Tenant appeal dismissed; court confirms landlord's rent claim and rejects tenant's early termination argument.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00199

Audience publique du mardi, trente octobre deux mille dix-huit

Numéro 186088 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER de

Luxembourg du 26 juin 2017,

comparant par Maître Marie IACOVELLA, avocat, demeurant à Diekirch,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER,

comparant initialement par Maître Radia DOUKHI, avocat, demeurant à Luxembourg,

qui a déposé son mandat, comparant actuellement en personne.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 186088 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 26 septembre 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 23 janvier 2018,

puis au 22 mai 2018 et finalement à l’audience publique du mardi, 16 octobre 2018, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

PERSONNE1.), ne s’est ni présentée, ni fait représenter.

PERSONNE2.), comparant en personne, fut entendu en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

30 octobre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 2 février 2016, ayant pris effet le 1er mars 2016, PERSONNE1.)

a pris en location auprès de PERSONNE2.) un appartement avec cuisine équipée sis

à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000,00 euros,

payable d’avance pour le 1er de chaque mois, et assorti d’une avance sur charges

mensuelles de 150,00 euros.

Par requête déposée le 22 novembre 2016 au greffe, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour la voir condamner à lui

payer le montant de 4.924,78 euros, à titre d’arriérés de loyers pour les mois de juin,

juillet, août et septembre 2016 ainsi que du chef des charges locatives pour l’exercice

2015/2016, avec les intérêts de retard au taux légal conformément aux articles 14 à

15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts

de retard, sinon en vertu de l’article 1153 du code civil, à compter du jour de la

demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, jusqu’à solde, avec

majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la notification du jugement à intervenir. Il a, en outre, sollicité l’allocation

d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire

du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) s’est opposée à la demande en paiement d’arriérés de loyers en

soulevant l’exception d’inexécution dans le chef du bailleur.

Elle aurait été troublée dans la jouissance paisible des lieux loués par les plaintes

incessantes d’une autre locataire, auprès de laquelle PERSONNE2.) ne serait pas

intervenu pour mettre un terme aux désagréments. Par ailleurs, elle aurait souffert de

la mauvaise isolation acoustique des lieux.

Par jugement du 15 mai 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

dit recevable et fondée la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers et de

charges à hauteur du montant de 4.924,78 euros,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 4.924,78 euros,

avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde,

ordonné la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à compter de la notification du jugement,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure

de 300,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté qu’PERSONNE1.) restait

en défaut de rapporter la preuve de l’existence des troubles de jouissance allégués et,

a fortiori, de leur caractère suffisamment grave pour justifier le non-paiement du loyer.

Il a, dès lors, rejeté l’exception d’inexécution soulevée par la locataire.

PERSONNE1.) admettant ne pas avoir payé les loyers réclamés et n’émettant pas de

contestations par rapport aux charges locatives pour l’exercice 2015/2016, la demande

de PERSONNE2.) a été déclarée fondée à concurrence du montant de 4.924,78

euros, en sus les intérêts légaux.

De ce jugement, lui notifié le 17 mai 2017, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par acte d’huissier du 26 juin 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir constater que

PERSONNE2.) a manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux

loués et à voir dire que le contrat de bail a pris fin le 1er septembre 2016. Elle sollicite

la décharge de toutes condamnations prononcées à son encontre en première

instance. Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) soutient que pendant la durée du contrat de

bail, sa voisine, également locataire de PERSONNE2.), aurait exigé qu’elle cesse

toute activité dans son logement dès 21.00 heures, pour que règne un silence absolu.

L’appelante affirme avoir subi des remontrances incessantes et parfois violentes de la

part de sa voisine à cet égard. Elle aurait informé le bailleur de ces désagréments,

mais ce dernier n’aurait pas réagi. Elle estime partant avoir été troublée dans sa

jouissance des lieux loués au sens de l’article 1719 du code civil et s’oppose au

paiement des loyers de juin, juillet et août 2016.

L’appelante soutient encore avoir remis les clés de l’appartement à PERSONNE2.) le

10 août 2016, les parties ayant entendu mettre un terme au contrat de bail au 1er

septembre 2016. Or, « par esprit de chicanerie », PERSONNE2.) aurait fait traîner les

choses et un document intitulé « annulation du contrat » n’aurait été signé que le 21

septembre 2016.

En se basant sur l’article 1156 du code civil, suivant lequel « on doit dans les

conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes,

plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes », PERSONNE1.) fait valoir que le

document du 21 septembre 2016 est à interpréter comme une résiliation du contrat de

bail avec effet au 1er septembre 2016. Elle soutient, à cet égard, qu’il résulte de

l’attestation testimoniale de l’agent immobilier PERSONNE3.) qu’il était prévu que le

contrat de bail serait résilié avec effet au 1er septembre 2016. Elle considère qu’au vu

de la remise des clefs en date du 10 août 2016, elle ne saurait en aucun cas être tenue

au paiement du loyer du mois de septembre 2016.

A l’audience des plaidoiries du 16 octobre 2018, PERSONNE1.) ne s’est ni présentée,

ni fait représenter.

PERSONNE2.)

conclut à la confirmation du jugement entrepris. Il estime

qu’PERSONNE1.) a prétendu avoir été troublée dans la jouissance des lieux loués

dans le seul but de se dérober au paiement des loyers.

PERSONNE2.) explique qu’PERSONNE1.) a remis les clefs de l’appartement à un

tiers, en l’occurrence l’agent immobilier PERSONNE3.). Elle n’aurait pas vidé les lieux

de ses affaires à son départ. En insistant sur le fait que le contrat de bail a pris fin le

30 septembre 2016, l’intimé maintient sa demande en paiement des loyers jusqu’au

mois de septembre 2016 inclus.

Motifs de la décision

Quant à l’exception d’inexécution

En s’opposant au paiement des loyers réclamés, au motif qu’elle aurait été troublée

dans la jouissance des lieux loués, PERSONNE1.) soulève l’exception d’inexécution.

Il est rappelé qu’en vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le

prix du bail aux termes convenus.

L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du code civil, aux termes duquel, «

lorsqu'une des parties reste en défaut d'exécuter une des obligations à sa charge,

l'autre partie peut suspendre l'exécution de son obligation formant la contrepartie

directe de celle que l'autre partie n'exécute pas, à moins que la convention n'ait prévu

en faveur de cette partie une exécution différée », sous-entendue dans tout contrat

synallagmatique, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation

de payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations

contractuelles. Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une

véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut

d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un

équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. TAL, 18 décembre 1997,

n° 59818 du rôle).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le paiement

du

loyer

en

alléguant

l’inexécution

des

obligations

du

bailleur

(Y. MERCHIERS, Les baux, Le bail en général, n° 244).

Ni présente, ni représentée à l’audience de plaidoiries en instance d’appel,

PERSONNE1.) n’a pas versé de pièces, ni formulé d’offre de preuve pour établir la

réalité du trouble de jouissance dont elle fait état. Ses affirmations restent partant à

l’état de simples allégations.

Par confirmation du jugement entrepris, le moyen d’exception d’inexécution soulevé

par l’appelante est partant à rejeter.

Quant à la fin du bail

En instance d’appel, PERSONNE1.) soutient que le contrat de bail a pris fin le

1er septembre 2016.

Suivant l’article 2 du contrat de bail du 2 février 2016, le contrat a été conclu avec effet

au 1er mars 2016, pour une durée d’un an. Il a été prévu que le contrat était

reconductible tacitement d’année en année, sauf dénonciation par lettre recommandée

trois mois avant son expiration.

Le document intitulé « annulation du contrat », signé par

PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) le 21 septembre 2016, indique qu’« il est convenu d’un commun

accord de mettre fin anticipativement au contrat de bail […] Le contrat prendra fin le

30 septembre 2016 ».

En signant le prédit document, dont le contenu est clair et ne donne pas lieu à

interprétation, les parties ont convenu de résilier le contrat de bail avec effet au 30

septembre 2016.

Dans son acte d’appel, PERSONNE1.) soutient que les parties avaient initialement

entendu mettre un terme au contrat pour le 1er septembre 2016. Elle invoque une

attestation testimoniale établie par l’agent immobilier PERSONNE3.) - versée aux

débats par PERSONNE2.) à l’audience du 16 octobre 2018 - qui déclare ce qui suit :

« Mer sollten eng Könegung vum Loyer man vir den 01.09.2016. Den Här Diederich

wollt awer dun aus mer net bekannten Grënn net ennerschreiwen an huet d’Saach an

d’Längt gezun wat net hätt missten sin […]».

Le tribunal de céans considère que, même à supposer que des pourparlers en vue

d’une résiliation du contrat pour le 1er septembre 2016 aient eu lieu entre parties, il

résulte tant du document signé le 21 septembre 2016 que de l’attestation de

PERSONNE3.), que PERSONNE2.) n’a finalement été d’accord pour résilier le contrat

de bail que pour le 30 septembre 2016.

PERSONNE1.) fait encore valoir que, nonobstant les termes du document signé le 21

septembre 2016, il faut considérer que le contrat a pris fin le 1er septembre 2016, du

fait qu’elle a remis les clefs à PERSONNE3.) le 10 août 2016. Elle se réfère au

document intitulé « attestation de réception de clé », signé entre elle et l’agent

immobilier à cette date.

Force est de constater que le document du 10 août 2016 n’établit pas que

PERSONNE3.) ait continué les clefs à PERSONNE2.) et que ce dernier les ait

acceptées. Même à supposer que tel eût été le cas, il convient de rappeler que

l’acceptation des clés, même sans formuler de réserves, ne saurait valoir acceptation

de la résiliation en l’absence de tout autre élément du dossier confortant la renonciation

du bailleur à poursuivre l’exécution du bail (cf. Pasicrisie T. 31 2/2001, M. HARLES,

Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 182).

Il résulte de ce qui précède que le contrat de bail a bien pris fin le 30 septembre 2016

et qu’PERSONNE1.) est tenue au paiement des loyers jusqu’au mois de septembre

2016 inclus.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.)

à payer à PERSONNE2.) le montant de 4.924,78 euros, en sus les intérêts légaux tels

que repris dans le dispositif dudit jugement, au titre d’arriérés de loyers pour les mois

de juin, juillet, août et septembre 2016 et de charges locatives pour l’exercice

2015/2016.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Comme il paraît inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les frais exposés par lui

non compris dans les dépens, relatifs à la première instance, au cours de laquelle il

était représenté par un avocat, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a alloué

à PERSONNE2.) le montant de 300,00 euros à titre d’indemnité de procédure.

Au vu de l’issue du litige, la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé et que le jugement entrepris

est à confirmer en toute sa teneur.

PERSONNE1.) ayant initialement comparu par mandataire, mais ne s’étant ni

présentée, ni fait représenter à l’audience des plaidoiries du 16 octobre 2018, le

présent jugement est rendu contradictoirement à son égard, en application de l’article

76 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, partant en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.