Court dismisses appeal against eviction order due to tenants failing to prove landlord waived rent.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00183

Audience publique du mardi, neuf octobre deux mille dix-huit

Numéro 182271 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu,

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux

demeurant à L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de

l’huissier de justice Frank SCHAAL

de Luxembourg

du

23 janvier 2017,

sub 1) et 2) comparant par Maître Admir PUCURICA, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 182271 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 14 février 2017, fut fixée à plusieurs reprises pour plaidoiries, ensuite pour

contrôle

et finalement

pour plaidoiries

à l’audience publique du

mardi,

25 septembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Admir PUCURICA, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Laurent LIMPACH, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

9 octobre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 1er septembre 2011, PERSONNE3.) a donné en location à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement sis à ADRESSE3.).

Par acte notarié du 25 novembre 2013, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

est devenue propriétaire du prédit immeuble sis au ADRESSE3.).

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 janvier 2015, la société

SOCIETE1.) a résilié le prédit contrat de bail avec effet au 1er juin 2015 en faisant

valoir que « le bâtiment sera démoli et (qu’) il ne sera plus habitable à partir du 1er juin

2015 ».

Par jugement du 27 janvier 2016, le tribunal de paix de Luxembourg a dit que la société

SOCIETE1.) a valablement résilié le contrat de bail par courrier du 26 janvier 2015

avec effet au 1er juin 2015. Il a partant dit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont

à qualifier d’occupants sans droit ni titre à partir du 1er juin 2015 et a condamné ces

derniers à déguerpir des lieux loués endéans un délai de trois mois à partir de la

notification du jugement.

Par requête du 7 juin 2016, la société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les

entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout au

paiement de la somme de 2.400,00 euros au titre des loyers impayés de novembre

2015 à janvier 2016 inclus. Elle a encore sollicité l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros et demandé à ce que le jugement à intervenir soit assorti

de l’exécution provisoire.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont expliqué

ne pas s’être acquittés des prédits loyers, au motif qu’il aurait été convenu entre parties

qu’ils n’auraient pas à les régler au cas où ils libéreraient les lieux loués dans les

meilleurs délais. Ils ont formulé une offre de preuve par témoin destinée à établir leur

version des faits.

Par jugement du 12 décembre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

dit la demande fondée pour le montant de 2.400,00 euros,

partant, condamné solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la

société SOCIETE1.) le montant de 2.400,00 euros avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice, le 7 juin 2016, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure,

condamné solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais de l’instance,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge de première instance a rappelé que la

renonciation à un droit n’est soumise à aucun mode particulier de preuve et que, si elle

ne se présume pas, elle peut cependant découler de faits impliquant à coup sûr la

volonté de renoncer et être prouvée par témoins ou présomptions. Il a retenu qu’en

l’espèce, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont restés en défaut d’indiquer des faits

pouvant faire présumer que la société SOCIETE1.) ait eu l’intention de renoncer au

paiement des prédits loyers. Le juge de première instance a partant rejeté l’offre de

preuve et accueilli la demande pour le montant réclamé de 2.400,00 euros.

De ce jugement, leur notifié le 14 décembre 2016, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 23 janvier 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants concluent à voir dire la demande

en paiement du montant de 2.400,00 euros irrecevable, sinon non fondée. En ordre

subsidiaire, ils formulent une offre de preuve par l’audition d’un témoin dont le libellé

est le suivant : « A la fin du mois d’octobre 2015 sans préjudice quant à une date plus

exacte, le représentant de la société SOCIETE1.) a indiqué à M. PERSONNE1.) qu’il

ne devait plus payer de loyer à partir du 1er novembre 2015 et ce, afin que les locataires

libèrent les lieux dans les meilleurs délais ». Les appelants sollicitent une indemnité

de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font plaider que la société

SOCIETE1.) a renoncé au paiement des loyers de novembre 2015 à janvier 2016,

dans le but de les faire déguerpir des lieux le plus rapidement possible. Ils invoquent

quatre « indices et présomptions » comme preuve de la renonciation, à savoir :

-

le fait pour la société SOCIETE1.) de ne pas avoir invoqué un quelconque loyer

impayé lors des débats ayant mené au jugement du tribunal de paix de Luxembourg

du 27 janvier 2016,

-

le défaut d’envoi de rappel ou de mise en demeure concernant le paiement des trois

loyers actuellement réclamés,

-

la signature d’un nouveau contrat de bail entre les mêmes parties avec effet au 1er

février 2016 pour la location d’une maison sise à ADRESSE4.),

-

le fait pour les appelants d’avoir toujours réglé leur loyer en temps et en heure.

Les appelants font finalement grief au juge de première instance d’avoir déclaré

irrecevable leur offre de preuve pour défaut de précision, alors que, selon eux, seule

une offre de preuve dépourvue de pertinence pourrait être déclarée irrecevable.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et réclame, à

son tour, une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle fait plaider que les renonciations doivent être expresses ou, du moins, résulter de

faits précis qui ne s’expliquent pas autrement, ce qui laisserait d’être le cas en

l’occurrence.

Elle conteste formellement avoir renoncé au paiement de trois loyers et soutient qu’il

n’existe aucune raison objective d’offrir trois mois de loyers à des occupants sans droit

ni titre qui refusent de quitter les lieux. Elle explique le fait de ne pas avoir réclamé les

loyers lors des débats ayant mené au prédit jugement du tribunal de paix du 27 janvier

2016 par le fait d’avoir, dans une première étape, uniquement poursuivi le

déguerpissement des locataires dans le but de pouvoir commencer au plus vite les

travaux de démolition de l’immeuble.

L’intimée conteste qu’il faille envoyer un rappel ou une mise en demeure pour chaque

loyer impayé, de même qu’elle conteste que les locataires se soient toujours acquittés

du paiement du loyer en temps et en heure utiles. Finalement, elle est d’avis que le

fait d’avoir conclu un nouveau contrat de bail avec les appelants témoigne de sa

volonté de les voir déguerpir à tout prix, mais n’établit aucunement une renonciation

au paiement des loyers impayés dans son chef.

L’intimée estime finalement l’offre de preuve par l’audition d’un témoin irrecevable pour

défaut de précision et soutient que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne sauraient être

admis à prouver outre et contre un écrit, en l’occurrence le contrat de bail.

Discussion

La question principale qui se pose dans le présent litige est celle de savoir si, tel que

le soutiennent les appelants, la société SOCIETE1.) a renoncé au paiement des loyers

de novembre 2015 à janvier 2016 inclus.

La renonciation peut être définie comme l'acte juridique unilatéral par lequel le titulaire

abdique une prérogative ou un ensemble de prérogatives (Encycl. Dalloz, Droit civil,

V° Renonciation, éd. Décembre 2017, n° 1).

La renonciation est d'abord essentiellement abdicative : elle a pour unique but et pour

seul effet direct l'abandon d'une ou plusieurs prérogatives (op. cit., n° 2).

Essentiellement abdicative, la renonciation est aussi intrinsèquement unilatérale : elle

repose sur une unique volonté. Elle est donc en principe irrévocable dès la

manifestation de volonté du renonçant, sous réserve de conditions de forme

particulières (op. cit., n° 8).

Bien qu'aucun texte n'affirme l'existence générale de la renonciation, l'opinion s'est

rapidement imposée qu'il s'agissait d'une faculté de droit commun (op. cit., n° 13).

L'effet unique et essentiel de la renonciation est l'abdication de la prérogative sur

laquelle elle porte (op. cit., n° 53).

La manifestation de volonté dont découle la renonciation n'est en principe assujettie à

aucune formule sacramentelle : comme le rappellent certaines dispositions, ainsi

qu'une jurisprudence constante, la renonciation peut être expresse ou tacite. Encore

faut-il que la renonciation résulte d'une manifestation de volonté non équivoque

(cf. op. cit. n° 60 ; Civ. 3e, 18 janvier 2012, Dalloz actualité 27 janvier 2012, obs.

Rouquet).

La Cour de cassation luxembourgeoise l’a rappelé dans un arrêt du 28 février 2013 (n°

3082 du registre) en ces termes : « la renonciation à un droit ne résulte que d’actes

manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ».

Il est de principe que les renonciations ne se présument pas (cf. op. cit., n° 68 ; Cour

d’appel lux., 3 juin 2009, n° 34203 du rôle).

En pratique, la renonciation tacite résulte d'un fait supposant l'abandon de la

prérogative considérée, c'est-à-dire d'un fait directement contraire au droit

prétendument abdiqué : pour reprendre la formule employée par la Cour régulatrice

elle-même, la renonciation doit être « directement et à tous égards contraire au droit

dont il s'agit » (op. cit. n° 62 ; Cass. Com. 10 avril 1964, Bull. civ. III, no 173).

La Cour régulatrice a ainsi nettement affirmé que « l'acquiescement implicite doit être

certain, c'est-à-dire résulter d'actes incompatibles avec la volonté d'exercer un recours,

et démontrant avec évidence la volonté de celui auquel on l'oppose d'accepter la

décision intervenue (Civ. 2e 8 avril 2004, BC II n° 159).

La renonciation tacite reposant sur une contradiction, elle nécessite en principe un

acte positif (Civ. 3e 29 novembre 2000, BC III n° 176). Ainsi que l'écrivait Jean

CARBONNIER, « décider le contraire, faire découler une renonciation tacite de la

seule inertie du titulaire d'un droit, ce serait rendre inutile l'institution légale de la

prescription extinctive, puisque rien ne distinguerait plus cette renonciation tacite d'une

sorte de prescription abrégée, laissée à l'arbitraire des tribunaux » (op. cit.,

n° 65 ; Civ. 10 juin 1941, RTD civ. 1940-1941. 602).

Conformément au droit commun, il appartient à celui qui s'en prévaut de faire la preuve

de la renonciation, cette question relevant de l'appréciation souveraine des juges du

fond (op. cit., n° 69 ; Civ. 2e 10 juin 1966, Bull. civ. II, no 673). La renonciation étant un

acte juridique, elle est soumise aux règles de preuves édictées par le code civil (cf. op.

cit. n° 69).

En l’espèce, la preuve de la renonciation échappe à la constitution d'un écrit, alors que

(i) le montant réclamé est inférieur à celui prévu par le règlement grand-ducal du 1er

août 2001 (à savoir 2.500,00 euros) et (ii) la prétendue renonciation est de nature

commerciale, alors qu’elle émane d’une société commerciale.

La preuve de la renonciation est donc, en l’espèce, libre et peut se faire par tous

moyens.

Encore faut-il, tel que développé ci-dessus, que la renonciation résulte d’un acte

manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

Or, cette preuve fait précisément défaut en l’espèce.

En effet, le fait de ne pas avoir fait état de loyers impayés lors des débats ayant mené

au jugement du tribunal de paix du 27 janvier 2016 ne saurait constituer un acte

manifestant sans équivoque la volonté de renoncer au paiement de ces loyers, étant

rappelé qu’un tel acte doit, en principe, être un acte positif. Il est manifeste que la

société SOCIETE1.) a longtemps tenté de faire déguerpir PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) du logement pris en location et le fait d’avoir, dans le cadre d’une

procédure en déguerpissement, omis de réclamer les loyers impayés, ne saurait

constituer un acte de renonciation univoque au paiement de ces loyers.

De même, ni le fait de ne pas avoir envoyé de rappel, ni celui d’avoir conclu un nouveau

contrat de bail avec les parties appelantes ne sauraient s’analyser en une renonciation

en ce sens, l’affirmation des appelants qu’ils se seraient toujours acquittés des autres

loyers étant, par ailleurs, formellement contestée et ne résultant d’aucune pièce.

Il est rappelé que le juge de première instance a déclaré irrecevable l’offre de preuve

formulée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), faute de précisions.

Il est de principe que si les faits libellés dans une offre de preuve doivent être pertinents

afin de permettre de faire avancer l’instruction du litige et de contribuer à y apporter

une solution, ils doivent, en outre, être précis en ce sens qu’il doit s’agir d’une

description détaillée, comportant indication des circonstances de temps, de lieu et de

fait de ce que la partie entend rapporter en preuve. Il ne suffit pas d’offrir en preuve le

résultat final auquel on tend, mais il faut proposer des faits qui permettent de démontrer

celui-ci. A noter qu’il y a de toute évidence un lien obligé entre pertinence et précision,

en ce que les faits précis libellés dans l’offre de preuve doivent être ceux qui sont

pertinents pour la solution du litige. Une offre de preuve qui ne satisfait pas à ces

contraintes rédactionnelles et de fond est déclarée irrecevable (cf. T. HOSCHEIT, Le

droit judiciaire privé, n° 718 ; Cour 29 janvier 1997, P. 30, p. 251).

L’offre de preuve telle que libellée en l’espèce ne permet de déterminer ni les

circonstances de temps et de lieu, ni les personnes ayant prétendument indiqué aux

locataires qu’ils ne devraient plus payer de loyer, ni surtout le contexte et les modalités

de cette prétendue renonciation.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le juge de première instance a déclaré l’offre de

preuve irrecevable. L’offre de preuve telle que formulée en instance d’appel – dont le

libellé est identique à celui formulée en première instance – est pareillement et pour

les mêmes motifs à déclarer irrecevable.

Le jugement querellé est partant à confirmer en ce qu’il a retenu que PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) ne rapportent pas la preuve de la renonciation par la société

SOCIETE1.) au paiement des loyers de novembre 2015 à janvier 2016.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de la débouter de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est pareillement à

rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit irrecevable l’offre de preuve présentée par les parties appelantes en instance

d’appel,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.