulevée à cet égard par le

syndicat des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure est néanmoins à déclarer non fondée, tant pour

la première instance que pour l’instance d’appel.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à charge du syndicat des copropriétaires

de la Résidence ENSEIGNE1.) l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les

dépens, il y a lieu, d’une part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il leur a alloué

une indemnité de procédure de 250,00 euros, et d’autre part, de condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de procédure de 500,00

euros pour l’instance d’appel.

Il suit de ce qui précède que l’appel laisse d’être fondé et que le jugement entrepris est à

confirmer dans toute sa teneur, sauf à préciser que le montant redu par PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) est de 3.101,32 euros.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer,

donne acte au syndicat des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) qu’il réduit sa

demande en paiement au montant de 3.101,32 euros,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à préciser que le montant redu par PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) est de 3.101,32 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 7

octobre 2014, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance, et en déboute,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel, et en déboute,

dit fondée à concurrence de 500,00 euros la demande du syndicat des copropriétaires de

la Résidence ENSEIGNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer au syndicat des copropriétaires de

la Résidence ENSEIGNE1.) le montant de 500,00 euros de ce chef,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel,

avec distraction au profit de Maître Paulo FELIX, avocat, la demandant, affirmant en avoir

fait l’avance.