Court dismisses tenants' appeal on landlord's relocation and procedure fees, confirming first-instance judgment.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00227

Audience publique du mardi, quatre décembre deux mille dix-huit

Numéro 183158 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 28 février

2017,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant initialement par Maître Sébastien LIMAT, avocat, demeurant à

Differdange,

ensuite par Maître Cristofor MACOVEI, avocat, demeurant à

Luxembourg, qui ont déposé leur mandat, et actuellement par Maître Claver MESSAN,

avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelante par appel incident,

comparant par la société SOCIETE2.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO2.), inscrite au barreau de Luxembourg, représentée aux fins de

la présente procédure par Maître Max MAILLIET, avocat, demeurant à Luxembourg.

._____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 183158 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 21 mars 2017, fut fixée pour plaidoiries à maintes reprises et finalement à

l’audience publique du lundi, 12 novembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Claver MESSAN, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Claire RIOU-LE JEUNE, avocat, en remplacement de Maître Max MAILLIET,

représentant la société SOCIETE2.) S.àr.l., comparant pour la société anonyme

SOCIETE1.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4

décembre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 22 septembre 2014 au greffe, la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. a fait convoquer PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) à comparaître

devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins de les voir condamner

solidairement, sinon in solidum, à lui payer la somme de 15.803,82 euros avec les

intérêts à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

La société SOCIETE1.) a encore conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure

de 2.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi

qu’à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a fait exposer que suivant contrat de

bail signé en date du 13 juillet 2010, elle a donné en location à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE4.). Suivant jugement rendu en date

du 14 mai 2014 par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, le contrat de bail signé entre

parties aurait été résilié et les locataires auraient été condamnés solidairement à payer

à la bailleresse les arriérés de loyers dus. La société SOCIETE1.) soutient que suite à

ce jugement, les parties défenderesses auraient quitté les lieux aux alentours du 30

juin 2014.

Elle a fait valoir que suivant l’état des lieux de sortie, dressé en date du 21 juillet 2014

en présence de l’huissier de justice Yves TAPELLA, l’ensemble de l’appartement

aurait été fortement dégradé et crasseux. Par ailleurs, les parties défenderesses

n’auraient pas remis toutes les clés.

La société SOCIETE1.) a évalué les frais des travaux de rénovation à prévoir comme

suit :

-

rafraîchissement de l’appartement suivant devis SOCIETE3.)

6.376,85

euros

-

remplacement du mobilier de la cuisine – devis SOCIETE4.)

2.304,86

euros

-

remplacement électroménager – prix SOCIETE5.)

743,00

euros

-

main d’œuvre pour placement cuisine – estimation

(16h à 31,50€)

504,00 euros

-

remplacement cylindre

50,00 euros

total :

11.418,02 euros

La société SOCIETE1.) a également demandé à voir condamner les locataires au

paiement des frais du constat d’huissier de justice, s’élevant à 885,80 euros.

Faisant valoir que les travaux de rénovation prendront deux mois, la société

SOCIETE1.) a réclamé aux locataires une indemnisation pour perte de loyers due aux

travaux de remise en état de 1.400,00 euros. La bailleresse a finalement demandé à

se voir allouer, aux termes de l’article 1760 du code civil, une indemnité de relocation

équivalente à trois mois de loyers, soit la somme de 2.100,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 16 décembre 2016, la société

SOCIETE1.) a versé un nouveau décompte, établi comme suit :

-

frais de remise en état des dégâts locatifs

11.514,61 euros

-

perte de loyer pour la remise en état

1.400,00 euros

-

frais du constat d’huissier

885,80 euros

-

indemnité de relocation

2.100,00 euros

total :

15.900,41 euros

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont contesté être à l’origine de toutes les

dégradations constatées par l’huissier de justice.

Ils ont donné à considérer qu’il ne résultait pas clairement du document intitulé « état

des lieux d’entrée et de sortie », s’il constitue un état des lieux de sortie ou d’entrée.

Ils ont insisté pour dire que l’appartement n’était pas remis à neuf lorsqu’ils l’ont loué.

Ils ont renvoyé au constat de l’expert PERSONNE3.), dont il ressortirait que

l’appartement présente des problèmes d’humidité. Ils ont soutenu avoir dû repeindre

les murs à plusieurs reprises sans pouvoir leur donner la fraîcheur requise en raison

d’une carence ontologique de l’appartement tant au niveau de l’isolation que de

l’aération.

En droit, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait plaider que le bailleur ne rapporte

pas la preuve d’avoir rempli son obligation de délivrance d’un bien où les locataires

pouvaient vivre paisiblement et qu’il ne saurait demander une remise en état totale de

l’appartement.

A titre subsidiaire, ils ont soutenu ne devoir prendre en charge que les conséquences

de l’usage normal de la chose.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont finalement conclu au rejet des demandes en

paiement d’une indemnité de relocation et d’indisponibilité ainsi que des frais du

constat d’huissier, qu’ils ont qualifié de frais frustratoires.

Par jugement du 20 janvier 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit la demande de la société SOCIETE1.) fondée à hauteur de 5.500,80 euros à titre

de réparation des dégâts locatifs,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 5.500,80 euros à titre de réparation de dégâts locatifs

avec les intérêts légaux à partir du 22 septembre 2014, date de la demande en

justice et jusqu’à solde,

-

dit la demande de la société SOCIETE1.) fondée à hauteur de 700,00 euros à titre

d’indemnité d’indisponibilité,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 700,00 euros à titre d’indemnité d’indisponibilité avec les

intérêts légaux à partir du 22 septembre 2014, date de la demande en justice et

jusqu’à solde,

-

dit la demande de la société SOCIETE1.) fondée à hauteur de 1.400,00 euros à titre

d’indemnité de relocation,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 1.400,00 euros à titre d’indemnité d’indisponibilité avec

les intérêts légaux à partir du 22 septembre 2014, date de la demande en justice et

jusqu’à solde,

-

dit la demande de la société SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée à

hauteur de 350,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) le montant de 350,00 euros à titre d’indemnité de procédure,

-

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que le document intitulé

« état des lieux d’entrée / de sortie » signé en date du 16 juillet 2010 reprend

clairement l’état des lieux de l’appartement litigieux à la date du 16 juillet 2010, date à

laquelle le locataire précédent a quitté les lieux et à laquelle les parties défenderesses

y sont entrées.

A la lecture combinée des articles 1er et 5 du contrat de bail et de l’état des lieux

d’entrée, le juge de première instance a retenu que l’appartement donné en location

n’était pas remis à neuf et qu’il présentait certaines traces d’usure, telles que précisées

dans l’état des lieux d’entrée.

Après avoir rappelé la teneur et le mécanisme de l’article 1732 du code civil – suivant

lequel il suffit au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale – le juge de première

instance a analysé les différents dégâts locatifs invoqués par la société SOCIETE1.).

Retenant qu’il n’est pas établi qu’à l’entrée des lieux, il existait des traces de

moisissures ou des problèmes d’humidité et que tel était le cas à la sortie des lieux, le

juge de première instance a conclu que les traces de moisissures sont imputables à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en raison d’un manque d’aération des lieux.

L’indemnisation, à laquelle peut prétendre la société SOCIETE1.) à titre de

rafraîchissement de l’appartement, a été évaluée ex aequo et bono au montant de

4.000,00 euros.

Constatant que les moisissures constatées au niveau du plan de travail de la cuisine

dépassent l’usure normale et que la garniture sous le four est manquante, le juge de

première instance a fixé le dommage subi par la bailleresse au niveau du mobilier de

la cuisine ex aequo et bono à la somme de 300,00 euros.

Après avoir relevé que le four se trouvait dans un état inutilisable, le juge de première

instance a fait droit à la demande de la société SOCIETE1.) tendant à son

remplacement. Il lui a alloué, à ce titre, le montant de 265,00 euros, correspondant au

devis de la SOCIETE6.). Il a en revanche relevé qu’en ce qui concerne le réfrigérateur,

ni l’indication de l’huissier qu’il est crasseux, ni la photo versée en cause ne permettent

de retenir qu’il ne fonctionne plus. Il a encore constaté qu’il ne résulte d’aucune pièce

versée en cause que la hotte et les plaques de cuisson dont la bailleresse réclame le

remplacement, ont été endommagées par les locataires.

La demande de la société SOCIETE1.), tendant à se faire rembourser les frais de

cylindre a été déclarée fondée à hauteur de 50,00 euros, étant donné que lors de la

remise des clés, il manquait deux clés d’appartement, une clé de la porte d’entrée et

une clé de la boîte à lettres.

Le juge de première instance a relevé qu’il résulte des échanges de courriers entre

avocats que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas réagi aux premières

demandes de la société SOCIETE1.) d’établir un état des lieux de sortie, de sorte que

les frais du constat d’huissier, s’élevant à 885,80 euros, sont à supporter par les

locataires.

La demande de la bailleresse a dès lors été déclarée fondée pour la somme de

[4.000,00 + 300,00 + 265,00 + 50,00 + 885,80 =] 5.500,80 euros.

Dans la mesure où, aux termes du contrat de bail signé entre parties en date du 13

juillet 2010, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont engagés solidairement envers

le bailleur, le juge de première instance a précisé qu’il y a lieu de les condamner

solidairement au paiement de la somme de 5.500,80 euros avec les intérêts légaux à

partir du 22 septembre 2014, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Au vu des éléments du dossier et notamment des travaux à entreprendre, la demande

en allocation d’une indemnité d’indisponibilité a été déclarée fondée à concurrence

d’un mois de loyer, soit le montant de 700,00 euros.

Après avoir constaté que, suivant contrat de bail conclu avec les nouveaux locataires,

l’appartement a été reloué au mois de mars 2015, le juge de première instance a

déclaré fondée la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité

de relocation pour le montant de 1.400,00 euros, correspondant à deux mois de loyers

avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 28 février 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir débouter la

société SOCIETE1.) de l’intégralité de ses demandes et à se voir décharger de toutes

condamnations « in solidum » prononcées à leur encontre, sinon à voir réduire les

montants des condamnations à de plus justes proportions.

A titre subsidiaire, les appelants concluent à la nomination d’un expert avec la mission

de :

1) « constater

les dégâts, éventuels vices, malfaçons, non-conformités de

l’appartement sis à L-ADRESSE4.) dont le bailleur est la société SOCIETE1.) S.A.,

2) rechercher et déterminer les causes de ces désordres et se prononcer notamment

sur les non-conformités et manquements constatés,

3) proposer les travaux et mesures propres pour y remédier,

4) proposer, le cas échéant, les mesures conservatoires qu’il y a lieu d’entreprendre

afin d’éviter une aggravation du désordre et de garantir la sécurité des locataires,

des visiteurs et passants,

5) évaluer et chiffrer le coût de ces travaux et mesures, d’une part dans l’hypothèse

où les locataires s’exécuteraient en nature et, d’autre part dans celle où les travaux

seraient effectués par un ou plusieurs professionnel(s) tiers, ainsi que toute moins-

value et tout préjudice subi ».

Les appelants demandent encore à voir « condamner les locataires à rembourser aux

parties requérantes le coût des dégâts locatifs qui seraient à constater par l’expert

ainsi nommé ».

Sur demande du tribunal à l’audience des plaidoiries, le mandataire des appelants

précise qu’il rectifie la demande en ce sens qu’il demande à voir condamner la partie

bailleresse à rembourser aux appelants le coût des dégâts locatifs. Il soutient qu’il

s’agit « des montants repris dans le jugement de première instance », que les

appelants auraient intégralement payés.

A l’appui de leur recours, les appelants soutiennent que l’humidité et les traces de

moisissures apparues dans l’appartement loué ne seraient pas de leur faute, mais

proviendraient d’un problème inhérent au bâtiment, à savoir la remontée d’eau par

capillarité. Ils renvoient, à ce titre, à l’attestation testimoniale de l’ancienne locataire,

PERSONNE4.), dont il résulterait que l’humidité aurait déjà constitué un problème à

cette époque. Les appelants font grief au juge de première instance d’avoir rejeté cette

attestation testimoniale. A l’appui de leurs dires, ils versent plusieurs autres

attestations testimoniales ainsi qu’un rapport unilatéral de l’expert PERSONNE3.). Ils

estiment qu’il est établi par les éléments du dossier que l’humidité de l’appartement,

qui ne disposerait pas d’une aération appropriée, provient des remontées capillaires.

A titre subsidiaire et pour autant que de besoin, les appelants formulent une offre de

preuve par voie d’audition de témoins, libellée comme suit :

« Attendu que de manière récurrente, l’appartement avait des traces d’humidité, de

moisissures en raison d’une remontée des eaux par capillarité du sol ;

que la locataire précédente de cet appartement qui a habité les lieux pendant 6 années

a connu exactement les mêmes problèmes d’humidité et de moisissures ;

que l’agence SOCIETE1.) a dû intervenir régulièrement pour effectuer des réparations

d’appoints sans pour autant régler de manière définitive l’origine des dégâts ;

qu’en effet, entre l’hiver 2010 et l’été 2011 sans préjudice quant à une date plus exacte,

la dame PERSONNE5.) a elle-même constaté sur place les dégâts et les a

communiqués à l’agence ;

qu’un technicien s’est présenté pour changer le tubage de la douche en laissant le vide

à la place du carrelage ;

qu’une personne travaillant pour l’agence s’est également présentée afin de prendre

des photos de l’état des lieux ;

que malgré l’état des lieux désastreux et insalubre de l’appartement, depuis le

printemps 2011 sans préjudice quant à une date plus exacte, les dégâts constatés

n’ont plus jamais fait l’objet d’une quelconque réparation.

Attendu qu’un collègue de travail du sieur PERSONNE1.) a pu lui-même constater le

caractère insalubre de l’appartement ».

Les appelants proposent d’entendre comme témoins PERSONNE4.), PERSONNE6.),

PERSONNE7.), PERSONNE8.) et PERSONNE5.).

Les appelants font encore grief au juge de première instance d’avoir mis à leur charge

les frais du constat d’huissier, qu’ils qualifient de frustratoires. Ils font valoir qu’il

appartient au bailleur de minimiser son dommage, de sorte qu’il lui aurait appartenu,

dans un premier temps, de leur proposer une date pour l’état des lieux de sortie.

Ils s’opposent au paiement d’une indemnité d’indisponibilité, respectivement d’une

indemnité de relocation, en faisant valoir que la matérialité de la perte des loyers n’est

établie par aucune pièce du dossier. Ils précisent qu’ils ont payé l’intégralité de leurs

dettes de loyers.

Les appelants concluent finalement à la réformation du jugement entrepris en ce qu’il

les a condamnés au paiement d’une indemnité de procédure de 350,00 euros.

L’intimée relève appel incident sur plusieurs points :

-

en ce que sa demande en indemnisation pour rafraîchissement de l’appartement

n’a été déclarée fondée qu’à hauteur de 4.000,00 euros. Par réformation du

jugement entrepris, elle réclame le montant de 6.376,85 euros à ce titre.

-

en ce que sa demande en remplacement du mobilier de la cuisine n’a été déclarée

fondée qu’à hauteur de 300,00 euros. Par réformation du jugement entrepris, elle

demande à se voir allouer le montant de 2.304,86 euros, correspondant au devis

SOCIETE4.) pour le remplacement de la cuisine.

-

en ce qu’elle a été déboutée de sa demande en remplacement du réfrigérateur. Par

réformation du jugement attaqué, elle réclame le montant de 202,00 euros à ce titre.

-

en ce que sa demande en obtention d’une indemnité d’indisponibilité n’a été

déclarée fondée qu’à concurrence de 700,00 euros. Par réformation du jugement

entrepris, elle réclame, à ce titre, deux mois de loyers, soit le montant de 1.400,00

euros.

-

en ce que sa demande en obtention d’une indemnité de relocation n’a été déclarée

fondée qu’à concurrence de 1.400,00 euros. Par réformation du jugement entrepris,

elle réclame, à ce titre, trois mois de loyers, soit le montant de 2.100,00 euros.

-

en ce que sa demande en obtention d’une indemnité de procédure n’a été déclarée

fondée qu’à concurrence de 350,00 euros. Par réformation du jugement entrepris,

elle réclame, à ce titre, le montant de 1.500,00 euros.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris pour le surplus.

Elle insiste sur l’état fortement dégradé de l’appartement à la sortie des lieux des

appelants et conteste que l’origine des traces de moisissures soit inhérente à la

structure du bâtiment. Elle conteste encore que les problèmes d’humidité aient été

présents lors de l’entrée dans les lieux des appelants et demande à voir écarter

l’attestation testimoniale de PERSONNE4.), alors que les appelants ne sauraient être

admis à prouver par témoins contre et outre un écrit, en l’espèce l’état des lieux

d’entrée. Elle relève que l’expertise PERSONNE3.) – réalisée sur base de photos,

l’expert ne s’étant jamais rendu sur les lieux – retient que le logement manque

d’aération. Le manque d’aération étant imputable aux locataires, il leur appartiendrait

de supporter l’intégralité des frais de rafraîchissement de l’appartement,

correspondant au montant de 6.376,85 euros.

Faisant valoir que l’appartement a été reloué à partir du 15 mars 2015, l’intimée

s’oppose à l’institution d’une expertise.

L’intimée réclame finalement une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

-

Quant aux dégâts locatifs et aux frais d’huissier

Le tribunal retient, à l’instar du juge de première instance, que l’appartement donné en

location n’était pas remis à neuf et présentait certaines traces d’usure.

Tel que l’a retenu à bon droit le juge de première instance, l’obligation qui incombe au

locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son

chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte,

le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

Compte-rendu de jurisprudence, n° 114).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, op.

cit., p. 343).

Il y a lieu d’examiner les différents postes de dégâts locatifs, réclamés par l’intimée.

Les frais de rafraîchissement

L’intimée réclame, par voie d’appel incident, le montant de 6.376,85 euros à titre de

frais de rafraîchissement de l’appartement, tandis que les appelants, qui contestent

être à l’origine des dégâts liés à l’humidité, demandent à être déchargés de toute

condamnation prononcée à leur encontre à ce sujet. A titre subsidiaire, ils concluent à

la nomination d’un expert.

Le tribunal constate que dans l’état des lieux d’entrée, il n’est fait mention ni de

problèmes d’humidité, ni de traces de moisissure. L’attestation testimoniale de

PERSONNE4.), tendant à voir dire que l’appartement présentait des problèmes

d’humidité avant la prise à bail par les appelants, est à déclarer irrecevable et partant

à rejeter, dans la mesure où elle tend à prouver outre et contre un écrit, tel que soulevé

par l’intimée.

Il résulte du constat de l’huissier de justice Yves TAPELLA, dressé le 21 juillet 2014,

que :

« Séjour :

L’ensemble est fortement souillé, dégradé et moisi. Les locataires ont laissé des

rideaux.

Le mur donnant sur le pignon de l’immeuble est notamment percé de 4 trous non

rebouchés.

Le mur donnant sur la chambre présente 8 trous non rebouchés. Les prises sont sales

et abîmes, un trou a été percé au-dessus de la plinthe.

Le reste du mur est maculé de nombreuses taches diverses, traces de colle, adhésifs,

4 clous.

Les portes vitrées donnant sur l’entrée sont sales.

Des autocollants sont apposés tant sur la partie en bois que sur la partie vitrée du

vantail droit.

Le vantail gauche présente 2 éclats ainsi que des traces d’adhésif et d’autocollant.

Sur le mur derrière le vantail gauche, il y a 3 trous.

Au-dessus de la double porte, il y a 3 trous.

Mur donnant sur la cuisine :

Le mur est sale et présente 5 clous, plusieurs traces de colle et d’adhésif.

Les prises sont sorties du mur.

La chambranle de la porte est désolidarisée du mur et présente du jeu.

Il y a des clous dans la boiserie.

Mur donnant sur ADRESSE5.) :

Le mur est sale, il présente une importante trace de moisissure.

Il y a un trou et 4 vis, des traces de colle et deux trous d’épingle.

Les huisseries sont sales, il y a des autocollants sur les vitres tant à l’intérieur qu’à

l’extérieur.

Il y a d’importantes traces de moisissure.

Il reste des grilles attachées au garde-corps.

Le sol carrelé présente plusieurs fissures et éclats.

Au plafond, il reste une suspension lumineuse. Autour de ce point lumineux, le

revêtement est dégradé, il y a des traces noirâtres et des traces de doigts.

A l’emplacement du second point lumineux, le revêtement est dégradé, il y a des traces

noirâtres et des traces de doigts.

Chambre :

La pièce est fortement dégradée.

La moquette posée au sol est insalubre.

Les murs ont été grossièrement repeints par Monsieur PERSONNE1.) suivant ses

déclarations.

Les murs sont très sales, maculés de taches et coulures diverses ainsi que de

moisissure.

Sur la porte il reste des autocollants, il y a aussi des éclats et un clou.

Salle de bain :

Il reste des autocollants sur le mur et le miroir.

Le reste ne présente rien à signaler selon les parties en présence.

(…)

Entrée :

Les murs sont fortement salis et dégradés, le revêtement mural manque en deux

endroits.

(…) »

Il convient dès lors de retenir qu’à la sortie des lieux des appelants, l’appartement

présentait d’importantes traces de moisissures, qui n’existaient pas lors de la prise à

bail par les appelants en 2010.

Les appelants soutiennent que les traces de moisissures constatées proviennent des

remontées capillaires, dues à un défaut structurel de l’immeuble. A l’appui de leurs

dires, ils versent un rapport unilatéral de l’expert PERSONNE3.) et des attestations

testimoniales et ils demandent, à titre subsidiaire, de voir nommer un expert.

S’agissant du constat unilatéral de l’expert PERSONNE3.), il convient de rappeler que

le juge peut y puiser des renseignements (comme pour toute autre pièce régulièrement

versée aux débats), étant précisé qu’il ne peut faire de ces renseignements la base de

sa décision, que s’ils sont corroborés par d’autres éléments (DALLOZ, Procédure

civile, verbo mesures d’instruction confiées à un technicien, mars 1997 n°660).

Comme toute autre pièce, un rapport unilatéral mérite examen et considération, étant

précisé que les tribunaux conservent toute leur liberté d’appréciation quant à la valeur

probante de ces documents, cette liberté d’appréciation étant mise en œuvre avec plus

de rigueur à l’égard d’un rapport unilatéral qu’à l’égard d’un rapport contradictoire (T.

HOSCHEIT, Chronique de droit judiciaire, Les mesures d’instruction exécutées par un

technicien, P. 32, n° 45 in fine). Un rapport d’expertise unilatéral vaut comme élément

de preuve, à condition d’avoir été régulièrement communiqué et soumis à la libre

discussion des parties (Cour de cassation, 7 novembre 2002, n° 44/02), et que les

droits de défense de la partie à laquelle on l’oppose soient suffisamment sauvegardés,

le juge du fond n’étant pas admis à fonder sa décision uniquement sur un rapport

unilatéral (Cour de cassation, 8 décembre 2008, n° 63/05).

Dans la mesure où le constat PERSONNE3.) a été régulièrement communiqué et que

les parties ont pu en débattre contradictoirement, le tribunal peut y avoir égard. Il

convient toutefois de noter d’emblée que l’expert PERSONNE3.) n’a fait qu’une étude

des pièces qui lui ont été soumises, sans avoir procédé à une visite des lieux. Il n’en

reste pas moins qu’il tire une conclusion limpide : « Nous sommes manifestement dans

une situation où le logement manque d’aération ».

Les attestations testimoniales de PERSONNE6.) et de PERSONNE7.) sont à rejeter,

alors qu’elles manquent de la précision la plus élémentaire quant aux indications de

temps. Dans la mesure où elles se bornent à faire état de la présence d’humidité dans

l’appartement – ce qui n’est pas contesté par les appelants – elles ne sont d’aucune

pertinence pour la solution du présent litige. Les mêmes constatations valent pour les

attestations testimoniales de PERSONNE8.) et de PERSONNE5.), qui ne répondent

par ailleurs pas aux exigences de l’article 402 du nouveau code de procédure civile.

L’offre de preuve par l’audition de témoins, qui reprend en grande partie le contenu

des attestations testimoniales est à déclarer irrecevable pour défaut de précision et de

pertinence.

Dans la mesure où les appelants ont quitté les lieux en juin 2014, et que l’appartement

a été reloué en 2015, l’expertise, telle que proposée par les appelants, n’a aucune

utilité. Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à cette demande.

Il suit de ce qui précède que les affirmations des appelants, selon lesquelles les

problèmes d’humidité résultent d’un défaut structurel de l’immeuble, restent à l’état

d’allégation.

Il convient de retenir, à l’instar du juge de première instance, que les traces de

moisissure, dont la présence lors de la prise à bail n’est pas établie, sont imputables

aux appelants.

C’est par une saine appréciation des éléments de la cause et pour des motifs

exhaustifs que le tribunal adopte, que le juge de première instance a évalué le

préjudice subi par l’intimée au titre du rafraîchissement de l’appartement ex æquo et

bono au montant de 4.000,00 euros. Le jugement entrepris est partant à confirmer sur

ce point.

Les frais relatifs au mobilier de la cuisine

L’intimée demande, par réformation du jugement entrepris, à voir condamner les

appelants au paiement de l’intégralité du coût de remplacement de la cuisine,

correspondant au montant de 2.304,86 euros. Les appelants demandent à se voir

décharger de la condamnation au montant de 300,00 euros, auquel le juge de première

instance a fixé ex æquo et bono le préjudice subi par la bailleresse.

Le tribunal constate que les moisissures sur le plan de travail de la cuisine dépassent

l’usure normale et que la garniture sous le four manque. Le fait que la cuisine a été

laissée dans un état sale, ne justifie pas son remplacement.

C’est partant à bon escient que le juge de première instance à fixé ex æquo et bono

le dommage de la bailleresse, relatif au mobilier de la cuisine, au montant de 300,00

euros.

Les frais relatifs à l’électroménager

Au vu des photos annexées au constat de l’huissier TAPELLA, c’est à bon droit que le

juge de première instance a retenu que le four se trouve dans un état inutilisable et

qu’il a mis à charge de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) le montant de 265,00

euros.

Par réformation du jugement entrepris, l’intimée demande encore à se voir allouer le

montant de 202,00 euros, à titre de remplacement du réfrigérateur.

S’il résulte du constat de l’huissier TAPELLA que le réfrigérateur se trouvait dans un

état crasseux, aucun élément du dossier ne permet de retenir qu’il ne fonctionnait plus.

Il est d’ailleurs précisé dans l’état des lieux d’entrée du 16 juillet 2010, que le

réfrigérateur de la cuisine se trouvait dans un état « endommagé (menuiserie/porte

congélateur) ».

Il s’ensuit que le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a débouté la société

SOCIETE1.) de sa demande en paiement du remplacement du réfrigérateur.

Les frais du cylindre

Les appelants ne contestent pas que lors de la remise des clés, il manquait deux clés

d’appartement, une clé de la porte d’entrée et une clé de la boîte à lettres.

Il s’ensuit que le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a fait droit à la demande

de la société SOCIETE1.) tendant à se faire rembourser les frais de cylindre à hauteur

de 50,00 euros.

Les frais d’huissier

Les appelants font grief au juge de première instance d’avoir mis à leur charge les frais

relatifs au constat de l’huissier TAPELLA, correspondant au montant de 885,80 euros.

Il résulte des pièces versées en cause que par courrier de son mandataire du 3 juillet

2014, la société SOCIETE1.) a proposé une date pour la remise des clés et l’état des

lieux de sortie. Par courrier du même jour, la société SOCIETE1.) a proposé au

mandataire de l’époque des appelants trois dates pour l’état des lieux de sortie. Le

courrier de réponse du mandataire de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), daté au 7

juillet 2014, ne prend pas position quant aux dates proposées.

Il résulte d’un courrier du mandataire de la société SOCIETE1.) du 10 juillet 2014 que

les clés de l’appartement ont été envoyées à la bailleresse moyennant courrier

recommandé.

Dans ces conditions, les appelants n’ayant pas pris position quant aux dates

proposées pour l’établissement de l’état des lieux de sortie et s’étant contentés de

renvoyer les clés par voie postale, il leur appartient de supporter les frais du constat

d’huissier TAPELLA.

Il s’ensuit que le jugement entrepris est à confirmer sur ce point.

Au vu des considérations qui précèdent, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris

en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la

société SOCIETE1.) le montant de [4.000,00 + 300,00 + 265,00 + 50,00 + 885,80 =]

5.500,80 euros, avec les intérêts tels que stipulés au dispositif du jugement attaqué.

Le tribunal note que la demande des appelants, tendant à voir condamner la société

SOCIETE1.) à leur rembourser « le coût des dégâts locatifs qui seraient à constater

par l’expert ainsi nommé » est recevable, aucune contestation n’ayant été soulevée

par l’intimée à cet égard. Elle n’est en revanche pas fondée, dans la mesure où il

résulte du présent jugement, qui confirme la décision attaquée quant au volet des

dégâts locatifs, qu’il incombe aux appelants de payer le montant de 5.500,80 euros, à

titre de frais d’huissier et de réparation des dégâts locatifs.

-

Quant à l’indemnité d’indisponibilité

Il est rappelé que les appelants critiquent le jugement a quo en ce qu’il les a

condamnés au paiement d’une indemnité d’indisponibilité de 700,00 euros.

L’intimée, par voie d’appel incident, demande à se voir allouer deux mois de loyers,

soit le montant de 1.400,00 euros à ce titre.

L'indemnité d'indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte

de jouissance des lieux. L'indemnité est due pendant la durée nécessaire à la

constatation des dégâts et pendant la durée des travaux de remise en état

(M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, P. 31, n° 192).

Au vu des travaux de remise en état à entreprendre, c’est à juste titre que le juge de

première instance a déclaré fondée la demande de la société SOCIETE1.) à

concurrence d’un mois de loyer, soit 700,00 euros.

Le jugement entrepris est dès lors à confirmer sur ce point.

-

Quant à l’indemnité de relocation

Il est rappelé que les appelants font grief au juge de première instance de les avoir

condamnés au paiement d’une indemnité de relocation de deux mois.

Par voie d’appel incident, l’intimée réclame une indemnité de relocation, correspondant

à trois mois de loyers, soit le montant de 2.100,00 euros.

Aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation,

sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. Il est

généralement admis que l’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de

revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un

nouveau preneur et qu’elle ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis

à la disposition du bailleur.

Suivant jugement du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette du 15 mai 2014, le bail a été

résilié aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.). Il est constant en

cause que les appelants ont quitté les lieux fin juin 2014. L’appartement a été reloué à

de nouveaux locataires à partir du 15 mars 2015.

Au vu de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

accordé à la société SOCIETE1.) une indemnité de relocation de deux mois de loyers,

soit 1.400,00 euros.

-

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société SOCIETE1.)

l’intégralité des frais exposés par elle non compris dans les dépens, il convient, d’une

part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il lui a alloué une indemnité de

procédure de 350,00 euros pour la première instance, et d’autre part, de condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à lui payer une indemnité de

procédure du même montant pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que tant l’appel principal, que

l’appel incident laissent d’être fondés. Le jugement entrepris est à confirmer dans toute

sa teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

rejette les attestations testimoniales établies par PERSONNE4.), PERSONNE6.),

PERSONNE7.), PERSONNE8.) et PERSONNE5.),

dit l’offre de preuve par l’audition de témoins formulée par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) irrecevable,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise,

dit les appels principal et incident non fondés, partant

confirme le jugement entrepris,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

tendant à voir condamner la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à leur rembourser « le

coût des dégâts locatifs qui seraient à constater par l’expert ainsi nommé »,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 350,00 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 350,00 euros de ce chef,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.