Tenant's appeal dismissed; landlord confirmed due to failure to provide detailed annual expense accounts.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00206

Audience publique du mardi, six novembre deux mille dix-huit

Numéro 186211 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 14 juillet 2017,

comparant

initialement par Maître Eyal GRUMBERG,

avocat, demeurant à

Luxembourg, ensuite par Maître Jean-François PIERRET, avocat, demeurant à

Luxembourg, et finalement par Maître Elodie ROUSSEAU, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Jean-Paul RIPPINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 186211 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 26 septembre 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 30 janvier 2018,

en suite au 29 mai 2018 et finalement à l’audience publique du mardi, 23 octobre 2018,

à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Elodie ROUSSEAU, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Véronique ACHENNE, avocat, en remplacement de Maître Jean-Paul

RIPPINGER, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

6 novembre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 27 septembre 2003 et prenant effet le 1er octobre 2003,

PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE4.) un

appartement sis à ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 740,00

euros et d’avances sur charges de 135,00 euros.

Par requête déposée en date du 6 mars 2013, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.)

devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour l’entendre

condamner à lui payer la somme de 4.406,77 euros, avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice jusqu’à solde, à titre d’arriérés de charges locatives pour les

années 2003 à 2008 ainsi que pour l’année 2011, pour voir résilier le contrat de bail,

l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués endéans le mois à partir de la

notification du jugement à intervenir, la voir condamner au paiement d’une indemnité

de procédure de 500,00 euros et pour voir ordonner l’exécution provisoire du jugement

à intervenir.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a renoncé à sa demande en

paiement des charges locatives pour les années 2003 et 2004. Elle a également

renoncé à présenter une demande en paiement d’arriérés de charges locatives pour

l’année 2010 et a réclamé des arriérés de charges locatives pour les années 2005 à

2009, 2011 et 2012 d’un montant total de 5.007,49 euros.

PERSONNE1.) a demandé à voir surseoir à statuer sur la question des charges réelles

redues pour 2013 et 2014 et a renoncé à sa demande tendant à voir condamner la

locataire à déguerpir des lieux loués, le bail ayant été résilié avec effet au 31 décembre

2013 et la locataire ayant quitté les lieux le 16 février 2014.

PERSONNE1.) a encore réclamé le montant de 120,00 euros à titre de solde d’une

indemnité d’occupation pour les mois de janvier et février 2014 ainsi que le montant

de 1.876,89 euros à titre de réparation pour dégâts locatifs.

PERSONNE2.) a présenté une demande reconventionnelle en restitution de la

garantie locative de 1.480,00 euros.

Par jugement du 26 juin 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

dit la demande recevable,

-

donné acte à PERSONNE1.) qu’elle renonce à sa demande en déguerpissement,

ainsi qu’à sa demande en paiement de charges pour les exercices 2003 et 2004,

-

constaté la résiliation du contrat de bail au 31 décembre 2013,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) à titre d’indemnité d’occupation,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) à titre de réparation de dégâts

locatifs,

-

déclaré irrecevable l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.),

-

déclaré éteinte par prescription la demande relative aux charges des années 2005

au 8 mars 2008,

-

donné acte à PERSONNE1.) qu’elle se réserve le droit de demander les charges

dues pour l’exercice 2013 jusqu’au départ de la partie locatrice, le 16 février 2014,

-

donné acte à PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle en remboursement

de la garantie locative à hauteur de 1.480,00 euros,

-

sursis à statuer pour le surplus,

-

nommé consultant Maître Antoine STOLTZ, avec la mission de concilier les parties

si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé, de « dresser les décomptes

des charges et de fixer le montant redu par PERSONNE2.) pour les exercices 2008

(en commençant cet exercice au 6 mars 2008), 2009, 2011 et 2012 concernant

l’appartement situé au 3ème étage dans l’immeuble sis à ADRESSE3.) et ayant été

donné en location à PERSONNE2.), en se basant sur les décomptes et pièces

justificatives à fournir par la partie bailleresse et en tenant compte des paiements

faits par la locatrice »,

-

ordonné à PERSONNE2.), d’une part, et à PERSONNE1.), d’autre part, de verser

chacune par provision au consultant la somme de 400,00 euros,

-

refixé l’affaire pour continuation des débats,

-

réservé les droits des parties et les frais.

De ce jugement, notifié aux parties le 30 juin 2014, PERSONNE1.) a relevé appel par

acte d’huissier du 5 août 2014.

Par jugement du 9 février 2016, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

déclaré irrecevable l’appel principal relatif au volet du jugement entrepris ayant

ordonné une consultation et ayant sursis à statuer sur la demande de

PERSONNE1.) en paiement d’arriérés de charges locatives pour les exercices de

2008 à 2014, sur la demande reconventionnelle de

PERSONNE2.)

en

remboursement de la garantie locative, ainsi que sur la demande de PERSONNE1.)

en paiement d’une indemnité de procédure,

-

déclaré recevable l’appel principal en ce qu’il porte sur le volet du jugement entrepris

ayant statué sur les demandes de PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité

d’occupation et en indemnisation du chef de dégâts locatifs,

-

déclaré irrecevable l’offre de preuve de PERSONNE1.) tendant à établir l’existence

de dégâts locatifs,

-

déclaré l’appel principal non fondé en ce qu’il porte sur le volet du jugement entrepris

ayant statué sur ses demandes en paiement d’une indemnité d’occupation et en

indemnisation du chef de dégâts locatifs,

-

déclaré recevable l’appel incident,

-

déclaré l’appel incident non fondé,

-

partant, confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable la requête de

PERSONNE1.) à l’encontre de PERSONNE2.) et non fondées les demandes de

PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité d’occupation et en indemnisation du

chef de dégâts locatifs,

-

déclaré non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

-

renvoyé l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Le consultant, Maître Antoine STOLTZ, a déposé son rapport le 28 novembre 2016.

Par jugement du 8 juin 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

vidé le jugement rendu le 26 juin 2014,

-

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

-

donné acte à PERSONNE1.) qu’elle augmente ses demandes pécuniaires,

-

dit qu’il y a lieu d’entériner le rapport du consultant Antoine STOLTZ déposé le

28 novembre 2016 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette,

-

déclaré fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant de 4.517,51 euros

à titre d’arriérés de charges pour les années 2008, 2009, 2011, 2012 et 2013,

-

déclaré fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) pour le montant

de 1.480,00 euros à titre de remboursement de la garantie locative,

-

ordonné la compensation judiciaire entre les créances respectives,

-

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 3.037,51 euros

avec les intérêts légaux à partir du 28 novembre 2016, date du dépôt du rapport

d’expertise, jusqu’à solde,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en condamnation de PERSONNE2.)

au paiement de l’entièreté des frais d’expertise,

-

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement nonobstant

toute voie de recours et sans caution,

-

rejeté les demandes tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

-

débouté PERSONNE1.) de sa demande en indemnisation pour frais et honoraires

d’avocat,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour moitié aux frais et dépens de

l’instance, y compris les frais d’expertise.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a entériné les conclusions du

consultant qui a chiffré les montants redus par PERSONNE2.) au titre des charges

locatives au montant total de 4.517,51 euros, se décomposant comme suit : 1.104,47

euros au titre de l’année 2008, 237,62 euros au titre de l’année 2009, 1.429,94 euros

au titre de l’année 2012 et 247,65 euros au titre de l’année 2013.

Relevant qu’une expertise n’a dû être ordonnée qu’au motif que le propriétaire a failli

à son obligation de fournir pour chaque année un décompte détaillé et exact des

charges à payer par le locataire et que celui-ci a ensuite contesté les montants

demandés à titre d’arriérés de charges, le juge de première instance n’a pas fait droit

à la demande de PERSONNE1.) en remboursement des frais d’expertise.

Jugeant que PERSONNE1.) n’a pas justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa

charge l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, il l’a déboutée de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure.

Après avoir relevé que les frais et honoraires d’avocat peuvent donner lieu à

indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de

l’indemnité de procédure, le juge de première instance a précisé que ce n’est toutefois

qu’à condition d’établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir

une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice. Il a dit

qu’une relation causale n’existe que dans la mesure où ce montant a été arrêté en

fonction de critères d’appréciation objectifs comme l’importance de l’affaire, le degré

de difficulté, l’utilité du travail presté, le temps nécessaire pour l’accomplir, l’autorité

personnelle de l’avocat et le résultat obtenu et en a déduit que le dommage

indemnisable de celui qui a eu recours à un avocat ne consiste pas nécessairement

dans les honoraires convenus, respectivement facturés par l’avocat. Retenant que ces

critères correspondent à ceux pris en compte pour la fixation du montant de l’indemnité

de procédure, le juge de première instance a pareillement débouté PERSONNE1.) de

sa demande en remboursement des frais d’avocat.

Au vu de l’issue et de la particularité du litige, le juge de première instance a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour moitié aux frais et dépens de l’instance, y

compris les frais d’expertise.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel limité par acte d’huissier

du 14 juillet 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut à voir condamner

PERSONNE2.) au paiement (i) de l’entièreté des frais d’expertise et demande partant

à la voir condamner à lui payer la somme de 1.023,75 euros à ce titre,

(ii) « d’une indemnité en réparation préjudice financier né des frais et honoraires

d’avocat engagée » qu’elle estime à la somme de 6.320,00 euros et (iii) d’une

indemnité de procédure de 750,00 euros pour la première instance.

Elle conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait tout d’abord grief au juge de première

instance d’avoir rejeté sa demande en remboursement de la moitié des frais

d’expertise et fait valoir que c’est en raison du comportement inacceptable de

PERSONNE2.) – qui a occupé les lieux pendant plus de dix ans en ne s’acquittant que

d’une avance sur charges mensuelle de 135,00 euros, tout en contestant

systématiquement tous les montants lui réclamés, et ce sans jamais apporter le

moindre élément permettant de remettre en cause les prétentions de la bailleresse –

que le juge de première instance a été dans l’obligation de nommer un consultant pour

déterminer le montant redu par PERSONNE2.) au titre des charges locatives.

L’appelante fait encore grief au juge de première instance de l’avoir déboutée de sa

demande en réparation de son préjudice financier découlant des frais d’avocat

engagés. Elle soutient que c’est en raison des contestations vaines et de la mauvaise

foi de PERSONNE2.) qu’elle a dû engager d’importants frais d’avocat pour faire valoir

ses droits.

Finalement, elle insiste sur le fait que le juge de première instance aurait dû lui allouer

une indemnité de procédure en raison du comportement de l’intimée.

Contestant toutes les allégations adverses et faisant plaider que la longueur de la

procédure est due exclusivement à la négligence de l’appelante, l’intimée conclut à la

confirmation pure et simple du jugement entrepris et sollicite une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour la présente instance.

Discussion

Le jugement a quo du 8 juin 2017 n’est entrepris que sur les trois points suivants, à

savoir (i) les frais d’expertise, (ii) les frais d’avocat et (iii) l’indemnité de procédure. Les

autres volets du jugement n’ayant pas été entrepris, il s’ensuit qu’ils ne sont pas

dévolus au tribunal de céans qui ne saurait en connaître.

S’agissant des frais d’expertise, il est de principe que la charge définitive suit le sort

des frais de justice, auxquels, conformément à l'article 238 du nouveau code de

procédure civile, doit être condamnée la partie qui succombe, sauf au tribunal à les

laisser en totalité ou en partie à charge d'une autre partie par une décision spéciale et

motivée (cf. Cour 1er décembre 2005, n° 28052 du rôle).

En l’espèce, le juge de première instance a mis pour moitié à charge des deux parties

tant la provision à payer à l’expert, que les frais d’expertise que les frais et dépens de

la première instance.

C’est à bon droit et pour des motifs circonstanciés et exhaustifs que le tribunal de

céans adopte, que le juge de première instance a dit que tant PERSONNE1.) que

PERSONNE2.) doivent supporter pour moitié les frais d’expertise. En effet, compte

tenu du fait que la bailleresse a failli à son obligation de fournir chaque année un

décompte détaillé et exact des arriérés de charges locatives, mais au vu également

du fait que la locataire n’a pas cessé de contester les décomptes tout au long de la

procédure et est, en fin de compte, tenue de s’acquitter des arriérés de charges, il

convient, par confirmation de la décision querellée, de débouter PERSONNE1.) de sa

demande en remboursement de la moitié des frais d’expertise.

En ce qui concerne les frais d’avocat, la jurisprudence luxembourgeoise admet que la

circonstance que l'article 240 du nouveau code de procédure civile permet au juge,

sur le fondement de l'équité, d'allouer à une partie un certain montant au titre des

sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires d'avocat, n'empêche pas

une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base

de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d'établir les éléments

conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation

causale entre la faute et le préjudice (cf. Cass. 9 février 2012, n° 5/12, numéro 2881

du registre).

Dans la mesure où il n’est pas établi que PERSONNE2.) ait commis une faute en

s’opposant aux demandes de PERSONNE1.), les conditions d’application des articles

1382 et 1383 du code civil ne sont pas remplies en l’espèce.

La demande de PERSONNE1.) en indemnisation au titre de frais et honoraires

d’avocats déboursés, est donc, par confirmation du jugement entrepris, à déclarer non

fondée.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

PERSONNE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de la débouter de ses demandes en

obtention d’indemnités de procédure, tant en ce qui concerne la première instance,

par confirmation du jugement entrepris, qu’en ce qui concerne l’instance d’appel.

L’iniquité n’étant pas davantage établie dans le chef de PERSONNE2.), il s’ensuit que

celle-ci est pareillement à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé

et que le jugement entrepris est à confirmer. Les frais et dépens de l’instance d’appel

sont partant à laisser à charge de l’appelante.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.