Landlord and tenant appeal partially allowed regarding rent arrears and damages, but rejected boiler repair and occupation fee claims.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00152

Audience publique du mardi, dix juillet deux mille dix-huit

Numéro 185019 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.),

sans

état

connu,

les

deux

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 22 mai 2017,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant initialement par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à

Esch-sur-Alzette, ayant déposé son mandat, et actuellement par Maître Filipe

VALENTE, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Martine LAUER, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 185019 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 13 juin 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 31 octobre 2017, ensuite

au 20 février 2018 et finalement à l’audience publique du mardi, 12 mars 2018, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Catia OLIVEIRA, avocat, en remplacement de Maître Filipe VALENTE,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Martine LAUER, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Le tribunal prononça la rupture du délibéré par courrier du 27 mars 2018 et refixa

l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 24 avril 2018,

à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut refixée pour continuation des débats d’abord au

14 mai 2018 et finalement à l’audience publique du mardi, 26 juin 2018, à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Catia OLIVEIRA, avocat, en remplacement de Maître Filipe VALENTE,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut entendue en ses explications

complémentaires.

Maître Martine LAUER, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

10 juillet 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par acte notarié du 28 octobre 2016, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont acquis un

appartement sis à L-ADRESSE3.), donné en location à PERSONNE3.) par le

précédent propriétaire. Par courrier du 28 octobre 2016, ils ont informé PERSONNE3.)

qu’ils étaient les nouveaux propriétaires des lieux et que le loyer était augmenté de

470,00 euros à 1.000,00 euros.

Par requête déposée le 20 février 2017 au greffe, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette pour l’entendre condamner à leur payer principalement le montant de 3.000,00

euros et subsidiairement le montant de 1.410,00 euros à titre d’arriérés de loyers, en

sus les intérêts légaux. Ils ont, en outre, demandé à voir résilier le contrat de bail et à

voir condamner PERSONNE3.) au déguerpissement.

Ils ont, par ailleurs, conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir et ont

sollicité une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 6 avril 2017, ils ont augmenté leur

demande en réclamant également le loyer du mois d’avril 2017.

PERSONNE3.) a fait plaider qu’il avait occupé l’appartement avec ses parents suivant

bail oral conclu en 1992. Le loyer aurait été payable au quinze du mois suivant accord

entre parties, de sorte que le loyer du mois d’avril 2017 n’aurait pas encore été exigible

au jour des plaidoiries. Les loyers pour les mois de décembre 2016 et de janvier 2017

auraient été consignés sur le compte tiers de son mandataire et le loyer pour les mois

de février 2017 et mars 2017 auraient été payés.

PERSONNE3.) s’est opposé à la demande en paiement en soulevant l’exception

d’inexécution. Il a fait valoir qu’en date du 2 décembre 2016, la chaudière avait été

mise hors service par la société SOCIETE1.), parce qu’elle n’était plus conforme aux

normes légales en vigueur. Il aurait ainsi été privé d’eau chaude et de chauffage depuis

le 2 décembre 2016. Il aurait dénoncé ce désordre aux propriétaires dès le mois de

décembre 2016.

Il a contesté avoir accepté l’augmentation de loyer et a formulé une demande

reconventionnelle tendant à la condamnation des propriétaires à faire mettre la

chaudière aux normes et en état de fonctionnement, sous peine d’astreinte. Il a

demandé à voir assortir cette condamnation de l’exécution provisoire.

Il a, par ailleurs, demandé, à titre reconventionnel, à voir condamner les bailleurs à lui

payer le montant de 940,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour défaut de

jouissance paisible des lieux loués et a contesté avoir commis une faute grave justifiant

la résiliation du contrat bail.

Il a finalement sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement du 27 avril 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu les demandes principales et reconventionnelles en la forme,

donné acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de la modification de leur

demande pécuniaire,

donné acte à PERSONNE3.) de sa demande reconventionnelle en allocation de

dommages et intérêts à hauteur de 940,00 euros,

donné acte à PERSONNE3.) de sa demande reconventionnelle à voir condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à procéder soit par l’intermédiaire du syndic soit

par eux-mêmes à la mise en conformité de la chaudière et au rétablissement du

chauffage et de l’eau chaude sous peine d’une astreinte de 200,00 euros par jour

de retard,

donné acte à PERSONNE3.) de sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) pour le montant

réclamé de 940,00 euros à titre d’arriérés de loyers,

dit fondée la demande de PERSONNE3.) en allocation de dommages et intérêts à

hauteur de 700,00 euros,

ordonné la compensation judiciaire entre les dettes réciproques, partant,

condamné PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) le somme

de 240,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 20 févier 2017, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) tendant à la

résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties,

par conséquent, rejeté leur demande en déguerpissement,

dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) à voir enjoindre à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de procéder soit par l’intermédiaire du syndic

soit par eux-mêmes à la mise en conformité de la chaudière, ainsi qu’au

rétablissement du chauffage et de l’eau chaude sous peine d’une astreinte,

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à procéder par l’intermédiaire du

syndic soit par eux-mêmes à la mise en conformité de la chaudière, ainsi qu’au

rétablissement du chauffage et l’eau chaude sous peine d’une astreinte de 50,00

euros par jour de retard à partir de la notification du jugement,

limité l’astreinte à 5.000,00 euros,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) tendant à

l’exécution provisoire de la condamnation de PERSONNE3.),

dit fondée la demande de PERSONNE3.) à voir condamner PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à procéder par l’intermédiaire du syndic soit par eux-mêmes à la

mise en conformité de la chaudière, ainsi qu’au rétablissement du chauffage et de

l’eau chaude nonobstant toute voie de recours et sans caution,

dit non fondées les demandes réciproques des parties en obtention d’une indemnité

de procédure,

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour moitié à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) et pour moitié à PERSONNE3.).

Pour statuer ainsi, le juge de première instance, après avoir constaté que

PERSONNE3.) s’était opposé à la demande en augmentation du loyer au vu de la

vétusté de l’appartement, a retenu que le loyer était toujours fixé au montant de 470,00

euros, au motif qu’une augmentation unilatérale du loyer par le bailleur était proscrite.

Il a ensuite dit que seuls deux loyers restaient impayés, en l’occurrence ceux de

décembre 2016 et de janvier 2017.

Il a relevé que PERSONNE3.) avait, à plusieurs reprises, informé les propriétaires de

problèmes au niveau de l’habillage de la baignoire, de la chaudière et de l’électricité

dans la cuisine. Les propriétaires n’ayant pas réagi aux doléances de PERSONNE3.)

et de son mandataire, le juge de première instance a dit fondée la demande en

allocation de dommages et intérêts à concurrence du montant de 700,00 euros.

La demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en paiement d’arriérés de loyers

a été déclarée fondée pour le montant de 940,00 euros et la compensation entre

créances réciproques a été ordonnée.

Au vu des circonstances de l’espèce, le juge de première instance a considéré que le

non-paiement de deux mois de loyer manquait de la gravité requise pour justifier la

résiliation du contrat de bail existant entre parties.

Reconnaissant que les bailleurs avaient manqué à leur obligation de faire jouir

PERSONNE3.) des lieux loués, le juge de première instance a condamné les bailleurs

à avertir le syndic du problème de la non-conformité de la chaudière et à le mettre en

demeure afin d’y remédier, respectivement à procéder eux-mêmes à la mise en

conformité de la chaudière et au rétablissement du chauffage et de l’eau chaude, le

tout sous peine d’astreinte. Cette condamnation a été assortie de l’exécution provisoire

nonobstant toute voie de recours et sans caution.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 22 mai 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à voir condamner PERSONNE3.) à leur payer le montant de 940,00 euros, avec les

intérêts légaux à partir des échéances respectives, sinon à partir du dépôt de la

requête introductive de première instance, le 20 février 2017, au titre de deux mois

d’arriérés de loyers. Ils demandent à se voir décharger de la condamnation au

paiement de dommages et intérêts d’un montant de 700,00 euros, intervenue à leur

encontre. Ils demandent, en outre, à voir réformer le jugement entrepris en ce qu’il les

a condamnés à procéder, soit par l’intermédiaire du syndic, soit par eux-mêmes, à la

mise en conformité de la chaudière ainsi qu’au rétablissement du chauffage et de l’eau

chaude, sous peine d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à partir de la

notification du jugement a quo. A titre subsidiaire, ils demandent à se voir allouer un

délai de deux mois, à partir de la signification du présent jugement, pour procéder aux

réparations utiles et nécessaires.

Dans leur acte d’appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent encore à la

réformation du jugement entrepris, en ce que leur demande en augmentation du loyer

au montant mensuel de 1.000,00 euros, à partir de l’acte notarié du 28 octobre 2016,

ainsi que leurs demandes tendant à la résiliation du contrat de bail et au

déguerpissement du locataire, ont été rejetées.

Ils réclament finalement une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première

instance - par réformation du jugement entrepris - ainsi qu’une indemnité de procédure

de 750,00 euros, pour l’instance d’appel.

A l’audience du 12 mars 2018, les appelants renoncent à leurs demandes tendant à la

résiliation du contrat de bail et au déguerpissement du locataire, en exposant que le

contrat de bail a entretemps été résilié pour besoin personnel, avec effet au 14 juin

2017 et qu’une requête a été déposée au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

le 3 novembre 2017, pour voir constater la validité de cette résiliation et pour voir

condamner PERSONNE3.) au déguerpissement.

A la même audience, PERSONNE3.) interjette appel incident contre le jugement du

27 avril 2017, pour autant qu’il n’a été fait droit à sa demande reconventionnelle en

indemnisation, basée sur l’exception d’inexécution, qu’à concurrence de 700,00 euros,

alors qu’il avait réclamé le montant de 940,00 euros, de ce chef. Il augmente sa

demande au montant de 5.000,00 euros.

PERSONNE3.) relève, par ailleurs, appel incident du jugement a quo, en ce qui

concerne l’astreinte prononcée par le juge de première instance. Par réformation dudit

jugement, il demande à ne pas limiter l’astreinte dans le temps, sinon à voir augmenter

le plafond de l’astreinte au montant de 15.000,00 euros.

Il réclame, en outre, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première

instance - par réformation du jugement entrepris - ainsi qu’une indemnité de procédure

du même montant, pour l’instance d’appel.

Par courrier du 20 mars 2018, adressé au tribunal de céans en cours de délibéré, le

mandataire des appelants verse un jugement rendu le 14 mars 2018 par le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette, qui a constaté que le contrat de bail ayant existé entre parties

a été valablement résilié, avec effet au 14 juin 2017, par les bailleurs. Le même

jugement a condamné PERSONNE3.) au déguerpissement dans un délai d’un mois à

partir de sa notification.

Lors de la continuation des débats à l’audience du 26 juin 2018, à la suite de la rupture

du délibéré ordonnée par le tribunal de céans, les parties s’accordent à dire que

PERSONNE3.) a quitté les lieux le 24 mai 2018.

Ce dernier modifie ses prétentions en ce qu’il renonce à son appel incident relatif au

plafond de l’astreinte ordonnée par le juge de première instance et réclame

actuellement le montant de 2.000,00 euros, à titre d’indemnisation pour perte de

jouissance, pour la période du 2 décembre 2016 au 14 juin 2017.

Il demande, par ailleurs, à voir fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation à

200,00 euros, pour la période du 15 juin 2017 au mois de mai 2018 et sollicite le

remboursement d’un trop-payé de [12 x 270,00 =] 3.240,00 euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) maintiennent leurs moyens d’appel exposés à

l’audience du 12 mars 2018. Ils contestent le bien-fondé de l’augmentation de la

demande de PERSONNE3.), au titre de perte de jouissance, pour la période jusqu’au

14 juin 2017.

Ils soulèvent, en outre, l’irrecevabilité de la demande de PERSONNE3.), tendant à voir

fixer l’indemnité d’occupation pour la période postérieure au 14 juin 2017, au montant

de 200,00 euros, en faisant valoir qu’il s’agit d’une demande nouvelle en instance

d’appel.

A titre subsidiaire, dans la seule hypothèse où la demande de PERSONNE3.) en

fixation du montant de l’indemnité d’occupation serait déclarée recevable, ils

demandent à voir fixer cette indemnité au montant mensuel de 800,00 euros et

réclament le paiement du montant de [800,00 – 470,00 =] 330,00 euros par mois

d’occupation à compter du 15 juin 2017.

Motifs de la décision

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat,

et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la

chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a

été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état

de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les

réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

Il est rappelé que PERSONNE3.) soulève l’exception d’inexécution et réclame

indemnisation de la perte de jouissance subie en raison du fait qu’il a été privé de

chauffage et d’eau chaude à partir du mois de décembre 2016.

L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du code civil, aux termes duquel, «

lorsqu'une des parties reste en défaut d'exécuter une des obligations à sa charge,

l'autre partie peut suspendre l'exécution de son obligation formant la contrepartie

directe de celle que l'autre partie n'exécute pas, à moins que la convention n'ait prévu

en faveur de cette partie une exécution différée », sous-entendue dans tout contrat

synallagmatique, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation

de payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations

contractuelles. Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une

véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut

d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un

équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. TAL. 18 décembre 1997,

n° 59818 du rôle).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable, le preneur devant avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou de la nécessité des réparations à effectuer (cf. Yvette Merchiers, Le bail en

général, Edition 1989, n° 180, 244).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent que la chaudière n’ait pas fonctionné, en

faisant valoir que, si tel avait été le cas, PERSONNE3.) ne serait pas resté dans les

lieux loués. Ils donnent encore à considérer que PERSONNE3.) a pu mettre en place

un chauffage d’appoint.

Tel que l’a relevé le juge de première instance, PERSONNE3.) a, par courrier

recommandé du 15 novembre 2016, signalé des problèmes au niveau de la chaudière

et de l’électricité dans la cuisine aux bailleurs. Par courrier recommandé du 5

décembre 2016, il a informé les bailleurs de la mise hors service de la chaudière par

la société SOCIETE1.) et de l’urgence d’une mise en conformité des installations. Il a

relancé les bailleurs par courrier recommandé du 12 décembre 2016, auquel il a

annexé la fiche établie le 2 décembre 2016 par la société SOCIETE1.), qui indique que

la

chaudière

a

été

mise

hors

service.

Par

courrier

recommandé

du

7 mars 2017, le mandataire de PERSONNE3.) a rappelé aux bailleurs que ce dernier

était privé d’alimentation en gaz et, dès lors, de chauffage et d’eau chaude, depuis le

2 décembre 2016.

Au vu de ce qui précède, il est établi que la chaudière a été mise hors service au début

du mois de décembre 2016 et que le locataire a, à maintes reprises, fait appel aux

bailleurs pour remédier au problème.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’établissent, ni n’allèguent avoir fait procéder à la

mise en conformité des installations. Il convient encore de noter que l’état des lieux de

sortie du 24 mai 2018 indique que la chaudière est hors service depuis 18 mois.

Il y a partant lieu de retenir que la jouissance des lieux a été sérieusement compromise

dans le chef du locataire, qui a été privé de chauffage et d’eau chaude à partir de

décembre 2016.

Au vu du manquement grave des bailleurs à leurs obligations, le tribunal de céans

évalue ex æquo et bono, par réformation du jugement entrepris, le préjudice subi par

PERSONNE3.), du 2 décembre 2016, jusqu’à la date des plaidoiries de première

instance, soit le 6 avril 2017, au montant de 950,00 euros, et condamne

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer ledit montant à PERSONNE3.).

En instance d’appel, PERSONNE3.), augmente sa demande en indemnisation pour la

période du 2 décembre 2016 au 14 juin 2017, au montant total de 2.000,00 euros.

L’augmentation de la demande du montant de (2.000,00 - 950,00 =) 1.050,00 euros,

d’ailleurs non critiquée à cet égard, est à déclarer recevable au regard de l’article 592,

alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, en ce qu’elle a pour objet l’indemnisation

du préjudice souffert entre les plaidoiries de première instance et le 14 juin 2017 et

tend, en outre, à la compensation entre la créance de PERSONNE3.) et celle des

bailleurs du chef d’arriérés de loyers.

Les bailleurs n’établissant pas avoir procédé à la remise en état de la chaudière à la

suite du jugement entrepris, l’augmentation de la demande est fondée en son principe.

Au vu de l’ampleur du trouble apporté à la jouissance de PERSONNE3.), le tribunal

de céans évalue au montant de 600,00 euros l’indemnisation devant revenir à

PERSONNE3.) pour la période du 7 avril 2017 au 14 juin 2017, date à laquelle la

résiliation du contrat de bail pour besoin personnel a pris effet. Faute de demande

afférente, la condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) au paiement dudit

montant n’est pas à assortir des intérêts légaux.

Les bailleurs ont conclu à la réformation du jugement entrepris pour autant qu’il n’a

pas été fait droit à leur demande en augmentation du loyer au montant de 1.000,00

euros par mois, avec effet au 28 octobre 2016. A défaut d’accord entre parties à cet

égard, c’est à juste titre que le juge de première instance a dit que les bailleurs n’étaient

pas en droit de procéder unilatéralement à une augmentation du loyer mensuel de

470,00 euros, convenu entre le locataire et les précédents propriétaires.

Il est constant en cause que PERSONNE3.) n’a pas payé les loyers des mois de

décembre 2016 et janvier 2017. Le jugement entrepris est partant à confirmer pour

autant qu’il a déclaré fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

paiement d’arriérés de loyers de [2 x 470,00 =] 940,00 euros. Il convient de condamner

PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ledit montant, avec les

intérêts légaux à partir du 20 février 2017, date du dépôt de la requête introductive de

première instance, jusqu’à solde, et d’ordonner la compensation entre créances

réciproques.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) relèvent, par ailleurs, appel du jugement entrepris

pour autant qu’ils ont été condamnés, sous peine d’astreinte, à faire procéder à la

remise en conformité de la chaudière, soit par l’intermédiaire du syndic, soit par eux-

mêmes. Ils soulignent que la condamnation est intervenue à un moment où ils avaient

déjà dénoncé le contrat de bail, pour besoin personnel, avec effet au 14 juin 2017.

Aux termes de l’article 2059 du code civil, « le juge peut, à la demande d’une partie,

condamner l’autre partie, pour le cas où il ne serait pas satisfait à la condamnation

principale, au paiement d’une somme d’argent, dénommée astreinte, le tout sans

préjudice des dommages-intérêts s’il y a lieu. Toutefois, l’astreinte ne peut être

prononcée en cas de condamnation au paiement d’une somme d’argent ».

Une fois que la fixation d’une astreinte a été demandée en son principe, le juge dispose

d’un pouvoir souverain tant en ce qui concerne la nécessité de recourir à l’astreinte

qu’en ce qui concerne ses modalités (Marc THEWES, L’astreinte en droit

luxembourgeois, Annales de droit luxembourgeois, 1999, p. 114).

Le taux de l’astreinte doit être fixé en fonction de la nature et des circonstances de la

cause, notamment des ressources et du comportement du débiteur, mais doit

également avoir un effet dissuasif suffisant (cf. Chronique, Journal des Tribunaux,

1980, p. 312, L’astreinte en droit belge, Commentaire de la Convention Benelux du 26

novembre 1973 ; TAL 13 janvier 2006, n° 95.972 du rôle).

Le 6 avril 2017, date des plaidoiries de première instance, PERSONNE3.) occupait

encore les lieux en qualité de locataire, mais son contrat de bail avait été dénoncé pour

besoin personnel par courrier recommandé du 13 décembre 2016, avec un délai de

préavis de six mois.

Etant donné que la remise en conformité de la chaudière aurait nécessairement requis

un certain temps et que le contrat de bail avait été résilié avec effet au 14 juin 2017, le

tribunal de céans considère que l’astreinte dont a été assortie la condamnation à faire

procéder auxdits travaux et courant à partir de la notification du jugement entrepris du

27 avril 2017, n’était pas opportune.

Il s’y ajoute que si, en première instance, les circonstances justifiaient la condamnation

des bailleurs à faire procéder à la remise en conformité de la chaudière, tel n’est plus

le cas en instance d’appel, la qualité d’occupant sans droit ni titre de PERSONNE3.) -

à partir du 15 juin 2017 - ayant été reconnue par jugement du tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette du 14 mars 2018 et PERSONNE3.) ayant libéré les lieux le 24 mai 2018.

Par réformation du jugement entrepris, il n’y a partant pas lieu de condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à la remise en conformité de la chaudière, soit par

l’intermédiaire du syndic, soit par eux-mêmes, sous peine d’astreinte.

En instance d’appel, à l’audience du 26 juin 2018, PERSONNE3.) demande, en outre,

à voir fixer l’indemnité d’occupation à payer par lui à partir du 15 juin 2017, au montant

mensuel de 200,00 euros et réclame le remboursement d’un trop-payé de [12 x 270,00

=] 3.240,00 euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulèvent l’irrecevabilité de la demande, sur base

de l’article 592, alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

En vertu de l’article 592, alinéa 1er, du nouveau code de procédure civile, les

demandes nouvelles sont prohibées en instance appel, à moins qu’il ne s’agisse de

compensation ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Suivant l’alinéa 2 du même article, les parties peuvent aussi demander des intérêts,

arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement de première

instance, et les dommages et intérêts pour le préjudice souffert depuis ledit jugement.

Il est rappelé que la demande de PERSONNE3.) tendant à se voir indemniser de la

perte de jouissance subie dans son chef, en sa qualité de locataire, pour la période du

7 avril 2017 au 14 juin 2017, est recevable en ce qu’elle constitue une augmentation

de sa demande en indemnisation, présentée en première instance, et tend, en outre à

la compensation entre sa créance et celle des bailleurs du chef d’arriérés de loyers (cf.

supra).

La demande de PERSONNE3.) en fixation d’une indemnité d’occupation et en

remboursement du trop-payé allégué - pour la période au cours de laquelle il avait la

qualité d’occupant sans droit ni titre - n’a pas la même cause que sa demande en

indemnisation du chef d’un manquement du bailleur à son obligation de garantir la

jouissance paisible des lieux loués, présentée pour la période antérieure à la prise

d’effet de la résiliation du contrat de bail. La demande tendant à la fixation d’une

indemnité d’occupation et au remboursement d’un trop-payé ne tend, par ailleurs, pas

à la compensation avec la créance de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.).

Cette demande est, dès lors, irrecevable en ce qu’elle constitue une demande nouvelle

en instance d’appel.

Il n’y a pas lieu d’analyser la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.),

tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation au montant mensuel de 800,00 euros,

qui n’a été présentée qu’à titre subsidiaire, pour le cas où la demande de

PERSONNE3.) tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation serait déclarée

recevable.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Les parties ne justifiant pas de l’iniquité requise par la prédite disposition, elles sont à

débouter de leurs demandes respectives en obtention d’indemnités de procédure, tant

pour la première instance - par confirmation du jugement entrepris - que pour l’instance

d’appel.

Le jugement entrepris est également à confirmer pour autant qu’il a imposé les frais et

dépens de la première instance pour moitié à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) et

pour moitié à PERSONNE3.).

Il résulte de ce qui précède que tant l’appel principal que l’appel incident sont

partiellement fondés.

Au vu de l’issue du litige, il convient de faire masse des frais et dépens de l’instance

d’appel et de les imposer pour moitié à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) et pour

moitié à PERSONNE3.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qu’ils renoncent à leurs demandes

tendant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement de PERSONNE3.),

dit l’appel principal partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit qu’il n’y a pas lieu de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à la remise en

conformité de la chaudière, soit par l’intermédiaire du syndic, soit par eux-mêmes,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de

940,00 euros, au titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts légaux à partir du 20 février

2017, jusqu’à solde,

dit l’appel incident partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit fondée la demande de PERSONNE3.) en allocation de dommages et intérêts pour

la période du 2 décembre 2016 au 6 avril 2017, pour le montant de 940,00 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) le montant de

940,00 euros,

ordonne la compensation entre créances réciproques,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déclare recevable l’augmentation de la demande de PERSONNE3.) en allocation de

dommages et intérêts pour la période du 7 avril 2017 au 14 juin 2017,

la dit fondée à concurrence de 600,00 euros,

condamne encore PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) le

montant de 600,00 euros,

déclare irrecevable la demande de PERSONNE3.) tendant à la fixation de l’indemnité

d’occupation au montant mensuel de 200,00 euros et au remboursement d’un trop-

payé, pour la période du 15 juin 2017 au 24 mai 2018,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et pour moitié à PERSONNE3.).