Tenant loses appeal on heating costs; landlord's procedural abuse claim dismissed; expert fees awarded to landlord.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00167

Audience publique du mardi, deux octobre deux mille dix-huit

Numéro 158281 du rôle

Composition :

Laurence JAEGER, premier juge-président,

Marc PUNDEL, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salarié, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-

Alzette du 21 janvier 2013,

intimé sur appel incident,

comparant initialement par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette,

ayant déposé son mandat, et actuellement par Maître

Ana Isabel

ALEXANDRE, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Jacques WOLTER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège en

date du mardi, dix-neuf avril deux mille seize sous le numéro 85/2016 et dont le

dispositif est conçu comme suit :

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel principal irrecevable pour autant qu’il est dirigé contre le jugement rendu le

17 septembre 2010 par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

dit l’appel principal irrecevable pour autant qu’il est dirigé contre le jugement rendu le

23 octobre 2013 par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette en ce qu’il a sursis à statuer

quant aux frais d’eau,

dit l’appel principal recevable en la forme pour le surplus,

reçoit l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident d’ores et déjà non fondé en ce qui concerne les frais des chauffage

à charge de PERSONNE1.) pour les années 2007/2008, 2008/2009 et 2009/2010,

dit l’appel principal d’ores et déjà partiellement fondé en ce qui concerne les frais de

chauffage à charge d’PERSONNE1.) pour les années 2007/2008, 2008/2009 et

2009/2010,

partant, par réformation du jugement entrepris du 23 octobre 2013,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant

de 623,58 euros au titre de l’année 2007/2008 avec les intérêts au taux légal à compter

du 31 mars 2010 jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant

de 623,58 euros au titre de l’année 2008/2009 avec les intérêts au taux légal à compter

du 31 mars 2010 jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant

de 632,95 euros au titre de l’année 2009/2010 avec les intérêts au taux légal à compter

du 25 septembre 2013 jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris du 23 octobre 2013 en ce qu’il a résilié le contrat de

bail et ordonné à PERSONNE1.) de déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le délai

de déguerpissement à deux mois à compter de la signification du présent jugement,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne un complément d’expertise et commet pour y procéder

Monsieur Luciano BERALDIN, demeurant à L-ADRESSE3.),

avec la mission d’évaluer le montant redu par PERSONNE1.) au titre de frais de

chauffage du chef des années 2010/2011, 2011/2012 et 2012/2013,

ordonne à PERSONNE1.) de consigner au plus tard le 9 mai 2016 la somme de

200,00 euros, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert à un

établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au greffe

du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468

du nouveau code de procédure civile,

charge Madame le premier juge Laurence JAEGER de la surveillance de cette mesure

d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit qu’en cas d’empêchement du magistrat ou de l’expert commis, il sera procédé à

leur remplacement par ordonnance de Madame le premier juge Laurence JAEGER,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le

21 juin 2016 au plus tard,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi,

11 octobre 2016 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 158281 du rôle et appelée pour continuation des

débats le 11 octobre 2016, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 4 avril 2017

et 10 octobre 2017, ensuite pour contrôle au 16 janvier 2018, puis de nouveau pour

plaidoiries au 20 mars 2018 et finalement à l’audience publique du mardi, 18

septembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Ana Isabel ALEXANDRE, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue

en ses explications.

Maître Florence MARIMPIETRI, avocat, en remplacement de Maître Jacques

WOLTER, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

2 octobre 2018, le

jugement

qui suit :

Revu le jugement rendu par le tribunal de céans autrement composé en date du

19 avril 2016 qui a :

dit l’appel principal irrecevable pour autant qu’il est dirigé contre le jugement rendu

le 17 septembre 2010 par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

dit l’appel principal irrecevable pour autant qu’il est dirigé contre le jugement rendu

le 23 octobre 2013 par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette en ce qu’il a sursis à

statuer quant aux frais d’eau,

dit l’appel principal recevable en la forme pour le surplus,

reçu l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident d’ores et déjà non fondé en ce qui concerne les frais des

chauffage à charge de PERSONNE1.) pour les années 2007/2008, 2008/2009 et

2009/2010,

dit l’appel principal d’ores et déjà partiellement fondé en ce qui concerne les frais

de chauffage à charge d’PERSONNE1.) pour les années 2007/2008, 2008/2009 et

2009/2010,

partant, par réformation du jugement entrepris du 23 octobre 2013,

condamné PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le

montant de 623,58 euros au titre de l’année 2007/2008 avec les intérêts au taux

légal à compter du 31 mars 2010 jusqu’à solde,

condamné PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le

montant de 623,58 euros au titre de l’année 2008/2009 avec les intérêts au taux

légal à compter du 31 mars 2010 jusqu’à solde,

condamné PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le

montant de 632,95 euros au titre de l’année 2009/2010 avec les intérêts au taux

légal à compter du 25 septembre 2013 jusqu’à solde,

confirmé le jugement entrepris du 23 octobre 2013 en ce qu’il a résilié le contrat de

bail et ordonné à PERSONNE1.) de déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le

délai de déguerpissement à deux mois à compter de la signification du présent

jugement,

avant tout autre progrès en cause,

ordonné un complément d’expertise et commis pour y procéder

Monsieur Luciano BERALDIN, demeurant à L-ADRESSE3.),

avec la mission d’évaluer le montant redu par PERSONNE1.) au titre de frais de

chauffage du chef des années 2010/2011, 2011/2012 et 2012/2013,

ordonné à PERSONNE1.) de consigner au plus tard le 9 mai 2016 la somme de

200,00 euros, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert à un

établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au

greffe du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de

l’article 468 du nouveau code de procédure civile,

chargé Madame le premier juge Laurence JAEGER de la surveillance de cette

mesure d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit qu’en cas d’empêchement du magistrat ou de l’expert commis, il sera procédé à

leur remplacement par ordonnance de Madame le premier juge Laurence JAEGER,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le

21 juin 2016 au plus tard,

fixé l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi,

11 octobre 2016 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réservé le surplus et les frais.

Seuls les volets suivants restent, dès lors, à être toisés :

-

frais de chauffage réclamés par la société SOCIETE1.),

-

frais d’expertise,

-

indemnité pour procédure abusive et vexatoire réclamée par la société SOCIETE1.)

ainsi que

-

les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure.

Par ordonnance du 27 avril 2016, l’expert Luciano BERALDIN a été remplacé par

l’expert Hélène GAROFOLI.

Cette dernière a déposé son rapport d’expertise en date du 19 mars 2018.

Il

est

constant

en

cause

qu’PERSONNE1.)

a

quitté

les

lieux

le

31 août 2016.

Lors de la continuation des débats en date du 18 septembre 2018, la société

SOCIETE1.) a augmenté sa demande en paiement relative aux frais de chauffage du

chef des années 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016 et du chef de la période courant

du 1er avril 2016 au 31 août 2016.

Les prétentions de l’intimée peuvent se résumer comme suit :

-

frais de chauffage au titre des années 2010/2011 : 1.114,46 euros,

-

frais de chauffage au titre des années 2011/2012 : 2.091,98 euros,

-

frais de chauffage au titre des années 2012/2013 : 1.494,08 euros,

-

frais de chauffage au titre des années 2013/2014 : 1.910,08 euros,

-

frais de chauffage au titre des années 2014/2015 : 1.167,91 euros,

-

frais de chauffage au titre des années 2015/2016 : 1.336,79 euros,

-

frais de chauffage pour la période courant du 1er avril 2016 au 31 août 2016 : 163,13

euros.

L’intimée réclame partant un montant total de 9.278,43 euros avec les intérêts légaux

courant sur le montant de 4.700,52 euros à partir du 8 décembre 2015 et sur le montant

de 4.577,91 euros à partir du 18 septembre 2018 jusqu’à solde.

La société SOCIETE1.) demande encore la condamnation d’PERSONNE1.) au

paiement (i) des frais d’expertise avancés par elle et s’élevant à la somme de 2.602,73

euros, (ii) d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 1.500,00 euros, (iii)

d’une indemnité de procédure de 750,00 euros pour la première instance et (iv) d’une

indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

L’intimée renvoie aux conclusions de l’expert et demande l’entérinement pur et simple

du rapport d’expertise.

PERSONNE1.) résiste à toutes les demandes formulées à son encontre. Il insiste sur

le fait que, si l’expert retient que la consommation, telle qu’elle résulte des décomptes,

est tout à fait normale, ce dernier indique néanmoins également que « pour diminuer

sensiblement les consommations, il faudrait en outre le remplacement de la chaudière

par une chaudière à gaz, isoler davantage l’immeuble sachant que la majeure partie

des perditions s’effectuent par la toiture ».

Se prévalant du fait que la classe énergétique de l’immeuble laisse à désirer, l’appelant

estime que la surconsommation doit être supportée par le bailleur du fait de sa

négligence.

Quant aux frais d’expertise, PERSONNE1.) est d’avis qu’ils devraient – eu égard aux

conclusions de l’expert – être partagés par moitié entre parties.

Il sollicite, à son tour, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Appréciation du tribunal

Tel que le tribunal l’a d’ores et déjà relevé dans son jugement du 19 avril 2016, les

développements d’PERSONNE1.) tendant au débouté pur et simple des demandes

de la société SOCIETE1.) en paiement des frais de chauffage tombent à faux. En effet,

la décharge pure et simple ne saurait se concevoir, étant donné que l’appelant n’a

jamais été privé de chauffage, la problématique du présent litige étant relative à la

question d’une surfacturation liée à un éventuel défaut de la chaudière, respectivement

des vannes thermostatiques.

L’expert Hélène GAROFOLI, dans son complément d’expertise judiciaire, a retenu que

les frais relevant des décomptes SOCIETE2.)/PERSONNE2.) sont dus et qu’au vu de

l’état d’isolation du bâtiment, de l’âge de la chaudière et de l’absence de thermostat

d’ambiance, une telle consommation est tout à fait normale. L’expert indique encore

que « l’ordre de grandeur des frais de consommation pour une surface de 60 m² et

une classe énergétique, probable, au-delà de la classification « G », sont tout à fait

plausibles ».

Certes, l’expert fait remarquer qu’une isolation de la toiture ainsi que l’installation d’une

chaudière à gaz pourraient diminuer sensiblement ces consommations. Contrairement

aux développements de l’intimé, il ne saurait toutefois être déduit de ces deux

recommandations que la société SOCIETE1.) ait failli à une de ses obligations. En

effet, à moins d’être logé dans un immeuble pourvu de la classe énergétique la plus

performante, des améliorations au niveau énergétique sont toujours envisageables,

étant, par ailleurs, rappelé qu’PERSONNE1.) a accepté de louer - en contrepartie d’un

loyer assez peu élevé - un appartement qui est situé dans une vieille maison dont

l’isolation laisse à désirer.

Il est encore rappelé que les conclusions des experts judiciaires n’ont qu’une valeur

consultative, et que les juges sont libres de ne pas suivre l’avis des experts, si leur

conscience s’y oppose.

Toutefois, les juges ne doivent s’écarter de l’avis des experts judiciaires qu’avec une

grande prudence et lorsqu’ils ont de justes motifs d’admettre que les experts judiciaires

se sont trompés, ou lorsque l’erreur de ceux-ci résulte dès à présent, soit du rapport,

soit d’autres éléments acquis en cause (cf. Cour 18 décembre 1962,

Pas. 19, p. 17).

En l’occurrence, aucun élément de la cause ne permet d’admettre que l’expert, qui a

pris en considération tous les éléments lui soumis, se soit trompé.

Il convient partant d’entériner le complément d’expertise du 19 mars 2018, sauf – tel

qu’indiqué par l’intimée – à prendre en considération le paiement de l’acompte de

550,16 euros payé par PERSONNE1.). Il s’ensuit que les prétentions de l’intimée

relatives aux frais de chauffage sont fondées pour les années 2010/2011, 2011/2012

et 2012/2013. L’augmentation de la demande – recevable en la forme – au titre des

frais de chauffage pour les années 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016 et du 1er avril

2016 au 31 août 2016 est également fondée pour les montants réclamés.

Par voie de conséquence, il convient de condamner PERSONNE1.) au paiement du

montant total en principal de 9.278,43 euros se décomposant comme suit :

-

frais de chauffage au titre des années 2010/2011 : (1.664,62 – 550,16 =) 1.114,46

euros,

-

frais de chauffage au titre des années 2011/2012 : 2.091,98 euros,

-

frais de chauffage au titre des années 2012/2013 : 1.494,08 euros,

-

frais de chauffage au titre des années 2013/2014 : 1.910,08 euros,

-

frais de chauffage au titre des années 2014/2015 : 1.167,91 euros,

-

frais de chauffage au titre des années 2015/2016 : 1.336,79 euros,

-

frais de chauffage pour la période courant du 1er avril 2016 au 31 août 2016 : 163,13

euros.

Les intérêts légaux sont dus, tels que demandés, à partir des demandes en justice

respectives, à savoir à partir du 8 décembre 2015 sur le montant de (1.114,46 +

2.091,98 + et 1.494,08 =) 4.700,52 euros et à partir du 18 septembre 2018 sur le

montant de (1.910,08 + 1.167,91 + 1.336,79 + 163,13 =) 4.577,91 euros.

Il en suit que l’appel incident est fondé en ce qui concerne les frais de chauffage à

charge d’PERSONNE1.) pour les années 2010/2011, 2011/2012 et 2012/2013.

En ce qui concerne la demande de l’intimée en obtention d’une indemnité pour

procédure abusive et vexatoire, il est rappelé que toute partie défenderesse,

respectivement intimée, peut formuler une demande en obtention d’une indemnité

pour procédure abusive et vexatoire en vertu des articles 6-1, 1382 et 1383 du code

civil.

A ce titre, il est rappelé que la jurisprudence affirme depuis longtemps, de manière

presque invariable, que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-

à-dire constitue un abus de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise

foi équipollente au dol, respectivement si l’attitude du plaideur révèle une intention

malicieuse ou vexatoire, une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde,

grossière, inexcusable (cf. G. RAVARANI, La responsabilité civile des personnes

privées et publiques, éd. 2014, n° 84).

Il convient, en effet, de sanctionner, non pas le fait d'avoir exercé à tort une action en

justice ou d'y avoir résisté injustement, puisque l'exercice d'une action en justice est

libre, mais uniquement le fait d'avoir abusé de son droit en commettant une faute

indépendante du seul exercice de celle-ci (cf. Cour 20 mars 1991, 28, 150; Cour

17 mars 1993, no 14446 du rôle; Cour 22 mars 1993, no 14971 du rôle, Lux. 9 février

2001, no 25/2001).

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie demanderesse,

respectivement appelante, à l'égard de la partie défenderesse, respectivement

intimée, si cette dernière prouve avoir subi un préjudice (cf. Cour 16 février 1998, no

21687 et 22631 du rôle).

Indépendamment du fait qu'en l'espèce, aucun préjudice n'est prouvé, ni même

allégué dans le chef de la société SOCIETE1.), au vu des éléments de la cause, un

abus de droit n'est pas établi, alors qu'on ne saurait dire qu’PERSONNE1.) – dont

l’appel principal a d’ailleurs été déclaré partiellement fondé – ait agi avec une intention

de nuire ou avec une légèreté blâmable, de sorte que la demande en dommages et

intérêts formulée par l’intimée pour l’instance d’appel requiert un rejet.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

La demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance

formulée par l’intimée est à déclarer irrecevable, les jugements entrepris des

17 septembre 2010 et 23 octobre 2013 n’ayant pas tranché ce volet.

Dans la mesure où aucune des deux parties n’établit l’iniquité requise par les

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il convient de les

débouter de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) étant tenu d’une condamnation à l’encontre de la société SOCIETE1.),

il s’ensuit qu’il est à condamner aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Il s’ensuit qu’il est également à condamner au paiement des frais d’expertise, s’élevant,

selon l’intimée, à la somme de 2.602,73 euros.

Les frais et dépens de la première instance n’ayant pas été toisés par les jugements

entrepris, le tribunal de céans ne saurait se prononcer sur ce point.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement rendu le 19 avril 2016 par le tribunal de céans, autrement composé,

dit l’appel incident fondé en ce qui concerne les frais de chauffage à charge

d’PERSONNE1.) pour les années 2010/2011, 2011/2012 et 2012/2013,

partant, par réformation du jugement entrepris du 23 octobre 2013,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant

de 1.114,46 euros au titre de l’année 2010/2011 avec les intérêts au taux légal à

compter du 8 décembre 2015 jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant

de 2.091,98 euros au titre de l’année 2011/2012 avec les intérêts au taux légal à

compter du 8 décembre 2015 jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant

de 1.494,08 euros au titre de l’année 2012/2013 avec les intérêts au taux légal à

compter du 8 décembre 2015 jusqu’à solde,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

au titre des frais de chauffage pour les années 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016 et

du 1er avril 2016 au 31 août 2016,

dit l’augmentation de la demande recevable et fondée,

partant, condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. le montant de 1.910,08 euros au titre de l’année 2013/2014 avec les intérêts au

taux légal à compter du 18 septembre 2018 jusqu’à solde,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le

montant de 1.167,91 euros au titre de l’année 2014/2015 avec les intérêts au taux

légal à compter du 18 septembre 2018 jusqu’à solde,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le

montant de 1.336,79 euros au titre de l’année 2015/2016 avec les intérêts au taux

légal à compter du 18 septembre 2018 jusqu’à solde,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le

montant de 163,13 euros au titre de la période courant du 1er avril 2016 au 31 août

2016 avec les intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2018 jusqu’à solde,

déboute la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de sa demande en obtention d’une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire,

dit la demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance

formulée par la société anonyme SOCIETE1.) S.A. irrecevable,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel, ce y compris les

frais d’expertise s’élevant à la somme de 2.602,73 euros.