Landlord's appeal partially allowed; court rejects demand for charges without itemized receipts under housing law.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00168

Audience publique du mardi, deux octobre deux mille dix-huit

Numéro 186133 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), avocat, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg du 10 juillet

2017,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Anne-Marie KA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.),

commerçant,

demeurant

à

L-ADRESSE2.)

ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Roy NATHAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 186133 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 26 septembre 2017, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 28

novembre 2017, 24 avril 2018 et finalement à l’audience publique du mardi,

18 septembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Anne-Marie KA, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Aline CONDROTTE, avocat, en remplacement de Maître Roy NATHAN,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

2 octobre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 2 juillet 2008, ayant pris effet le 1er août 2008, PERSONNE2.) a

donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant

un loyer mensuel de 900,00 euros et des avances sur charges mensuelles de 115,00

euros.

Par requête déposée au greffe le 16 septembre 2016, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de le

voir condamner à lui payer le montant de 3.070,17 euros à titre d’arriérés de loyers,

d’arriérés d’avances sur charges et de charges locatives suivant décompte définitif,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, avec

majoration du taux d’intérêt légal. Il a encore sollicité une indemnité de procédure de

800,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire sans caution du jugement.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé qu’PERSONNE1.) a dénoncé le

contrat de bail le 15 décembre 2014, avec effet au 31 mars 2015, alors que l’échéance

du contrat était fixée au 31 juillet 2015.

Il a affirmé que l’appartement n’a pu être reloué qu’à partir du 1er juillet 2015 et il a,

dès lors, réclamé le paiement des loyers pour les mois d’avril, mai et juin 2015.

PERSONNE1.) s’est opposé aux prétentions du bailleur. Il a demandé à se voir

remettre le décompte des charges pour la période du 1er septembre 2013 au 31 août

2014 et a sollicité une indemnité de procédure de 750,00 euros.

Par jugement du 9 juin 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

a reçu les demandes en la forme,

a donné acte à PERSONNE2.) de sa renonciation à sa demande en paiement des

arriérés de charges pour la période du 1er septembre 2013 au 31 août 2014,

a dit la demande en paiement fondée pour le montant de 2.986,52 euros et en a

débouté pour le surplus,

partant, a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de

2.986,52 euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 16 septembre 2016

jusqu’à solde,

a ordonné sur cette somme la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugement,

a dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

a refixé l’affaire à l’audience publique du mardi, 3 octobre 2017 à 9 heures, salle JP

0.15, pour permettre à PERSONNE2.) de verser au locataire le décompte des

charges pour la période du 1er septembre 2013 au 31 août 2014,

a réservé le surplus.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a noté que, par courrier du 6 janvier

2015, la société immobilière SOCIETE1.), agissant au nom et pour compte de

PERSONNE2.), a accusé réception du courrier de résiliation et a informé

PERSONNE1.) que le contrat de bail resterait en principe en vigueur jusqu’au 1er août

2015, tel que prévu au contrat de bail, sauf au cas où un nouveau locataire serait

trouvé avant cette date. Il a encore relevé qu’aux termes de l’état des lieux de sortie

du 31 mars 2015, il a été acté qu’PERSONNE1.) voulait remettre l’ensemble des clefs

à sa disposition malgré le fait qu’il restait locataire jusqu’au jour de la remise en location

de l’appartement.

Après avoir écarté les contestations d’PERSONNE1.) quant à son consentement

quant à la prédite mention sur l’état des lieux de sortie, le juge de première instance a

retenu que le locataire avait connaissance du fait que le bail continuerait, en principe,

à courir jusqu’à son échéance.

Il a encore constaté qu’PERSONNE1.) restait en défaut d’établir que le bailleur avait

refusé sans juste motif les candidats qu’il lui aurait proposés en vue de la conclusion

d’un nouveau contrat de bail ou n’avait pas fait suffisamment d’efforts pour retrouver

un nouveau locataire au plus vite.

Il en a déduit que l’ancien contrat de bail s’était poursuivi jusqu’au 30 juin 2015 et que

la demande en paiement des loyers jusqu’à cette date était fondée.

La demande en paiement d’arriérés de loyers a donc été déclarée fondée pour le

montant de 2.700,00 euros.

Concernant le décompte des charges pour la période du 1er septembre 2014 au 30

juin 2015, au titre duquel PERSONNE2.) a réclamé le montant de 360,15 euros lors

des plaidoiries en première instance, le juge de première instance a retenu que c’était

à bon droit qu’PERSONNE1.) contestait le montant de 73,63 euros relatif aux frais de

gestion, le bailleur ne justifiant pas que le montant réclamé correspondait à des frais

de gérance techniques exposés dans l’intérêt du locataire.

Il a écarté les contestations d’PERSONNE1.) relatives au montant de 172,80 euros du

chef de « valeur relevé compteurs eau », après avoir constaté que ce montant n’avait

pas été refacturé à ce dernier.

La demande en paiement d’arriérés de charges a donc été déclarée fondée pour le

montant de [360,15 – 73,63 =] 286,52 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

10 juillet 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à se voir décharger de la

condamnation au paiement du montant de 2.986,52 euros et à voir condamner

PERSONNE2.) à lui transmettre un décompte détaillé et justifié des charges pour la

période du 1er septembre 2014 au 31 mars 2015.

Il conclut en outre à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelant fait valoir, à titre principal que la reconduction tacite

du contrat de bail a donné naissance à un nouveau contrat à durée indéterminée,

pouvant être résilié moyennant préavis de trois mois, conformément à l’article 1736 du

code civil. Il verse une jurisprudence française à l’appui de ses prétentions.

A titre subsidiaire, l’appelant fait plaider que le contrat de bail a pris fin le 31 mars 2015

par la remise des clés de l’appartement. Il soutient que le bailleur, en reprenant

possession des lieux à partir de cette date, a accepté la résiliation anticipée.

En dernier ordre de subsidiarité, l’appelant soutient que s’agissant d’un appartement

neuf et en bon état, bénéficiant d’une situation centrale, le préavis de trois mois est

suffisant pour permettre la relocation du bien immobilier. Il reproche au bailleur de ne

pas avoir entamé les démarches nécessaires pour relouer l’appartement le plus

rapidement possible. Il indique, à titre d’exemple, qu’entre janvier et mars 2015, il n’a

assisté qu’à une seule visite de l’appartement.

Quant aux arriérés de charges locatives, l’appelant invoque l’article 5 (3) de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, en faisant plaider que

d’une part, seuls les frais limitativement énumérés par la loi sont remboursables et que

d’autre part, les montants doivent avoir été effectivement déboursés par le bailleur

pour le compte du locataire. Il estime que les frais de gestion d’un montant de 73,63

euros ainsi que les frais de lecture des compteurs d’un montant de

27,61 euros sont à la charge du bailleur.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris, en ce qui concerne la

condamnation d’PERSONNE1.) aux arriérés de loyers. Il formule une offre de preuve

par voie d’audition d’un témoin, afin d’établir que l’appelant avait été rendu attentif au

fait que le bail liant les parties continuait à produire ses effets jusqu’à la fin du contrat,

faute de trouver entretemps un locataire qui allait reprendre les lieux.

PERSONNE2.) relève appel incident en ce que sa demande en paiement des arriérés

de charges n’a été déclarée que partiellement fondée. Il réclame, à ce titre, le montant

de 370,17 euros, augmenté des intérêts au taux légal à partir de la date de l’état des

lieux de sortie, sinon de la date du jugement à intervenir.

Il sollicite finalement une indemnité de procédure de 800,00 euros pour l’instance

d’appel.

Motifs de la décision

Il est rappelé que suivant contrat de bail du 2 juillet 2008, PERSONNE2.) a donné en

location à PERSONNE1.) un appartement sis à ADRESSE4.).

Aux termes de l’article 2 du contrat de bail, celui-ci « est conclu pour une période de 1

an à partir du 01.08.2008 et se renouvelle par tacite reconduction sauf dénonciation

écrite de trois mois avant l’expiration pour une durée de d’année en année ».

Par courrier recommandé du 15 décembre 2014, PERSONNE1.) a résilié le bail avec

effet au 31 mars 2014 (le tribunal suppose qu’il s’agit d’une erreur matérielle et qu’il y

a lieu de lire « 2015 »).

Par courrier du 6 janvier 2014 (le tribunal suppose qu’il s’agit encore d’une erreur

matérielle et qu’il y a lieu de lire « 2015 »), la société SOCIETE1.), au nom et pour

compte de PERSONNE2.), répond à PERSONNE1.) : « […] Nous tenons à vous

informer que le contrat de bail restera en principe en vigueur jusqu’au 01.08.2015

suivant contrat de bail conclu en date du 02.07.2008. Nous avons bien noté votre

intention de libérer l’appartement pour la date du 01.04.2015, date pour laquelle vous

pourriez être déchargé de vos obligations du contrat de bail, si nous trouverons un

nouveau locataire pour cette date. […] ».

Il est de principe que le contrat de bail à durée déterminée prend fin à l’expiration du

terme.

Si le bail est à durée déterminée, les parties ne peuvent en principe y mettre fin

unilatéralement avant l’échéance convenue, sauf accord exprès de la partie créancière

de l’obligation.

Lorsqu’un locataire, sans reprocher au propriétaire une violation de ses obligations de

bailleur, dénonce unilatéralement et avant terme un contrat de bail à durée déterminée,

le bailleur est en droit de continuer à demander le paiement des loyers échus. La

demande en paiement de loyers échus est en effet une demande d’exécution d’une

obligation de donner dont l’exécution est toujours possible. La loi donne en effet au

bailleur le choix, dès l’échéance du loyer, ou de poursuivre le locataire défaillant en

paiement du prix du bail, ou de demander la résiliation du bail avec dommages et

intérêts à charge du preneur.

Le tribunal rappelle que les bailleurs sont en droit de demander le paiement des loyers

échus et ce jusqu’à la fin du contrat en cas de résiliation prématurée du chef du

locataire (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

n° 181).

Si le locataire résilie le contrat de bail unilatéralement avant son terme, le bailleur a le

choix entre i) la poursuite des relations contractuelles et ii) la résolution du contrat de

bail accompagnée d'une demande en condamnation des sommes prévues à l'article

1760 du code civil. Le bailleur est dès lors en principe en droit de demander la

poursuite des relations contractuelles avec le paiement des loyers échus jusqu'à la fin

du contrat de bail. (cf. Tr. Arr. Luxemb., 22/12/2004, n° de rôle 90309).

En l’espèce, le contrat de bail stipule expressément qu’il est conclu pour une durée

d’une année et qu’il se renouvelle tacitement d’année en année.

Il s’ensuit que le contrat de bail liant les parties n’est pas un contrat à durée

indéterminée, tel que le fait plaider l’appelant. A noter que la jurisprudence versée par

PERSONNE1.) est relative à un contrat triennal de parrainage, dans le cadre du

commerce de planches à voile et accessoires et non un contrat de bail à usage

d’habitation, de sorte que le tribunal ne s’y attardera pas.

En l’espèce, PERSONNE1.) aurait été en droit de résilier le contrat pour le 31 juillet

2015.

Le moyen principal de l’appelant laisse dès lors d’être fondé.

PERSONNE1.) fait plaider, à titre subsidiaire, que le contrat de bail a pris fin le 31 mars

2015, date de l’état des lieux de sortie.

S’il est vrai que le contrat de bail à durée déterminée peut être résilié d’un commun

accord des parties avant l’échéance du terme, il appartient au locataire de rapporter la

preuve de l’accord du bailleur relatif à la résiliation anticipée.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que, par courrier du 6 janvier 2014 (le

tribunal suppose qu’il s’agit d’une erreur matérielle et qu’il y a lieu de lire « 2015 »), la

société SOCIETE1.), agissant au nom et pour le compte du bailleur, note l’intention du

locataire de libérer les lieux pour le 1er avril 2015 et lui fait part qu’il pourrait être

déchargé de ses obligations, si un nouveau locataire était trouvé pour cette date.

L’état des lieux de sortie, dressé le 31 mars 2015, mentionne expressément : « M.

FAVIER veut nous rendre toutes les clefs (qui restent à sa disposition) malgré qu’il

reste locataire jusqu’au jour où l’appart sera loué ».

Il se dégage de ce qui précède que le bailleur n’a pas donné son accord pour une

résiliation anticipée du bail à la date du 31 mars 2015.

A noter que l’acceptation des clés, même sans formuler de réserves, ne saurait valoir

acceptation de la résiliation en l’absence de tout autre élément du dossier confortant

la renonciation du bailleur à poursuivre l’exécution du bail (cf. M. HARLES, Le bail à

loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 182).

Au vu de ce qui précède, il n’y a dès lors pas lieu de retenir la date du 31 mars 2015

comme la fin du bail.

L’appelant fait finalement valoir que le préavis de trois mois était suffisant pour relouer

l’appartement, étant précisé qu’il s’agissait d’un bien neuf en situation centrale.

Le tribunal admet que l’appelant fait plaider implicitement un abus de droit dans le chef

du bailleur.

Si, dans l’hypothèse d’un contrat de bail résilié unilatéralement avant son terme, le

bailleur est en principe en droit de demander la poursuite des relations contractuelles

avec le paiement des loyers échus jusqu'à la fin du contrat de bail, il peut néanmoins

commettre un abus de droit en exigeant l'exécution forcée de la convention de bail.

Ainsi, il ne peut opposer un refus systématique et arbitraire à l'égard des candidats

présentés par le locataire, pareil refus pouvant être considéré comme abusif (cf.

Tr. Arr. Lux. 22/12/2004, n° du rôle 90309).

Il est à noter qu’il y a abus de droit lorsqu'une partie agit dans son seul intérêt en vue

de retirer un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit son

cocontractant. L'exercice d'un droit peut se révéler abusif même s'il fait suite à une

faute du cocontractant ; la faute du débiteur en défaut d'exécution de ses obligations

ne le prive donc pas du droit d'invoquer l'abus de droit de son créancier à l'occasion

de l'exercice par celui-ci de la faculté d'opter entre l'exécution forcée et la résolution

de la convention (T. Arr. Lux. 18 février 2000, n° du rôle, 64404).

Il relève du pouvoir du juge, qui statue souverainement en fait, de retenir l’abus de

droit éventuel du bailleur qui refuse de résilier anticipativement le bail, malgré les

raisons légitimes du locataire et ses offres suffisantes d’indemnité compensatoire ; tout

dépend des circonstances (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La Haye &

Vankerckhove, éditions Larcier n° 417).

Le bailleur auquel un locataire a signalé son intention de résilier le bail et qui a reçu

l’offre de contracter d’un nouveau candidat locataire abuse de son droit et augmente

son préjudice en refusant la rupture du premier contrat (cf. Les Novelles, Louage des

Choses, La Haye & Vankerckhove, éditions Larcier n° 417). Encore faut-il que les

conditions du nouveau bail soient plus ou moins équivalentes à celle du bail dont la

rupture est sollicitée.

En l’espèce, il ne résulte toutefois d’aucun élément de la cause qu’PERSONNE1.)

aurait finalement proposé un nouveau candidat locataire à PERSONNE2.). Il ne se

dégage pas non plus du dossier que le bailleur aurait refusé, de manière abusive, des

locataires potentiels.

Il n’est pas contesté qu’un nouveau locataire a pu être trouvé pour le 1er juillet 2015.

Le tribunal en conclut que PERSONNE2.), qui a poursuivi l’exécution du contrat de

bail jusqu’au 30 juin 2015, ne saurait se voir reprocher d’avoir commis un abus de

droit, étant précisé qu’il n’est pas établi qu’il ait refusé, sans motif légitime, de potentiels

repreneurs du bail.

Il s’ensuit que l’intimé est en droit de percevoir les loyers des mois d’avril, mai et juin

2015. Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de [3 x 900,00 =] 2.700,00 euros,

augmenté des intérêts légaux, à partir du 16 septembre 2016, date du dépôt de la

requête introductive de première instance.

Il est rappelé que, s’agissant des arriérés de charges locatives, PERSONNE1.)

demande à être déchargé du paiement du montant de 286,52 euros, tandis que

PERSONNE2.), par le biais de son appel incident, conclut à se voir allouer, à titre

d’arriérés de charges, le montant de 370,17 euros, augmenté des intérêts légaux à

partir de la date de l’état des lieux de sortie, sinon de la date du jugement à intervenir.

Dans la mesure où le décompte des charges pour la période du 1er septembre 2014

au 30 juin 2015 a été versé, la demande de l’appelant tendant à voir condamner l’intimé

à lui transmettre ledit décompte est sans objet.

Conformément à l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants

qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire.

En l’espèce, force est de constater que PERSONNE2.) ne verse ni de quittances des

factures, ni d’avis de débit.

Il résulte des travaux parlementaires de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le

bail à loyer que « A côté du loyer proprement dit, le bailleur peut mettre à charge du

locataire les montants des charges locatives qu’il justifie avoir payés pour le compte

du locataire. Le bailleur ne peut cependant se borner à lui présenter un décompte

général. Pour satisfaire aux exigences de la loi, le bailleur est tenu de produire

également les quittances/factures-ou une copie de celles-ci-relatives aux dépenses

avancées justifiant ainsi avoir déboursé des frais incombant au locataire… » (voir doc.

parl. No 5216, page 19 sous commentaire des articles).

La demande de PERSONNE2.) en paiement de charges n’est donc pas fondée. Il

convient, dès lors, de réformer le jugement entrepris, pour autant qu’il a fait droit à la

demande de ce chef, à concurrence de 286,52 euros, et de déclarer non fondé l’appel

de PERSONNE2.) tendant à se voir allouer le montant de 370,17 euros, au titre

d’arriérés de charges.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, les demandes en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel, formulées de part et d’autre, requièrent un rejet.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est

partiellement fondé, tandis que l’appel incident ne l’est pas.

Nonobstant ce fait, PERSONNE1.) reste tenu d’une condamnation et doit partant

supporter les frais et dépens de l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit que la demande d’PERSONNE1.) tendant à voir condamner PERSONNE2.) à lui

transmettre un décompte des charges pour la période du 1er septembre 2014 au 31

mars 2015 est sans objet,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE2.) fondée pour le montant de 2.700,00 euros et en

déboute pour le surplus,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 2.700,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 16 septembre 2016, date de la demande en justice,

jusqu’à solde,

ordonne sur cette somme la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la signification du présent jugement,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.