Court allows incidental appeal for legal interest claim omitted by first instance judge.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00145

Audience publique du mardi, trois juillet deux mille dix-huit

Numéro 187084 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle

BAUSTERT en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 17 juillet 2017,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Pierre REUTER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle BAUSTERT

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelante par appel incident,

comparant par Monsieur PERSONNE1.), administrateur.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL 187084 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 26 septembre 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au

30 janvier 2018, puis à l’audience publique du mardi, 23 avril 2018, à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut exposée une première fois et les débats eurent

lieu comme suit :

Maître Philippe STEFFEN, avocat, en remplacement de Maître Pierre REUTER,

comparant pour la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE1.) S.A., donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Monsieur PERSONNE1.), administrateur, représentant la société anonyme de droit

luxembourgeois SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

L’affaire fut fixée pour continuation des débats d’abord au 8 mai 2018 et finalement à

l’audience publique du mardi, 19 juin 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Philippe STEFFEN, avocat, en remplacement de Maître Pierre REUTER,

comparant pour la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE1.) S.A., fut

entendu en ses explications complémentaires.

Monsieur PERSONNE1.), en sa qualité de représentant de la société anonyme de droit

luxembourgeois SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

3 juillet 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 20 décembre 2016, la société anonyme SOCIETE2.) S.A. a

fait convoquer la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à comparaître devant le tribunal

de paix de Luxembourg aux fins de la voir condamner à lui payer le montant de

9.085,11 euros à titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges échues et de frais

de recouvrement.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE2.) a fait exposer avoir donné à bail,

suivant contrat du 1er juillet 2013, à la société SOCIETE1.) un bureau sis à L-

ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de 1.012,00 euros, charges locatives

inclues, payable le 1er de chaque mois. Le contrat de bail aurait pris fin en date du 31

octobre 2015.

Dans sa requête, la société SOCIETE2.) a réclamé des arriérés de loyers et avances

sur charges échues pour les mois de décembre 2014 à octobre 2015 ainsi que des

intérêts de retard et des frais de recouvrement. Elle s’est déclarée d’accord à voir

retrancher des sommes restant en souffrance certains montants dont la garantie

locative, certains paiements de la défenderesse et un trop-payé de charges locatives.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a reconnu

redevoir les arriérés de loyers jusqu’au mois de juin 2015, mais a contesté le surplus,

en faisant valoir qu’elle aurait remis les clés à ce moment-là à la bailleresse.

Par jugement du 6 juin 2017, le tribunal de paix de et à Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

déclaré la requête recevable,

-

donné acte aux parties de leur accord à ne voir toiser actuellement que la question

relative aux arriérés de loyers,

-

dit fondée la demande en paiement jusqu’à concurrence du montant de 5.393,75

euros et en a débouté pour le surplus,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme de

5.393,75 euros,

-

refixé l’affaire concernant le volet des charges locatives à l’audience publique du

mardi, 3 octobre 2017 à 9 heures, salle JP 0.15,

-

réservé le surplus.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord dit que, dans la mesure où

la question relative aux avances de charges échues respectivement aux arriérés de

charges n’est pas suffisamment instruite, il convient de donner acte aux parties de leur

accord à ne voir toiser que la question relative aux arriérés de loyers bruts, à l’exclusion

des avances sur charges échues.

Le juge de première instance a constaté que suivant courrier du mandataire de la

bailleresse du 25 mars 2015, le bail entre parties a été déclaré résilié et la société

SOCIETE1.) a été mise en demeure de quitter les lieux loués au plus tard pour le 15

avril 2015.

Rappelant que conformément aux articles 1730 à 1732 du code civil, le preneur doit

restituer la chose en fin de bail et qu’il est de principe que la restitution se réalise à la

fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire, le juge

de première instance a constaté que la société SOCIETE1.) - qui a fait valoir que la

remise des clés avait eu lieu à la fin du mois de juin 2015 - ne fournissait aucun élément

de nature à corroborer ses affirmations. Il a partant retenu le 15 août 2015 comme

date de la remise des clés.

Le juge de première instance a dit qu’il est de principe que si le locataire continue

d’occuper les lieux après la résolution du bail, il est redevable d’une indemnité au

bailleur. Il a précisé que cette prestation ne constitue pas un loyer, mais une indemnité

d’occupation en raison de la privation de la jouissance subie par le bailleur.

Après avoir rappelé que le juge, qui a l’obligation de restituer aux faits et actes litigieux

leur exacte qualification, peut requalifier d’office le caractère des sommes réclamées,

le juge de première instance a dit que la société SOCIETE2.) est fondée à réclamer

les

loyers jusqu’au

15 avril 2015 pour un montant de [5,5 x 862,50 =] 4.743,75 euros et une indemnité

d’occupation pour la période du 16 avril 2015 au 15 août 2015 pour le montant de

[4 x 862,5 =] 3.450,00 euros, soit un total de 8.193,75 euros.

Relevant que la requérante, en soutenant que les lieux n’avaient pu être reloués qu’au

1er novembre 2015, réclamait en fait une indemnité de relocation, le juge de première

instance a constaté que la demanderesse ne fournissait aucun élément étayant que

les locaux n’aient pu être reloués qu’au 1er novembre 2015. Il a partant rejeté ce chef

de la demande.

Après déduction de la garantie locative de 1.500,00 euros et des paiements partiels

de 1.300,00 euros, la demande de la société SOCIETE2.) a été déclarée fondée pour

le montant de [8.193,75 – 1.500,00 – 1.300,00 =] 5.393,75 euros.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 17 juillet 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir déclarer non

fondée la demande en paiement de l’intimée.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir que les avances de charges payées

devaient être compensées avec les loyers restés en souffrance.

Elle fait grief au juge de première instance d’avoir retenu la date du 15 août 2015

comme date de la remise des clés. Elle fait valoir avoir restitué les clés entre le

14 mai 2015 et le 19 mai 2015. Afin d’établir le bien-fondé de ses prétentions, elle

verse des attestations testimoniales de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.).

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance.

Elle fait valoir que depuis décembre 2014, l’appelante n’aurait plus payé le loyer, ce

malgré plusieurs mises en demeure du mandataire de l’intimée.

Elle conteste que la remise de l’ensemble des clés ait eu lieu au mois de mai 2015.

Elle demande à voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la date du

15 août 2015 comme date de remise des clés.

Elle demande à voir majorer la condamnation des intérêts légaux à partir des

échéances respectives.

L’appelante soulève l’irrecevabilité de la demande en obtention des intérêts légaux,

pour constituer une demande nouvelle, prohibée en instance d’appel.

Motifs de la décision

Il est rappelé que le juge de première instance a donné acte aux parties de leur accord

à ne voir toiser que la question relative aux arriérés de loyers. Le volet de la demande

relatif aux charges a été refixé, à défaut d’avoir été instruit par les parties. Les

développements de l’appelante relatifs aux avances de charges et aux calculs des

charges ne sont dès lors pas pertinents pour la solution du présent litige, le tribunal de

céans n’étant saisi que des chefs de la demande qui ont été toisés par le juge de

première instance.

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

La société SOCIETE1.) n’établit pas avoir payé les loyers pour la période courant de

décembre 2014 au 15 avril 2015.

C’est dès lors à juste titre que le juge de première instance a dit que la société

SOCIETE2.) pouvait prétendre au montant de [862,50 x 5,5 =] 4.743,75 euros à titre

d’arriérés de loyers.

Conformément aux articles 1730 à 1732 du code civil, le preneur doit restituer la chose

en fin de bail. Cette obligation se dédouble en obligation de restituer tout court et en

obligation de restituer en bon état.

Il est de principe que la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par

la remise de toutes les clés au propriétaire. Un appartement ne peut être considéré

comme juridiquement libre d’occupation qu’à la date de la remise des clés. La

restitution des locaux est en effet symbolisée par la remise des clés au propriétaire ou

à son mandataire, une agence de location le plus souvent (cf. Jurisclasseur, Bail à

loyer, fasc. 292, n° 3 et jurisprudence y citée).

Tant que les clés n’ont pas été restituées, le locataire reste responsable des

dégradations commises dans les lieux, même s’il n’y habite plus et il reste tenu d’une

indemnité d’occupation (op. cit; points-clés).

Il appartient dès lors à la société SOCIETE1.) d’établir la date de la remise des clés.

Dans son attestation testimoniale, PERSONNE3.) déclare que la restitution des clés a

eu lieu entre le 14 mai 2015 et le 19 mai 2015. Il ne précise cependant pas à qui

exactement les clés ont été restituées.

PERSONNE2.) déclare dans son attestation testimoniale que les clés auraient été

restituées à PERSONNE1.) en personne en date du 15 mai 2015.

Le tribunal se doit de constater que la déclaration de PERSONNE2.) est d’ores et déjà

contredite par l’attestation testimoniale de PERSONNE4.), suivant laquelle cette

dernière séjournait avec son mari, PERSONNE1.), à ADRESSE3.) pendant la période

du 14 mai 2015 au 17 mai 2015.

Il s’ensuit que l’attestation testimoniale de PERSONNE3.) manque de précision et

partant de pertinence et que celle établie par PERSONNE2.) est contredite par les

déclarations de PERSONNE4.).

Il suit des développements qui précèdent que, contrairement aux plaidoiries de

l’appelante, elle n’établit pas la remise des clés à la bailleresse pour le 15 mai 2015.

Il y dès lors lieu de retenir, à l’instar du juge de première instance, que la remise des

clés a eu lieu en date du 15 août 2015, tel qu’indiqué par la partie intimée.

L'indemnité d'occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par

le fait même du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non seulement la

contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du

préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye

et Vankerckhove, Novelles, droit civil, Le louage des choses, t. VI, vol I, n° 406;

Jurisclasseur civil, art. 1708 à 1782, fasc. 295, n° 25).

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe

de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur Civil, ibid.; TAL 19

décembre 2014, n° 221/2014 ; TAL 16 octobre 2009, n° 260/2009). Si cette indemnité

est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble, les

parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (cf.

La Haye et Vankerckhove, op cit, nos 362 et 407).

En l’absence de contestations de part et d’autre quant au montant de l’indemnité

d’occupation, celle-ci est à fixer au montant du loyer, à l’exclusion des charges, soit

862,50 euros. Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré

fondée la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité

d’occupation pour la période courant du 16 avril 2015 au 15 août 2015 pour le montant

de [4 x 862,50 =] 3.450,00 euros.

Il suit de ce qui précède que le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant de

[4.743,75 + 3.450,00 – 1.500,00 – 1.300,00 =] 5.393,75 euros.

Il est rappelé que la société SOCIETE2.) a demandé à voir majorer ledit montant des

intérêts au taux légal à partir des échéances respectives, tel qu’indiqué dans le

décompte des intérêts versé en cause.

L’appelante a soulevé l’irrecevabilité de cette demande, au motif qu’il s’agirait d’une

demande nouvelle prohibée en instance d’appel.

Aux termes de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les demandes

nouvelles sont prohibées en appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que

la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Le tribunal constate qu’aux termes de sa citation introductive de première instance, la

société SOCIETE2.) avait requis que la condamnation de la société SOCIETE1.) soit

assortie des intérêts au taux légal, à partir des échéances respectives.

Il s’ensuit que, contrairement à ce que fait plaider la société SOCIETE1.), il ne s’agit

pas d’une demande nouvelle, mais qu’en réclamant les intérêts au taux légal, la société

SOCIETE2.) relève implicitement, mais nécessairement appel incident.

Le juge de première instance n’a pas assorti la condamnation de la société

SOCIETE1.) des intérêts, sans avoir pris position par rapport à la demande afférente.

A noter que l’omission de statuer par un tribunal de première instance est à réparer

par la réformation de la décision incomplète (cf. Cour 6 novembre 1990, 28, 91 ; Cour

27 janvier 2000, Pas. 31, 227).

A défaut de stipulation contractuelle, les intérêts courent à partir de la demande en

justice, soit en l’espèce le 20 décembre 2016.

Il convient dès lors, par réformation du jugement entrepris, de condamner la société

SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant de 5.393,75 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 20 décembre 2016, date de la demande en justice, jusqu’à

solde.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal de la

société SOCIETE1.) laisse d’être fondé et que l’appel incident de la société

SOCIETE2.) est fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident fondé,

dit que l’omission par le juge de première instance de statuer sur les intérêts se répare

par la réformation,

partant par réformation partielle du jugement entrepris,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à la société SOCIETE2.) S.A.

le montant de 5.393,75 euros, avec les intérêts légaux à partir du 20 décembre 2016,

date de la demande en justice, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.