Tenant's appeal against eviction and termination damages is partially allowed; landlord's claims dismissed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00158

Audience publique extraordinaire du jeudi, douze juillet deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-00759 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant unique PERSONNE1.), inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Christine

KOVELTER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg

du 11 janvier 2018,

comparant par Maître François PRUM, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Christine

KOVELTER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Marc THEWES, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-00759 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 13 février 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au

8 mai 2018 et ensuite à l’audience publique du mardi, 26 juin 2018, à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Lionel SPET, avocat, en remplacement de Maître François PRUM, comparant

pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Ana-Lisa FRANCO FERRO, avocat, en remplacement de Maître Marc

THEWES, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

fournit ses réponses.

L’affaire fut fixée pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

3 juillet 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Lionel SPET, avocat, en remplacement de Maître François PRUM, comparant

pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., fut entendu en ses

explications complémentaires.

Maître Ana-Lisa FRANCO FERRO, avocat, en remplacement de Maître Marc

THEWES, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire

du jeudi, 12 juillet 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail à usage professionnel, la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l. a donné en location à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. à compter du 1er février 2015, un rez-de-chaussée à usage de

bureau ainsi que quatre emplacements de parking intérieurs dans un immeuble

dénommé ENSEIGNE1.) », sis à L-ADRESSE1.). Dans le contrat de bail, un loyer

mensuel d’un montant de 15.730,00 euros avait été convenu auquel s’ajoute la TVA.

Par requête déposée le 14 juillet 2017, la société SOCIETE2.) a fait convoquer la

société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins

de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties et le

déguerpissement de la locataire. La requérante a en outre conclu à se voir allouer une

indemnité de procédure de 2.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

sans caution.

A l’audience du 16 novembre 2017, la société SOCIETE2.) (i) a augmenté le montant

réclamé au titre de l’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile à 3.000,00 euros, (ii) réclamé une indemnité de résiliation de

112.846,92 euros et (iii) demandé la restitution des lieux loués dans leur pristin état.

La société SOCIETE1.) s’est opposée à toutes les demandes formulées par la société

SOCIETE2.).

Par jugement du 7 décembre 2017, le tribunal de paix de et à Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

dit recevables les demandes de la société SOCIETE2.),

-

donné acte à la société société SOCIETE2.) de l’augmentation de sa demande,

-

dit fondée la demande de société SOCIETE2.) en résiliation du contrat de bail,

-

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties pour faute grave

de la part de la société SOCIETE1.),

-

condamné de la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai d’un mois à compter de la

notification du jugement,

-

au besoin autorisé la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité de

résiliation,

-

condamné de la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme

de 112.846,92 euros,

-

dit la demande de remise en pristin état prématurée et débouté de celle-ci,

-

dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

condamné de la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme

de 500,00 euros à titre d’indemnité de procédure,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné de la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord constaté que (i) par télécopie

du 16 novembre 2017 à 15.46 heures - partant après la prise en délibéré de l’affaire -

le mandataire de la partie défenderesse a demandé de déclarer la demande en

condamnation au titre d’une indemnité de résiliation irrecevable pour constituer une

demande nouvelle au sens de l’article 53 du nouveau code de procédure civile et que

(ii) par télécopie du même jour, à 16.23 heures, le mandataire de la partie

demanderesse a répondu que la demande en obtention d’une indemnité de résiliation

constituait une demande additionnelle qui était parfaitement recevable.

Le juge de première instance a relevé qu’en cas d’action tendant au paiement de loyers

et à la résiliation du contrat de bail, le bailleur est recevable à former en cours

d’instance une demande tendant à la condamnation du locataire au paiement d’une

indemnité de relocation, étant donné qu’elle constitue un accessoire de la demande

principale et ne constitue pas une demande nouvelle.

Il a partant dit que la demande de la société SOCIETE2.) en paiement d’une indemnité

de résiliation ainsi que celle tendant à la restitution des lieux en pristin état constituent

des demandes accessoires à la demande initiale et sont recevables.

Il a constaté qu’en l’espèce, il résultait du décompte versé en cause que les retards de

paiement des loyers, souvent très importants, étaient répétitifs. Il a considéré que le

fait que la partie demanderesse ait eu paiement des montants dus à titre des loyers

des mois d’avril à juillet 2017 en actionnant la garantie bancaire n’effaçait en rien la

faute grave de la partie défenderesse consistant dans le non-paiement des loyers.

Les demandes en résiliation du bail et en déguerpissement de la société locataire ont

partant été déclarées fondées.

Quant au bien-fondé de la demande en obtention d’une indemnité de résiliation, après

avoir rappelé que les parties sont libres de fixer conventionnellement l’indemnité de

résiliation, le juge de première instance a déclaré la demande de la société

SOCIETE2.) fondée à concurrence du montant de 112.846,92 euros.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 11 janvier 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir débouter la société

SOCIETE2.) de sa demande en résiliation judiciaire du bail et en déguerpissement,

ainsi que de sa demande en obtention d’une indemnité de relocation de 112.846,92

euros et d’une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir que les retards de paiement étaient

constitutifs d’une « défaillance passagère ». Elle fait grief au juge de première instance

d’avoir considéré que les paiements tardifs justifiaient la résiliation judiciaire du bail.

Elle fait valoir que la bailleresse avait été informée des difficultés financières de la

locataire et qu’il avait été convenu de lui laisser « le temps de régler ses arriérés de

loyer voire de trouver un sous-locataire afin d’alléger la part du loyer lui restant à

régler ».

Elle fait encore plaider que la demande en obtention d’une indemnité de relocation –

ne figurant pas dans l’acte introductif de première instance de la bailleresse – constitue

une demande nouvelle. Elle serait dès lors à déclarer irrecevable.

A titre subsidiaire, l’appelante conteste le bien-fondé de la demande en obtention d’une

indemnité de relocation, en faisant valoir qu’elle vise à réparer un préjudice futur. Elle

serait dès lors prématurée.

En dernier ordre de subsidiarité, l’appelante demande à voir réduire le montant de

l’indemnité fixée conventionnellement, au motif qu’il serait manifestement

disproportionné au regard de l’absence de préjudice dans le chef de la société

SOCIETE2.).

L’appelante précise finalement qu’elle procédera à l’enlèvement des cloisons

installées par ses soins.

A l’audience des plaidoiries du 26 juin 2018, le mandataire de l’appelante propose de

libérer les lieux pour le 29 juin 2018.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance.

Elle formule une augmentation de la demande pour le montant de 19.019,53 euros, en

faisant valoir que le loyer de juin 2018 n’a pas été réglé. Il convient de lui en donner

acte.

Elle réclame une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’audience des plaidoiries du 3 juillet 2018 à laquelle l’affaire a été refixée pour

continuation des débats, la société SOCIETE1.) précise que les lieux ont été libérés le

29 juin 2018 et que le loyer de juin 2018 a été réglé. Elle insiste sur le fait que les

arriérés de loyers ont été intégralement réglés et que l’intimée n’a dès lors subi aucun

préjudice.

L’intimée confirme la libération des lieux, mais indique maintenir sa demande en

résiliation judiciaire du bail et en allocation d’une indemnité de résiliation de 112.846,92

euros.

Elle précise que le loyer du mois de juin 2018 a été réglé le 29 juin 2018. Elle insiste

sur le fait que le paiement – tardif – n’est intervenu que sous l’effet de la contrainte

judiciaire.

Motifs de la décision

Il convient d’emblée de donner acte aux parties que les lieux loués ont été libérés et

que la demande de la société SOCIETE2.) tendant au déguerpissement de la société

SOCIETE1.) est devenue sans objet.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux échéances

prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des

baux en général, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation, en

cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires (cf.

Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 393). Le juge peut aussi tenir compte

dans son appréciation des faits survenus en cours d’instance, par exemple d’un

règlement d’arriérés de loyers.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité

à l’une des parties d’une inexécution grave (Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000,

n° 388 ter a).

En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction

de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel.

5 mars 1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la

résiliation aux torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en

péril (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 388 ter). La Cour de cassation

belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le caractère

grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non d’un

dommage dans le chef du bailleur.

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain

d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute a

mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent

(cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd 2000, n° 390).

Le tribunal constate qu’en l’espèce, le loyer de juin 2018 ayant été réglé, la société

SOCIETE1.) s’est acquittée de l’intégralité des arriérés de loyers. Il convient dès lors

de déclarer non fondée l’augmentation de la demande de la société SOCIETE2.).

Au vu des considérations qui précèdent, étant précisé que l’intégralité des arriérés de

loyers et d’avances sur charges est apurée et que la bailleresse n’établit aucun

préjudice dans son chef, le tribunal, usant de son pouvoir d’appréciation, estime que

la sanction de la résiliation judiciaire du bail est excessive par rapport aux fautes

contractuelles commises par la locataire, à savoir le non-paiement des loyers aux

échéances convenues.

Il s’ensuit que la demande de la société SOCIETE2.) tendant à la résiliation judiciaire

du bail est, par réformation de la décision querellée, à dire non fondée.

Quant à la demande de la bailleresse en obtention d’une indemnité de résiliation - dont

l’irrecevabilité n’a d’ailleurs pas été soulevée in limine litis par la société SOCIETE1.)

- il convient, par confirmation du jugement entrepris, de la déclarer recevable, alors

qu’elle ne constitue pas une demande nouvelle.

En effet, tel que l’a relevé le juge de première instance, en cas d’action tendant au

paiement de loyers et à la résiliation du contrat de bail, le bailleur est recevable à

former en cours d’instance une demande tendant à la condamnation du locataire au

paiement d’une indemnité de relocation, étant donné qu’elle constitue un accessoire

de la demande principale (cf. M. HARLES, Le Bail à loyer : compte-rendu de

jurisprudence, Pas. 31, p. 396, n° 224).

En l’espèce, l’article 20.2 du contrat de bail stipule qu’une indemnité de résiliation,

correspondant à six mois de loyers, est due « en cas de résiliation judiciaire du présent

bail pour faute dans le chef du Preneur […] ».

Dans la mesure où en l’espèce, il n’y a pas lieu à résiliation judiciaire du bail pour faute

dans le chef de la société locataire, la demande de l’intimée en obtention d’une

indemnité de résiliation sur base de l’article 20.2 du contrat de bail est à déclarer non

fondée, par réformation de la décision entreprise.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la société SOCIETE2.) est à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure, tant pour la première instance, par

réformation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est fondé.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelante n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. que la demande en

déguerpissement de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. est devenue

sans objet,

déclare sans objet l’appel en ce qu’il porte sur le volet du jugement entrepris qui a

déclaré fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.

tendant au déguerpissement de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.,

dit l’appel fondé en ce qu’il concerne les volets du jugement entrepris relatifs à la

résiliation du bail, à l’indemnité de résiliation et à l’indemnité de procédure allouée à la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. pour la première instance, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. en

résiliation judiciaire du bail,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de résiliation d’un montant de 112.846,92 euros, et en

déboute,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance, et en déboute,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. de l’augmentation

de sa demande du montant de 19.019,53 euros, du chef du loyer du mois de juin 2018,

la dit recevable, mais non fondée,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, et en déboute,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.