Tenant appeal dismissed; landlord loses 1,400 euro claim but pays 12,270 euro debt plus 500 euro procedural fee.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00232

Audience publique du mardi, quatre décembre deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-00737 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Christine

KOVELTER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg

du 12 janvier 2018,

comparant par Maître François TURK, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), ingénieur, et son épouse,

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Christine

KOVELTER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Pierre REUTER, avocat, demeurant à Luxembourg.

._____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-00737 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 13 février 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 5 juin 2018,

ensuite au 30 octobre 2018 et finalement à l’audience publique du lundi, 12 novembre

2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Marie EHRMANN, avocat, en remplacement de Maître François TURK,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., donna lecture de l’acte d’appel

et fut entendue en ses explications.

Maître Laurent WELTER, avocat, en remplacement de Maître Pierre REUTER,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4

décembre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 8 février

2017, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a sollicité la convocation d’PERSONNE1.)

et de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les entendre

condamner à lui payer la somme de 9.600,00 euros, à titre de restitution de la garantie

locative, et le montant de 1.400,00 euros, du chef de prestations effectuées pour le

compte des défendeurs, à chaque fois avec les intérêts légaux à partir du 16 novembre

2015, sinon du 25 janvier 2016, sinon de la demande en justice jusqu’à solde. Elle a,

en outre, sollicité une indemnité de procédure de 4.000,00 euros, sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile et a conclu à la majoration du taux d’intérêt

légal de trois points à partir de la notification du jugement à intervenir ainsi qu’à

l’exécution provisoire de ce jugement.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a exposé que, par contrat de bail du

12 février 2010, elle a pris en location, aux fins d’exploitation commerciale, une maison

sise à L-ADRESSE2.), appartenant à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), moyennant

un loyer mensuel de 3.200,00 euros. Une garantie locative de 9.600,00 euros,

correspondant à trois mois de loyers, aurait été remise aux bailleurs. Le contrat de bail

aurait été résilié suivant courrier du 12 août 2014 et les lieux auraient été libérés en

mars 2015. En dépit de plusieurs courriers leur adressés par la société SOCIETE1.),

les bailleurs auraient refusé la restitution de la garantie locative.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont

opposés à la restitution de la garantie locative, en invoquant des dégâts locatifs qui

auraient été constatés après le départ de la société SOCIETE1.). Ils ont également

contesté redevoir un quelconque montant au titre d’honoraires d’architecte à cette

dernière.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont formé une demande reconventionnelle tendant

à la condamnation de la société SOCIETE1.) au paiement du montant de 22.122,54

euros, avec les intérêts légaux à partir du 2 mars 2015 jusqu’à solde, au titre de frais

de remise en état, en se prévalant de dégâts locatifs consistant dans le non-

enlèvement de gaines électriques, la saleté et la perforation de murs ainsi que

l’endommagement d’une armoire de cuisine.

Ils ont conclu à la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration du

troisième mois qui suit la notification du jugement à intervenir. Ils ne se sont pas

opposés à une compensation entre ledit montant et la garantie locative.

Ils ont finalement sollicité une indemnité de procédure de 2.000,00 euros.

Par jugement du 5 décembre 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :



déclaré les demandes recevables,



dit fondée la demande en paiement de la société SOCIETE1.) jusqu’à concurrence

du montant de 9.600,00 euros, en déboutant pour le surplus,



dit fondée la demande reconventionnelle en paiement d’PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) jusqu’à concurrence du montant de 21.870,99 euros, en déboutant

pour le surplus,



ordonné la compensation entre ces montants,



partant, condamné

la société

SOCIETE1.)

à payer à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) la somme de 12.270,99 euros, à augmenter des intérêts légaux à

partir du 10 novembre 2017, jusqu’à solde,



ordonné sur cette somme la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugement,



dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure,



dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention

d’une indemnité de procédure,



condamné la société SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que le bailleur n’est tenu à la

remise du solde de la garantie locative au locataire qu’au moment où cette garantie

n’a plus de raison d’être.

Il a rappelé que s’il a été fait un état des lieux d’entrée, le locataire doit rendre la chose

telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté

ou force majeure, le bailleur n’ayant uniquement à prouver que pendant la jouissance

des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale.

Au vu des attestations testimoniales versées en cause, le juge de première instance a

tenu pour établi la présence des gaines électriques et l’imprégnation du carrelage en

ardoise de colle, nécessitant son remplacement.

Il a partant retenu que le coût d’enlèvement des câbles et le coût de remplacement du

carrelage était à mettre à charge de la société SOCIETE1.).

Il a encore considéré que la description détaillée fournie par les témoins des murs

sales et perforés laissait conclure à des dégradations dépassant la vétusté normale

après un bail de cinq années.

Le juge de première instance a, en revanche, constaté que l’existence de dégâts

accrus à une armoire de cuisine n’était étayée par aucune pièce et laissait partant

d’être établie.

Sur base des devis de la société SOCIETE2.) et de la société SOCIETE3.), relatifs

respectivement à la réfection du carrelage et aux travaux d’enlèvement des câbles, de

réparation et de remise en peinture des murs, la demande d’PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) a été déclarée fondée pour le montant de [16.028,01 + 5.842,98 =]

21.870,99 euros.

Quant à la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) tendant au paiement

des honoraires d’architecte, le juge de première instance a dit que la requérante ne

rapportait aucune précision sur les circonstances de la survenance des dégâts des

eaux allégués et n’établissait ni l’existence d’une demande émanant des bailleurs en

vue d’effectuer des prestations d’architecte de ce chef, ni la nécessité de telles

prestations, ni encore la réalité des prestations facturées.

Le juge de première instance a finalement ordonné la compensation entre le montant

redu à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et la garantie locative payée par la société

SOCIETE1.).

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 12 janvier 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à se voir

décharger de toute condamnation intervenue à son encontre. Elle demande, en outre,

à voir déclarer fondée sa demande en paiement du montant de 1.400,00 euros, avec

les intérêts légaux à partir du 16 novembre 2015, sinon du 25 janvier 2016, sinon du 6

février 2017, au titre d’honoraires d’architecte. Elle base sa demande sur la

responsabilité contractuelle, sinon délictuelle.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) offre de prouver moyennant comparution

des parties, sinon l’audition des témoins

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.), « tout fait relatif à l’état des biens loués lors de la prise de location et

à la sortie du locataire, les différents aménagements convenus entre parties, l’absence

de dégâts locatifs notamment par rapport à l’enlèvement des gaines électriques et des

prétendues taches au sol, les différents travaux qui ont été réalisés par le locataire

durant la location ».

La société SOCIETE1.) conclut ensuite à la confirmation du jugement entrepris, pour

autant que sa demande en restitution de la garantie locative du montant de 9.600,00

euros a été déclarée fondée.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande néanmoins à voir dire que le

montant de 9.600,00 euros, sur lequel doit porter la condamnation des intimés, est à

assortir des intérêts légaux à compter du 16 novembre 2015, sinon du 25 janvier 2016,

date d’une mise en demeure, sinon du 6 février 2017, date de l’introduction de la

requête introductive de première instance, avec majoration du taux d’intérêt légal de

trois points à partir de la signification du jugement à intervenir.

L’appelante demande, en outre, la condamnation des parties intimées à lui transmettre

un plan actuel de l’aménagement de la maison d’habitation, sous peine d’astreinte.

Elle réclame ensuite une indemnité de procédure de 4.000,00 euros pour la première

instance ainsi qu’une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour l’instance

d’appel et conclut finalement à la condamnation des intimés aux frais et dépens des

deux instances.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) fait valoir qu’il résulte de l’état des lieux

d’entrée que la maison n’était pas dans un état impeccable lors de la prise à bail. Par

ailleurs, de nombreuses dégradations non imputables à la locataire seraient apparues

en cours de bail. Ainsi, des inondations se seraient produites à plusieurs reprises.

L’appelante soutient avoir toujours usé en bon père de famille des lieux loués et avoir

même amélioré ceux-ci. A son départ, elle aurait, par ailleurs, fait appel à une société

de nettoyage. Aucun état des lieux de sortie n’aurait été établi, malgré demande

afférente de sa part.

Lorsque l’appelante aurait sollicité la libération de la garantie locative, les bailleurs

auraient fait état de deux problèmes pour s’y opposer. Le premier problème –

immédiatement résolu – aurait eu trait à la carte de sécurité et le second aux gaines

électriques.

Concernant la question de l’enlèvement des gaines électriques, l’appelante aurait, à

toutes fins utiles, demandé un devis auprès de la société à responsabilité limitée

SOCIETE4.) s.àr.l. Il aurait cependant été convenu entre parties que les gaines

resteraient en place après le déménagement de l’appelante. A cet égard, les intimés

auraient affirmé que l’enlèvement des gaines ne serait pas nécessaire, étant donné

que le rez-de-chaussée serait entièrement démoli et reconstruit. Tel qu’il résulterait

des photos versées en cause (pièce n° 9 de la partie appelante), les intimés auraient,

en effet, procédé à la démolition et à la reconstruction, voire au réaménagement du

rez-de-chaussée.

L’appelante conteste que des taches ou des trous soient apparus lors de la fixation

des gaines électriques. Elle souligne que les gaines ont été fixées avec une colle

spéciale aux plinthes et non pas au carrelage. Elle estime que les dégradations

alléguées laissent d’être établies et que c’est à tort que le juge de première instance

s’est basé sur les attestations testimoniales produites par les intimés. Elle donne à

considérer que les auteurs des attestations n’étaient pas présents lors de la remise

des clés et qu’ils manquent, en outre, d’objectivité, pour être liés aux intimés par des

relations d’affaires.

A supposer établie la présence de traces de colle sur le carrelage, l’appelante

considère que les bailleurs auraient eu la possibilité de nettoyer le carrelage ou de

procéder au remplacement unitaire des carreaux affectés. En tout état de cause, les

intimés n’auraient subi aucune perte du fait de la prétendue dégradation, l’entièreté du

carrelage ayant été détruite lors des travaux de transformation, étant noté que les

intimés ne se seraient prévalus des prétendues dégradations que quelques mois après

la libération des lieux et après le commencement de la destruction totale du rez-de-

chaussée.

A titre subsidiaire, l’appelante conteste les montants réclamés par les intimés, qui

tenteraient de remettre à neuf leur maison à ses frais. Elle souligne encore que les

intimés se bornent à verser des devis.

A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

concluent au rejet des pièces n° 27 à n° 31 de la partie appelante, lui communiquées

tardivement, ce en date du 9 novembre 2018. Ils précisent que la demande de rejet ne

concerne néanmoins pas les courriers, courriels, photos, devis et factures versés en

annexe des pièces n° 27 et n° 28, ceux-ci leur ayant déjà été communiqués

auparavant.

Les intimés demandent ensuite à voir déclarer irrecevable pour constituer une

demande nouvelle en instance d’appel, la demande de l’appelante en obtention d’un

plan actuel de l’aménagement de la maison d’habitation.

Ils concluent au rejet de l’offre de preuve de l’appelante et à la confirmation du

jugement entrepris, par adoption des motifs du juge de première instance.

Ils sollicitent finalement une indemnité de procédure de 6.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) expliquent que, par courrier du 12 août 2014, ils

avaient résilié le contrat de bail pour pouvoir eux-mêmes habiter la maison. La lecture

des compteurs et la remise des clés auraient eu lieu le 2 mars 2015. Un état des lieux

de sortie n’aurait pas été dressé.

Les intimés affirment qu’entre-temps, ils avaient changé leurs plans et décidé de

mettre en vente la maison. Après le départ de la locataire, ils auraient constaté les

dégradations suivantes, à savoir :

-

perforations et trous dans les murs, peinture abîmée et sale,

-

présence de gaines électriques, collées au carrelage du sol de la maison sur une

surface d’environ 60 m2 et laissant des taches sur le carrelage,

-

dégâts sur la plaque en bois d’une armoire de la cuisine.

A l’appui de leurs affirmations, les intimés versent des photos et deux attestations

testimoniales. Ils soutiennent avoir dénoncé les dégâts à la société SOCIETE1.) par

courriels des 12 mai 2015, 2 juillet 2015 et 6 juillet 2015. Par courrier recommandé et

courriel du 4 août 2015, ils auraient mis en demeure cette dernière de procéder à

l’enlèvement des câbles et à la remise en état des lieux.

Faute de réaction de la part de l’appelante, les intimés auraient actionné la garantie

bancaire à première demande en août 2015, pour couvrir le préjudice résultant des

dégâts locatifs.

N’arrivant pas à vendre l’immeuble, relaissé dans un état déplorable par la locataire,

ils auraient, au mois de septembre 2015, décidé de transformer la maison pour y aller

habiter eux-mêmes.

Les intimés font plaider qu’il résulte tant du contrat de bail que de l’état des lieux

d’entrée établi en mars 2010, que la maison et les alentours se trouvaient dans un bon

état au moment de la prise de location. Dès lors, les dégâts constatés à la suite du

départ de la locataire seraient imputables à cette dernière.

Les intimés demandent à voir écarter des débats, pour être unilatérales, non datées

et non concluantes, les photos des lieux prises par l’appelante (pièces n° 7, n° 9 et

n° 12 de la partie appelante) en vue d’établir que des dégâts imputables aux bailleurs

sont apparus en cours de bail, que les lieux ont été relaissés dans un bon état et que

les intimés ont entrepris des travaux de transformation après le départ de l’appelante.

Ils font valoir qu’il importe peu qu’à la suite du départ de l’appelante, ils aient décidé

de transformer la maison et de l’occuper eux-mêmes, l’indemnisation du préjudice

accru au bailleur du fait des dégâts causés par le locataire n’étant pas soumise à la

réalisation effective des travaux de réfection.

Les intimés contestent, par ailleurs, l’existence d’un quelconque accord entre parties

à voir laisser les câbles électriques en l’état.

Les intimés s’opposent à la demande de l’appelante, tendant à voir assortir des intérêts

légaux le montant de la garantie locative. Ils font valoir que le bailleur est en droit de

s’opposer à la restitution de la garantie locative aussi longtemps que le locataire n’a

pas honoré ses engagements et de différer la restitution jusqu’au règlement final des

comptes entre parties.

Ils demandent encore la confirmation du jugement entrepris, pour autant qu’il n’a pas

été fait droit à la demande de la société SOCIETE1.) en paiement de frais et

d’honoraires d’architecte. Ils soulignent ne jamais avoir commandé de travaux auprès

de l’appelante, ni n’avoir été informés de prétendus dégâts des eaux, ayant rendu

nécessaires des travaux de réparation.

Ils concluent finalement au rejet de l’offre de preuve par témoins, présentée par

l’appelante, pour défaut de précision et de pertinence et s’opposent, en tout état de

cause, à l’audition de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.), administrateurs-délégués

de la société appelante, dont les intérêts se confondraient avec ceux de la société.

A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, l’appelante renonce à sa demande

en obtention d’un plan actuel de l’aménagement de la maison d’habitation.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que le jugement a quo n’est pas entrepris pour autant qu’il a

rejeté la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en indemnisation de

prétendus dégâts causés à une armoire de cuisine, de sorte que ce volet du litige n’est

pas dévolu au tribunal de céans qui ne saurait en connaître. Le volet relatif au

remboursement de la garantie locative n’est dévolu au tribunal de céans qu’en ce qui

concerne la question des intérêts légaux réclamés sur le montant principal de 9.600,00

euros par l’appelante.

Quant à la demande tendant au rejet des pièces n° 27 à n° 31 de la partie appelante

Suivant les dispositions de l’article 64 du nouveau code de procédure civile, les parties

doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels

elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les

moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa

défense.

Suivant l’article 282 du nouveau code de procédure civile, le juge peut écarter du débat

les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

La communication des pièces doit se faire de telle manière que chaque partie adverse

ait matériellement le temps de prendre inspection de ces pièces pour préparer sa

défense.

La partie appelante admet avoir communiqué ses pièces n° 27 à n° 31 aux parties

intimées le vendredi, 9 novembre 2018, soit trois jours avant l’audience des plaidoiries

du lundi, 12 novembre 2018. Elle souligne que les pièces litigieuses avaient, en partie,

déjà été communiquées antérieurement.

Force est de constater que ni les pièces n° 27 et n° 28 - abstraction faite de leurs

annexes dont le rejet n’est pas demandé - ni les pièces n° 29 à n° 31 de la partie

appelante, ne figurent parmi les documents communiqués aux parties intimées avant

le 9 novembre 2018.

Lesdites pièces n’ont, par conséquent, pas été communiquées à la partie adverse

dans un délai suffisant pour lui permettre de préparer sa défense. La communication

est donc à considérer comme tardive et il y a lieu de rejeter des débats les cinq pièces

litigieuses, abstraction faite des documents annexés aux pièces n° 27 et n° 28.

Quant aux dégâts locatifs

Tel que l’a, à bon escient, rappelé le juge de première instance, l’obligation qui

incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de

résultat dans son chef, le bailleur n’ayant rien à prouver sauf le fait matériel de la

dégradation ou de la perte et le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence

d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M.

HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 5 février 1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, op.

cit., p. 343).

En l’espèce, il est indiqué à l’article 9 du contrat de bail signé entre parties le 12 février

2010, que « les biens loués sont repris par le locataire dans un très bon état normal ».

Le constat des lieux d’entrée, établi le 12 février 2010, retient que, hormis certains

désordres spécialement énumérés, « la maison et les alentours sont en bon état ».

Il est constant en cause qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi entre parties

au moment du départ de la locataire au mois de mars 2015.

Suivant courriel du 12 mai 2015 (pièce n° 19 de la partie appelante), PERSONNE1.)

a écrit ce qui suit à la société SOCIETE1.) : « […] Concernant les câbles électriques,

j’ai essayé de les enlever localement. Il faut être très prudent de ne pas abîmer les

murs ou carreaux. De plus ça laisse des traces de colle (Silicone) qui sont très difficiles

à enlever. C’est pourquoi je voudrais vous demander d’enlever les câbles dans la

maison. Veuillez aussi m’informer quand vous allez faire les travaux, de sorte que je

puisse venir voir ».

Il a réitéré sa demande par courriel du 19 mai 2015 (pièce n° 20 de la partie appelante),

libellé comme suit : « […] J’ai essayé d’enlever localement les câbles électriques, mais

il faut faire très attention à ne pas abîmer le carrelage et en particulier les plinthes. En

plus ça laisse des traces de colle qui sont très difficiles à enlever. C’est pourquoi je

voudrais vous demander d’enlever les câbles électriques et de m’informer quand vous

avez l’intention de le faire de sorte que je puisse venir voir ».

Sans contester avoir laissé les câbles sur place au moment de son départ, ni invoquer

un quelconque accord à cet égard, la société SOCIETE1.) a répondu ce qui suit par

courriel du 1er juin 2015 (pièce n° 22 b de la partie appelante) :

« […] Par ailleurs, comme également discuté, je vous confirme que nous avons

convenu d’un RDV au ADRESSE2.) à ADRESSE2.) avec la société SOCIETE4.) le

mercredi 03/06 (entre 9h30 et 11h00) pour faire le tour des installations à démonter et

nous établir un devis ».

Le devis du 3 juin 2015 de la société SOCIETE4.) est versé en cause (pièce n° 17 de

la partie appelante).

Par courriel du 2 juillet 2015 (pièce n° 1 des parties intimées), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont, à nouveau, demandé à la société SOCIETE1.) de faire procéder

à l’enlèvement de l’installation électrique, de la colle et d’éventuels autres modes de

fixation, au rebouchage des perforations et à la remise en peinture, dans les termes

suivants :

« […] We were unaware of the installation of the cable management system and

network ports. According to our understanding no other fixture than glue had been

used to secure the cable channels ; can this be removed from the natural stone or

other ? Kindly professionnaly remove this cable management system as well as the

glue and/or other fixing method, etc. We believe that no drill holes had been made to

secure the channels ; if this is not the case then any drill damages tiles, stones etc.

shall require replacement.

Paint and Drill-holes in Walls, Etc.

Drill-holes stemming from the cable management system and other, etc. need to be

professional closed as well as professional repainting in its entirety is urgently

necessary ».

La partie appelante n’établit, ni d’ailleurs n’allègue avoir répondu à ce courriel.

Par lettre recommandée du 4 août 2015 (pièce n°3 des parties intimées, version

française), les époux GROUPE1.) se sont adressés à la société SOCIETE1.) dans les

termes suivants :

« […] Nous vous avons demandé à plusieurs reprises d’accélérer la remise des lieux.

Nous sommes en train d’obtenir des devis pour les travaux nécessaires à exécuter :

[…]

Enlèvement des câbles d’ordinateur ou électriques avec leurs fixations et réparation

des dégâts

Peinture à l’intérieur de la maison […]

L’enlèvement de la colle et des fixations des câbles pourrait entraîner des dégâts au

carrelage et pourrait aboutir au remplacement de certains carreaux. Ces travaux ne

sont pas encore inclus. Nous allons commencer à exécuter les travaux de suite.

La garantie bancaire sera demandée ; un supplément éventuel sera demandé de votre

part ».

Par courriel du 11 août 2015 (pièce n° 25 de la partie appelante), la société

SOCIETE1.) réplique :

« […] l’enlèvement des goulottes électriques. Nous avons fait faire un devis et

l’entreprise était prête à intervenir. Je dois reconnaître que nous avons perdu du temps

à ce moment-là et nous nous en excusons. Mais nous n’avions honnêtement pas senti

de caractère d’urgence de votre part pour l’exécution de ce travail. Maintenant vous

nous dites qu’une entreprise est en train de faire le travail. Nous n’avons pas été

consultés à ce sujet, nous n’avons pas vu de devis et n’avons donné aucun accord.

Nous ne pouvons pas accepter cela ».

A supposer qu’au départ de la locataire en mars 2015, les bailleurs n’aient pas

immédiatement réclamé la remise en état des lieux, du fait qu’ils n’avaient pas encore

pris de décision quant à affectation future du bien, ils ont cependant clairement exprimé

leur exigence de voir enlever l’installation électrique et de voir réparer les dégâts

causés en relation avec cette installation, dès mai 2015.

Il résulte de l’échange de courrier entre parties, repris ci-dessus, que la société

SOCIETE1.) n’a jamais contesté son obligation de procéder à l’enlèvement de

l’installation, en tant que telle, mais qu’elle n’a pas fait procéder aux travaux requis,

malgré d’itératives demandes émanant des époux GROUPE1.) depuis mai 2015. Tel

que l’a, à bon escient, relevé le juge de première instance, les affirmations de

l’appelante relatives à un accord des bailleurs de laisser les installations électriques

sur place, restent à l’état de pures allégations et sont contredites par les courriers

précités.

Quant à la question de l’existence de dégâts résultant de l’installation électrique

laissée dans les lieux, il convient de se référer aux attestations testimoniales établies

par PERSONNE6.) et PERSONNE7.), établies conformément aux exigences de

l’article 402 du nouveau code de procédure civile. A noter que, contrairement aux

arguments de l’appelante, la crédibilité des auteurs des attestations n’est pas remise

en cause du seul fait que ces derniers ont entretenu des relations professionnelles

avec les intimés.

Dans son attestation du 29 septembre 2017 (pièce n° 10 des parties intimées),

PERSONNE6.), agent immobilier auprès de l’Agence SOTHEBY’S, affirme que cette

agence était en charge de la vente de la maison litigieuse pendant une période de

quatre mois, la mission s’étant terminée en date du 15 septembre 2015. Dix-sept

personnes auraient visité la maison en présence du témoin et chaque visite aurait duré

environ quarante minutes. Les clients auraient fait des remarques sur l’installation des

gaines techniques fixées au sol du living. Cette installation aurait surtout été visible au

niveau de la porte fenêtre vers la terrasse. Les gaines techniques auraient également

été fixées dans la suite parentale. L’intégralité de l’installation aurait été fixée de

manière professionnelle et durable. Au vu des nombreux commentaires des clients et

pour donner une ambiance plus chaleureuse au living et la suite parentale, le

propriétaire se serait vu dans la nécessité d’entreprendre des travaux de réparation

pour remettre le bien dans un état habitable, par l’enlèvement de toutes les gaines

électriques. Ces travaux auraient entraîné des travaux supplémentaires comme la

réparation des trous percés et la remise en peinture des murs. La manière de fixation

du câblage aurait laissé des traces irréparables sur le sol en ardoise (SOCIETE5.)),

nécessitant le remplacement du revêtement du sol.

Dans son attestation du 1er novembre 2017 (pièce n° 11 des parties intimées),

PERSONNE7.) explique qu’PERSONNE1.) lui a demandé des conseils pour la

restauration de sa maison sise à ADRESSE2.). Le témoin se serait rendu sur les lieux

à plusieurs reprises pour discuter des possibilités de restauration, ce au milieu de

l’année 2015. Le témoin se souvient des gaines électriques et des boîtiers électriques,

répartis dans toute la maison. En particulier au rez-de-chaussée, les gaines auraient

été fixées avec de la colle sur le carrelage SOCIETE5.). Ce carrelage serait poreux,

l’huile dans la colle ayant imprégné la pierre et laissé partout des taches. Ces taches

se seraient trouvées le long des murs sur le sol dans la chambre à coucher au rez-de-

chaussée, dans le living, dans la salle à manger et le hall d’entrée. La surface

endommagée aurait été d’environ 60 m2. Des tentatives d’enlever ces taches avec

plusieurs produits recommandés par des professionnels auraient été dépourvues de

succès. La seule façon de réparer les dégâts aurait été de remplacer le carrelage

entier.

Les postes de travail du devis de l’entreprise SOCIETE2.) auraient bien été

nécessaires pour remettre les chambres en ordre. Il aurait même fallu refaire la chape,

poste de travail non inclus dans ledit devis. Par ailleurs, il y aurait eu d’autres

dommages en bas, à savoir des « perforations à travers les murs et autres ».

Au vu des déclarations claires et précises des auteurs des attestations testimoniales,

il y a lieu de retenir, à l’instar du juge de première instance, que, du fait des gaines

électriques relaissées sur place, le carrelage était imprégné de colle et que son

remplacement s’imposait, ce sur une surface d’environ 60 m2. Il est également établi

que les murs présentaient des perforations non compatibles avec une usure normale

résultant d’une occupation de cinq ans.

En ce qu’elle tend à établir « l’absence de dégâts locatifs notamment par rapport à

l’enlèvement des gaines électriques et des prétendues taches au sol », l’offre de

preuve de l’appelante est à rejeter, en raison de son manque de précision et pour être

d’ores et déjà contredite par les éléments du dossier, repris ci-avant.

Quant aux photos que l’appelante affirme avoir prises à son départ (pièce n° 7 de la

partie appelante), elles sont dépourvues de pertinence, en ce qu’elles ne font

apparaître qu’une partie réduite des lieux loués.

La preuve de l’existence de dégâts locatifs imputables à l’appelante est, par

conséquent, à suffisance rapportée.

L’appelante soulève qu’il n’est pas établi que les intimés aient effectivement procédé

aux travaux de réfection, par rapport auxquels ils ne verseraient que de simples devis.

Elle soutient, par ailleurs, que les intimés ont finalement procédé à la destruction

complète et à la reconstruction du rez-de-chaussée, de sorte qu’ils n’auraient pas subi

de préjudice du fait des prétendues dégradations.

Le tribunal rappelle que le paiement des indemnités pour dégâts locatifs imputables

au preneur ne peut être soumis à l’exécution effective des travaux de réparation. Le

preneur ne peut exiger que les indemnités allouées servent à la restauration du bien

loués. Le bailleur dispose de ces indemnités à son gré. Le juge n’a pas à rechercher

si le bailleur a réellement subi un préjudice, étant donné que l’existence même des

dégradations constatées l’établit. L’indemnité répond à l’évaluation d’un dommage

existant à la date d’expiration du bail, le bailleur est libre d’en faire, comme de tout

autre élément de son patrimoine, l’usage qui lui plaît, et il ne peut nullement être obligé

de la consacrer à l’exécution effective des réparations (cf. Les Novelles, Le louage des

choses, Les baux en général, n° 977).

Au vu de ce qui précède, les arguments de la partie appelante, suivant lesquels les

intimés n’auraient pas procédé aux réparations des dégradations, mais auraient

transformé le rez-de-chaussée de l’intégralité de l’immeuble, tombent à faux, étant

noté, par ailleurs, que les intimés ne réclament pas le coût de travaux de

transformation, mais de travaux de remise en état, sur base de devis des entreprises

SOCIETE2.) et SOCIETE3.). Les photos relatives aux travaux de transformation

allégués, versées par l’appelante (pièce n° 9 de la partie appelante) sont, dès lors,

dépourvues de pertinence.

Le devis de la société SOCIETE2.) a trait au remplacement du carrelage sur une

surface de 60 m2au prix TTC de 16.028,01 euros. Ce montant n’étant pas surfait, c’est

à juste titre qu’il a été pris en compte par le juge de première instance. C’est encore à

bon escient que le devis de la société SOCIETE3.) a été pris en considération à

concurrence du montant de 5.842,98 euros, correspondant au coût de l’enlèvement

de l’installation électrique ainsi qu’à la réfection et à la remise en peinture des murs

intérieurs.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a déclaré fondée la demande

reconventionnelle des époux GROUPE1.) pour le montant de 21.870,99 euros.

Quant aux intérêts légaux réclamés sur le montant de la garantie locative

Il est rappelé que le juge de première instance a déclaré fondée la demande de la

société SOCIETE1.) en remboursement de la garantie locative à concurrence de

9.600,00 euros. Ledit montant n’a pas été assorti des intérêts légaux.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir assortir le montant

de 9.600,00 euros des intérêts légaux à compter du 16 novembre 2015, sinon du 25

janvier 2016, date d’une mise en demeure, sinon du 6 février 2017, date de

l’introduction de la requête introductive de première instance, avec majoration du taux

d’intérêt légal de trois points à partir de la signification du jugement à intervenir.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations

ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (cf. M. HARLES, Le Bail à loyer : compte-

rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 319 - 320, n° 65).

Tel que le soutiennent à juste titre les intimés, le bailleur est en droit de s’opposer à la

restitution de la garantie locative aussi longtemps que le locataire n’a pas honoré ses

engagements.

Le jugement a quo, qui est à confirmer à cet égard, a déclaré fondée la demande des

bailleurs en indemnisation de dégâts locatifs à concurrence du montant de 21.870,99

euros et a ordonné la compensation entre ce montant et celui de la garantie locative.

Il en résulte qu’au moment des plaidoiries de première instance, la société

SOCIETE1.) n’avait pas honoré ses engagements envers les époux GROUPE1.), de

sorte que ces derniers pouvaient légitimement retenir la garantie locative, qui s’élève

d’ailleurs à un montant inférieur à celui auquel a été fixée l’indemnisation pour dégâts

locatifs redue.

Le jugement entrepris est, par conséquent, à confirmer pour autant qu’il n’a pas assorti

des intérêts légaux le montant de la garantie locative.

Quant aux frais et honoraires de la société SOCIETE1.)

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante sollicite la condamnation des époux

GROUPE1.) au paiement de la facture du montant de 1.400,00 euros, émise par elle

le 10 novembre 2015. Elle soutient dans son acte d’appel que la facture a trait aux

« prestations liées aux dégâts imputables aux propriétaires, ainsi qu’aux travaux

d’amélioration du local qui a été loué ».

Tel que l’a, à bon escient, relevé le juge de première instance, la société SOCIETE1.)

ne justifie pas en quoi la réparation des dégâts a requis des prestations d’architecte.

Un échange de courriel entre parties, datant des mois de février 2014 à avril 2014

(versé en annexe de la pièce 28 de la partie appelante), montre que les intimés ont

fait intervenir des firmes spécialisées pour remédier aux problèmes leur dénoncés. Il

n’est pas établi qu’ils aient été informés d’autres dégâts des eaux au cours de la

location.

Dans ces conditions, les photos « des divers dégâts pendant la location » (pièce

n° 12 de la partie appelante) manquent de pertinence.

L’appelante soutient encore avoir droit à indemnisation du chef d’améliorations

apportées au lieux loués en cours de bail.

Pour établir qu’elle a fait effectuer des travaux d’amélioration en faisant installer une

grille en acier ainsi qu’un auvent, l’appelante verse deux factures de la société

SOCIETE6.) des 31 octobre 2010 et 29 novembre 2010 (pièce n° 11 de la partie

appelante).

Il convient de rappeler que si le preneur entreprend des travaux, il les fait exécuter à

ses frais et risques, à moins qu’il en soit autrement stipulé. L’autorisation que le bailleur

donne, le cas échéant, quant à l’exécution de travaux d’aménagement par le preneur

n’implique nullement son accord quant au paiement ou au partage des frais (cf. Les

Novelles, Le louage de choses, Les baux en général, n° 1084).

Les éventuelles améliorations ne peuvent point engendrer pour le bailleur une charge

qu’il pourrait ne pas être en mesure de supporter, et qu’il n’a pas imposée. En

concédant au preneur l’usage du bien, il lui permet de l’améliorer sans doute, mais ce

de la propre initiative du locataire, et le plus souvent selon les convenances de celui-

ci et dans son intérêt personnel ; les travaux sont donc exécutés en principe aux

risques et périls du preneur (cf. op.cit., n° 1099).

L’appelante n’établit pas l’existence d’un accord entre parties, relatif à la prise en

charge, par les bailleurs, des travaux d’aménagement effectués par la locataire.

Il convient, au contraire, de noter que, dans ses courriels adressés respectivement le

17 juin 2010 et le 11 octobre 2010 à PERSONNE1.), la société SOCIETE1.) a sollicité

l’autorisation de mettre en place un auvent et un grillage, en précisant qu’elle entend

effectuer les travaux à ses propres frais.

Eu égard à l’imprécision de son libellé et de son manque de pertinence, l’offre de

preuve présentée par la partie appelante est également à rejeter en ce qu’elle tend à

établir « les différents aménagements convenus entre parties, les différents travaux

qui ont été réalisés par le locataire durant la location ». Il n’y a partant pas lieu de

s’attarder sur la question de la capacité de témoigner des témoins indiqués par

l’appelante.

Il résulte des développements qui précèdent que le jugement entrepris est à confirmer

en ce qu’il a débouté la société SOCIETE1.) de sa demande en paiement du montant

de 1.400,00 euros.

Par conséquent, il y a également lieu à confirmation du jugement entrepris pour autant

qu’après compensation entre créances réciproques, la société SOCIETE1.) a été

condamnée à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 12.270,99

euros, avec les intérêts légaux à partir du 10 novembre 2017, jusqu’à solde, le taux

d’intérêt étant à majorer de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de

la notification du jugement de première instance, en application des articles 15 et 15-

1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de

retard, cette majoration étant de droit lorsque le créancier la demande.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la société SOCIETE1.) est à débouter de ses demandes en

obtention d’indemnités de procédure, tant pour la première instance - par confirmation

du jugement entrepris - que pour l’instance d’appel.

Il serait, en revanche, inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les

dépens à charge des intimés, de sorte que la société SOCIETE1.) est à condamner à

leur payer le montant de 500,00 euros, à titre d’indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé et que le jugement entrepris

est à confirmer en toute sa teneur.

Les frais de l’instance d’appel sont à mettre à charge de la partie appelante.

A noter que l’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière

de bail à loyer, il n’y a pas lieu à distraction des frais et dépens au profit de Maître

Pierre REUTER.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette des débats les pièces n° 27 à n° 31 de la partie appelante, abstraction faite des

documents figurant en annexe des pièces n° 27 et n° 28,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. qu’elle renonce à sa demande

en obtention d’un plan actuel de l’aménagement de la maison d’habitation,

rejette l’offre de preuve présentée par la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 500,00 euros,

condamne la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) le montant de 500,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour

l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.