Tenant's request to force condominium syndicate into expert examination dismissed due to lack of urgency and defense rights.

No. Rôle: TAL-2018-06102

No. 2018TALREFO/00600

du 22 novembre 2018

Audience publique extraordinaire des référés du jeudi, 22 novembre 2018 tenue par

Nous Malou THEIS, Vice-Président au Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant comme juge des référés, en remplacement de Madame le Président du Tribunal

d'arrondissement de et à Luxembourg, assistée du greffier Pit SCHROEDER.

DANS LA CAUSE

E N T R E

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

élisant domicile en l'étude de Maître Jean-Jacques LORANG, avocat, demeurant à

Luxembourg,

partie demanderesse comparant par Maître Gaëlle RELOUZAT, avocat, en

remplacement de Maître Jean-Jacques LORANG, avocat, les deux demeurant à

Luxembourg,

E T

le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence RESIDENCE1.), sis à L-ADRESSE2.),

pris en la personne de son syndic en fonctions, la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

partie défenderesse comparant par PERSONNE2.), en vertu d’une procuration.

F A I T S :

A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du lundi après-midi,

5 novembre 2018, Maître Gaëlle RELOUZAT donna lecture de l’assignation ci-avant

transcrite et exposa ses moyens.

Madame PERSONNE2.) fut entendue en ses explications.

Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des

référés de ce jour l’

O R D O N N A N C E

qui suit:

Par exploit d’huissier de justice du 20 septembre 2018, PERSONNE1.) a fait donner

assignation au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence RESIDENCE1.) à

comparaître devant Madame le Président du tribunal d’arrondissement, siégeant comme

juge des référés, pour voir dire que l’assigné est tenu d’intervenir aux opérations

d’expertise en cours par-devant l’expert Romain FISCH dans l’affaire se mouvant entre

le requérant et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl .

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) expose être propriétaire d’un lot dans

l’immeuble en copropriété dénommé

Résidence

RESIDENCE1.), situé à L-

ADRESSE2.) qu’il a donné en bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

Sàrl ;

que son locataire s’étant plaint d’infiltrations d’eau, de traces d’humidité et de

moisissures dans le local loué, une expertise judiciaire a été réalisée par l’expert

judiciaire Romain FISCH en exécution d’une ordonnance rendue par le juge de paix de

Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer ;

qu’il résulterait du compte-rendu dressé par l’expert judiciaire relatif à la visite du 12

juin 2018 que les infiltrations d’eau et autres désordres constatés proviennent des parties

communes ;

que le requérant en déduit qu’il est dans son intérêt de rendre opposable au syndicat des

copropriétaires les opérations d’expertise actuellement en cours.

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence RESIDENCE1.) conteste la demande,

précisant que le requérant a été le promoteur et maître d’ouvrage de l’immeuble en

copropriété, et qu’il essaierait actuellement de se décharger sur la copropriété en relation

avec les désordres et vices affectants la construction par lui réalisée.

Le requérant agit principalement sur base de l’article 350 du nouveau code de procédure

civile, subsidiairement sur base des articles 932 et 933 du même code.

Il résulte des pièces versées en cause que dans un litige opposant PERSONNE1.) à son

locataire, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl, le juge de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a, suivant ordonnance du 26 mars

2018, nommé expert judiciaire Fernand ZEUTZIUS avec la mission de déterminer

l’origine de l’humidité affectant les locaux pris en location par la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) Sàrl, d’en déterminer les moyens pour y remédier et d’évaluer le

pourcentage de la perte de jouissance subie par la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) Sàrl.

L’avance des frais d’expertise a été mise à charge de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) Sàrl comme partie demanderesse à l’instance tendant à une dispense de

paiement du loyer, voire à une réduction du loyer à payer compte tenu de la perte de

jouissance affectant les lieux loués.

Par ordonnance du 25 avril 2018, Romain FISCH a été nommé en remplacement de

Fernand ZEUTZIUS avec la mission et les modalités contenues dans l’ordonnance du

26 mars 2018.

Une visite contradictoire a eu lieu entre PERSONNE1.) et son locataire en date du 12

juin 2018 et l’expert judiciaire Romain FISCGH a dressé un compte-rendu en date du

20 juin 2018, duquel il ressort que les locaux loués par la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) Sàrl présentent un taux d’humidité anormalement élevé dus à des

phénomènes de condensation ou d’infiltrations d’eau. L’expert a également visité les

parties communes du hall d’entrée et de la cage escalier, les extérieurs et façades, ainsi

que les installations techniques de l’immeuble, pour s’interroger quant à l’état des

conduits de chauffage et les « raisons qui ont poussé le syndic à appliquer ce placage ».

PERSONNE1.) justifie dès lors d’un intérêt à faire intervenir le Syndicat des

Copropriétaires de la Résidence RESIDENCE1.) dans les opérations d’expertise, étant

donné qu’il n’est pas à exclure que l’origine des désordres constatés soit à rechercher

dans les parties communes et dans les travaux afférents, réalisés soit au moment de la

construction initiale en 1985, soit au moment d’éventuelles transformations ultérieures.

Cependant, la mise en intervention forcée contre des tiers dans une expertise

antérieurement ordonnée ne peut être ordonnée par le juge des référés qu’en cas

d’urgence, et à condition que l’expertise n'ait pas encore atteint un stade tel que les

droits de la défense des parties assignées puissent être entravés ou compromis (Emile

Penning, Le référé ordinaire en droit luxembourgeois. Bulletin du Cercle François

Laurent, no. 25 ; Cour d’appel, 26 juin 1989, numéro 10746 du rôle).

Il en suit que l’intervention forcée dans une expertise judiciaire antérieurement

ordonnée n’est envisageable que sur le fondement du référé-urgence, de sorte que la

demande est d’ores et déjà à déclarer irrecevable sur le fondement de l’article 350 du

nouveau code de procédure civile.

En cas d’extension d’une mission d’expertise déjà antérieurement ordonnée en référé à

une tierce partie non encore mise en cause, l’urgence est constituée par la nécessité

pressante qu’il y a de voir dresser un état des lieux litigieux qui soit contradictoire à

l’égard de toutes les parties intéressées, afin qu’il puisse être remédié aux malfaçons

éventuelles dans les meilleurs délais et qu’il n’y ait pas danger de dépérissement de

preuves pour aucune des parties concernées.

En l’espèce, l’expertise a atteint un stade tel que les droits de la défense de l’assigné

seraient entravés et compromis s’il était joint à l’expertise, l’expert ayant procédé à des

constats en son absence et sans avoir entendu ses explications.

Constitue en effet une irrégularité substantielle de l'expertise, l'inobservation du

caractère contradictoire des opérations d'expertise (Enc. Dalloz, Répertoire de proc.

civ., v° mesures d'instruction confiées à un technicien, nos. 437 & 438). Il n'est ainsi

pas permis à l'expert de procéder à des opérations essentielles en dehors de la présence

des parties ou sans les avoir averties au préalable, sans porter atteinte aux droits de la

défense et sous peine de la nullité de son rapport (Cour d'appel; Garage C. c/ Th., 19

décembre 1979, no 4863 du rôle), de sorte qu’il ne peut être pallié à cette irrégularité

en faisant intervenir à posteriori un tiers dans l’expertise.

Par ailleurs, la partie demanderesse reste en défaut d’établir l’urgence ou le danger à

voir dépérir les faits relatifs à la partie assignée.

La demande est dès lors à déclarer irrecevable sur base des articles 932 alinéa 1er et 933

alinéa 1er du nouveau code.

P A R C E S M O T I F S

Nous Malou THEIS, Vice-Président au tribunal d'arrondissement de Luxembourg,

siégeant comme juge des référés, en remplacement du Président du tribunal

d'arrondissement de Luxembourg, statuant contradictoirement,

recevons la demande en la pure forme;

Nous déclarons compétent pour en connaître;

la déclarons irrecevable;

laissons les frais de l’instance à charge de la partie demanderesse.