Tenant's appeal partially allowed; lease terminated by law; landlord claims rejected for unauthorized occupation.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00220

Audience publique du mardi, vingt novembre deux mille dix-huit

Numéro 185387 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., ayant été établie et ayant eu son

siège social à L-ADRESSE1.), de fait inconnue à cette adresse, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), déclarée en

état de faillite suivant jugement numéro 286/2017 du 27 février 2017prononcé par la

quinzième chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, représentée par

son curateur en fonctions Maître Yusuf MEYNIOGLOU, avocat, demeurant à L-2449

Luxembourg, 49, Boulevard Royal,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 13 juin 2017,

comparant par Maître Yusuf MEYNIOGLOU, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE2.)., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

._____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-04917 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 4 juillet 2017, fut fixée pour plaidoiries, ensuite à deux reprises

pour contrôle et finalement de nouveau pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

6 novembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Yusuf MEYNIOGLOU, avocat, pris en sa qualité de curateur de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., en faillite, fut entendu en ses explications.

Maître Sevinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour la société civile immobilière SOCIETE2.)., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

20 novembre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé le 4 avril 2014, la société civile immobilière

SOCIETE2.). a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l., représentée par PERSONNE1.) et par PERSONNE2.), un hall industriel et 4

emplacements de parking à ADRESSE1.), dans la zone industrielle ADRESSE1.),

ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 7.200,00 euros

HTVA, assorti d’une avance mensuelle sur charges de 200,00 euros, payable

d’avance entre le 1er et le 3e jour ouvrable de chaque mois. Le contrat de bail, conclu

pour une durée de 3-6-9 ans a pris effet le 1er mai 2014.

Par requête déposée le 25 novembre 2016 au greffe, la société SOCIETE2.) a fait

convoquer la société SOCIETE1.), PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette pour voir condamner « le locataire » à lui payer le montant de 95.468,08 euros

TTC avec les intérêts légaux à partir des différentes échéances, sinon à partir de la

demande en justice, jusqu’à solde, et pour voir condamner la société SOCIETE1.),

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à

quitter les lieux loués, après résiliation du bail aux torts « du locataire », et ce endéans

la huitaine de la notification du jugement à intervenir. Elle a encore sollicité l’exécution

provisoire du jugement à intervenir ainsi qu’une indemnité de procédure de 300,00

euros.

La société SOCIETE1.) a été déclarée en état de faillite suivant jugement rendu le 27

février 2017 par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière

commerciale, Maître Yusuf MEYNIOGLU ayant été nommé curateur.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE2.) a exposé avoir conclu un contrat de

bail avec la société SOCIETE1.) et que les cinq autres défendeurs se sont engagés

personnellement, irrévocablement et solidairement en tant que caution solidaire et

indivisible dans le cadre du paiement du loyer. Elle a précisé que les loyers impayés

suivant décompte envoyé en date du 28 septembre 2016 s’élèvent au montant de

34.831,84 euros, que les arriérés de loyer pour les mois d’octobre à novembre 2016

s’élèvent au montant de 16.848,00 euros, que la différence entre les loyers réduits et

loyers normaux pour aménagement non réalisé à ce jour s’élèvent à 11.934,00 euros,

que l’indemnité de relocation s’élève à la somme de 25.272,00 euros et que les

factures des décomptes de frais de chauffage, d’eau et de canalisation s’élèvent au

montant de 6.582,24 euros.

La société SOCIETE2.) a demandé à voir confirmer la résiliation avec effet immédiat

du bail pour faute du locataire notifiée par lettre recommandée du 21 septembre 2016

par ce dernier.

Lors des débats de première instance, la société SOCIETE2.) a augmenté sa

demande pécuniaire au montant de 147.065,08 euros à titre d’arriérés de loyers

jusqu’au mois d’avril 2017 inclus et elle a augmenté sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure au montant de 600,00 euros.

Par jugement du 4 mai 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, après s’être déclaré incompétent ratione materiae pour connaître

de la demande de la société SOCIETE2.) introduite à l’encontre de PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et de PERSONNE5.), a :

reçu la demande introduite par la société SOCIETE2.) à l’encontre de la société

SOCIETE1.) en la forme,

donné acte à la société SOCIETE2.) de l’augmentation de sa demande,

constaté que la société SOCIETE1.) a été déclarée en état de faillite par jugement

no 286/2017 rendu par le tribunal de commerce de Luxembourg en date du 27

février 2017,

constaté que le contrat de bail a été valablement résilié par la société SOCIETE2.)

avec effet immédiat au 21 septembre 2016 pour faute dans le chef de la société

SOCIETE1.),

qualifié la société SOCIETE1.) d’occupante sans droit ni titre à partir du 22

septembre 2016,

condamné la société SOCIETE1.) à libérer les lieux occupés au plus tard huit jours

après la notification du jugement,

au besoin autorisé la requérante à faire expulser la société SOCIETE1.) dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

requalifié partiellement la demande pécuniaire de la société SOCIETE2.),

déclaré fondée la demande de la société SOCIETE2.) pour le montant de 34.831,84

euros à titre d’arriérés de loyer jusqu’à la fin du mois de septembre 2016, pour le

montant de 52.228,90 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’au 6 avril 2017

et pour le montant de 25.272,00 euros à titre d’indemnité de relocation,

dit qu’il y a lieu d’assortir les montants de 34.831,84 euros, de 16.848,00 euros et

de 25.272,00 euros des intérêts légaux à partir du 25 novembre 2016 et le montant

de 35.380,90 euros des intérêts légaux à partir du 6 avril 2017,

fixé la créance de la société SOCIETE2.) à l’encontre du curateur de la faillite de la

société SOCIETE1.) au montant de 112.332,74 euros, hors intérêts légaux,

dit que pour l’admission de sa créance au passif de la faillite de la société

SOCIETE1.), la société SOCIETE2.) aura à se pourvoir devant qui de droit,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE2.) tendant à l’exécution

provisoire du jugement,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité

de procédure,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

mis les frais et dépens de l’instance à charge de la société SOCIETE1.).

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a, tout d’abord et sans analyser si

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.)

sont à qualifier de caution ou non, retenu qu’en l’espèce seule la société SOCIETE1.)

a la qualité de preneur aux termes du contrat de bail, de sorte qu’il s’est déclaré

incompétent pour connaître de la demande introduite contre ces derniers sur base de

l’article 3.3 du titre premier du livre premier du nouveau code de procédure civile.

Le juge de première instance a ensuite relevé que le contrat de bail a été valablement

résilié avec effet immédiat par courrier recommandé de la société SOCIETE2.) du 21

septembre 2016 et il a dit la demande en paiement de celle-ci fondée pour le montant

réclamé et non contesté de 34.831,84 euros au titre d’arriérés de loyers jusqu’au 21

septembre 2016 inclus.

Jugeant que le créancier muni d’un privilège spécial n’entre pas en concours avec la

masse en ce qui concerne ses prétentions sur le bien objet de son privilège, il a dit

que le cours des intérêts de la créance d’arriérés de loyers de la société SOCIETE2.)

n’a pas été arrêté par la déclaration de faillite et il a assorti le montant de 34.831,84

euros des intérêts légaux à partir du 25 novembre 2016.

Eu égard au fait que le bail a été résilié avec effet au 21 septembre 2016, le juge de

première instance a requalifié la demande de la société SOCIETE2.) en paiement des

arriérés de loyers jusqu’au mois de mai 2017 en demande en paiement d’une

indemnité d’occupation.

Il a relevé qu’un incendie a détruit l’intégralité des lieux loués en date du 21 septembre

2016, mais qu’au moins une voiture calcinée se trouve encore sur les lieux.

Se référant aux articles 1732 et 1733 du code civil, le juge de première instance a dit

que même si la cause de l’incendie demeure inconnue, toujours est-il que la société

SOCIETE1.) n’a pas établi que l’incendie s’est déclenché sans qu’elle ait commis la

moindre faute. Il en a déduit que celle-ci n’a toujours pas valablement libéré les lieux

et a fait droit à la demande de la société SOCIETE2.) en allocation d’une indemnité

d’occupation jusqu’au jour des plaidoiries de première instance. Considérant qu’en

l’absence de renseignements quant à la valeur locative réelle de l’immeuble, l’ancien

loyer convenu entre parties constitue le seul élément de référence dont il dispose, le

juge de première instance a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de

8.424,00 euros et a ainsi dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) jusqu’à

concurrence du montant de 52.228,90 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’au

6 avril 2017 - jour des plaidoiries - inclus. Il a assorti ce montant des intérêts légaux

sur le montant de 16.848,00 euros à partir du 25 novembre 2016 et sur le montant de

35.380,90 euros à partir du 6 avril 2017, dates des demandes respectives.

Le juge de première instance a, en revanche, rejeté les demandes de la société

SOCIETE2.) en paiement de la différence entre le loyer réduit et le loyer normal pour

aménagement non réalisé, au motif que la société SOCIETE2.) restait en défaut de

rapporter la preuve que les aménagements n’ont pas été réalisés par la société

SOCIETE1.). Il a, de même, dit non fondée la demande en paiement du montant de

6.582,24 euros à titre de frais de chauffage, d’eau et de canalisation, pour défaut de

production de pièces justificatives autres que celles établies par la bailleresse elle-

même.

En ce qui concerne le montant de 25.272,00 euros, réclamé à titre de clause pénale,

le juge de première instance s’est référé aux dispositions des articles XI du contrat de

bail et 1760 du code civil pour retenir que l’équivalent de trois mois de loyer à titre

d’indemnité de résiliation pour un local commercial n’est pas excessif et a partant fait

droit à la demande.

Compte tenu de l’état de faillite de la société SOCIETE1.), le juge de première instance

s’est limité à constater le montant de la créance de la société SOCIETE2.).

De ce jugement, la société SOCIETE1.), en état de faillite, a régulièrement relevé appel

par acte d’huissier du 13 juin 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir dire que l’incendie

du 21 septembre 2016 a résilié de plein droit le contrat de bail du 4 avril 2014, de sorte

qu’il y aurait lieu de la décharger des condamnations suivantes :

-

indemnité d’occupation pour 52.228,90 euros et

-

indemnité de relocation pour 25.272,00 euros.

Elle demande à voir fixer la créance de la société SOCIETE2.) au montant de

34.831,84 euros et d’arrêter le cours des intérêts légaux au 27 février 2017, jour du

jugement déclaratif de faillite.

Elle conclut finalement à voir renvoyer la société SOCIETE2.) devant qui de droit « au

sujet des indemnités basées sur les articles 1732 et 1733 du code civil pour éviter

l’enrichissement sans cause ».

A l’appui de son recours, l’appelante relève qu’un incendie a ravagé les lieux loués en

date du 21 septembre 2016 vers 19.30 heures provoquant la destruction totale des

lieux pris en location. Elle estime qu’en application de l’article 1722 du code civil, le

bail est résilié de plein droit au jour de l’incendie. A ce titre, elle fait grief au juge de

première instance d’avoir dit que c’est le courrier de résiliation du bailleur daté au

21 septembre 2016 – mais remis à la poste le 22 septembre 2016 – qui a résilié le bail

avec effet immédiat au 21 septembre 2016. En effet, la date du courrier importerait

peu, ce serait la date de remise de l’envoi à la poste qui ferait foi, de sorte que la

résiliation opérée le 22 septembre 2016 serait sans effet au regard de l’incendie de la

veille qui a résolu le contrat de bail de plein droit.

Compte tenu de cette résiliation de plein droit avec effet au 21 septembre 2016, les

demandes du bailleur en paiement d’indemnités d’occupation et de relocation

laisseraient d’être fondées. Ces demandes seraient encore à rejeter, au motif que

l’assureur de l’appelante prendrait en charge les dégradations et pertes occasionnées

par l’incendie en application des articles 1732 et 1733 du code civil, de sorte qu’il

conviendrait « d’empêcher l’enrichissement sans cause du bailleur et un double

paiement à ce titre ».

Au cas où l’appelante serait redevable d’une indemnité d’occupation, celle-ci ne saurait

courir qu’à compter du 4 avril 2017, date de la mise en demeure lui adressée par le

bailleur aux fins d’enlever le véhicule, alors qu’elle n’aurait pas eu connaissance du

fait qu’un véhicule calciné se trouvait encore sur les lieux. Elle renvoie, dans ce

contexte, au procès-verbal de carence du 28 février 2017 ainsi qu’au constat d’huissier

Patrick KURDYBAN du 8 février 2017, lesquels ont relevé que plus rien ne se trouvait

dans les lieux.

En tout état de cause, il conviendrait d’arrêter le cours des intérêts au jour du jugement

déclaratif de faillite en application de l’article 451 du code de commerce.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Elle augmente

sa demande du montant de 38.750,04 euros au titre des indemnités d’occupation

échues

depuis

le

jugement

entrepris

du

mai

2017

jusqu’au

4 novembre 2017, jour auquel le dernier véhicule calciné a été enlevé.

Elle estime avoir valablement résilié le bail avec effet au 21 septembre 2016, la seule

date à prendre en considération, dans ce contexte, étant celle figurant sur le courrier

de résiliation, peu important la date à laquelle elle a effectivement remis le courrier à

la poste. Elle estime, par ailleurs, que l’appelante n’a pas rapporté la preuve du fait

que l’incendie s’est déclaré sans sa faute.

Dans la mesure où au moins une épave de véhicule calciné se serait trouvée dans les

lieux jusqu’au 4 novembre 2017 – date à laquelle la police a enfin pu procéder à

l’enlèvement de ce véhicule – l’appelante serait redevable d’indemnités d’occupation

jusqu’à cette date. Elle rappelle, dans ce contexte, que l’obligation de restitution des

lieux loués constitue une obligation de résultat dans le chef du locataire.

Motifs de la décision

Le jugement a quo n’est pas entrepris pour autant qu’il a fait droit à la demande de la

société SOCIETE2.) en paiement de la somme en principal de 34.831,84 euros au titre

des arriérés de loyers courant jusqu’au 30 septembre 2016.

Il n’est pas davantage entrepris en ce que le juge de première instance a rejeté les

demandes de la société SOCIETE2.) en paiement des sommes de 11.934,00 euros

au titre de la différence entre loyer réduit et loyer normal pour aménagement non

réalisé et de 6.582,24 euros au titre de frais de chauffage, d’eau et de canalisation.

Ces volets du litige ne sont dès lors pas dévolus au tribunal de céans qui ne saurait

en connaître.

Il est constant en cause qu’un incendie a totalement détruit les lieux pris en location

par la société SOCIETE1.) en date du 21 septembre 2016.

Il est encore constant que la société SOCIETE2.) a, par courrier recommandé daté du

même jour, résilié le bail avec effet immédiat pour non-paiement des loyers dans le

chef de la locataire.

Il résulte des pièces au dossier que ce courrier recommandé de résiliation a été déposé

au bureau de poste le 22 septembre 2016 à 12.24 heures. Il a été remis au gérant,

PERSONNE1.), le 26 septembre 2016.

Contrairement aux affirmations de l’intimée, c’est la date à laquelle le bailleur a remis

à la poste la lettre recommandée notifiant la résiliation du bail qui est à prendre en

considération. La résiliation ne saurait ainsi prendre effet qu’au jour de l’envoi du

courrier, à savoir le 22 septembre 2016, le cachet de la poste faisant foi.

Or, tel que le fait plaider à bon droit l’appelante, aux termes de l’article 1741 du code

civil, « le contrat de bail se résout par la perte de la chose louée ». Tel est le principe

général, dont l’article 1722 du même code - qui dispose que « si, pendant la durée du

bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit

(…) » - fait une application particulière à la perte par cas fortuit (cf. M. LA HAYE et J.

VANKERCKOVE, Les Novelles, Le louage de choses, Les baux en général, I, n° 419).

Si la chose louée périt, le bail prend fin. Le bien loué est, en effet, un des éléments

essentiels du bail, sans lequel celui-ci n’existe plus (cf. M. LA HAYE et J.

VANKERCKOVE, op. cit.). Si l’objet du bail disparaît, le bail prend fin définitivement.

La cause de la destruction importe peu, qu’elle soit imputable à la faute d’une des

parties (article 1741 du code civil) ou qu’elle résulte de la force majeure (article 1722

du même code) (cf. op. cit. ainsi que Y. MERCHIERS, Les baux, Le bail en général,

n° 555). C’est l’impossibilité pour le bailleur de fournir l’usage et la jouissance du bien

tel qu’ils ont été prévus au contrat qui, seule, entre en ligne de compte. L’impossibilité

de jouir de la chose louée de par un évènement inhérent à la personne du preneur

n’importe par contre pas (Y. MERCHIERS, op. cit.). La cause de la perte retrouve son

importance dès lors qu’il s’agit d’apprécier l’obligation d’indemniser le dommage subi

(M. LA HAYE et J. VANKERCKOVE, op. cit., n° 419), mais n’a aucune incidence sur

la résiliation de plein droit du bail.

Dans la mesure où l’incendie a ravagé les lieux le 21 septembre 2016, soit la veille de

la résiliation du bail par le bailleur, et qu’il n’est pas contesté que l’objet du bail a été

détruit dans sa totalité, il y a lieu de considérer qu’il y a perte matérielle du bien donné

à bail et impossibilité d’exécution subséquente. Partant, le bail est devenu sans objet,

étant donné qu’il est devenu impossible à la société SOCIETE2.) de fournir la

jouissance du bien loué (cf. Y. MERCHIERS, op. cit., n° 556 et 557).

Il est de principe qu’en cas de perte totale, le bail est résilié de plein droit, qu’elle soit

matérielle ou juridique, qu’elle résulte d’un cas fortuit ou qu’elle soit imputable à une

faute. C’est à la date du sinistre que le bail prend fin (M. LA HAYE et J.

VANKERCKOVE, op. cit., n° 437).

Il s’ensuit qu’en l’espèce, le bail est résilié de plein droit au jour de l’incendie, soit au

21 septembre 2016.

La perte totale emportant de plein droit la résiliation du bail, il est inconcevable que le

bail puisse être maintenu sur un objet détruit, de sorte que le louage disparaît en même

temps que la chose, un de ses éléments essentiels (cf. M. LA HAYE et J.

VANKERCKOVE, op. cit., n° 447). Il y a perte de la chose lorsque la jouissance, telle

que les parties l’ont voulue en contractant, n’est plus possible, eu égard notamment à

la destination convenue dans le bail. Partant, la privation de jouissance a son origine

dans la chose elle-même (cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKOVE, op. cit., n° 420). Il

s’ensuit que le bailleur, qui, par hypothèse, est dans l’impossibilité de fournir l’usage

et la jouissance du bien tel que prévu au contrat, ne saurait réclamer d’indemnité

d’occupation au preneur, lequel ne saurait avoir, du fait de la perte de la chose louée,

la jouissance du bien tel que pris en location.

Par voie de conséquence et par réformation du jugement entrepris, la demande du

bailleur laisse d’être fondée pour autant qu’elle a trait au paiement d’une indemnité

d’occupation.

Pour les mêmes motifs, l’augmentation de la demande, recevable en la pure forme,

laisse d’être fondée.

Quant à la demande tendant au déguerpissement de la société SOCIETE1.), elle est

devenue sans objet.

En ce qui concerne l’indemnité de relocation, les parties ont convenu à l’article XI du

contrat de bail du 4 avril 2014 qu’ « en cas de résiliation du présent bail par la faute du

preneur, celui-ci est tenu de payer au bailleur des lieux à titre d’indemnité de relocation,

une somme forfaitaire ou irréductible de trois mois de loyer, sans que le bailleur des

lieux ne puisse réclamer davantage à ce titre ».

Dans la mesure où – tel qu’il résulte des développements précédents auxquels il est

renvoyé – le bail a, en l’espèce, été résilié de plein droit au 21 septembre 2016, de par

l’incendie du 21 septembre 2016, le bailleur ne saurait prétendre à l’allocation d’une

indemnité de relocation, laquelle ne se conçoit, en application de l’article XI du contrat

de bail du 4 avril 2014 et de l’article 1760 du code civil, qu’en cas de résiliation du bail

par la faute du locataire.

Par réformation du jugement entrepris, ce volet de la demande laisse partant d’être

fondé.

La société SOCIETE2.) ne réclamant pas d’indemnisation à l’appelante du fait des

dégradations et pertes subies du chef de l’incendie en application des articles 1732 et

1733 du code civil, la demande de l’appelante tendant au renvoi de l’intimée devant

qui de droit pour éviter l’enrichissement sans cause est sans objet.

En ce qui concerne la question des intérêts légaux réclamés par la société

SOCIETE2.) sur le montant de 34.831,84 euros au titre des arriérés de loyers jusqu’au

30 septembre 2016, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 451 du code de

commerce, « à compter du jugement déclaratif de la faillite, le cours des intérêts de

toute créance non garantie par un privilège, par un nantissement ou par une

hypothèque, est arrêté à l'égard de la masse seulement ».

Ainsi, les intérêts sont arrêtés à compter du jour déclaratif de faillite, sauf pour les

créances qui sont garanties par un privilège, par un nantissement, ou par une

hypothèque. Il ressort des travaux préparatoires que le privilège ainsi visé est

uniquement le privilège spécial (Les Novelles, t. IV, Les concordants et la faillite, n°

1712).

Les intérêts sur la créance de la société SOCIETE2.) à l’encontre de la société

SOCIETE1.) en faillite courent partant seulement jusqu’au jour du jugement déclaratif

de la faillite de celle-ci. En effet, les développements de l’intimée tombent à faux, alors

que le présent litige n’a pas trait à l’exercice par le bailleur de son privilège spécial sur

les meubles garnissant les lieux loués, voire sur le produit de leur réalisation.

Le jugement entrepris est parant à réformer en ce sens.

L’appelante demande finalement à voir assortir le présent jugement de l’exécution

provisoire.

Il y a lieu de rappeler, qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de

recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est

susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant

un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière

civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le

jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur

Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Eu égard à l’issue de l’instance d’appel, les frais et dépens de l’instance d’appel sont

à mettre à charge de la société SOCIETE2.). L’assistance d’un avocat n’étant pas

requise en instance d’appel en matière de bail à loyer, il n’y a pas lieu à distraction des

frais et dépens au profit de Maître Yusuf MEYNIOGLOU.

Compte tenu du fait qu’en première instance, la bailleresse était fondée à réclamer les

arriérés de loyers jusqu’au jour de la résiliation du bail, il y a lieu de laisser les frais et

dépens de la première instance à charge de l’appelante, sauf à préciser que, de par

l’état de faillite de celle-ci, il convient de laisser ces frais et dépens à charge de la

masse de la faillite de la société SOCIETE1.).

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit que le contrat de bail a été résilié de plein droit le 21 septembre 2016,

dit que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. n’est pas à qualifier

d’occupante sans droit ni titre à partir du 22 septembre 2016,

dit sans objet la demande tendant au déguerpissement de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) S.àr.l.,

dit les demandes de la société civile immobilière SOCIETE2.). en paiement d’une

indemnité d’occupation et d’une indemnité de relocation non fondées et en déboute,

fixe la créance de la société civile immobilière SOCIETE2.). à l’encontre de la masse

de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. au montant de

34.831,84 euros, hors intérêts légaux,

dit que le cours des intérêts sur la créance d’arriérés de loyers à hauteur de 34.831,84

euros est arrêté au 27 février 2017,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à préciser que les frais et dépens

de la première instance sont à charge de la masse de la faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.,

dit sans objet la demande de l’appelante tendant à voir renvoyer la société civile

immobilière SOCIETE2.). devant qui de droit pour éviter son enrichissement sans

cause,

dit recevable, mais non fondée, l’augmentation de la demande de la société civile

immobilière

SOCIETE2.).

en paiement d’indemnités d’occupation jusqu’au 4

novembre 2017,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne la société civile immobilière SOCIETE2.). aux frais et dépens de l’instance

d’appel.