Court partially allows appeal by reducing hourly rate due to lack of evidence for overcharge.

Jugement commercial (XIVe chambre)

2018TALCH14/00192

Audience publique du mardi, vingt-trois octobre deux mille dix-huit

Numéro 186526 du rôle

Composition:

Laurence JAEGER, premier juge-président,

Anne CONTER, juge,

Livia HOFFMANN, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son ou ses gérants en fonctions, inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg du 6 juin

2017,

comparant initialement par Avocats associés ChristmannSchmitt S.A.S., établie et

ayant son siège social à L-2143 Luxembourg, 45, rue Laurent Ménager, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 212.183,

inscrite à la liste V du tableau de l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg,

représentée aux fins de la procédure par Maître Bertrand CHRISTMANN, avocat,

demeurant à Luxembourg, et comparant actuellement par Maître Georges KRIEGER,

avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son ou ses gérants en fonctions, inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant

initialement

par

Maître Elisabeth ALVES, avocat, demeurant à

Luxembourg, et actuellement par Maître Gennaro PIETROPAOLO, avocat, demeurant

à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 8 mai 2018.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 9 octobre 2018.

Entendu la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. par l’organe de son

mandataire Maître Christophe LASSEE, avocat, en remplacement de Maître Georges

KRIEGER, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. par l’organe de son

mandataire Maître Julie DURAND, avocat, en remplacement de Maître Gennaro

PIETROPAOLO, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Faits et rétroactes

Par contrats conclus les 10 et 22 février 2016, la société à responsabilité SOCIETE1.)

s.àr.l. a confié à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., pour une durée

initiale d’un an, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes successives

d’un an, un « mandat de gérer et d’administrer » un immeuble sis à

L-ADRESSE3.), dite ENSEIGNE1.) », ainsi qu’un immeuble sis à L-ADRESSE4.), dite

ENSEIGNE2.) ».

Suivant facture n° NUMERO3.) du 19 avril 2016, la société SOCIETE2.) a réclamé à

la société SOCIETE1.) le paiement de la somme de 18.310,79 euros se décomposant

comme suit :

- « refacturation » (du coût d’achat de meubles avancé par le mandataire) pour le

montant de 12.460,79 euros HTVA, et

- « travaux et mise en place » entre le 25 février 2016 et le 15 avril 2016, jour de la

mise en location de l’immeuble « ENSEIGNE1.) », pour le montant de 5.000,00 euros

HTVA.

La société SOCIETE1.) s’est acquittée d’un montant de 14.579,12 euros sur ladite

facture.

Par ordonnance conditionnelle de paiement L-OPA1-7153/16 rendue par le juge de

paix de Luxembourg en date du 21 juillet 2016, la société SOCIETE1.) a été sommée

de payer à la société SOCIETE2.) la somme de 3.731,67 euros, avec les intérêts

légaux à partir de la notification de la prédite ordonnance jusqu’à solde.

Par courrier déposé au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date du 9 août

2016, la société SOCIETE1.) a formé contredit contre la prédite ordonnance de

paiement.

Lors des débats de première instance, elle a formulé deux demandes

reconventionnelles et a conclu à voir condamner la société SOCIETE2.) à lui payer les

montants suivants :

-

2.124,33 euros du chef du trop-payé par erreur sur le montant de 12.460,79 euros

HTVA (correspondant à la TVA) et

-

17.304,48 euros du chef de la rétention indue par la société SOCIETE2.) de loyers.

Par jugement du 26 avril 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu le contredit en la forme,

-

dit le contredit non fondé,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant de

3.731,67 euros, avec les intérêts légaux à partir du 1er août 2016, date de la

notification de l’ordonnance de paiement, jusqu’à solde,

-

dit la demande reconventionnelle recevable et partiellement fondée,

-

condamné la société SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de

17.304,48 euros,

-

dit la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par la société

SOCIETE1.) non fondée,

-

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a tout d’abord relevé que les parties

sont en désaccord sur le point de savoir si le coût des prestations fournies par

SOCIETE2.) entre le 25 février 2016 et le 15 avril 2016 et faisant en partie l’objet de

la facture du 19 avril 2016 est ou non inclus dans la rémunération mensuelle de 10%

du montant total des loyers augmenté de la TVA.

Pour juger que les prestations facturées au titre de la rubrique « travaux et mise en

place selon Annexe II » ne tombent pas sous le coup du contrat de mandat de gestion,

le juge de première instance a retenu que celui-ci stipule clairement qu’il ne prend effet

que « dès la finalisation des travaux dans la résidence et de l’aménagement complet

de celle-ci ». Or, les parties seraient d’accord pour dire que les travaux dans la

« ENSEIGNE1.) » étaient achevés au 15 avril 2016, jour où la résidence a pu être

mise en location. Dans la mesure où les prestations mises en compte par la société

SOCIETE2.) dans la facture litigieuse ont été réalisées entre le 25 février 2016 et le

15 avril 2016 - partant avant la date convenue pour l’entrée en vigueur du mandat de

gestion locative - le juge de première instance en a conclu que la société SOCIETE1.)

ne saurait se prévaloir des clauses de ce contrat pour soutenir que les services fournis

par la société SOCIETE2.) étaient compris dans la rémunération mensuelle forfaitaire

convenue dans ce contrat.

Il a relevé que s’il est certes vrai qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier qu’un

mode spécial de facturation desdites prestations ait été convenu, il ne saurait toutefois

en être déduit qu’aucune rémunération de ces services n’est due.

Après avoir retenu qu’au vu de la nature et du nombre des services fournis entre le 25

février 2016 et le 15 avril 2016, énumérés dans l’annexe II de la facture du

19 avril 2016, la durée totale des prestations mise en compte par la société

SOCIETE2.) n’est pas surfaite, le juge de première instance a dit qu’au vu des pièces

du dossier, la somme de 5.000,00 euros HTVA, soit 5.850,00 euros TTC, constitue

une rémunération adéquate des services prestés par la société SOCIETE2.).

En ce qui concerne la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) en

remboursement de la somme de 2.124,33 euros qu’elle estime avoir payé en trop, par

erreur, sur la facture du 19 avril 2016, le juge de première instance a dit qu’au vu du

sort réservé à la demande en paiement de la société SOCIETE2.), cette demande

n’est pas fondée, la facture du 19 avril 2016 étant entièrement due.

Quant à la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 17.304,48 euros,

le juge de première instance a relevé que la société SOCIETE2.) retenait ce montant

au titre des loyers encaissés, compte tenu du refus de la part de la société SOCIETE1.)

de s’acquitter d’une facture du 17 juin 2016 portant sur un montant de 20.013,28 euros.

Or, dans la mesure où le juge des référés aurait, dans une ordonnance du 10 février

2017, retenu que la créance dont se prévalait la société SOCIETE2.) est sérieusement

contestable, le juge de première instance a dit qu’il ne saurait être admis que cette

dernière retienne valablement les loyers qu’elle a encaissés pour le compte de la

société SOCIETE1.). Il a, dès lors, condamné la société SOCIETE2.) au paiement de

ce montant.

De ce jugement, non signifié, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 6 juin 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir (i) débouter la société

SOCIETE2.) de sa demande en paiement de la somme en principal de 3.731,67 euros,

(ii) faire droit à sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 2.124,33

euros, avec les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 30 juin 2016,

sinon des débats de première instance du 8 mars 2017, sinon encore à compter du

présent jugement, et (iii) déclarer fondée à sa demande en obtention d’une indemnité

de procédure de 1.500,00 euros pour la première instance. Subsidiairement, elle

conclut à voir réduire le montant redu à la société SOCIETE2.). Elle sollicite enfin une

indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) rappelle avoir conclu avec la société

intimée deux contrats de mandat de gestion locative aux termes desquels la société

SOCIETE2.) se serait engagée à trouver des locataires, assurer le ménage, les petites

réparations et l’entretien général des lieux ainsi que souscrire aux abonnements

internet, eau, gaz, électricité et ordures. En contrepartie, l’intimée percevrait des

honoraires de gestion d’un montant mensuel de 10% du montant du loyer + TVA.

L’appelante conteste formellement la facture n° NUMERO3.) du 19 avril 2016 portant

sur un montant de 17.460,79 euros HTVA. Si elle reconnaît être redevable du montant

de 12.460,79 euros HTVA au titre de la refacturation des frais exposés dans le cadre

de l’aménagement de l’immeuble « ENSEIGNE1.) », elle conteste toutefois être

redevable du montant de 5.000,00 euros HTVA au titre des « travaux et mise en place

selon Annexe II », motif pris qu’elle n’aurait été informée ni de la mise en compte de

telles prestations, ni du fait que celles-ci seraient facturées en régie sur base d’un taux

horaire de 75,00 euros. Bien au contraire, l’intimée lui aurait assuré que ces

prestations étaient inclues dans sa rémunération forfaitaire de 10% du montant des

loyers.

La société SOCIETE1.) estime partant non seulement que le solde réclamé par la

société SOCIETE2.) n’est pas dû, mais également que cette dernière lui est redevable

de la somme de 2.124,33 euros correspondant à la TVA qu’elle aurait payée par erreur

en trop sur la somme de 12.460,79 euros HTVA au titre de la refacturation des frais

exposés.

Aux fins de s’opposer au paiement lui réclamé, l’appelante renvoie à la brochure de

présentation des services de la société SOCIETE2.) ainsi qu’aux contrats conclus

entre parties pour en déduire que les « travaux et mise en place selon Annexe II »,

dont le paiement lui est réclamé, ne constituent pas des prestations facturables pour

deux raisons : (i) elles seraient inclues dans la rémunération de 10% du montant des

loyers et partant couvertes par l’honoraire de gestion mensuel et (ii) elles

constitueraient des prestations accessoires gratuites à tout mandat confié à un agent

immobilier.

La société appelante fait grief au juge de première instance d’avoir retenu que les

prestations litigieuses ont été réalisées avant la prise d’effet du contrat, de sorte qu’elle

ne saurait se prévaloir du contrat de mandat pour soutenir que les services fournis

étaient compris dans la rémunération forfaitaire mensuelle. Soutenant que les

locataires sont entrés dans les lieux le 15 avril 2016, l’appelante estime que le contrat

conclu avec la société SOCIETE2.) a forcément dû prendre effet avant cette date,

étant donné que celle-ci a été amenée à réaliser l’ensemble des diligences

nécessaires à la mise en location préalablement au 15 avril 2016.

Pour le surplus, l’appelante conteste tant le mode de facturation appliqué par l’intimée

- aucun accord n’ayant été conclu quant à une facturation en régie au taux horaire de

75,00 euros - que le temps d’exécution des prestations, qui serait exagéré.

L’intimée conclut, sans autres explications, à la confirmation pure et simple du

jugement entrepris et sollicite une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Discussion

Tel que l’a relevé à bon escient le juge de première instance, la question primordiale

qui se pose, dans le cadre du présent litige, est celle de savoir si les prestations mises

en compte par la société SOCIETE2.), dans sa facture du 19 avril 2016, au titre des

« travaux de mise en place selon Annexe II » pour la période courant du 25 février

2016 au 15 avril 2016 sont comprises dans sa rémunération mensuelle forfaitaire de

10 % du montant des loyers + TVA ou si, au contraire, elles sont facturables en

supplément.

A l’instar du juge de première instance, le tribunal de céans constate que le contrat du

10 février 2016, ayant trait au mandat de gestion pour la « ENSEIGNE1.) », stipule en

son article 2 qu’il « prend effet dès finalisation des travaux dans la résidence et

de

l’aménagement

complet

de

celle-ci

(date

estimée

1er avril 2016) » (en caractère gras dans le contrat).

Or, il résulte du jugement entrepris, que, lors des débats de première instance, les

parties se sont accordées à dire que les travaux étaient achevés le 15 avril 2016.

Par voie de conséquence, les prestations litigieuses mises en compte par la société

SOCIETE2.) – qui ont été réalisées entre le 25 février 2016 et le 15 avril 2016 – sont

antérieures à la prise d’effet du contrat, de sorte que le moyen de l’appelante selon

lequel elles seraient inclues dans la rémunération forfaitaire prévue au contrat tombe

à faux.

C’est encore à tort que l’appelante renvoie à la brochure de présentation de la société

intimée pour asseoir sa version des faits, alors que cette brochure indique précisément

que d’ « autres frais », tels que « travaux, achat de meubles », viennent s’ajouter à la

commission de gestion locative de 10% des loyers + TVA.

L’appelante restant en défaut de rapporter la preuve de ses affirmations quant au

prétendu défaut d’autorisation de la société SOCIETE2.) pour fournir les prestations

de maîtrise d’œuvre, il s’ensuit que ces allégations sont dénuées de toute pertinence

juridique.

La société SOCIETE1.) ayant chargé la société SOCIETE2.) de l’intégralité de la

gestion locative de sa « ENSEIGNE1.) » par le biais d’un système « clé en mains »,

de sorte qu’elle ne doit se charger de rien, c’est à tort qu’elle estime que les prestations

réalisées par l’intimée – telles que l’accueil et l’attente des divers corps de métiers

pour l’aménagement des appartements, le ménage, la supervision du chantier et

différents autres travaux – ne méritent pas rémunération.

L’appelante, qui ne conteste pas la réalité et la nécessité des prestations réalisées,

conteste le mode de facturation et les heures mises en compte.

Il résulte de l’annexe II que la société SOCIETE2.) a mis en compte 76 heures de

travail pour un montant de 5.700,00 euros, ce qui revient à l’application d’un taux

horaire de 75,00 euros.

A noter que, dans sa facture du 19 avril 2016, elle ne met cependant en compte que

la somme de 5.000,00 euros HTVA à ce titre, ce qui revient à l’application d’un taux

horaire de 66,00 euros.

Le tribunal rejoint cependant l’argumentation de l’appelante consistant à reprocher à

la société intimée de ne pas lui avoir indiqué le taux horaire pratiqué pour ces

prestations. Il s’ensuit que l’accord de la société appelante quant à l’application de du

taux horaire réclamé laisse d’être établi.

Si l’appelante reste en défaut d’indiquer de manière concrète en quoi la durée des

prestations mises en compte par l’intimée serait surfaite, elle estime toutefois à juste

titre que le taux horaire réclamé, et auquel elle n’a pas adhéré, est exagéré.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de réduire le taux horaire à de plus justes proportions.

Le tribunal estime qu’en l’espèce, un taux horaire de 45,00 euros est adéquat.

Par voie de conséquence, au titre des « travaux et mise en place selon Annexe II » un

montant de (76 heures x 45,00 euros =) 3.420,00 euros HTVA est dû.

Par réformation du jugement attaqué, il y a partant lieu de condamner la société

SOCIETE1.) au paiement de la somme de (3.420,00 – 2.124,33 =) 1.295,67 euros

HTVA.

C’est en revanche à bon droit et pour des motifs que le tribunal de céans fait siens que

le juge de première instance a débouté la société SOCIETE1.) de sa demande

reconventionnelle en remboursement de la somme de 2.124,33 euros.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de la débouter de ses

demandes en obtention d’indemnités de procédure, tant en ce qui concerne la

première instance, par confirmation du jugement entrepris, qu’en ce qui concerne

l’instance d’appel.

Pour les mêmes motifs, la demande de la société SOCIETE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert pareillement un rejet.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière commerciale, selon la procédure civile, et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

vu l’accord des avocats de procéder conformément à l’article 227 du nouveau code

de procédure civile,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. la somme de 1.295,67 euros avec les intérêts

légaux à partir du 1er août 2016, date de la notification de l’ordonnance conditionnelle

de paiement, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. et pour moitié à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. et en ordonne la distraction au profit de

Maîtres Bertrand CHRISTMANN et Gennaro PIETROPAOLO, avocats qui la

demandent, affirmant en avoir fait l’avance.