Appeal dismissed as final decision on personal need termination; procedural delay and lack of inequity upheld.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00176

Audience publique du mardi, deux octobre deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-04246 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), ouvrier, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 18 juin 2018,

comparant par Maître Martine FARIA, avocat, demeurant à Differdange,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

comparant par Maître

Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, demeurant

à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-04246 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 10 juillet 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 18 septembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Martine FARIA, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

2 octobre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 16 février 2018 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette, pour voir déclarer résilié le bail pour cause de besoin

personnel et pour voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec

tous ceux qui les occupent de son chef, endéans la huitaine de la notification du

jugement à intervenir.

PERSONNE2.) a réclamé une indemnité de procédure de 50,00 euros et a conclu à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé être devenu propriétaire d’un

immeuble sis à L-ADRESSE1.), en date du 18 juillet 2017. Ledit immeuble aurait été

loué à PERSONNE1.) par l’ancien propriétaire, PERSONNE3.), en vertu d’un contrat

de

bail

signé

le

mai

2014

et

ayant

pris

effet

le

1er juin 2014. Entendant occuper l’appartement à titre personnel, PERSONNE2.) aurait

adressé une lettre de résiliation à PERSONNE1.) le 19 juillet 2017. Ce dernier n’aurait

cependant pas quitté les lieux à l’expiration du délai de préavis de six mois lui accordé.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a fait valoir que le contrat

de bail ne pouvait être résilié qu’avec effet au 1er juin 2018. Il a, en outre, sollicité un

délai de déguerpissement de six mois.

Par jugement du 17 mai 2018, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, indiquant statuer

contradictoirement et en premier ressort, a :

reçu la demande en la forme,

constaté que le contrat de bail existant entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) a

été valablement résilié pour besoin personnel avec effet au 31 mai 2018,

condamné PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef au plus tard le 30 juin 2018,

au besoin autorisé le requérant à faire expulser le défendeur dans la forme légale

et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

dit sans objet la demande de PERSONNE2.) tendant à l’exécution provisoire du

jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

condamné PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, lui notifié le 23 mai 2018, PERSONNE1.) a relevé appel par acte

d’huissier du 18 juin 2018.

Moyens et prétentions des parties

Dans son acte d’appel, PERSONNE1.) demande, par réformation du jugement

entrepris, à se voir accorder un délai de déguerpissement de six mois à partir du

jugement à intervenir.

Il conclut à la condamnation de l’intimé à tous les frais et dépens de l’instance.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait valoir que le délai lui accordé par le juge

de première instance est manifestement trop court pour se reloger avec son épouse

et l’enfant mineur de cette dernière. Il explique que ses recherches en vue de trouver

un nouveau logement n’ont pas abouti jusqu’à présent.

A l’audience des plaidoiries, l’appelant sollicite un délai de déguerpissement de trois

mois.

Sur question spéciale du tribunal de céans quant à la recevabilité de l’appel au regard

des dispositions de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, la partie appelante déclare se rapporter à sagesse. Elle estime que l’appel

est recevable, dans la mesure où le litige n’a pas pour objet une demande en obtention

d’un sursis.

PERSONNE2.) se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité

de l’appel.

S’opposant à la demande de l’appelant tendant à se voir accorder un délai de

déguerpissement plus long, il conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Il explique qu’il rembourse un prêt relatif à l’acquisition de l’appartement litigieux et que

sa situation financière ne lui permet pas de se loger décemment ailleurs.

Il sollicite une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Les règles régissant la recevabilité de la voie de recours de l'appel sont d'ordre public,

de sorte qu'elles peuvent et doivent même être appliquées d'office par le juge saisi. Il

en suit qu'en l'espèce, le tribunal doit même d'office s’interroger sur la recevabilité de

l’appel interjeté par PERSONNE1.).

Il convient de rappeler que la qualification donnée à leur décision par les premiers

juges ne lie pas les juridictions saisies sur recours (cf. JCL proc.civ. Vol 3, fasc.

210-2, n° 220 et s.; Enc. Dalloz Proc. civ., éd.1955, vo appel, n° 20).

Le tribunal de céans est partant amené à vérifier si c’est à bon droit que, dans le

dispositif du jugement du 17 mai 2018, le juge de première instance a indiqué qu’il

statue en premier ressort.

L’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

prévoit que « Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat

portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe

quelle cause, est prorogé à moins que : a. le bailleur déclare avoir besoin des lieux

loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un

parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement […] ».

Il est constant en cause qu’en l’espèce, la résiliation du contrat de bail entre parties

est intervenue pour besoin personnel.

L’article 12 (3), alinéa 2, de la même loi dispose que « Dans les trois mois de l’avis de

réception à la poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une

prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le

bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement

forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois […] La décision

autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d’opposition

ou d’appel ».

La disposition de l’article précité relative à l’absence de recours contre la décision

autorisant le déguerpissement ne vise pas le cas où une prolongation du délai de

résiliation a été demandée devant le juge de paix, mais l’hypothèse où, en l’absence

d’une telle demande introduite endéans les trois mois de la réception de la lettre de

résiliation pour besoin personnel, le bailleur a demandé au juge de paix une décision

autorisant le déguerpissement forcé du locataire à l’expiration du délai de résiliation

de six mois.

La disposition prémentionnée implique que l’appréciation faite par le juge de paix de

la validité de la résiliation pour besoin personnel sur laquelle il fonde sa décision

autorisant le déguerpissement forcé, n’est pas susceptible d’être remise en cause

dans le cadre d’une procédure d’opposition ou d’appel. Il en est de même de la

décision relative à la durée du délai de déguerpissement.

En prévoyant, dans le cas particulier de la résiliation pour besoin personnel du contrat

de bail à usage d’habitation, que la décision autorisant le déguerpissement forcé est,

par dérogation au régime de droit commun, rendue en dernier ressort, le législateur a

cherché à établir un équilibre entre les intérêts du bailleur qui entend occuper lui-même

ou faire occuper les lieux par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement,

à une échéance déterminée et ceux du locataire qui aura besoin d’un délai

suffisamment long pour se reloger.

Il convient, dans ce contexte, de se rapporter au passage suivant du commentaire des

articles du projet de loi sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines

dispositions du code civil, déposé le 6 octobre 2003 (doc. parl. no 5216/00) :

« Le nouveau texte se base sur la proposition avancée par le Conseil Economique et

Social. L'idée du Conseil Economique et Social est de prévoir dans les cas de besoin

personnel un terme précis auquel le besoin propre pourra être exercé au plus tard,

alors qu'aujourd'hui, ce besoin propre est souvent largement repoussé par voie des

recours judiciaires. Il y aura donc davantage de sécurité juridique. En contrepartie, le

locataire pourra profiter d'un délai de résiliation effectif jusqu'à 18 mois au

maximum ».

L’appelant n’ayant, en l’espèce, pas demandé de prolongation du délai de résiliation

devant le juge de paix endéans les trois mois de l’envoi de la lettre de résiliation et

l’intimé ayant, suivant requête du 16 février 2018, demandé une décision autorisant le

déguerpissement forcé de l’appelant sur base de l’article 12 (3), précité, la décision

entreprise a, en réalité, été rendue « en dernier ressort » (cf. TAL, IIIe ch.,

3 février 2015, n° 163.596 du rôle ; TAL, XIVe ch., 26 janvier 2016, n° 173.197 du rôle).

L’appel de PERSONNE4.) est, par conséquent, à déclarer irrecevable.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.)

pour l’instance d’appel est recevable, mais non fondée, alors que l’intimé ne justifie

pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare l’appel irrecevable,

déclare recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.