Landlord's appeal dismissed; court confirms termination failed due to lack of legal ground for immediate eviction.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00170

Audience publique du mardi, deux octobre deux mille dix-huit

Numéro 184109 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Christine

KOVELTER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg

du 12 avril 2017,

comparant par Maître Tom FELGEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Christine KOVELTER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Clément MARTINEZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 184109 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 2 mai 2017, fut refixée à plusieurs reprises et finalement fixée pour

plaidoiries à l’audience publique du mardi, 18 septembre 2018, à 9.00 heures, salle TL

3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Jennifer GENTEN, avocat, en remplacement de Maître Tom FELGEN,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Clément MARTINEZ, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

2 octobre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 28 octobre 2016, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal

de paix de Luxembourg, pour voir prononcer la résiliation du bail existant entre parties

avec effet immédiat pour motif légitime sur base de l’article 12 (2) point c) de la loi du

21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation et pour voir condamner le

défendeur à déguerpir des lieux loués. Elle a encore sollicité une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile et, à titre subsidiaire, une indemnisation du même montant pour honoraires

d’avocat exposés, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a exposé que suivant acte de vente

notarié du 10 mars 2016, elle a acquis le bien immobilier sis à L-ADRESSE2.), dans

lequel un studio avait été donné en location à PERSONNE1.) par l’ancienne

propriétaire, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., suivant contrat de

bail du 6 septembre 2013, ayant pris effet le 15 septembre 2013. Par courrier

recommandé du 5 avril 2016, le mandataire de la requérante aurait informé

PERSONNE1.) de la vente intervenue.

Lors des plaidoiries de première instance, la partie requérante a précisé qu’elle

demandait à voir prononcer la résiliation du bail et ordonner le déguerpissement du

locataire en raison de travaux de rénovation de grande envergure à faire effectuer

dans l’immeuble concerné.

PERSONNE1.) s’est opposé à la demande en contestant les allégations de la

requérante relatives à un projet de rénovation impliquant des travaux de grande

envergure. A titre subsidiaire, il a sollicité un délai de déguerpissement d’au moins six

mois, sinon tout autre délai à fixer par le tribunal. Il a finalement réclamé une indemnité

de procédure de 1.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

Par jugement du 13 mars 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

a reçu la demande en la forme,

l’a déclarée non fondée,

a débouté la société SOCIETE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

a débouté la société SOCIETE1.) de sa demande en indemnisation pour frais

d’avocat déboursés sur base de la responsabilité délictuelle,

a condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

a condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’à défaut d’autres pièces,

le devis non daté, versé par la société requérante, ne constituait pas une preuve

suffisante de l’intention dans le chef de la société SOCIETE1.) de procéder à des

travaux de rénovation de grande envergure dans l’immeuble litigieux. La demande

tendant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement du locataire a partant

été rejetée, faute par la requérante d’établir le motif légitime consistant dans la

nécessité de procéder à des travaux de réfection importants.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 12 avril 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir (i) résilier le contrat

de bail avec effet immédiat, (ii) ordonner le déguerpissement de l’intimé, (iii) débouter

PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la

première instance et (iv) faire droit à ses demandes en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance et en indemnisation pour frais d’avocat déboursés

sur base des règles régissant la responsabilité délictuelle. Elle sollicite enfin une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel ainsi que le

remboursement de ses frais d’avocat à hauteur de 2.000,00 euros.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) soutient qu’en cas de résiliation par

un bailleur d’un contrat de bail pour motif grave et légitime consistant en des travaux

de grande ampleur, le bailleur est cru sur parole, de sorte qu’il ne serait pas nécessaire

de produire de pièces à l’appui de sa demande. Elle cite, dans ce contexte, un

jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 24 mars 1993.

En ordre subsidiaire, elle renvoie à ses pièces justifiant, selon elle, le déguerpissement

immédiat du locataire.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et sollicite, à

son tour, l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Il conteste énergiquement que le bailleur soit cru sur parole lorsque ce dernier

envisage des travaux de grande envergure et estime qu’il appartient à la société

SOCIETE1.) de rapporter la preuve non seulement de son intention de procéder

réellement aux travaux envisagés, mais également de la nécessité de ceux-ci ainsi

que l’impossibilité pour le locataire de rester dans les lieux loués. Or, cette preuve ne

serait pas rapportée en l’espèce.

Les pièces versées en cause n’établiraient aucune de ces trois conditions

cumulativement exigées. En effet, le devis émanant de la société SOCIETE3.) ne

serait pas signé et serait d’ailleurs entretemps devenu caduc. L’offre de prix établie

par la société SOCIETE4.) concernerait une maison à ADRESSE3.) et le « rapport »

du

22 septembre 2017 de l’architecte PERSONNE2.) ne serait ni signé, ni pourvu d’un

quelconque cachet officiel. En outre, ce dernier ne préconiserait que quelques

mesures de mise en conformité avec la protection incendie, ce qui n’empêcherait pas

le locataire de rester dans l’immeuble.

Motifs de la décision

Il convient d’analyser si, tel que le fait plaider l’appelante, les travaux envisagés par

celle-ci constituent un motif grave et légitime permettant la résiliation du contrat de bail.

Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur

parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il

appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave

et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux

et son intention d’y procéder réellement (TAL 3 mars 2015, n° 58/2015).

C’est, dès lors, à tort que la société SOCIETE1.) soutient que le bailleur doit être cru

sur parole s’il souhaite faire effectuer des travaux de rénovation. La jurisprudence -

isolée - citée dans ce contexte par l’appelante - de surcroît, applicable uniquement « si

la situation générale de l’immeuble laisse croire que le bailleur a l’intention d’effectuer

ces travaux », hypothèse non alléguée en l’occurrence - est entretemps tombée en

désuétude.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour

que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer

des travaux. Le bailleur doit, en effet, être en droit d’apporter une plus-value à son

immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et

par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du

confort

moderne,

devraient

justifier

la

résiliation

du

bail

(TAL

29 septembre 2000, n° du rôle 64134). Il a néanmoins été souligné que les travaux

doivent correspondre à une réelle nécessité et être commandés par l’urgence

(TAL 16 mars 2001, n° rôle 66366 ; TAL 22 janvier 2013, n° rôle 145.477).

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans

les lieux des locataires, étant donné que ceux-ci, aux termes de l’article 1724 du code

civil, sont contraints de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre

eux-mêmes l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du

loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des

travaux.

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les

inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si

objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. Marianne Harles,

Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no.163).

Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave

et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

L’appelante ne donne aucune explication quant à la date de construction de l’immeuble

et ne verse aucune pièce permettant d’évaluer l’état actuel de l’immeuble et partant de

déterminer si des travaux de rénovation s’imposent.

Tel que l’a à juste titre relevé le juge de première instance, le devis n° NUMERO2.), ni

daté, ni signé, émis par la société SOCIETE5.), renseigne notamment que « l’ampleur

exacte des travaux et du budget définitif sera fixée au moment de l’avant-projet définitif

ainsi que sur base d’offres réelles des différents corps de métier (entreprises de

construction) et de services (architecte, ingénieur, coordinateur sécurité chantier,

géomètre) ». Or, l’appelante reste, tant en première instance qu’en instance d’appel,

en défaut de verser le moindre élément corroborant ce devis plus que lacunaire.

De même, tel que le souligne à bon escient l’intimé, l’offre émise le 20 juin 2017 par la

société SOCIETE4.) est relative non pas à l’immeuble, objet du bail, mais à une

« construction triple maison en bande à ADRESSE3.) ». Cette pièce est dès lors

dénuée de toute pertinence pour l’issue du présent litige.

Finalement, conformément aux conclusions de l’intimé, le tribunal se doit de constater

que le rapport établi le 22 septembre 2017 par l’architecte PERSONNE2.) se borne à

relever que « la cage d’escalier n’est pas surveillée par une installation de détection

de fumée, plusieurs fenêtres permettant d’éclairer la cage, pas de désenfumage.

L’accès aux différents appartements se fait par des portes intérieures non-sécurités

qui ne sont pas coupe-feu », de sorte qu’il préconise « la mise en conformité de la

maison (…) pour garantir la sécurité aux habitants (…) ».

Ce rapport ne saurait, dès lors, constituer la preuve ni de la nécessité des travaux de

rénovation envisagés, ni surtout de l’impossibilité pour PERSONNE1.) de se maintenir

dans les lieux loués.

Il en découle que, par confirmation du jugement entrepris, le motif grave et légitime

invoqué par la société SOCIETE1.) pour résilier le contrat de bail de PERSONNE1.)

laisse d’être établi.

L’appel n’est partant pas fondé et le jugement entrepris est à confirmer dans toute sa

teneur.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, les demandes de la société SOCIETE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

ainsi qu’en remboursement d’honoraires d’avocat, sur base des principes de la

responsabilité civile, sont à rejeter, tant en ce qui concerne la première instance, ce

par confirmation du jugement querellé, qu’en ce qui concerne l’instance d’appel.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.)

l’entièreté des sommes exposées par lui non comprises dans les dépens, il convient,

d’une part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a été fait droit à sa demande

en obtention d’une indemnité de procédure de 500,00 euros, et, d’autre part, de

condamner la société SOCIETE1.) à lui payer une indemnité de procédure du même

montant pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. de ses demandes en

obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ainsi qu’en remboursement d’honoraires d’avocat formulées dans le

cadre de l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à

PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais de l’instance

d’appel.